Tribunal judiciaire, 28 janvier 2026. 23/15795

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 10] [1] [1] C.C.C. délivrées le : à Me BENCHIMOL GUEZ (C1581) Me LAUGIER (P0223) ■ 18° chambre 3ème section N° RG 23/15795 N° Portalis 352J-W-B7H-C3IEE N° MINUTE : 5 Assignation du : 29 Novembre 2023 JUGEMENT rendu le 28 Janvier 2026 DEMANDEURS Monsieur [Z] [S] [Adresse 1] [Localité 8] Madame [M] [K] épouse [P] [Adresse 4] [Localité 6] Madame [W] [P] épouse [T] [Adresse 3] [Adresse 9] [Localité 7] représentés par Maître Nathalie BENCHIMOL GUEZ, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #C1581, Maître Yann PREVOST, avocat au barreau de MARSEILLE, avocat plaidant, DÉFENDEUR Monsieur [J] [E] [Adresse 2] [Localité 5] représenté par Maître Thierry LAUGIER de la S.C.P. GERARDIN - LAUGIER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0223 Décision du 28 Janvier 2026 18° chambre 3ème section N° RG 23/15795 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3IEE COMPOSITION DU TRIBUNAL Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique. Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés. Cassandre AHSSAÏNI, Juge, statuant en juge unique, assistée de Henriette DURO, Greffier. DÉBATS À l’audience du 25 Novembre 2025 tenue en audience publique. Après clôture des débats, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 28 Janvier 2026. JUGEMENT Rendu publiquement Contradictoire En premier ressort _________________ EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Par acte sous signature privée en date des 4 août et 1er octobre 1998, Mme [V] [Y] veuve [A], Mme [L] [A] et Mme [N] [A] veuve [S], aux droits desquelles viennent désormais M. [Z] [S], Mme [M] [K] épouse [P] et Mme [W] [P] épouse [T] (ci-après : les consorts [X]), ont donné à bail commercial renouvelé à M. [J] [E] des locaux dépendant d'un immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 11]. Le bail a été consenti pour une durée de neuf années à effet rétroactif au 1er janvier 1997 afin qu'y soit exercée une activité de commerce de journaux, de photographie et d'articles assimilés, de parfumerie, de lingerie, de mercerie, de jouets, de confiserie, de mode, de couture et de confection, moyennant le versement d'un loyer annuel initial d'un montant de 20 800 francs en principal, payable trimestriellement à terme échu. Par acte sous signature privée en date des 24 juillet, 7 décembre et 17 décembre 2003, les parties ont conclu un avenant de révision au bail portant le montant du loyer à la somme annuelle de 3 582,83 euros hors taxes et hors charges à compter rétroactivement du 1er janvier 2003. Par acte d'huissier de justice du 22 juin 2005, les bailleurs ont fait signifier à M. [E] un congé pour le 31 décembre 2005 avec offre de renouvellement du bail pour une nouvelle durée de neuf années à compter du 1er janvier 2006, en proposant que le prix du nouveau bail soit fixé à la somme annuelle de 4 100 euros hors taxes et hors charges. À défaut d'accord entre les parties sur le montant du loyer de renouvellement, les bailleurs ont fait assigner M. [E] devant le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Paris, lequel s'est, par jugement contradictoire du 22 mai 2007, déclaré incompétent au profit de la 18ème chambre du même tribunal. Par jugement contradictoire du 9 septembre 2008, le tribunal a rejeté les fins de non-recevoir soulevées et ordonné une expertise confiée à M. [D] [O] aux fins d'estimation du montant du loyer de renouvellement. Exposant avoir découvert, à l'occasion des opérations d'expertise, qu'un contrat de location-gérance avait été conclu à leur insu au cours de l'année 1985 avec la S.A.R.L. Magic Photo, dont M. [E] était le gérant, les bailleurs indivis ont, par acte d'huissier de justice signifié le 24 février 2010, fait signifier à ce dernier leur rétractation de l'offre de renouvellement du contrat de bail contenue dans le congé du 22 juin 2005, lui déniant tout droit à la propriété commerciale. Estimant valable la rétractation de l'offre de renouvellement au regard de l'irrégularité de la location-gérance consentie à la S.A.R.L. Magic Photo, mais relevant qu'aucune mise en demeure préalable n'avait été signifiée à M. [E] de sorte que l'infraction ne pouvait constituer un motif grave et légitime, le tribunal a notamment, par jugement contradictoire du 14 décembre 2010 : - constaté la rétractation par les bailleurs indivis le 24 février 2010 de leur offre de renouvellement du contrat de bail commercial ; - dit que cette rétractation avait mis fin au bail mais ouvert droit au profit de M. [E] à la perception d'une indemnité d'éviction ; - débouté les bailleurs indivis de leurs demandes d'expulsion, de paiement d'une indemnité d'occupation et de dommages et intérêts ; - débouté M. [E] de sa demande de fixation du montant du loyer de renouvellement ; - ordonné le partage des dépens par moitié entre les parties, en ce compris les frais d'expertise judiciaire. Ce jugement a été confirmé en toutes ses dispositions par arrêt contradictoire irrévocable de la cour d'appel de Paris du 17 octobre 2012, lequel a en outre condamné les bailleurs aux dépens d'appel et à payer à M. [E] la somme de 1 200 euros au titre des frais irrépétibles. Saisi par M. [E], le tribunal de grande instance de Paris a ensuite, par jugement contradictoire du 20 mars 2014, ordonné une expertise confiée à M. [U] [F] aux fins d'estimation du montant de l'indemnité d'éviction due par les bailleurs. L'expert judiciaire a déposé son rapport définitif le 10 mars 2015, évaluant le montant de l'indemnité d'éviction principale due à M. [E] à la somme de 56 000 euros en considération du chiffre d'affaires moyen réalisé sur les trois derniers exercices comptables et à la somme de 115 000 euros dans l'hypothèse d'une valorisation du chiffre d'affaires moyen en fonction de l'évolution du secteur de la photographie. En cours d'instance, par acte d'huissier de justice signifié le 19 juin 2015, les consorts [X] ont fait signifier à M. [E] l'exercice de leur droit de repentir, indiquant consentir au renouvellement du contrat de bail commercial pour une nouvelle durée de neuf années moyennant le versement d'un loyer annuel de 12 825 euros hors taxes et hors charges. Par jugement contradictoire du 14 juin 2018, le tribunal a notamment : - déclaré régulier le droit de repentir exercé par les bailleurs le 19 juin 2015 ; - débouté M. [E] de sa demande de paiement d'une indemnité d'éviction ; - condamné in solidum M. [Z] [S], Mme [M] [K] épouse [P] et Mme [W] [P] épouse [T] aux dépens ainsi qu'à payer à M. [E] la somme de 20 000 euros au titre des frais irrépétibles. Décision du 28 Janvier 2026 18° chambre 3ème section N° RG 23/15795 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3IEE Par arrêt contradictoire du 20 mai 2020, la cour d'appel de Paris a confirmé le jugement du 14 juin 2018 en toutes ses dispositions, et y ajoutant, a : - condamné in solidum les consorts [X] à payer à M. [E] la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts ; - condamné in solidum les bailleurs aux dépens d'appel, en ce compris les frais d'expertise judiciaire ; - condamné in solidum les bailleurs au paiement de la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles. Par arrêt contradictoire du 9 mars 2023, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a rejeté le pourvoi principal et le pourvoi incident formés contre l'arrêt de la cour d'appel de Paris du 20 mai 2020 respectivement par M. [E] d'une part et par les consorts [X] d'autre part. Par ailleurs, par acte d'huissier de justice signifié le 21 avril 2021, les bailleurs ont fait assigner le preneur devant le tribunal judiciaire de Paris en validation de leur offre de renouvellement du bail commercial pour une durée de neuf années par l'effet de l'exercice de leur droit de repentir signifié le 19 juin 2015 et en fixation du montant du loyer de renouvellement à la somme annuelle de 12 825 euros hors taxes et hors charges. L'affaire a été enrôlée sous le numéro RG 21/8744. Par ordonnance contradictoire du 13 octobre 2025, le juge de la mise en état en charge de cette affaire a notamment : - débouté M. [E] de son exception de nullité de l'assignation introductive d'instance ; - déclaré M. [Z] [S], Mme [M] [K] épouse [P] et Mme [W] [P] épouse [T] irrecevables comme prescrits en leur action en fixation du montant du loyer du contrat de bail commercial renouvelé à la somme annuelle de 12 825 euros hors taxes et hors charges à compter du 19 juin 2015, - condamné in solidum les bailleurs aux dépens, - condamné in solidum les bailleurs à payer au preneur la somme de 3 500 euros au titre des frais irrépétibles. Parallèlement, par actes de commissaire de justice signifiés les 11 et 31 octobre 2023, M. [E] a notifié à M. [Z] [S], Mme [M] [K] épouse [P] et Mme [W] [P] épouse [T] sa volonté de bénéficier de ses droits à la retraite et de céder son droit au bail sur les locaux susvisés sur le fondement de l'article L.145-51 du code de commerce. Par acte de commissaire de justice du 29 novembre 2023, les consorts [X] ont assigné M. [E] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir juger nulle et de nul effet la notification des 11 et 31 octobre 2023. Il s'agit de la présente affaire. Enfin, par actes de commissaire de justice signifiés le 26 mars 2024, M. [E] a délivré congé aux bailleurs pour la date du 30 septembre 2024 sur le fondement des articles L.145-4 et L.145-9 du code de commerce. Par acte extrajudiciaire du 5 juin 2024, les consorts [X] ont assigné M. [E] devant le présent tribunal aux fins principalement de dire le congé en cause « nul et de nul effet ». Cette procédure a été enregistrée sous le numéro RG 24/8369. L'audience de plaidoirie s'est tenue le 1er décembre 2025 et la date de délibéré a été fixée au 26 février 2026. Dans ce contexte, par lettre recommandée en date du 2 décembre 2024, le conseil de M. [E] a fait parvenir au conseil des consorts [X] les clés du local objet du bail. Par lettre recommandée du 3 décembre 2024, le conseil des bailleurs a accusé réception des clés des locaux loués, sous réserve de l'issue des procédures judiciaires en cours. Dans la présente procédure, à l'issue de la mise en état, la clôture a été prononcée le 12 mai 2025. L'affaire a été appelée à l'audience de plaidoirie en juge unique du 25 novembre 2025 et mise en délibéré au 28 janvier 2026. EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET DES MOYENS Par dernières conclusions notifiées le 1er décembre 2024, M. [Z] [S], Mme [M] [K] épouse [P] et Mme [W] [P] épouse [T] demandent au tribunal : - de débouter M. [E] de l'ensemble de ses demandes ; - de dire nulle et de nul effet la notification faite par actes de commissaire de justice signifiés les 11 et 31 octobre 2023 par M. [E] et de l'annuler purement et simplement ; - de condamner M. [E] à leur payer 3 000 euros au titre des frais irrépétibles, - de condamner M. [E] aux dépens. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 12 février 2025, M. [E] demande au tribunal : - de débouter M. [Z] [S], Mme [M] [K] épouse [P] et Mme [W] [P] épouse [T] de l'ensemble de leurs demandes ; - de condamner in solidum M. [Z] [S], Mme [M] [K] épouse [P] et Mme [W] [P] épouse [T] à lui payer la somme de 70 000 euros à titre de dommages et intérêts ; - de condamner M. [Z] [S], Mme [M] [K] épouse [P] et Mme [W] [P] épouse [T] à lui payer 6 000 euros au titre des frais irrépétibles ; - de condamner M. [Z] [S], Mme [M] [K] épouse [P] et Mme [W] [P] épouse [T] aux dépens ; - d'écarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir. En application de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties s'agissant de l'exposé exhaustif de leurs moyens, qui seront néanmoins résumés dans la partie de ce jugement consacrée à la motivation. MOTIVATION Sur la demande d'annulation de la signification faite par le preneur en vertu de l'article L. 145-51 du code de commerce Les consorts [X] demandent que la signification faite les 11 et 31 octobre 2023 par M. [E] soit jugée nulle et subsidiairement soit privée d'effet, au motif qu'elle ne remplit pas les conditions posées à l'article L.145-51 du code de commerce tenant principalement à la précision du prix et de l'activité envisagés. Ils considèrent que ces irrégularités les privent de pouvoir effectivement exercer leur droit de priorité de rachat et de pouvoir vérifier la compatibilité de l'activité envisagée avec la destination, les caractères et la situation de l'immeuble. Décision du 28 Janvier 2026 18° chambre 3ème section N° RG 23/15795 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3IEE M. [E] s'oppose à cette demande, considérant qu'il a droit au bénéfice des dispositions de l'article L.145-51 du code de commerce, que la notification litigieuse est parfaitement valable et remplit les conditions légales s'agissant de la mention de l'activité envisagée et de la mention de sa volonté claire de mettre un terme à son activité professionnelle et de céder son droit au bail. Sur ce, L'article L.145-51 du code de commerce dispose que « lorsque le locataire ayant demandé à bénéficier de ses droits à la retraite ou ayant été admis au bénéfice d'une pension d'invalidité attribuée par le régime d'assurance invalidité-décès des professions artisanales ou des professions industrielles et commerciales, a signifié à son propriétaire et aux créanciers inscrits sur le fonds de commerce son intention de céder son bail en précisant la nature des activités dont l'exercice est envisagé ainsi que le prix proposé, le bailleur a, dans un délai de deux mois, une priorité de rachat aux conditions fixées dans la signification. À défaut d'usage de ce droit par le bailleur, son accord est réputé acquis si, dans le même délai de deux mois, il n'a pas saisi le tribunal judiciaire. La nature des activités dont l'exercice est envisagé doit être compatible avec la destination, les caractères et la situation de l'immeuble. » Il est constant que ces dispositions autonomes et d'ordre public visent à faciliter la cession par le preneur souhaitant faire valoir ses droits à la retraite et à limiter la possibilité d'intervention du bailleur, lequel dispose d'un droit de préférence pour racheter dans les conditions proposées par le locataire et ne peut s'opposer à ladite cession que si la nature des activités dont l'exercice est envisagé n'est pas compatible avec la destination, les caractères et la situation de l'immeuble. Il est également constant que la procédure de cession-déspécialisation en cause concernant le commerçant qui, ayant demandé à faire valoir ses droits à la retraite, entend se retirer de la vie active, s'applique au preneur en situation de cumul de la retraite de base et d'une activité professionnelle dans les conditions prévues par la loi n° 2003-775 du 21 août 2003 portant réforme des retraites, qui est en mesure de demander à bénéficier de sa retraite complémentaire. En l'espèce, par actes de commissaire de justice délivrés les 11 et 31 octobre 2023, M. [E] a informé les bailleurs de ce qu'il bénéficiait de ses droits à la retraite depuis le 1er mars 2006, qu'il n'avait pas réussi à céder son fonds et qu'il entendait cependant cesser son activité. Par suite, au visa de l'article L. 145-51 susvisé, M. [E] a exposé vouloir céder son droit au bail pour une activité « tous commerces » et a demandé aux consorts [X] soit d'exercer leur droit de priorité, soit de s'opposer à la cession envisagée. Il est établi que M. [E] a demandé à bénéficier de ses droits à la retraite, tel que cela ressort tant d'une notification en date du 15 juin 2006 de la Caisse nationale d'assurance vieillesse pour sa retraite personnelle, d'une notification de la Caisse Ava en date du 30 juin 2006 pour sa retraite d'artisan, ainsi que de deux notifications de l'Agirc et de l'Arrco en date des 1er mars et 15 août 2006 pour ses retraites complémentaires obligatoires en tant que cadre. Il est également démontré que M. [E] a exercé une activité commerciale dans les locaux loués jusqu'à la restitution des clés le 2 décembre 2024, de sorte qu'il n'avait pas cessé toute activité professionnelle au jour de la signification de l'acte litigieux, condition nécessaire au bénéfice de la retraite complémentaire. Compte tenu du cumul de la retraite de base et d'une activité professionnelle par M. [E], ce dernier peut se prévaloir des dispositions de l'article L.145-51 du code de commerce. L'argument – au demeurant peu étayé – opposé par les bailleurs sur ce point ne peut donc prospérer. Décision du 28 Janvier 2026 18° chambre 3ème section N° RG 23/15795 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3IEE En outre, contrairement à ce qu'affirment les bailleurs, l'activité envisagée par M. [E] dans le cadre de la cession est bien précisée à l'acte, soit une activité « tous commerces ». La circonstance que cette destination est large est ici inopérante, dès lors que l'activité dont l'exercice est envisagé est bien stipulée. Les consorts [X] n'établissent pas au demeurant que cette activité serait incompatible avec la destination, les caractères et la situation de l'immeuble. M. [E] a donc d'une part demandé à bénéficier de ses droits à la retraite, d'autre part signifié aux bailleurs son intention de céder le bail, et par ailleurs précisé la nature des activités envisagées dans les locaux. En revanche, force est de constater que l'acte litigieux ne fait aucune mention du prix de cession proposé par M. [E]. Cette mention est pourtant essentielle et déterminante du consentement éventuel des bailleurs souhaitant racheter prioritairement le droit au bail, dans la mesure où la cession de droit au bail constitue un acte de vente d'un droit sur une chose, lequel ne peut être formé que si la chose et le prix sont déterminés ou déterminables. En l'absence de prix précisé, les bailleurs ne sont pas mis en mesure d'exercer leur droit de priorité de rachat. Plus généralement, aucune cession de droit au bail ne peut avoir lieu, l'offre étant incomplète. Néanmoins, il convient de rappeler qu'en application de l'article 114 du code de procédure civile, aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n'en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d'inobservation d'une formalité substantielle ou d'ordre public. La nullité ne peut être prononcée qu'à charge pour l'adversaire qui l'invoque de prouver le grief que lui cause l'irrégularité, même lorsqu'il s'agit d'une formalité substantielle ou d'ordre public. La mention du prix envisagé dans la notification de l'intention de céder le droit au bail ne constitue pas une condition de forme de l'acte de commissaire de justice délivré sur ce fondement et ne peut donc être sanctionnée à ce titre. Elle ne peut par ailleurs être sanctionnée par une annulation pour irrégularité de fond en application de l'article 117 du code de procédure civile, les cas de nullité en cause n'étant pas applicables en l'espèce. En outre, la loi ne prévoit pas de sanctionner la méconnaissance d'une des conditions posées par l'article L. 145-51 du code de commerce par la nullité de l'acte de signification, aucune sanction n'étant prévue au sein du statut des baux commerciaux. Par suite, la demande d'annulation formée par les consorts [R] est infondée et sera rejetée. Il sera en revanche constaté que la signification effectuée par M. [E] est privée d'effet à défaut de précision d'un prix. Sur la demande de dommages et intérêts Au soutien de sa demande de dommages et intérêts, M. [E] expose que les bailleurs ont fait preuve à son égard d'un acharnement procédural depuis plusieurs années et d'un refus systématique illégitime de vouloir tant lui payer une indemnité d'éviction que le laisser restituer les locaux. Il indique que les bailleurs se sont opposés par tous moyens à toutes ses demandes, afin de le voir condamner au paiement d'un loyer plus élevé, ce alors même qu'il renonce au paiement d'une indemnité d'éviction afin de faire valoir ses droits à la retraite et de cesser définitivement son activité commerciale. Il ajoute que si les clés des locaux ont aujourd'hui été restitués, les bailleurs persistent à multiplier les procédures à son encontre. Les consorts [X] s'opposent à cette demande, considérant qu'ils n'ont pas à supporter « les errements » de M. [E], ce dernier étant seul responsable de la présente procédure. Ils considèrent que la présente instance est justifiée au regard des irrégularités constatées, de la nullité de la notification litigieuse des 11 et 31 octobre 2023 et du délai pour agir en justice imposé par la loi. Sur ce, Aux termes de l'article 1147 du code civil dans sa rédaction applicable au litige, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part. En l'espèce, la présente instance a pour seul objet la régularité de la signification effectuée par M. [E] les 11 et 31 octobre 2023. Or, il résulte de ce qui précède que si cet acte n'encourt pas la nullité, il n'en est pas moins dépourvu d'effet, l'un des éléments permettant de caractériser l'offre de cession étant manquant. Dans ces conditions, et alors que l'article L. 145-51 du code de commerce prévoit que « le bailleur a, dans un délai de deux mois, une priorité de rachat aux conditions fixées dans la signification. À défaut d'usage de ce droit par le bailleur, son accord est réputé acquis si, dans le même délai de deux mois, il n'a pas saisi le tribunal judiciaire », l'action exercée par les consorts [X] ne peut être considérée comme abusive ni engagée de mauvaise foi. Les bailleurs ont en effet légitimement cherché à se prémunir contre les effets de plein droit prévus dans la disposition légale en cause. Ainsi, aucune faute des bailleurs ressortant de l'action en justice n'est en l'espèce caractérisée. Quant aux éléments tirés des précédentes procédures, ils sont, au vu de ce qui précède, inopérants. Au demeurant, il doit être souligné que les différentes juridictions qui ont été amenées à connaître des multiples litiges opposant M. [E] aux consorts [X] ont statué sur les demandes de dommages et intérêts ainsi que sur les demandes relatives aux frais exposés et non compris dans les dépens relatives à ces mêmes litiges. Par suite, la demande indemnitaire formée par M. [E] sera rejetée. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire En application de l'article 696 du code de procédure civile, chaque partie voyant une part de ses demandes rejetées, chacun conservera la charge de ses dépens. Par suite, en application de l'article 700 du code de procédure civile, aucune partie n'étant perdante et compte tenu de l'équité, les demandes formées au titre des frais exposés et non compris dans les dépens seront rejetées. Il sera rappelé que l'exécution provisoire de cette décision est de droit. PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, DÉBOUTE Monsieur [Z] [S], Madame [M] [K] épouse [P] et Madame [W] [P] épouse [T] de leur demande de nullité de la signification faite par Monsieur [J] [E] les 11 et 31 octobre 2023 sur le fondement de l'article L.145-51 du code de commerce, CONSTATE que la signification faite aux bailleurs par Monsieur [J] [E] les 11 et 31 octobre 2023 sur le fondement de l'article L.145-51 du code de commerce est dépourvue d'effet, DÉBOUTE Monsieur [J] [E] de sa demande de dommages et intérêts, ORDONNE que chaque partie conserve la charge des dépens par elle exposés, REJETTE toute autre demande, RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit. Fait et jugé à [Localité 10] le 28 Janvier 2026 Le Greffier La Présidente Henriette DURO Cassandre AHSSAÏNI