Cour d'appel, 23 novembre 2022. 19/05819

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 2 ARRET DU 23 NOVEMBRE 2022 (n° , 9 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 19/05819 - N° Portalis 35L7-V-B7D-B7RAD Décision déférée à la Cour : Jugement du 16 Janvier 2019 -Tribunal de Grande Instance de BOBIGNY - RG n° 18/11699 APPELANT Monsieur [I] [C] [G] né le 07 juillet 1961 au [Localité 5] (Egypte) [Adresse 1] [Localité 4] Représenté par Me Camille MESNIL, avocat au barreau de PARIS, toque : D0754 (bénéficie d'une aide juridictionnelle totale numéro 2019/004523 du 08/03/2019 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PARIS) INTIME SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES RESIDENCE LA MOREE, [Adresse 1] agissant en la personne de son administrateur judiciaire la SELARLU BLERIOT & ASSOCIES désignée en cette qualité par ordonnance rendue par Mr le Président du TGI DE BOBIGNY le 4/9/2003 prorogée dernièrement les 1er et 5 octobre 2018 C/O SELARLU BLERIOT & ASSOCIES [Adresse 2] [Adresse 3] Représenté par Me Marie-Hélène DUJARDIN, avocat au barreau de PARIS, toque : D2153 Ayant pour avocat plaidant : Me Nathalie AUFFRAY, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : 003 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 22 Septembre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de : Jean-Louis CARRIERE, Président de chambre Madame Muriel PAGE, Conseillère Madame Nathalie BRET, Conseillère Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT ARRET : - CONTRADICTOIRE - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par Dominique CARMENT, Greffière présente lors du prononcé. * * * * * * * * * * FAITS & PROCÉDURE M. [I] [C] [G] est propriétaire de lots n° 20.711 (un appartement), 21.610 (une cave) et 22.452 (un parking) de l'état descriptif de l'ensemble immobilier régi par le statut de la copropriété des immeubles bâtis dénommé résidence La Morée, située [Adresse 1]. Par ordonnance du 4 septembre 2003, le président du tribunal de grande instance de Bobigny a désigné M. [R] [T], administrateur judiciaire, en qualité d'administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires, mission étendue par ordonnances du 7 octobre 2003, transférée à la société d'exercice libéral à responsabilité limitée unipersonnelle [T] & associés administrateurs judiciaires, prise en la personne de M. [R] [T], administrateur judiciaire, par ordonnance du 1er octobre 2018 et régulièrement prorogée jusqu'au 7 octobre 2022 Par jugement du 3 décembre 2008 le tribunal de grande instance de Bobigny a condamné M. [I] [C] [G] & Mme [X] [V] épouse [C] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence La Morée les sommes de : - 10.368,75 € au titre de l'arriéré des charges du 1er trimestre 2003 au 3ème trimestre 2008, suivant décompte arrêté au 11 juillet 2008, avec intérêts au taux légal à compter du 25 juillet 2008, - 1.000 € de dommages-intérêts, - 1.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens comprenant les frais d'exécution du jugement, le coût du commandement de payer et celui de l'inscription légale et /judiciaire d'hypothèque. Par acte d'huissier du 12 octobre 2018, le syndicat des copropriétaires de la résidence La Morée sise [Adresse 1], pris en la personne de son administrateur provisoire, M. [R] [T], administrateur judiciaire, a assigné, sur le fondement des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, 35 et 36 du décret du 17 mars 1957, M. [I] [C] [G] aux fins d'obtenir sa condamnation, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, à lui payer les sommes de : - 13.349,99 € au titre de l'arriéré des charges du 4ème trimestre 2008 au 3ème trimestre 2018 inclus, ainsi qu'aux travaux de réhabilitation qui étaient exigibles en 2010 et aux travaux de résidentialisation appelés en 2018, - 3.000 € de dommages-intérêts, outre les dépens. Par jugement réputé contradictoire du 7 février 2019, le tribunal de grande instance de Bobigny a : - condamné M. [I] [C] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence La Morée située [Adresse 1] les sommes suivantes : 4.919,04 € à titre d'arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 13 août 2013 pour la période allant du 1er janvier 2014, en ce compris les travaux de réhabilitation, au 1er juillet 2018, appel pour le 3ème trimestre 2018 et appel fonds travaux de juillet 20118 inclus, outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement, 400 € à titre de dommages et intérêts, outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement, - débouté le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes, - condamné M. [C] [G] aux dépens, - ordonné l'exécution provisoire. M. [I] [C] [G] a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 15 mars 2019. La procédure devant la cour a été clôturée le 22 juin 2022. PRÉTENTIONS DES PARTIES Vu les conclusions en date du 13 juin 2019 par lesquelles M. [I] [C] [G], appelant, demande à la cour, au visa des articles 1343-5 et suivants du code civil, de : - réformer le jugement en ce qu'il l'a condamné à payer une somme de 4.919,04 € au titre des charges et travaux pour la période allant du 1er janvier 2014 en ce compris les travaux de réhabilitation au 1er juillet 2018 appel pour le 3ème trimestre 2018 et appel de fond travaux de juillet 2018 inclus, outre les intérêts au taux légal à compter du jugement et une somme de 400 € à titre de dommages et intérêts, - débouter le syndicat des copropriétaires de l'ensemble de ses demandes, à titre infiniment subsidiaire, - lui accorder les plus larges délais de paiement, en tout état de cause, - condamner le syndicat des copropriétaires au paiement d'une somme de 2.000 € HT sur le fondement de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991, - condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens sur le fondement de l'article 696 et suivants du code de procédure civile ; Vu les conclusions en date du 20 juin 2022 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de la résidence La Morée sise [Adresse 1], intimé ayant formé appel incident, demande à la cour, de : - réformer le jugement en ce qu'il n'a condamné M. [C] [G] qu'au paiement d'une somme de 4.919,04 € pour la période allant du 1er janvier 2014 au 3ème trimestre 2018, - condamner M. [C] [G] à lui payer la somme de 14.442,98 € correspondant aux charges de copropriété dues du 4ème trimestre 2008 au 2ème trimestre 2022 inclus comptes arrêtés au 14 juin 2022, - condamner M. [C] [G] au paiement d'une somme de 3.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice distinct et indépendant subi par le syndicat des copropriétaires, - débouter M. [C] [G] de sa demande de délai de paiement, - le condamner au paiement d'une somme de 1.134,13€ au titre des frais article 10 de la loi de 1965, - condamner M. [C] [G] aux dépens, ainsi qu'à lui payer la somme de 5.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile ; SUR CE, La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ; En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ; Sur la demande du syndicat en paiement des charges de copropriété Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipements communs en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, l'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges, les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale ; ' Selon l'article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et des équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l'assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale'; En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 nouveau du code civil (article 1315 ancien) et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité ; Le syndicat des copropriétaires verse aux débats les pièces suivantes : - le relevé de propriété justifiant de la qualité de copropriétaire de M. [I] [C] [G], - le jugement du tribunal de grande instance de Bobigny le 3 décembre 2008 portant sur les charges impayées dues au 3ème trimestre 2008 inclus, - les décisions de l'administrateur provisoire relative des 31 mars 2009 (approbation des comptes de l'exercice du 1er janvier au 31 décembre 2008), 8 mars 2010 (approbation des comptes de l'exercice du 1er janvier au 31 décembre 2009), 22 juin 2011 (approbation des comptes de l'exercice du 1er janvier au 31 décembre 2010), 16 mars 2012 (approbation des comptes de l'exercice du 1er janvier au 31 décembre 2011), 23 juin 2013 (approbation des comptes de l'exercice du 1er janvier au 31 décembre 2012), 5 septembre 2014 (approbation des comptes de l'exercice du 1er janvier au 31 décembre 2013), 11 août 2015 (approbation des comptes de l'exercice du 1er janvier au 31 décembre 2014), 21 septembre 2016 (approbation des comptes de l'exercice du 1er janvier au 31 décembre 2015, 23 août 2017 (approbation des comptes de l'exercice du 1er janvier au 31 décembre 2016), 27 août 2018 (approbation des comptes de l'exercice du 1er janvier au 31 décembre 2017), 29 août 2019 (approbation des comptes de l'exercice du 1er janvier au 31 décembre 2018, des comptes travaux ascenseur et désenfumage et du budget prévisionnel 2020), 26 octobre 2020 (approbation des comptes de l'exercice du 1er janvier au 31 décembre 2019, des comptes travaux ascenseur, chauffage de colonnes, désengorgement et du budget prévisionnel 2021), (pièces syndicat n° 8 à 20 et 104), - les décisions de l'administrateur provisoire relatives à la réalisation des travaux de réhabilitation (décision du 12 novembre 2007 exigible au 1er octobre 2010) et de résidentialisation (décisions des 12 mars 2018 et 5 novembre 2019 ), (pièces syndicat n° 3, 4, 7 et 103), - les appels de fonds, appels travaux, régularisation et apurement des charges du 4ème trimestre 2008 au 2ème trimestre 2022, (pièces syndicat n° 3, 4, 5, 5 bis, 5 ter, 25 à 101) - le décompte des sommes dues daté du 14 juin 2022 arrêté au 10 juin 2022 (règlements de M. [C] [G] des 6 mai et 10 juin 2022 de 220 € chacun inclus), (pièce syndicat n° 102) - le courrier avec AR comportant mise en demeure en date du 10 novembre 2015; Contrairement à ce qu'a retenu le premier juge, le syndicat des copropriétaires produit les décisions de l'administrateur provisoire approuvant les comptes pour les années 2008 à 2013 ; L'article 1342-10 (ancien article 1256) nouveau du code civil dispose : 'Le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu'il paie, celle qu'il entend acquitter. A défaut d'indication par le débiteur, l'imputation a lieu comme suit : d'abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d'intérêt d'acquitter. A égalité d'intérêt, l'imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement' ; L'article 9 de l'arrêté du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires dispose que 'conformément à l'article 1256 du code civil [article 1342-10 nouveau], les versements des copropriétaires sont affectés, à défaut d'indication contraire, au règlement de la dette la plus ancienne' ; C'est donc à juste titre que le syndicat a imputé les versements de M. [C] [G], par priorité sur les causes du jugement du 3 décembre 2008 ; Le syndicat justifiait de sa créance en première instance de la façon suivante : - causes du précédent jugement arrêté au 3ème trimestre 2008 sans les travaux de réhabilitation qui n'ont été exigibles intégralement qu'au 1er janvier 2010 : 12.368,75 € - règlements du 3ème trimestre 2008 au 3ème trimestre 2018 : -32.521,49 € solde créditeur à reporter : 20.152,74 € - charges courues depuis la précédente décision, soit du 4ème trimestre 2008 au 3ème trimestre 2018 : 25.662,92 € - travaux de réhabilitation : 4.960,90 € -travaux résidentialisation : 2.878,91 € total : 33.502,73 € - solde créditeur à reporter : - 20 152,74 € reste dû : 13.349,99 € ; Au vu des pièces produites et de la règle de l'imputation des paiements, le syndicat justifiait de sa créance en première instance à hauteur de 13.349,99 € au titre de l'arriéré des charges du 4ème trimestre 2008 au 3ème trimestre 2018 inclus, ainsi qu'aux travaux de réhabilitation qui étaient exigibles en 2010 et aux travaux de résidentialisation appelés en 2018 ; Le jugement doit donc être infirmé en ce qu'il a condamné M. [C] [G] à payer au syndicat des popropriétaires la somme de 4.919,04 € à titre d'arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 13 août 2018, pour la période allant du 1er janvier 2014, en ce compris les travaux de réhabilitation, au 1er juillet 2018, appel pour le 3ème trimestre 2018 et appel de fonds travaux de juillet 2018 inclus, outre les intérêts au taux légal à compter du jugement ; Compte tenu de l'actualisation de la demande du syndicat, des versements effectués par M. [C] [G], des régularisations annuelles 2017, 2018 et 2019 et de la régularisation des travaux de résidentialisation, il sera statué par une décision unique sur l'arriéré des charges du 4ème trimestre 2008 au 2ème trimestre 2022 ; Il a été vu que les comptes de 2008 à 2019 ont été approuvés, de même que les budgets prévisionnels 2020 et 2022, et que l'ensemble des appels de fonds, travaux, régularisation et apurement de charges et travaux ont été produits jusqu'au 2ème trimestre 2022 ; La situation du compte de M. [C] [G] se présente de la façon suivante au 14 juin 2022 : - causes du précédent jugement arrêté au 3ème trimsetre 2008 sans les travaux de réhabilitation : 12.368,75 € - règlements du 4ème trimestre 2008(11juillet 2008) au 2ème trimestre 2022(14 juin 2022) : - 40.964,63 € solde créditeur à reporter : 28.577,88 € Charges courues depuis la précédente décision : - année 2008(-1,2 et 3ème trimestres) : 667,52 € - année 2009 : 2.518,63 € - année 2010 : 2.684,71 € - année 2011 : 2.129,40 € - année 2012 : 2.774,24 € - année 2013 : 3.130,92 € - année 2014 : 2.488,46 € - année 2015 : 1.968,48 € - année 2016 : 2282,37 € - année 2017 : 2.874,37 € -année 2018 : 2.585,86 € -année 2019 : 2.573,23 € -année 2020 : 3.005,28 € -année 2021 : 2.982,48 € - 1er et 2ème trimestres 2022 : 1.570,88 € total charges : 36.182,83 ; - travaux de réhabilitation : 4.960,90 € -travaux résidentialisation : 1.877,13 € total travaux : 6.838,03 € total charges et travaux : 43.020,86 € - solde créditeur à reporter : -28.577,88 € - reste dû : 14.442,98 € ; Le syndicat des copropriétaires justifie de sa créance à hauteur de 14.442,98 € au titre de l'arriéré des charges et travaux du 4ème trimestre 2008 au 2ème trimestre 2022 inclus, arrêté au 14 juin 2022 ; M. [C] [G] doit donc être condamné à payer cette somme au syndicat ; Sur la demande du syndicat au titre des frais de recouvrement Aux termes de l'article 10-1 de la loi précitée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement et d'encaissement à la charge du débiteur ; Les frais d'avocat (1.125 €) font partie des frais irrépétibles sur lesquels il sera statué plus loin ; Seuls constituent des frais nécessaires au sens de l'article 10-1 précité, ceux de mise en demeure, soit 9,13 € suivant la demande du syndicat ; Le jugement doit être infirmé en ce qu'il a débouté le syndicat de sa demande au titre des frais ; M. [C] [G] doit être condamné à payer au syndicat la somme de 9,13 € au titre des frais de recouvrement ; Sur la demande de dommages et intérêts du syndicat L'article 1231-6 alinéa 3 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance ; Depuis le 1er octobre 2008 M. [C] [G] s'abstient de payer les charges de copropriété et les appels travaux à leur échéance, n'effectuant que des règlements partiels qui laisse sa dette perdurer et s'aggraver ; sa mauvaise foi est caractérisée par le fait, de première part qu'il a déjà été condamné par jugement du 3décembre 2008 à payer un arriéré de charges conséquent pour une copropriété en difficulté (10.368,75 €), de deuxième part qu'il a effectué des paiements par chèques qui se sont révélées sans provision (les 1er avril, 18 mai 2016, 18 avril 2019 et le 12 avril 2022), de troisième part qu'aucun paiement de sa part n'est intervenu entre le 23 juillet 2016 et le 13 mai 2019, soit pendant près de 3 ans ; Les manquements systématiques et répétés de M. [C] [G] à son obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer sa carence, sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires ; ce préjudice a été insuffisamment apprécié par le premier juge ; Le jugement doit donc être infirmé en ce qu'il a condamné M. [C] [G] à payer au syndicat la somme de 400 € à titre de dommages et intérêts ; M. [C] [G] doit être condamné à payer au syndicat la somme de 2.000 € de dommages-intérêts ; Sur les délais de paiement L'article 1343-5 du code civil dispose qu'au regard de la situation du débiteur et des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues ; Si M. [C] [G] justifie de sa situation financière précaire, il doit être remarqué que sa dette est récurrente depuis plus de 12 ans et ce qui montre qu'il s'est accordé lui même des délais de plus de deux ans ; par ailleurs M. [C] [G] ne propose aucun échéancier et les versements de 250 € ou 220 € qu'il effectue sont insuffisants pour régler sa dette sur deux ans et payer en même temps les charges courantes ; il apparaît donc que M. [C] n'est pas en capacité de payer sa dette sur 2 ans et de payer les charges courantes ; le syndicat, qui est une copropriété en difficulté, ce qui explique la présence d'un administrateur provisoire, ne saurait supporter des délais plus longs qui nuiraient à son obligation de financer l'entretien et la conservation de l'immeuble ; M. [C] [G] doit être débouté de sa demande de délais ; Sur les dépens et l'application des articles 700 du code de procédure civile et 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens ; M. [I] [C] [G], partie perdante, doit être condamné aux dépens d'appel, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3.000€ par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ; Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 formulée par M. [I] [C] [G] ;  PAR CES MOTIFS LA COUR Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement, Infirme le jugement, sauf en ce qu'il a condamné M. [I] [C] [G] aux dépens ; Statuant à nouveau sur les chefs infirmés et y ajoutant, Condamne M. [I] [C] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence La Morée située [Adresse 1], représenté par la société d'exercice libéral à responsabilité limitée unipersonnelle [T] & associés prise en la personne de M. [R] [T], administrateur judiciaire, ès qualités d'administrateur provisoire, la somme de 14.442,98 € au titre de l'arriéré des charges et travaux du 4ème trimestre 2008 au 2ème trimestre 2022 inclus, arrêté au 14 juin 2022 ; Condamne M. [I] [C] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence La Morée située [Adresse 1], représenté par la société d'exercice libéral à responsabilité limitée unipersonnelle [T] & associés prise en la personne de M. [R] [T], administrateur judiciaire, ès qualités d'administrateur provisoire, la somme de 9,13 € au titre des frais de recouvrement ; Condamne M. [I] [C] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence La Morée située [Adresse 1], représenté par la société d'exercice libéral à responsabilité limitée unipersonnelle [T] & associés prise en la personne de M. [R] [T], administrateur judiciaire, ès qualités d'administrateur provisoire, la somme de 2.000 € de dommages-intérêts ; Déboute M. [I] [C] [G] de sa demande de délai ; Condamne M. [I] [C] [G] aux dépens d'appel, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence La Morée située [Adresse 1], représenté par la société d'exercice libéral à responsabilité limitée unipersonnelle [T] & associés prise en la personne de M. [R] [T], administrateur judiciaire, ès qualités d'administrateur provisoire, la somme de 3.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ; Rejette toute autre demande. LA GREFFIERE LE PRESIDENT