Tribunal judiciaire, 12 août 2025. 25/04141

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY [Adresse 6] [Adresse 6] [Adresse 6] [Localité 7] Téléphone : [XXXXXXXX03] Télécopie : [XXXXXXXX02] @ : [Courriel 8] REFERENCES : N° RG 25/04141 - N° Portalis DB3S-W-B7J-27PQ Minute : OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE [Localité 9] Représentant : Me Nathalie FEUGNET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E 1971 C/ Monsieur [V] [S] Exécutoire, copie, dossier délivrés à : Me Nathalie FEUGNET Copie délivrée à : Monsieur [V] [S] Le 12 août 2025 AUDIENCE CIVILE Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 12 août 2025; par Madame Elise CSAKVARY, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Perrine JAQUET, greffier ; Après débats à l'audience publique du 16 juin 2025 tenue sous la présidence de Madame Elise CSAKVARY, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Perrine JAQUET, greffier audiencier ; ENTRE DEMANDEUR : OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE [Localité 9], ayant son siège social [Adresse 5] représentée par Me Nathalie FEUGNET, avocat au barreau de PARIS D'UNE PART ET DÉFENDEUR : Monsieur [V] [S], demeurant [Adresse 4] comparant en personne D'AUTRE PART EXPOSE DU LITIGE Par contrats en date des 20 novembre 2019 et 12 février 2020, l'établissement Office public de l'Habitat de [Localité 9] a donné à bail à M. [V] [S] un local à usage d'habitation et un emplacement de stationnement situés au [Adresse 4] à [Localité 9] [Adresse 4] et [Adresse 1] à [Localité 9] [Adresse 1], pour des loyers mensuels de 318,27 et 32,97 euros, outre une provision mensuelle sur charges et des dépôts de garantie d'un montant de 318 et 32 euros. Des loyers étant demeurés impayés, le 31 octobre 2024, l'établissement Office public de l'Habitat de [Localité 9] a fait signifier un commandement de justifier d'une assurance et de payer la somme en principal de 2 499,19 euros visant les clauses résolutoires. Il a ensuite fait assigner M. [V] [S] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Bobigny par acte en date du 14 mars 2025 pour obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion et la condamnation au paiement. L'affaire a été appelée à l’audience du 16 juin 2025. A cette date, l'établissement Office public de l'Habitat de [Localité 9], représenté, se réfère à son assignation. Il demande : la constatation de la résiliation du bail du logement et le prononcé de la résiliation du bail du parking ; l’expulsion de M. [V] [S] ; et la condamnation de M. [V] [S] : au paiement de la somme actualisée de 3 150,16 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, au paiement d'une somme de 300 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens, comprenant le coût du commandement. Il expose, sur le fondement des articles 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 1103 et suivants du code civil, que le locataire ne s'est pas acquitté des loyers dus et qu'il n'a pas souscrit d'assurance habitation. Elle fait ainsi valoir que le bail est résilié depuis le 1er janvier 2025. Il s'en rapporte quant à l'octroi de délais de paiement. M. [V] [S] comparaît. Il explique qu'il a rencontré des difficultés financières et que son assureur a résilié son contrat suite à un accident. Il demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant et en souscrivant à une assurance, outre la somme de 100 euros par mois en règlement de l'arriéré. Aucun diagnostic social et financier n'a été reçu au greffe avant l'audience. L'affaire a été mise en délibéré au 12 août 2025. Par note en délibéré autorisée reçue le 17 juin 2025, M. [V] [S] a fait parvenir au tribunal une attestation d'assurance valable du 17 juin 2025 au 31 décembre 2025. MOTIFS DE LA DECISION I – Sur la demande de résiliation du bail A - Sur la recevabilité de l'action Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par la voie électronique le 17 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 16 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Par ailleurs, l'établissement Office public de l'Habitat de [Localité 9] justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie postale le 23 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 14 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. L’action est donc recevable. B - Sur le bien fondé de la demande L'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Le bail conclu le 20 novembre 2019 contient une clause résolutoire en son article e qui stipule que le contrat sera résilié à l'issue d'un délai de deux mois après la délivrance d'un commandement de payer infructueux. Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 31 octobre 2024, pour la somme en principal de 2 499,19 euros, laissant un délai de deux mois pour régler la somme due. Conformément aux dispositions de l'article 2 du code civil, la clause résolutoire du contrat précité ne peut être acquise qu'à l'issue du délai de deux mois prévu au contrat de bail. Le commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 20 novembre 2019 se sont trouvées réunies à la date du 1er janvier 2025. L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 oblige le locataire à payer le loyer et les charges au terme convenu. Par ailleurs, aux termes des dispositions de l'article 1224 du code civil, la résiliation du contrat peut être judiciairement prononcée en cas d'inexécution suffisamment grave d'une obligation contractuelle. Le paiement des loyers est une obligation essentielle du contrat de bail. En l'espèce, compte tenu de la dette et de la résiliation du contrat de bail du logement, l'inexécution apparaît suffisamment grave pour justifier le prononcé du bail relatif à l'emplacement de stationnement. Dès lors, le contrat de location conclu le 12 février 2020 sera judiciairement résilié à la date du présent jugement. II – Sur la demande de condamnation en paiement L'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu au paiement des loyers et des charges récupérables. Le bailleur produit un décompte démontrant que M. [V] [S] reste lui devoir la somme de 3 150,16 euros à la date du 4 juin 2025, échéance du mois de mai 2025 incluse. M. [V] [S] sera donc condamné au paiement de cette somme de 3 150,16 euros. Des règlements étant intervenus depuis la délivrance du commandement de payer, cette somme produira intérêts au taux légal à compter du présent jugement. III – Sur les délais de paiement L'article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. L'article 24 VII de la loi précitée dispose en outre que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. Enfin, l'article 1228 du code civil prévoit que le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l’audience, M. [V] [S] sera autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif. Les effets de la clause résolutoire et du prononcé de la résiliation étant suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, les demandes relatives à l’expulsion, au transport et à la séquestration des meubles deviennent sans objet. En revanche, si le locataire ne respecte pas pas les délais accordés ou ne règle pas le loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible, la clause résolutoire sera réputée acquise et le prononcé de la résiliation retrouvera son plein effet. Le défendeur devra quitter les lieux sans délai et à défaut d'exécution volontaire, la partie demanderesse sera autorisée à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance éventuelle de la force publique ou d'un serrurier. En outre, dans l'hypothèse où le défendeur ne respecterait pas les délais, et en vertu de l'article 1240 du code civil, il devra indemniser le propriétaire du fait de son occupation illicite des lieux, de nature à causer à ce dernier un préjudice résultant de la perte des loyers et de l’indisponibilité des lieux, par le versement d'une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant des loyers et des charges dûment justifiées, à compter du 1er juin 2025 jusqu’à son départ définitif des lieux. IV – Sur les mesures de fin de jugement M. [V] [S], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer. Il n'apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de l'établissement Office public de l'Habitat de [Localité 9] les frais non compris dans les dépens qu'elle a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Le jugement est de plein droit exécutoire par provision. PAR CES MOTIFS, Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort : CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 20 novembre 2019 entre l'établissement Office public de l'Habitat de [Localité 9] et M. [V] [S] concernant le local à usage d'habitation situé au [Adresse 4] à [Localité 9] [Adresse 4] sont réunies à la date du 1er janvier 2025 ; PRONONCE la résiliation judiciaire du bail conclu le 12 février 2020 entre l'établissement Office public de l'Habitat de [Localité 9] et M. [V] [S] concernant l'emplacement de stationnement situé [Adresse 1] à [Localité 9] [Adresse 1] à compter du présent jugement ; CONDAMNE M. [V] [S] à payer à l'établissement Office public de l'Habitat de [Localité 9] la somme de 3 150,16 euros (décompte arrêté au 4 juin 2025, échéance du mois de mai 2025 incluse), avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ; AUTORISE M. [V] [S] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 31 mensualités de 100 euros chacune et une 32ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ; PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 20 de chaque mois et pour la première fois le 20 du mois suivant la signification du présent jugement ; SUSPEND les effets de la clause résolutoire et du prononcé de la résiliation pendant l’exécution des délais accordés ; DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise et la résiliation sera réputée n'avoir jamais été prononcée ; DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après l'envoi d'une mise en demeure de payer par lettre recommandée avec avis de réception justifiera : * que la clause résolutoire et le prononcé de la résiliation retrouvent leur plein effet ; * que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ; * qu'à défaut pour M. [V] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l'établissement Office public de l'Habitat de [Localité 9] puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ; *que M. [V] [S] soit condamné à verser à l'établissement Office public de l'Habitat de [Localité 9] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du 1er juin 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ; REJETTE la demande présentée au titre des frais irrépétibles ; CONDAMNE M. [V] [S] aux dépens. Ainsi jugé et prononcé à Bobigny, par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 12 août 2025. LE GREFFIER LE JUGE