Cour d'appel, 30 novembre 2022. 20/03419

N° RG 20/03419 -N°Portalis DBVX-V-B7E-NAS3 Décision du Tribunal de proximité de LYON Au fond du 07 février 2020 RG : 1119004888 [X] C/ [D] RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE LYON 8ème chambre ARRÊT DU 30 Novembre 2022 APPELANT : M. [E] [X] né le 09 Juillet 1980 à [Localité 8] (TUNISIE) [Adresse 4] [Localité 2] Représenté par Me Nathalie PEQUIGNOT, avocat au barreau de LYON, toque : 158 (bénéficiaire d'une aide juridictionnelle totale numéro 2020/15103 du 23/07/2020 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de LYON) INTIMÉ : M. [S] [D] né le 17 Septembre 1944 à [Localité 7] (ALGERIE) [Adresse 1] [Localité 3] Représenté par Me Noémie DAVID, avocat au barreau de LYON, toque : 2623 * * * * * * Date de clôture de l'instruction : 07 Février 2022 Date des plaidoiries tenues en audience publique : 10 Octobre 2022 Date de mise à disposition : 30 Novembre 2022 Audience présidée par Bénédicte BOISSELET, magistrat rapporteur, sans opposition des parties dûment avisées, qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré, assisté pendant les débats de William BOUKADIA, greffier. Composition de la Cour lors du délibéré : - Bénédicte BOISSELET, président - Karen STELLA, conseiller - Véronique MASSON-BESSOU, conseiller Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties présentes ou représentées en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile Signé par Bénédicte BOISSELET, président, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire. * * * * * Exposé du litige Le 2 janvier 2017, un contrat de location est intervenu entre [E] [X], preneur, et [S] [D], bailleur, portant sur un studio situé [Adresse 4] à [Localité 6], pour un loyer de 285 euros, outre 15 euros de charges, payables mensuellement par avance. Par acte sous-seing privé du 3 janvier 2017, [O] [Z] s'est porté caution solidaire de [E] [X] pour le paiement des loyers et des charges. Un commandement de payer la somme de 1 160 euros visant la clause résolutoire a été délivré le 12 juillet 2019 par le bailleur à [E] [X] et son épouse née [H] [L] ainsi qu'à la caution. Aux motifs que les causes de ce commandement n'avait pas été apurées dans les délais, [S] [D], par exploit du 28 octobre 2019, a assigné [E] et [H] [X] et [O] [Z] devant le le Tribunal de proximité du Tribunal judiciaire de Lyon aux fins de voir au principal constater l'acquisition de la clause résolutoire et statuer sur ses conséquences et les voir également condamner à lui payer la somme de 1 169 euros au titre de l'arriéré de loyers. A l'audience, le bailleur a actualisé sa créance à la somme de 673 euros, mois de février 2020 inclus. Par jugement du 7 février 2020, le Tribunal de proximité a : Condamné solidairement madame et monsieur [X] ainsi que monsieur [Z] à payer à monsieur et madame [D] la somme de 673,00 euros correspondant au montant des loyers et charges dus jusqu'au mois de février compris selon état de créance du 06 février 2020, les intérêts au taux légal à compter du 12 juillet 2019 sur la somme de 1 160,00 euros et à compter de la présente décision pour le surplus ; Constaté qu'est encourue la résiliation du bail consenti par monsieur et madame [D] à monsieur [X] sur les locaux à usage d'habitation sis [Adresse 4] à [Localité 5]) par application de la clause de résiliation de plein droit ; Autorisé monsieur et madame [X] à s'acquitter de leur dette locative par mensualités de 50 euros, la première mensualité étant exigible au plus tard le 06 mars 2020, les échéances ultérieures au plus tard le 06 de chaque mois suivant et la 14ème correspondant au solde de la dette ; Dit que, pendant les délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ; Dit que, si monsieur et madame [X] règlent leur dette conformément aux délais accordés et s'acquittent du loyer courant pendant le cours de ces délais, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué et le bail se poursuivra ; En revanche, si monsieur et madame [X] ne règlent pas leur dette conformément aux délais accordés ou ne paient pas le loyer courant pendant le cours de ces délais : Dit que la clause résolutoire reprendra son plein effet et que le bail sera résilié à compter du 13 septembre 2019, huit jours après l'envoi d'une lettre recommandée de mise en demeure restée infructueuse ; Autorise monsieur et madame [D] à faire procéder à l'expulsion de monsieur et madame [X], tant de leur personne que de leurs biens, ainsi que celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l'assistance de la force publique, deux mois après signification d'un commandement de quitter les lieux ; Condamne solidairement madame et monsieur [X] ainsi que monsieur [Z] à payer à monsieur et madame [D], à compter de la date de résiliation jusqu'à libération effective des lieux, une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de cessation du bail ; Dit en outre qu'en cas de défaut de règlement d'une mensualité huit jours après une mise en demeure restée infructueuse, le bailleur pourra réclamer l'intégralité de la dette locative restant due ; Condamné in solidum madame et monsieur [X] ainsi que monsieur [Z] à payer à monsieur et madame [D] la somme de 200 euros en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile ; Ordonné l'exécution provisoire de la décision ; Condamné in solidum madame et monsieur [X] ainsi que monsieur [Z] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 12 juillet 2019. Par acte régularisé par RPVA le 2 juillet 2020, [E] [X] a interjeté appel de l'intégralité des chefs de décision figurant au dispositif du jugement du 7 février 2020, à l'exception du chef de décision relatif à l'exécution provisoire. Aux termes de ses dernières écritures, régularisées par RPVA le 24 avril 2021, [E] [X] demande à la Cour, de : A titre principal : Confirmer le jugement rendu en date du 7 février 2020 en ce qu'il a octroyé à Monsieur [X] des délais de paiement de 50 euros par mois suspendant les effets de la clause résolutoire ; Rejeter la demande formée au titre de l'article 700 du Code de procédure civile. A titre reconventionnel : Constater l'état d'indécence du logement donné à bail à Monsieur [X] ; En conséquence, condamner Monsieur [D] à l'indemniser des préjudices subis au titre du trouble de jouissance à hauteur de 4 500 euros, somme arrêtée au 30 septembre 2020, à parfaire jusqu'au relogement effectif des lieux de Monsieur [X] ; Condamner le bailleur aux entiers dépens de l'instance. [E] [X] expose : qu'un rapport en date du 6 mars 2020 des services de l'écologie a mis à jour des désordres nuisant à l'habitabilité du local et a conclu in fine à une insalubrité ; que sur la base de ce rapport, le préfet du Rhône a pris un arrêté en date du 3 août 2020 déclarant le logement occupé par Monsieur [X] insalubre remédiable et le frappant d'interdiction temporaire d'habiter ; que cet arrêté prévoit que les travaux propres à remédier à l'insalubrité devront être réalisés au départ des occupants actuels (Monsieur [X] et sa compagne), le bailleur devant dès lors procéder, dans un délai de 2 mois à compter de la notification de l'arrêté, à l'hébergement des occupants en application des dispositions de l'article L 521-3-1 du Code de la santé publique. [E] [X] demande en premier lieu que la décision déférée soit confirmée en ce qu'elle a octroyé des délais de paiement en suspendant les effets de la clause résolutoire. Il fait valoir : qu'à la suite de la signification du jugement, en date du 11 mars 2020, il a réglé le loyer courant et l'arriéré de loyer ; que c'est à tort que le bailleur prétend dans ses écritures qu'il n'aurait pas réglé les sommes lui incombant, alors que percevant une APL de 297 euros, le loyer résiduel s'élève à 3 euros et qu'il ressort du décompte établi par l'huissier de justice qu'avant même le jugement de 1ère instance, il a réglé une somme de 53 euros (50 euros d'arriéré + 3 euros de loyer résiduel) depuis le mois de janvier 2020 ; qu'il est également faux de prétendre qu'il n'aurait rien versé entre avril et juin 2020, puisqu'il a réglé 53 euros le 9 juin 2020 et 106 euros le 26 juin 2020, soit 3 mensualités de 53 euros chacune pour la période considérée ; qu'enfin depuis le mois de septembre 2020, suite à l'arrêté préfectoral, il règle la somme de 65 euros (50 € d'arriéré + 15 € de charges), l'arrêté ayant en effet suspendu le règlement du loyer. Il ajoute que, compte tenu de sa situation puisqu'il perçoit le RSA et de l'état du logement, il n'était pas justifié en équité de le condamner au titre de l'article 700 du Code de procédure civile. En second lieu, à titre reconventionnel, [E] [X] demande à être indemnisé de son préjudice de jouissance, au visa de l'article 6 c de la loi du 6 juillet 1989 et du décret du 30 janvier 2002, aux motifs : que le logement qui lui a été donné à bail ne présente pas les critères de la décence, tels qu'ils ressortent du décret du 30 janvier 2002 et qu'il a d'ailleurs fait l'objet d'un arrêté d'insalubrité du préfet le 3 août 2020 ; que les défauts présentés par le logement sont structurels et existent depuis l'entrée dans les lieux ; qu'il doit donc être indemnisé de son préjudice de jouissance depuis l'entrée dans les lieux, à hauteur de l'allocation d'une somme de 100 euros par mois d'occupation, soit, pour 45 mois, la somme de 4 500 euros, somme arrêtée au 30 septembre 2020. Il ajoute que sa demande n'est pas irrecevable, comme le soutient l'intimé, le rapport des services de l'écologie et l'arrêté d'insalubrité du préfet étant intervenus après les débats de première instance et après que la décision déférée soit rendue, et constituant donc un fait nouveau. Aux termes de ses dernières écritures, régularisées par RPVA le 3 décembre 2021, [S] [D] demande à la Cour de : Confirmer le jugement entrepris et en conséquence : Prononcer la résiliation judiciaire du bail ayant lié les parties à la date du 13 septembre 2019 ; Autoriser monsieur et madame [D] à faire procéder à l'expulsion de monsieur et madame [X], tant de leur personne que de leurs biens, ainsi que celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l'assistance de la force publique, deux mois après signification d'un commandement de quitter les lieux ; Condamner monsieur [X] à payer à monsieur [D], à compter de la date de résiliation jusqu'à libération effective des lieux, une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de cessation du bail ; Rejeter la demande reconventionnelle de monsieur [X] en ce qu'elle est irrecevable ; Débouter, en tout état de cause, monsieur [X] de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions et limiter, à tout le moins, le quantum des prétentions indemnitaires de monsieur [X] à la somme de 135 euros ; Condamner monsieur [X] à payer à monsieur [D] la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, et à payer les entiers dépens de l'instance, dont distraction sera faite au profit de Maître Noémie David, avocat, sur son affirmation de droit. [S] [D] expose : que malgré la signification de la décision, monsieur [X] n'a pas cru devoir s'exécuter spontanément, qu'une mise en demeure lui a donc été adressée le 5 juin 2020 et que celle-ci étant restée sans effet, un commandement de quitter les lieux lui a été signifié le 19 juin 2020 ; que compte tenu de la situation sanitaire liée au Covid, il a été en mesure de réaliser les travaux au deuxième trimestre de l'année 2021, ce non sans difficulté, puisque le locataire refusait de quitter l'appartement et a opposé son véto à nombre de logements qui lui ont été proposés pour son hébergement pendant la durée des travaux ; que par arrêté en date du 27 juillet 2021, le Préfet du Rhône a abrogé l'arrêté préfectoral décrétant l'insalubrité du logement. [S] [D] soutient en premier lieu que la résiliation du bail est définitivement acquise, alors que : les loyers des mois d'avril, mai et juin 2020, d'un montant de 3 euros après déduction des APL, n'ont pas été réglés par ce dernier, ni par la caution ; les mensualités de 50 euros n'ont pas plus été versées et qu'au mois de juin 2020, il restait à devoir la somme de 159 euros et qu'il est donc acquis que monsieur [X] n'a pas respecté les échéances des délais de paiement qui lui ont été accordés par le Tribunal judiciaire de Lyon. En second lieu, il sollicite le rejet de la demande reconventionnelle présentée par [E] [X], aux motifs : que sa demande, qui constitue une demande nouvelle en cause d'appel, doit être déclarée irrecevable ; que la demande est infondée dans son principe, l'appelant ne démontrant pas que les défauts liés à l'insalubrité existaient lorsqu'il est entré dans les lieux et n'ayant jamais fait part au préalable à son bailleur de difficultés rencontrées dans la jouissance du logement ; qu'il a proposé dès septembre 2020 à [E] [X] des solutions de relogement afin de pouvoir réaliser les travaux, mais que celui-ci n'a donné aucune suite et s'est maintenu dans les lieux et qu'il est donc mal fondé à demander à être indemnisé d'un préjudice qu'il a contribué à générer ; qu'en outre, il a pu faire réaliser les travaux de reprise du logement, lesquels ont donné satisfaction à la préfecture ; que la demande est également infondée dans son quantum, puisque [E] [X], du fait de la suspension des loyers en raison de l'arrêté, a suspendu ses règlements et n'a rien versé jusqu'au 23 juillet 2021, date de l'abrogation de l'arrêté et à tout le moins doit être réduite dans son quantum, puisqu'il réclame une somme de 100 euros par mois, somme bien supérieure au loyer dont il s'est acquitté puisqu'il n'a sa charge, compte tenu du versement de l'APL, qu'une somme de 3 euros, l'indemnité ne pouvant se limiter qu'à 135 euros, soit 3 euros par mois sur 45 mois. Il convient de se référer aux écritures des parties pour plus ample exposé, par application des dispositions de l'article 455 du Code de procédure civile. MOTIFS DE LA DÉCISION 1) Sur la confirmation de la décision déférée s'agissant des délais de paiement accordés avec suspension des effets de la clause résolutoire Alors que [E] [X] demande la confirmation de la décision déférée en ce qu'elle lui a accordé des délais de paiement et suspendu les effets de la clause résolutoire durant ces délais, [S] [D] demande que l'acquisition de la clause résolutoire soit constatée, aux motifs que l'appelant n'a pas respecté l'échéancier fixé par le juge et ne paye en outre pas les loyers courants. La Cour observe au préalable que le premier juge ne pouvait fixer le point de départ des délais accordés qu'à compter de la signification du jugement, laquelle est intervenue le 11 mars 202, la première mensualité devant donc intervenir à compter du mois suivant cette signification. Par ailleurs, la Cour, rappelant que le loyer à la charge de [E] [X] s'élève à 3 euros, compte tenu du versement d'une APL de 297 euros, constate, à l'examen du décompte d'huissier du 9 avril 2021 : que s'il n'a été procédé effectivement à aucun versement durant les mois d'avril et mai 2020, pour autant les sommes de 56 euros et 53 euros avaient bien été versés d'avance les 9 janvier et 10 février 2020, le paiement des loyers résiduels et l'échéance mensuelle de 50 euros étant donc bien honorés pour les mois d'avril et mai 2020, outre qu'un versement de 53 euros est intervenu le 10 mars 2020 ; que pour les mois de juin, juillet et août 2020, ont été versés les sommes de 53 euros le 9 juin 2020, de 106 euros le 26 juin 2020 et de 53 euros le 9 juillet 2020, l'échancier étant donc toujours honoré ; que par la suite [E] [X] a versé régulièrement une somme de 65 euros, donc supérieure au montant fixé par le premier juge, à compter du mois de septembre 2020 et ce jusqu'au mois d'avril 2021. Il en résulte que les délais de paiement ont bien été respectés, avec en outre des paiements faits à l'avance et le versement des loyers résiduels courants. La Cour en conséquence confirme la décision déférée s'agissant des délais de paiement accordés et de l'effet suspensif de la clause résolutoire pendant ces délais, sauf à dire que les délais accordés ont pour point de départ le mois suivant la signification du jugement, et rejette la demande d' [S] [D] visant à ce que soit constatée l'acquisition de la clause résolutoire et qu'il soit statué sur ses conséquences. 2) Sur l'indemnisation du préjudice de jouissance de [E] [X] a) Sur la recevabilité de cette demande L'article 564 du Code de procédure civile dispose : « Les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait. » En l'espèce, il n'est pas contesté que ce n'est que postérieurement au jugement du 7 février 2020 qu'est intervenu : un rapport du 6 mars 2020 des services de l'Hygiène urbaine, qui conclut à une insalubrité du logement loué à [E] [X] ; un arrêté du préfet du 3 août 2020 déclarant le logement occupé par [E] [X] insalubre "remédiable" et le frappant d' une interdiction temporaire d'habiter. La Cour retient que les faits d'insalubrité ayant été constatés et reconnus après la procédure de première instance et constituant bien au sens de l'article 564 du Code de procédure civile, une prétention née de la révélation d'un fait ultérieur, la demande d'indemnisation présentée au titre de troubles de jouissance par [E] [X] est recevable. b) Sur le fond Aux termes de l'article 6 c de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est obligé d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des lieux loués. Par ailleurs, aux termes du contrat de bail (article 6 ) le bailleur avait pour obligation de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à sa sécurité, sa santé, et devant être doté d'éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Or, il ressort du rapport des services de l'Hygiène urbaine que le logement loué présente : une luminosité naturelle insuffisante, susceptible de provoquer des troubles de l'équilibre et des troubles de synchronisation des rythmes biologiques ; une installation électrique vétuste et dangereuse , en l'absence de prise de terre et en raison d'un disjoncteur sous qualibré, et qu'il existe un risque d'électrocution ; un dispositif de ventilation inefficace, les grilles de ventilation étant inadaptées, ne permettant pas le renouvellement des flux d'air, ce qui est susceptible de conduire à des pathologies des voies respiratoires ; des problèmes d'humidité généralisés à l'ensemble du logement, se traduisant notamment par une forte présence de moisissures, les surfaces contaminées étant supérieures à 3 m², et le taux d'humidité étant de 80 % avant aération, alors que le taux normal est compris entre 40/50 %, ce qui est susceptible de créer des pathologies respiratoires ; des fuites sur les installations sanitaires, notamment sur le réservoir d'eau des WC (l'accumulation de calcaire révélant que la fuite est ancienne), et au niveau du lavabo. Ce rapport préconise notamment la remise en conformité de l'installation électrique, la mise en place d'un dispositif de ventilation conforme à la réglementation, le nettoyage et la désinfection des surfaces contaminées par les moisissures et la remise en état des équipements dégradés. Sur la base de ce rapport, dont il a repris les termes, le préfet a pris un arrêté en date du 3 août 2020 déclarant le logement occupé par [E] [X] insalubre "remédiable", interdisant le logement à l'habitation à titre temporaire, avec obligation de réaliser les travaux pour remettre le logement en conformité avec la réglementation et obligation également d'assurer le relogement des occupants. La Cour ne peut que déduire des conclusions du rapport précité, que le logement donné à bail à [E] [X] était insalubre, ce qu'a confirmé l'arrêté du préfet et que le bailleur n'a pas respecté son obligation de livrer à son locataire un logement décent et qui ne soit pas de nature à porter atteinte tant à sa sécurité qu'à sa santé. Par ailleurs, [S] [D] n'est pas fondé à soutenir : qu'il n'est pas démontré que le problème d'insalubrité existait à l'entrée dans les lieux de [E] [X], alors que le rapport met en exergue des installations qui ne sont pas aux normes et qui nécessairement préexistaient à l'entrée dans les lieux du locataire ; qu'il a été déchargé par le préfet de son obligation de relogement alors que le préfet la conditionnait dans le courrier dont il se prévaut, à une occupation sans droit ni titre, laquelle n'est pas retenue, outre que le fait qu'il ne soit plus tenu à cette obligation de relogement était en tout état de cause sans incidence sur le préjudice de jouissance subi par le locataire depuis son entrée dans les lieux. La Cour retient au regard de ces éléments que le bailleur a manqué à ses obligations contractuelles envers le locataire et qu'il est en conséquence tenu d'indemniser le préjudice de jouissance subi par celui-ci. Dès lors qu'il est avéré que l'état du logement imposait au locataire d'y vivre en présence constante de moisissures, en respirant un air préjudiciable pour sa santé et susceptible de créer des pathologies respiratoires, avec un taux d'humidité bien supérieur aux normes autorisées, la Cour retient que le locataire subi depuis son entrée dans les lieux un préjudice de jouissance incontestable et qu'il est justifié de réparer à hauteur de 100 euros par mois d'occupation, étant observé que le montant du loyer réglé par celui-ci a peu d'incidence sur l'évaluation du préjudice, lequel a vocation à être réparé à hauteur du dommage subi du fait de l'insalubrité des lieux. Ce préjudice a donc couru à compter du 2 janvier 2017, date d'entrée dans les lieux. Si le bailleur soutient que les travaux ont été réalisés au deuxième trimestre de l'année 2021, il n'en justifie pas, si ce n'est en produisant des devis, insuffisants pour établir que les travaux querellés ont bien été effectués. Il ne justifie pas plus de ce que le préfet du Rhône a abrogé son arrêté préfectoral le 27 juillet 2021, étant observé que les pièces 9 et 10 auxquelles il se réfère à ce titre pour en justifier correspondent à des décomptes d'huissier. Pour autant, [E] [X], qui ne conteste pas dans ses écritures que les travaux ont été réalisés, ne justifie pas plus de ce que le logement serait toujours en état d'insalubrité. La Cour ne peut qu'en déduire que le préjudice a couru tout au moins jusqu'au 3 août 2020, date de l'arrêté d'insalubrité du préfet, ce qui justifie que le préjudice de jouissance soit arrêté à une durée de 44 mois. En conséquence la Cour condamne [S] [D] à payer à [E] [X] une somme de 4 400 euros en indemnisation de son préjudice de jouissance. 3) Sur les demandes accessoires [E] [X] n'ayant pas respecté son obligation de payer ses loyers et devant être considéré comme partie perdante en première instance, la Cour confirme la décision déférée qui l'a condamné aux dépens de la procédure de première instance, comprenant le coût du commandement de payer. La Cour confirme également la décision déférée qui l'a condamné à payer au bailleur la somme de 200 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile en première instance, justifiée en équité. La Cour condamne [S] [D], qui succombe en ses demandes à hauteur d'appel, aux dépens à hauteur d'appel. PAR CES MOTIFS La Cour : Confirme la décision déférée dans son intégralité, sauf à dire que les délais de paiement accordés ont pour point de départ le mois suivant la signification du jugement, et rejette la demande d'[S] [D] visant à ce que soit constatée l'acquisition de la clause résolutoire et qu'il soit statué sur ses conséquences ; Déclare [E] [X] recevable en sa demande d'indemnisation au titre de son préjudice de jouissance présentée en cause d'appel ; Condamne [S] [D] à payer à [E] [X] somme de 4 400 euros en indemnisation de son préjudice de jouissance ; Condamne [S] [D] aux dépens à hauteur d'appel ; Rejette toute autre demande plus ample ou contraire. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT