Cour d'appel, 14 juin 2022. 21/03039

14/06/2022 ARRÊT N° 468/2022 N° RG 21/03039 - N° Portalis DBVI-V-B7F-OIRT EV/CD Décision déférée du 07 Juin 2021 - Juge des contentieux de la protection de TOULOUSE ( 20/02686) Mme [H] [U] [N] [J] [W] épouse [N] C/ [G], [T], [S] [M] S.C.I. TOCOSTA CONFIRMATION Grosse délivrée le à REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS *** COUR D'APPEL DE TOULOUSE 3ème chambre *** ARRÊT DU QUATORZE JUIN DEUX MILLE VINGT DEUX *** APPELANTS Monsieur [U] [N] [Adresse 4] [Adresse 4] [Localité 3] Représenté par Me Nicolas JAMES-FOUCHER de la SCP JEAY - MARTIN DE LA MOUTTE - JAMES-FOUCHER, avocat au barreau de TOULOUSE Madame [J] [W] épouse [N] [Adresse 4] [Adresse 4] [Localité 3] Représentée par Me Nicolas JAMES-FOUCHER de la SCP JEAY - MARTIN DE LA MOUTTE - JAMES-FOUCHER, avocat au barreau de TOULOUSE INTIMÉS Monsieur [G], [T], [S] [M] ès qualité d'usufruitier Lieu-dit [Adresse 5] [Localité 1] Représenté par Me Astrid MAFFRE- BAUGÉ, avocat au barreau de TOULOUSE S.C.I. TOCOSTA SCI à caractère familial, au capital social de 80.780,00 € immatriculée au RCS de CARCASSONNE soue le n° de RCS 434 050 480, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, ès qualité de nue-propriétaire Lieu-dit [Adresse 5] [Localité 1] Représentée par Me Astrid MAFFRE- BAUGÉ, avocat au barreau de TOULOUSE COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 11 Avril 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant E.VET, Conseiller, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : E.VET, président O. STIENNE, conseiller A. MAFFRE, conseiller Greffier, lors des débats : M. BUTEL ARRET : - CONTRADICTOIRE - prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties - signé par E.VET, président, et par M. BUTEL, greffier de chambre FAITS Suivant acte du 3 octobre 2014, la SCI Tocosta a consenti à M. [U] [N] et Mme [J] [W] épouse [N] la location d'un appartement situé [Adresse 2] moyennant un loyer de 1190 € provision pour charges comprises comprenant une terrasse privative et un jardinet. Le 31 janvier 2018, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un congé pour reprise par M. [G] [M] associé de la SCI Tocosta. Le 17 mars 2020, la SCI Tocosta délivrait aux locataires un congé aux fins de vente à effet au 14 octobre 2020. Les locataires ont exercé leur droit de préemption suivant courrier au notaire en date du 23 juin 2020. Mais par acte du 8 août 2016, la SCI Tocosta avait préalablement consenti une promesse de vente à la société Green City qui avait le projet de réaliser un important programme immobilier dans la rue à proximité de la parcelle sur laquelle l'immeuble est édifié. PROCEDURE Par acte du 14 octobre 2020 M. et Mme [N] ont fait assigner la SCI Tocosta devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse en nullité du congé pour vendre du 17 mars 2020 et en constat de la reconduction tacite du bail. M. [G] [M] est intervenu volontairement en qualité d'usufruitier du bien immobilier. Suivant jugement du 7 juin 2021, le tribunal au visa de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989'a : - constaté l'intervention volontaire à la procédure de M. [M] en qualité d'usufruitier du bien litigieux et l'a déclarée bien fondée, - constaté que le congé pour reprise du 31 janvier 2018 est devenu sans objet, - prononcé la nullité du congé délivré respectivement à M. et Mme [N] par acte extrajudiciaire en date du 17 mars 2020, - dit que le droit de préemption de M. et Mme [N] ne saurait en conséquence subsister, - dit que le contrat de bail litigieux s'est renouvelé par tacite reconduction à compter du 15 octobre 2020, - condamné la SCI Tocosta et M. [M] à verser à M. et Mme [N] la somme de 1000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - débouté les parties de toutes demandes plus amples ou contraires, - condamné la SCI Tocosta et M. [M] au paiement des entiers dépens, - rappelé que le présent jugement est exécutoire à titre provisoire M. et Mme [N] ont relevé appel de la décision suivant déclaration du 7 juillet 2021 en ce qu'elle a prononcé la nullité totale du congé délivré le 17 mars 2020 par la SCI Tocosta à M. et Mme [N], rejeté la demande de ces derniers concernant le prononcé de la nullité relative et partielle dudit congé et, en ce qu'elle a jugé que M. et Mme [N] pouvaient continuer de prétendre au droit de préemption généré par le congé pour vente du 17 mars 2020 dont ils revendiquent la nullité relative et partielle. MOYENS et PRETENTIONS des PARTIES M. et Mme [N] dans leurs dernières écritures en date du 18 novembre 2021 demandent à la cour au visa de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, les articles 1347 et suivants, 1104, 1137 et suivants, les articles 1181 et 1182 du code civil et les articles L 442-1 et R 421-9 du Code de l'urbanisme, de': - infirmer la décision dont appel en ce qu'elle a prononcé la nullité totale et absolue en lieu et place de la nullité partielle et relative du congé pour vente du 17 mars 2020 et déclaré que leur droit de préemption au titre de cette offre de vente ne subsistait plus, - prononcer la nullité relative et partielle du congé pour vente du 17 mars 2020, lequel sera déclaré nul sauf en ce qu'il emporte offre de vente au profit des époux [N] du bien qu'ils occupent en qualité de locataires et de ses accessoires, - déclarer que le droit de préemption des époux [N] sur le bien proposé à la vente le 17 mars 2020 continue de subsister du fait de leur qualité de locataires et ce tant que ne leur a pas été soumis un compromis de vente conforme à leurs droits, - confirmer pour le surplus la décision dont appel, - déclarer irrecevables d'office comme étant nouvelles en appel les prétentions de la SCI Tocosta et de M. [M] concernant : * la demande de condamnation de M. et Mme [N] à réparer les conséquences extracontractuelles de leur abus de droit consistant en l'exercice dilatoire et frauduleux par les consorts [N] du droit de préemption, * la demande de paiement d'une somme de 11.700 € correspondant aux pertes de loyers subies par M. [M] et la SCI Tocosta sur une base de 900 € par mois à compter de Septembre 2020, pour l'appartement situé au premier étage du bâtiment, sommes à actualiser au jour de l'arrêt,sur le fondement des articles 1240 et suivants du Code Civil, * la demande tenant à voir déclarer que les consorts [N] ont renoncé à exercer leur droit de préemption, * la demande d'expulsion des époux [N] et celle de tout occupant de leur chef, * la demande tenant à ordonner la séquestration des objets mobiliers se trouvant dans les lieux, dans tel garde-meuble qu'il plaira au Tribunal de fixer, et ce aux frais, risques et périls du défendeur, * la demande de suppression des délais prévus par les articles L. 412-1 et suivants du Code des Procédures Civiles d'Exécution, - la demande de condamnation des époux [N] aux entiers dépens de l'instance, ainsi qu'aux frais irrépétibles par la SCI Tocosta et M. [M], - déclarer irrecevable la demande d'expulsion présentée par la SCI Tocosta et M. [M] faute de dénonce préalable en préfecture, - débouter en tout état de cause la SCI Tocosta et M. [M] de leur appel incident ainsi que de l'ensemble de leurs prétentions comme étant dépourvus de fondement et de justification, - condamner in solidum la SCI Tocosta et M. [M] à leur verser une indemnité de 4.000,00 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, - les condamner in solidum aux entiers dépens de l'instance ainsi qu'au remboursement des émoluments de recouvrement ou d'encaissement résultant des dispositions de l'article A 444-32 du Code de commerce que les époux [N] seraient amenés à régler dans l'hypothèse d'un recours à l'exécution forcée de la décision à intervenir. Ils soutiennent que le congé est entaché de plusieurs causes de nullité mais considérant le maintien de leur intention d'acquérir le bien ils invoquent la nullité relative et partielle du congé, limitée à l'exercice de leur droit de préemption qui subsiste de sorte que le bail perdure tant qu'il ne leur a pas été soumis un compromis de vente conforme à leurs droits, ce que la SCI Tocosta persiste à ne pas faire établir. Les demandes reconventionnelles des intimés sont nouvelles en cause d'appel, la cour n'étant pas saisie des conditions d'occupation des lieux. La SCI Tocosta et M. [M] dans leurs dernières écritures en date du 21 février 2022 demandent à la cour de': à titre principal : - confirmer le Jugement entrepris en ce qu'il a jugé que le congé délivré à chacun des époux [N] par la SCI Tocosta du 17 mars 2020 est entaché d'une nullité substantielle de fond pour n'avoir pas été délivré au nom de l'usufruitier, et d'une nullité de forme pour n'avoir pas été assorti d'une offre de relogement pendant le préavis, - juger que les bailleurs, qui ont toujours rempli leurs obligations de bonne foi, ont été placés dans l'incapacité de proposer des offres de relogement pendant la durée du préavis compte-tenu d'une part de l'exercice du droit de préemption, et d'autre part de leur invocation volontairement tardive et sans justification de ressources par les preneurs, - confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a déclaré que le contrat de bail des époux [N] s'est renouvelé par tacite reconduction à compter du 15 octobre 2020, de sorte que les droits des locataires sont préservés, - confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a jugé que l'annulation du congé ne pouvait laisser subsister le droit de préemption de M. et Mme [N], - le réformer pour le surplus, notamment pour n'avoir pas fait droit aux demandes des concluants tendant à ce que leurs droits à indemnisation des frais générés par l'exercice abusif du droit de préemption soient réservés, et ce-faisant : *condamner M. et Mme [N] à réparer les conséquences extracontractuelles de leur abus de droit consistant en l'exercice dilatoire et frauduleux par les consorts [N] du droit de préemption qu'ils n'ont jamais eu réellement la volonté d'exercer, *condamner M. et Mme [N] au paiement d'une somme de 14.400 € février 2022 inclus correspondant aux pertes de loyers subies par M. [M] et la SCI Tocosta sur une base de 900 € par mois à compter de septembre 2020, pour l'appartement situé au premier étage du bâtiment, sommes à actualiser au jour de l'arrêt, sur le fondement des article 1240 et suivants du code civil, - condamner les consorts [N] à payer aux concluants une somme de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - les condamner aux entiers dépens de l'instance. A titre subsidiaire et si par impossible la cour devait estimer que le droit de préemption des locataires a pu subsister : - déclarer que les consorts [N] ont en tout état de cause renoncé à exercer leur droit de préemption en s'abstenant de donner suite aux demandes de Me [K], notaire des concluants, pour la régularisation de l'acte malgré l'octroi d'un délai supplémentaire de trois mois et demi, portant à plus de sept mois et demi (et en réalité à 19 mois à ce jour) le délai dont ils ont déjà bénéficié depuis l'exercice du droit de préemption, - déclarer l'acceptation de l'offre de vente formalisée le 23 juin 2020 par les consorts [N] nulle de plein droit, - déclarer les consorts [N] déchus de plein droit de tout titre d'occupation et occupants sans droit ni titre à compter du 15 octobre 2020, - ordonner en conséquence leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués à [Localité 6] sis [Adresse 2], et ce sans délai avec si besoin est le concours de la force publique, le tout sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, - ordonner en tant que de besoin la séquestration des objets mobiliers se trouvant dans les lieux, dans tel garde-meuble qu'il plaira au tribunal de fixer, et ce aux frais, risques et périls du défendeur, - supprimer les délais prévus par les articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution. Ils exposent que le congé est nul pour ne pas avoir été délivré au nom de l'usufruitier mais au seul nom du nu-propriétaire et n'a pas été assorti d'une offre de relogement des locataires protégés pendant le délai de préavis. La nullité du congé anéantit le droit de préemption qui y est attaché. Ils font valoir leur bonne foi dans leur intention de vendre et la mauvaise foi des locataires qui n'ont jamais justifié des démarches destinées à exercer leur droit de préemption de sorte qu'ils seraient même déchus de ce droit voire, il pourrait être considéré qu'ils y ont renoncé. Ils invoquent l'acharnement procédural des locataires leur interdisant de réaliser leur projet immobilier sachant que les autres locataires de l'immeuble ont quitté les lieux, ce qui leur cause un préjudice financier. La demande d'indemnisation n'est pas nouvelle puisqu'en première instance ils avaient demandé qu'elle soit réservée. MOTIFS : La cour, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, fera expressément référence au jugement entrepris ainsi qu'aux dernières conclusions déposées. Aux termes de l'article 15 de la loi du 26 juillet 1989, le congé délivré par le bailleur doit respecter un préavis de 6 mois avant l'échéance du bail'; lorsqu'il est délivré pour vendre, il donne au preneur un droit de préemption sur le logement occupé. Lorsque le preneur est âgé de plus de 65 ans et dispose de ressources modestes, il ne peut être destinataire d'un congé sans que lui soit offert un local de remplacement. Le formalisme de l'article 15 est sanctionné par la nullité du congé sur démonstration d'un grief. Toutefois, un acte juridique encourt la nullité sans démonstration d'un grief dès lors qu'il est entaché d'un vice de fond tel que le défaut de qualité ou de capacité par application de l'article 117 du code de procédure civile. En l'espèce, il ressort des statuts de la SCI Tocosta qu'elle n'est propriétaire que de la nue-propriété de l'immeuble litigieux, M. [M] en étant usufruitier. Les deux congés qui constituent des actes de disposition et non pas de simple administration, délivrés le 17 mars 2020 à M. et Mme [N] par la seule SCI Tocosta encourent donc la nullité pour vice de fond sans qu'il soit nécessaire pour les locataires de justifier d'un grief. Et ce seul vice suffit à emporter la nullité de l'acte sans nécessité d'examiner les autres vices de forme soulevés. La nullité n'est pas distributive, elle concerne l'acte en son entier dont toutes les clauses sont concernées et affectées par le vice ; de sorte que le droit de préemption des locataires qui est attaché au congé pour vendre ne lui survit pas. La décision qui a prononcé la nullité du congé et la reconduction tacite du bail à son échéance sera donc confirmée de ce chef. Les demandes financières et en dommages-et-intérêts présentées en cause d'appel par la SCI Tocosta et M. [M] ne constituent pas des appels incidents mais, des demandes nouvelles au sens de l'article 564 du code de procédure civile en ce que le premier juge n'a pas été saisi de telles demandes qui, au demeurant ne tendent pas aux même fins que celle en nullité du congé et reconduction du bail qui lui ont été soumises, n'ont pas pour objet d'écarter les prétentions adverses, ne sont pas justifiées par la révélation d'un fait et ne sont ni l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire aux prétentions initiales. Et le fait de réserver des demandes devant le premier juge comme les intimés l'invoquent, ne s'analyse pas en une prétention au sens des articles 4, 53 et 954 du code de procédure civile. Ces demandes sont donc irrecevables. M. et Mme [N] succombant en leur appel devront en supporter les dépens. En revanche, l'équité commande qu'il ne soit pas fait droit à la demande des intimées fondée sur l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour Confirme le jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse en date du 7 juin 2021, Y ajoutant : Déclare irrecevables les demandes reconventionnelles de la SCI Tocosta et M. [M], Rejette la demande de la SCI Tocosta et M. [G] [M] au titre de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne M. [U] [N] et Mme [J] [W] épouse [N] aux dépens d'appel. LE GREFFIERLE PRÉSIDENT M. BUTEL E. VET