Cour d'appel, 15 septembre 2022. 21/00225

FV/LL SARL ST IMMO C/ SA FORTIS LEASE SARL TLP 21 LOGISTIQUE [W] [I] Expédition et copie exécutoire délivrées aux avocats le COUR D'APPEL DE DIJON 2ème Chambre Civile ARRÊT DU 15 SEPTEMBRE 2022 N° RG 21/00225 - N° Portalis DBVF-V-B7F-FUG2 MINUTE N° Décision déférée à la Cour : au fond du 01 février 2021, rendue par le tribunal judiciaire de Dijon - RG : 19/02325 APPELANTE : SARL ST IMMO, chez son gérant M. [W] [I] [Adresse 4] [Localité 7] Autre(s) qualité(s) : Intimé dans 21/00253 (Fond) représentée par Me Claire GERBAY, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 126 INTIMÉES : SA FORTIS LEASE, prise en la personne de ses représentants légaux en exercice domiciliés de droit au siège : [Adresse 5] [Localité 8] Autre(s) qualité(s) : Intimé dans 21/00253 (Fond) représentée par Me Cécile RENEVEY, membre de la SELARL ANDRE DUCREUX RENEVEY BERNARDOT, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 2 assistée de Me Pascal SIGRIST, membre de la SELARL SIGRIST & Associés, avocat a barreau de PARIS SARL TLP 21 LOGISTIQUE, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés de droit au siège : [Adresse 3] [Localité 6] Autre(s) qualité(s) : Appelant dans 21/00253 (Fond) représentée par Me Alice GESSAT, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 511 assistée de Me Laurent CARETTO, avocat au barrreau de PARIS PARTIE INTERVENANTE : Monsieur [W] [I] domicilié : [Adresse 4] [Localité 7] représenté par Me Claire GERBAY, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 126 COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 16 juin 2022 en audience publique devant la cour composée de : Françoise VAUTRAIN, Président de Chambre, Président, ayant fait le rapport, Michel WACHTER, Conseiller, Sophie BAILLY, Conseiller, qui en ont délibéré. GREFFIER LORS DES DÉBATS : Maud DETANG, Greffier DÉBATS : l'affaire a été mise en délibéré au 15 Septembre 2022, ARRÊT : rendu contradictoirement, PRONONCÉ : publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, SIGNÉ : par Françoise VAUTRAIN, Président de Chambre, et par Maud DETANG, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES Par acte en date du 8 février 2006, la société Cafimmo a vendu au profit de la société Batical, aux droits de laquelle vient désormais la société Fortis Lease, par devant Maître [N] [R], notaire à [Localité 12], avec l'intervention du crédit preneur, la SCI Keur, un ensemble immobilier sis à [Adresse 11], cadastré AR[Cadastre 1] et [Cadastre 2], soumis au régime de la copropriété et comprenant un bâtiment sur deux niveaux et en partie sur sous-sol, parkings extérieurs et espace vert. Le même jour, la société Batical a consenti à la SCI Keur, par devant Maître [B], notaire à [Localité 13], un contrat de crédit-bail portant sur l'ensemble immobilier. La Sarl ST Immo est ainsi devenue locataire de la SCI Keur, laquelle a repris le bail passé le 14 avril 2005 entre la SCI Cafimmo et la société ST Immo. En raison de la défaillance de la SCI Keur, le président du tribunal de grande instance de Metz, par ordonnance de référé du 21 septembre 2010 confirmée en toutes ses dispositions par la cour d'appel de Metz par arrêt du 20 novembre 2012, a constaté la résiliation du contrat de crédit-bail à la date du 20 décembre 2008, tout en ordonnant la libération des lieux au plus tard dans le mois suivant la notification de la décision. C'est dans ce contexte, que par ordonnance de Monsieur le président du tribunal de grande instance de Dijon en date du 16 octobre 2012 rendue à la requête de la Sarl TLP 21 Logistique, sous-locataire des locaux, dirigée à l'encontre de la Sarl ST Immo et la SCI Keur, Monsieur [C] [G], expert, a été désigné afin d'examiner les désordres dont se plaignait l'occupante relativement à la toiture de l'immeuble. Par ordonnance de référé du 26 Mars 2013, la mesure d'expertise a été déclarée commune à la SA BNP Fortis Lease propriétaire des lots n°31, 32, 33, 36, 37 et 38 de l'ensemble immobilier. Par ordonnance du même jour, le président du tribunal de grande instance de Dijon a fait droit à la demande de suspension du paiement des loyers formée par la Société ST Immo. La Sarl ST Immo a stoppé toute activité dans les lieux le 30 juin 2016. L'expert judiciaire a déposé son pré-rapport le 30 juillet 2018 et son rapport définitif le 14 janvier 2019. Par assignation du 09 novembre 2018, la Société Fortis Lease, filiale du groupe BNP Paribas, qui voulait réaliser les travaux préconisés par l'expert, a demandé la fermeture de l'ensemble immobilier lui appartenant, et que les occupants procèdent à l'enlèvement de leurs biens immobiliers au plus tard le 25 février 2019. Par ordonnance de référé du 09 janvier 2019, le juge des référés, en ce qui concerne notamment la société ST Immo, lui a donné acte de ce qu'elle avait cessé son activité le 30 juin 2016 et de son accord pour la réalisation des travaux, et de ce qu'elle libérerait les lieux le 31 janvier 2019, et a condamné la SA Fortis Lease à lui payer la somme de 150 000 euros à titre de provision à valoir sur la réparation de ses préjudices. Par la même décision, la société Fortis Lease a été condamnée à verser à la société TLP 21 Logistique une provision de 100 000 euros à valoir sur ses préjudices et une provision de 6 000 euros à valoir sur les frais de déménagement. C'est dans ces conditions que la société ST Immo, autorisée à faire usage d'une procédure à jour fixe, assigne la SA Fortis Lease devant le tribunal de grande instance de Dijon par acte d'huissier du 15 juillet 2019 afin d'obtenir l'indemnisation de ses préjudices. La Sarl TLP 21 Logistique intervient volontairement à la procédure par acte du 3 octobre 2019. Aux termes de ses dernières écritures, la Sarl ST Immo demande au tribunal, au visa des articles R 145-23 du code de commerce et R 211-4 du code de l'organisation Judiciaire, de : - Dire et juger que le tribunal de grande instance de Dijon, statuant en 1ère chambre civile, est bien le tribunal compétent en matière de bail commercial et compte-tenu de la localisation du bien immeuble sur le ressort de Dijon, - Condamner la Société Fortis Lease à lui payer les sommes suivantes : - sur le préjudice au titre de la perte de chiffre d'affaires au 31 décembre 2015 la somme de 362 937,66 euros - les 150 000,00 euros de provision versée = 212 937,66 euros, - à partir du 1er juillet 2016 et jusqu'au 30 juin 2019 et par semestre au même titre la somme de 326 000,00 euros calculée en tenant compte du chiffre d'affaires arrondi base 2010 de 691 000,00 euros - 39 000,00 euros de chiffre d'affaires pour le premier semestre 2016 divisé par deux = 326 000,00 euros, soit, pour 6 semestres au 30 juin 2019, la somme de 1 956 000,00 euros, - à partir du 1er juillet 2019 par mois jusqu'à remise des clés par état des lieux d'entrée contradictoire en suite de la rénovation du bâtiment la somme de 54 333,00 euros par mois, - sur les frais de résiliation contractuels, la somme de 44 061,33 euros, - sur les frais de réouverture, la somme de 50 000,00 euros, - sur la valeur du droit au bail, une somme de 212 500,00 euros, - sur le préjudice moral du chef d'entreprise, une somme de 50 000,00 euros, - sur les frais irrépétibles de l'article 700 du code de procédure civile la somme de 36 000,00 euros, - Condamner la Société Fortis Lease à garantir toutes sommes qui seraient mise à sa charge au profit de la Société TLP 21 Logistique, sous locataire, - La condamner aux entiers dépens qui comprendront les frais d'expertise et les frais des constats d'huissier communiqués, - Ordonner l'exécution provisoire du jugement à intervenir nonobstant appel ni caution, - Dire et juger que Maître Claude Sirandre, représentant la Selarl Avocats Consulting Côte d'Or, recouvrera les dépens conformément à l'article 699 du code de procédure civile. Aux termes de ses dernières conclusions, la SA Fortis Lease demande au tribunal, au visa des articles 721-3 du code de commerce, 32 et 122 du code de procédure civile, et 1382 du code civil dans sa rédaction antérieure au 1er octobre 2016, de : In limine Litis, - Se déclarer matériellement et territorialement incompétent au profit du tribunal de commerce de Nanterre ; In limine Litis, - Déclarer irrecevable l'intervention volontaire de la société TLP 21 ; A défaut, - Ne pas homologuer le rapport d'expertise en date du 14 janvier 2019 et, en conséquence l'écarter ; - Dire que la société ST Immo a d'ores et déjà été indemnisés de son préjudice de jouissance par l'effet de la cessation du paiement des loyers à compter du 1er juillet 2012 autorisée par ordonnance de référé du président du tribunal de grande instance de Dijon en date du 26 mars 2013 ; - Débouter la société ST Immo de l'ensembIe de ses demandes, fins et prétentions irrecevables et, en tout état de cause, mal fondées ; - Condamner la société ST Immo à lui restituer la somme de 150 000 euros qui lui a été indûment allouée aux termes de l'ordonnance de référé du 9 janvier 2019, majorée des intérêts de retard au taux légal à compter de la décision à intervenir avec anatocisme ; - Débouter la société TLP 21 de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions ; - Condamner la société TLP 21 à lui restituer la somme de 106 000 euros qui lui a été indûment allouée aux termes de l'ordonnance de référé du 9 janvier 2019, majorée des intérêts de retard au taux légal à compter de la décision à intervenir avec anatocisme ; - Condamner la société ST Immo et la société TLP 21 à lui payer chacune la somme de 5.000 euros au titre de l'articIe 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens ; - Ordonner I'exécution provisoire de la décision à intervenir. Aux termes de ses dernières conclusions, la Sarl TLP 21 Logistique demande au tribunal, au visa articles 325 et suivants du code de procédure civile, de : - Déclarer recevable son intervention à titre principal, - Condamner solidairement les sociétés Fortis Lease et ST Immo à lui payer les sommes suivantes : - 58 484 euros à titre de remboursement du loyer payé et des provisions pour charges perçues à compter de la mise en demeure, - 63 385 euros au titre des frais liés aux multiples déplacements entre le dépôt de [Localité 10] et le dépôt de [Localité 14], - 25 787 euros au titre des frais annexes (assurance, téléphone, taxe foncière, alarmes...), - 82 290 euros au titre de la perte d'exploitation. - Condamner solidairement les sociétés ST Immo et BNP Fortis Lease à payer 25 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens qui devront comprendre les frais d'expertise. - Ordonner I'exécution provisoire de la décision à intervenir. Par jugement du 1er février 2021, le tribunal judiciaire de Dijon : - Rejette le moyen d'incompétence d'attribution et territoriale soulevé par la SA Fortis Lease et se déclare compétent pour connaître du litige, - Déclare recevable l'intervention volontaire de la Sarl TLP 21 Logistique, - Condamne la SA Fortis Lease à payer à la Sarl ST Immo la somme de 44 061, 33 euros au titre des frais de résiliations contractuelles, - Déclare irrecevable la demande d'indemnisation formulée pour le compte du gérant de la Sarl ST Immo Monsieur [I], - Déboute la Sarl ST Immo du surplus de ses demandes indemnitaires, - Constate que la Sarl ST Immo a d'ores et déjà perçu une provision de 150 000 euros de la SA Fortis Lease et que sa créance est réglée, - Condamne donc la Sarl ST Immo à restituer à la SA Fortis Lease la somme de 105 938,67 euros au titre de la provision versée après déduction de sa créance, majorée des intérêts de retard au taux légal à compter du jugement avec anatocisme conformément aux dispositions de l'article 1154 ancien du code civil, - Déboute la Sarl TLP 21 Logistique de ses demandes indemnitaires dirigées à l'encontre dela SA Fortis Lease, - Condamne la Sarl TLP 21 Logistique à restituer à la SA Fortis Lease la provision versée d'un montant de 106 000 euros, majorée des intérêts de retard au taux légal à compter du jugement avec anatocisme conformément aux dispositions de l'article 1154 ancien du code civil, - Condamne la Sarl ST Immo à payer à la Sarl TLP 21 Logistique les sommes suivantes : - 18 694 euros TTC au titre de la restitution partielle des loyers et charges, - 63 385 euros au titre des frais de déplacement, - 25 787 euros au titre des frais annexes, - Déboute la Sarl TLP 21 Logistique de sa demande d'indemnisation de la perte de chiffre d'affaires, - Déboute la Sarl ST Immo de sa demande de condamnation en garantie dirigée à l'encontre de la SA Fortis Lease, - Condamne la SA Fortis Lease aux entiers dépens, en ce compris les frais d'expertise et constats d'huissier, - Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile, - Déboute les parties de leurs plus amples moyens et prétentions, - Dit n'y avoir lieu à ordonner I'exécution provisoire du jugement. Pour statuer ainsi, le tribunal retient : - Sur le moyen de l'incompétence matérielle et territoriale du tribunal judiciaire de Dijon pour connaître du litige : - que les demandes d'indemnisation de la Sarl ST Immo sont en rapport avec le lien contractuel existant entre les parties qui, s'agissant d'un bail commercial, relève de la compétence exclusive du tribunal judiciaire, et que compte-tenu du lieu de situation de l'immeuble objet du bail commercial, soit [Localité 10] (21), le tribunal judiciaire de Dijon est compétent territorialement. - Sur le moyen visant à voir écarter le rapport d'expertise judiciaire: - que la SA Fortis Lease demande au tribunal d'écarter le rapport d'expertise judiciaire en soutenant que les travaux préconisée sont définitivement irréalisables, qu'elle a pris les dispositions aux lieu et place de l'expert désigné pour faire cesser les infiltrations dans le cadre de mesures conservatoires, remettre en état le toit terrasse et poursuivre l'examen des solutions techniques et l'obtention de devis pour les satisfaire, et qu'elle ajoute que l'expert a outrepassé sa mission en évaluant le préjudice d'exploitation et le coût des résiliations, se laissant ainsi manoeuvrer par la société ST Immo alors que l'ordonnance de référé ne lui avait donné pour mission que de proposer l'indemnisation du trouble de jouissance. - qu'elle estime que le rapport d'expertise se contente de compiler chronologiquement les dires des parties sans répondre avec précision et pertinence aux missions confiées. - que s'il est incontestable que le rapport d'expertise judiciaire est présenté comme une compilation chronologique des événements qui se sont produits au cours des opérations d'expertise qui ont donné lieu à pas moins de douze réunions en cinq ans, entre février 2013 et septembre 2017, l'expert ayant déposé son pré rapport le 30 juillet 2018 et son rapport définitif le 14 janvier 2019, ce qui le rend difficilement exploitable, il est néanmoins possible d'en extraire les constatations effectivement réalisées par l'expert tout au long des opérations et de vérifier les causes des désordres décrits de sorte que le rapport joue son rôle de preuve. - qu'en effet, l'expert confirme l'existence des désordres dont se plaignent les occupants (absence de chauffage et d'eau chaude, infiltrations d'eau en toiture à l'emplacement des locaux de stockage et de bureaux pour la Sarl TLP 21 Logistique et de bureaux professionnels pour la Sarl ST Immo, abords non carrossables pour les véhicules) et explique notamment que la toiture en fibrociment au dessus du bâtiment occupé par la Sarl ST Immo est en très mauvais état et comporte de l'amiante ; qu'elle est usagée et n'est plus étanche à l'eau, des points de silice sur les ondes de plaque, de la mousse et du lichen favorisant les infiltrations d'eau. - qu'il a également été relevé que les réseaux d'eau et d'électricité n'étaient pas conformes à la réglementation avec un seul compteur d'eau pour la Dérobade et la Sarl ST Immo et une distribution électrique générale pour tous les copropriétaires mais également un équipement sanitaire non conforme en l'absence d'eau chaude dans les toilettes des locaux professionnels, et que de nombreux autres désordres sont constatés par l'expert ; que tous les désordres décrits sont corroborés par de nombreux procès verbaux de constat d'huissier. - que l'expert conclut que les infiltrations d'eau provenant de la toiture sont de nature à rendre l'immeuble impropre à sa destination et que les locaux professionnels en atelier de stockage (Sarl TLP 21) sont rendus inexploitables suite à des infiltrations d'eau en plafond sous toiture et à une absence de chauffage pour les locaux d'attente, le bureau magasinier, WC, bains du personnel, la chaudière à fuel avec cuve à mazout enterrée en vide sanitaire ayant été retirée comme présentant un risque pour les usagers. - que l'expert a fait des préconisations à l'effet de réparer les désordres constatés et a notamment préconisé de refaire l'étanchéité au dessus des bureaux par chape élastomère et de refaire des 'relevés d'étanchéité en acrotères' et s'est fait transmettre des devis qui lui ont permis d'évaluer les divers travaux de remise en état de l'immeuble occupé par la Sarl ST Immo et TLP 21 Logistique à la somme totale de 479 455,10 euros. - que fin octobre 2016, l'expert, lors d'un déplacement, a constaté la fermeture des locaux professionnels et l'aggravation des désordres (des plaques tombées en plafonds suspendus des bureaux laissant apparaître l'isolant en plénum et l'ossature des plaques de plafond, des plaques tombées en plafond en local rangement avec chute d'isolant, des plaques tombées en locaux de stockage, aggravation de l'affaissement plancher bas RDC en entrée de l'atelier de stockage), et enfin qu'il a évalué les préjudices subis par les deux sociétés occupant les lieux, y compris leur préjudice d'exploitation. - que l'expert, qui n'avait pas pour mission d'assurer la maîtrise d'oeuvre des travaux qui appartient à la SA Fortis Lease, a répondu à la mission qui lui a été confiée. - que par ailleurs, lors des opérations d'expertise, la SA Fortis Lease n'a jamais remis en cause ni l'existence des désordres, ni leur cause, ni que les travaux de réparation lui incombaient en sa qualité de propriétaire et bailleur des locaux, éléments qu'elle ne remet pas davantage en cause dans le cadre de cette procédure. - que s'il ressort, en effet, tant du procès verbal de réunion de chantier du 15 juin 2016 établi par l'architecte urbaniste mandaté par Fortis Lease que du rapport du bureau d'étude d' Oteis Conseil en date du 10 mars 2017 que la solution de renforcement de la charpente telle que prescrite par l'expert judiciaire dans son pré-rapport n'était pas possible, il convient de relever que l'entreprise Bourneaud, sollicitée pour les travaux de toiture, a transmis à l'expert le 17 mai 2017 une nouvelle version de son devis en date du 16 novembre 2016 après échanges avec la maîtrise d`ouvrage et Monsieur [M], architecte ; qu'il a été tenu compte par l'expert des éléments techniques ainsi apportés par des professionnels de la construction. - que le rapport d'expertise, qui répond à la mission confiée, ne saurait être écarté, alors au surplus que les demandes dont le tribunal est saisi ne portent pas sur la nature des travaux de réparation à effectuer ou leur coût mais sur l'indemnisation des préjudices subis du fait des désordres affectant les locaux. Les premiers juges soulignent ensuite : - qu'il résulte des éléments aux débats que la société Fortis Lease a fait réaliser des travaux conservatoires et que les travaux de restauration de la toiture terrasse côté avenue non concernée par l'amiante ont été réalisés, mais qu'il n'est aucunement démontré que les travaux de remise en état des locaux et de la toiture fibrociment conformes aux règles de l'art ont été effectués, - que s'il est établi depuis au moins 2016 que les travaux doivent être effectués 'locaux vide d'occupants', la SA Fortis Lease ne démontre pas avoir mis en demeure son locataire d'avoir à libérer les lieux avant assignation en référé du 8 novembre 2018. - que de même, il convient de relever que la Sarl ST Immo a cessé son activité depuis le 30 juin 2016 de sorte que les locaux sont vides de tous occupants depuis cette date et qu'elle a donné son accord pour que les travaux soient effectués et s'est engagée à libérer les locaux du matériel entreposé pour le 31 janvier 2019. - qu'en tout état de cause, la SA Fortis Lease ne saurait valablement se retrancher derrière un supposé empêchement de réaliser les travaux lié à un rapport d'expertise inefficient et à une libération tardive des locaux alors, d'une part, qu'il lui appartenait, en sa qualité de maître de l'ouvrage, de faire réaliser les travaux nécessaires pour rendre les locaux habitables et, d'autre part, que les locataires réclament depuis de nombreuses années la réalisation de ces travaux et ont été contraints de quitter les lieux en 2016 en raison des risques de sécurité. - Sur les demandes indemnitaires formulées par la Sarl ST Immo, le tribunal retient : - que si la SA Fortis Lease soutient dans ses écritures qu'à compter du 20 décembre 2008, date de la résiliation du contrat de crédit bail immobilier, la Sarl ST Immo était sans droit ni titre, elle n'en tire aucun moyen d'irrecevabilité ; - que la Sarl ST Immo sollicite l'indemnisation de ses préjudices en se fondant sur le rapport d'expertise établi par l'expert judiciaire, et précise que la société Fortis Lease n'a procédé à aucun travaux de rénovation des désordres qui ont occasionné les préjudices d'exploitation et son départ physique des lieux pour des raisons de sécurité, soulignant qu'il y a perte d'exploitation puis arrêt de l'exploitation avec perte de recettes et de chiffre d'affaires ainsi que de valeur patrimoniale. - que la société Fortis Lease, qui fait observer à titre liminaire que la société ST Immo s'est abstenue de mettre en cause le co-responsable désigné par l'expert à hauteur de 5 %, à savoir le syndic de copropriété Buet Immobilier, représentant les copropriétaires du bâtiment n°2, conclut à l'irrecevabilité et/ou au mal fondé des demandes indemnitaires aux motifs suivants : * la Sarl ST Immo a réalisé un résultat net positif en 2014 de 18 640 euros et non comme indiqué un résultat négatif, et ne publie plus ses comptes sociaux depuis l'exercice clos au 31 décembre 2016 pour masquer son redéploiement sur l'agence de [Localité 9], * elle n'exerce plus d'activité depuis 2016 parce qu'elle n'est plus membre du réseau Century 21, * les désordres constatés ont été relevés dans les locaux du sous-locataire et ceux constatés dans les locaux de la Sarl ST Immo se situaient dans une zone de stockage à l'arrière des locaux, * les infiltrations constatées à l'aplomb de la toiture de la Sarl ST Immo ont été provoquées par le bloc de climatisation privative de cette société qui est tombé sur le toit en brisant une tôle fibrociment, * les difficultés de la société résultent du ralentissement du marché immobilier ou d'une mauvaise gestion ou encore de la mutation de l'activité ; elle a dû cesser son activité suite à sa cession, une location gérance ayant été consentie en juillet 2016 puis la cession du fonds de commerce au cabinet Laurin avec effet au 1er janvier 2017, et Monsieur [I] a entendu concentrer son activité sur son agence immobilière sous l'enseigne Century 21 du centre ville de [Localité 9] qui a réalisé un chiffre d'affaires en 2015 de 628 120 euros pour un résultat positif de 36.710 euros, * elle a cédé, à titre onéreux, son fonds de commerce ; elle n'est donc pas recevable à solliciter l'indemnisation d'un préjudice d'exploitation, ni de la perte du fonds, ni la réparation du préjudice moral de son gérant qui n'est pas partie à l'instance. - que la Sarl ST Immo répond que seule l'activité annexe de gestion locative a été cédée au prix de 65.933 euros, activité qu'elle avait démarrée en 2013 avec 28.586 euros de chiffres d'affaires, soit 8 % de son chiffre d'affaires et qu'elle a été contrainte de stopper du fait de l'insécurité des locaux, et qu'elle explique que l'enseigne Century 21 a été enlevée pour éviter d'avoir à payer 12.500 euros de droit par an ; qu'elle attend que la SA Fortis Lease lui redonne les clés et des locaux rénovés pour reprendre son activité d'agence immobilière, alors que le bailleur s'était engagé à livrer les nouvelles cellules commerciales à l'automne 2019 ; - que l'expert judiciaire, mentionnant que le bâtiment n°2 comprend trois copropriétaires dont Fortis Lease, retient une responsabilité partagée avec le syndic Buet Immobilier à hauteur de 5 % pour ce dernier en raison de son manque de réactivité, mais que toutefois, il résulte du rapport d'expertise judiciaire que deux bâtiments sont concernés par les désordres, le bâtiment n°1 qui appartient en totalité à Fortis Lease et le bâtiment n°2 ; - que l'expert précise que la réfection de la toiture doit être réalisée en une seule opération et que, pour la copropriété concernant le bâtiment 2, la répartition de travaux représente 26,45 % du montant global de la réfection de la couverture pour 712 m², alors que pour le bâtiment 1 appartenant à Fortis Lease, cette répartition représente 73,55 % du montant de la réfection de la toiture, soit une surface de 1 980 m² ; - que non seulement la SA Fortis Lease est responsable de la partie la plus importante de la toiture de l'ensemble immobilier mais, qu'en tout état de cause, la Sarl ST Immo n'a de lien contractuel qu'avec cette dernière société de telle sorte qu'elle ne peut réclamer l'indemnisation de son préjudice qu'à son bailleur en vertu du contrat qui les lie ; - que suite à de fortes précipitations, il a été constaté l'arrachement des fixations d'un élément de climatisation adossé au mur extérieur en façade arrière de l'immeuble, mais que l'expert qui s'est rendu sur place en présence des parties à proximité de cet élément a constaté, au regard des fixations initiales, que le climatiseur, qui ne pouvait chuter que sur le chéneau voire au bord des plaques de fibrociment, avait été déplacé pour se retrouver sur la toiture en fibrociment ; qu'il ne ressort donc d'aucun élément aux débats que les infiltrations dont se plaint la Sarl ST Immo auraient été causées par la chute de ce climatiseur ; - qu'il a été constaté que les infiltrations d'eau provenant de la toiture en plaque fibrociment rendaient l'immeuble impropre à sa destination, et qu'il ne peut être valablement soutenu que la Sarl ST Immo ne serait pas recevable à se prévaloir de préjudices alors que des traces d'infiltrations en plafond avaient été constatées y compris côté bureau Century 21, et que, courant 2016, des plaques sont tombées en plafond suspendus des bureaux, en local rangement et en locaux de stockage, ce qui exclut que les désordres n'ont affecté que le local de stockage sous loué à la Sarl TLP 21 ; - que la matérialité des désordres, leur cause et l'imputabilité des travaux au propriétaire ne sont pas contestables, et ce alors que la SA Fortis Lease avait connaissance des désordres affectant les locaux depuis au moins 2009 en sa qualité de crédit bailleur, et qu'elle a seule la maîtrise d'oeuvre des travaux, la capacité à signer les devis et a pourtant attendu 2016 avant de mandater un architecte et faire réaliser, assistée par un bureau d'étude, les études techniques nécessaires ; - que la SA Fortis Lease ne peut pas valablement soutenir que le préjudice de jouissance subi par la Sarl ST Immo serait compensé par la suspension du paiement des loyers depuis le 1er juillet 2012 dès lors que celle-ci n'est que la conséquence de l'impossibilité d'exploiter normalement les locaux en raison du manquement par le bailleur à ses obligations légales et contractuelles de délivrance et d'entretien et ne peut pas empêcher le locataire de se prévaloir de préjudices inhérents à cette interruption d'exploitation ; - qu'il appartient encore à la Sarl ST Immo de démontrer la réalité des préjudices subis et leur lien avec la faute du bailleur ; - que sur la perte de chiffre d'affaires, la société ST Immo demande l'indemnisation de son préjudice d'exploitation depuis l'année 2010 jusqu'à remise des clés après remise en état des locaux ; que si la baisse du résultat net de l'entreprise est indéniable à compter de l'exercice 2012, il appartient néanmoins à la Sarl ST Immo de démontrer le lien entre cette baisse et les désordres subis ; que s'il est établi que l'aggravation des infiltrations d'eau courant 2016 a conduit au départ des locataires des lieux, avant cette date les locaux professionnels étaient occupés et l'activité professionnelle s'est poursuivie même si la surface des locaux professionnels a été réduite à 50 % et si les occupants ont travaillé dans un réel inconfort ; qu'il est constant que M. [I], gérant de la Sarl ST Immo, a ouvert en fin d'année 2012 une agence immobilière sous l'enseigne Century 21 'agence Beaunimmo' au centre ville de [Localité 9], et que cette nouvelle agence a dégagé un chiffre d'affaires de 628 100 euros sur l'exercice 2015 pour un résultat net de 36 710 euros ; qu'en outre, après avoir consenti une location-gérance à compter de juillet 2016, la Sarl ST Immo a cédé, par acte du 06 janvier 2017, à la Sarl Cabinet Laurin son portefeuille de mandats de gérance et de location d'immeubles exploité [Adresse 3] ; qu'enfin, la Sarl ST Immo a cessé toute activité en juin 2016 dans les locaux litigieux et s'est retirée du réseau Century 21 ; que les résultats de la Sarl Beaunimmo n'étant pas communiqués sur les années 2013 à 2014 ni sur les années postérieures à 2016, et en l'absence de démonstration d'une parfaite étanchéité entre les portefeuilles de transactions immobilières des deux sociétés, il ne peut être exclu que la Sarl ST Immo ait redéployé son activité sur l'agence ouverte à [Localité 9] sous l'enseigne Century 21 ; que dès lors que la preuve de l'absence de transfert de portefeuille d'affaires entre les deux entités n'est pas rapportée, l'existence du préjudice allégué n'est pas démontrée ; - que sur les résiliations de contrats, le coût des résiliations générées par le départ des locaux loués est détaillé et justifié en pièce 82 à hauteur de 44 061,33 euros, et que ces frais ne font l'objet d'aucune contestation ; - que sur les frais de réouverture et la valeur du droit au bail, la Sarl ST Immo ne peut, sans se contredire, réclamer à la fois des frais de réouverture et solliciter l'indemnisation de son droit au bail alors qu'elle soutient souhaiter réintégrer les lieux et reprendre son activité de sorte qu'elle doit être déboutée de sa demande relative au droit au bail ; que les frais de réouverture sollicités ne sont ni détaillés ni justifiés alors que les locaux sont censés être restitués une fois remis en état ; - que nul ne plaide par procureur, et que la demande de dommages-intérêts pour préjudice moral formulée par la Sarl ST Immo pour le compte de son gérant, M. [I], n'est pas recevable. - Sur l'irrecevabilité de l'intervention du sous-locataire soulevée par la SA Fortis Lease : - que la SA Fortis Lease conclut à irrecevabillté des demandes dirigées à son encontre par la Sarl TLP 21 au motif qu'il n'existe aucun lien de droit entre elles, la Sarl ST Immo ayant conclu une convention de bail avec TLP 21 sans son autorisation et à l'insu de ses droits, et s'oppose à la version du sous-locataire qui invoque une chaîne de contrats ; qu'elle ajoute que, suite à la résiliation du contrat de crédit bail le 20 décembre 2008, la société ST Immo était sans droit ni titre ne pouvant conférer plus de droit qu'elle n'en avait sur l'immeuble au profit de la Sarl TLP 21 ; - que la Sarl TLP 21 répond que le résiliation du crédit bail n'a eu d'effet que dans les rapports entre la banque Fortis Lease et la société Keur et non sur le bail commercial conclu par la société ST Immo le 14 avril 2005 ; que Fortis Lease s'est substituée à Keur dans les obligations qui étaient les siennes, et que dans le bail principal, ST Immo est autorisée à sous louer une partie des locaux loués ; qu'au surplus, le bail de sous-location a été conclu le 15 mai 2007 avant la résiliation du contrat de crédit bail ; - que la société TLP 21 a conclu le 15 mai 2007 avec la société ST Immo une convention de sous location portant sur une partie des locaux loués par cette dernière à la SCI Cafimmo, aux droits de qui vient Fortis Lease ; qu'il est établi qu'elle a souffert des désordres affectant lesdits locaux professionnels ; qu'elle a fait assigner en référé son propre bailleur, la Sarl ST Immo, et le crédit preneur la SCI Keur afin d'obtenir l'organisation d'une mesure d'expertise et l'évaluation des préjudices subis, expertise qui a donné lieu au dépôt d'un rapport en janvier 2019 qui est celui sur lequel la Sarl ST Immo fonde sa demande d'indemnisation ; qu'elle a donc tout intérêt à intervenir à la procédure afin de faire valoir ses prétentions qu'elle formule tout à la fois à l'encontre de la Sarl ST Immo et de la SA Fortis Lease ; - que le moyen soulevé par Fortis Lease, quant à l'absence de lien contractuel entre l'intervenante et elle même est un moyen de fond qui ne saurait faire obstacle à l'intervention volontaire de la Sarl TLP 21. - Sur la demande indemnitaire dirigée à l'encontre de Fortis Lease et ST Immo : - que la convention de sous-location conclue le 15 mai 2007 entre la Sarl ST Immo et Monsieur [U] [Y] [D], gérant de la Sarl TLP 21, auquel ladite Sarl s'est substituée, ne fait aucunement mention de l'intervention du bailleur principal à l'acte, et qu'il n'est pas davantage justifié d'un accord donné ultérieurement par le bailleur; qu'en conséquence, et alors qu'il n'existe aucun lien de droit entre Sarl TLP 21 et Fortis Lease, la première n'est pas fondée à réclamer l'indemnisation de son préjudice au propriétaire des locaux, sans qu'elle ne puisse valablement opposer au bailleur principal une chaîne de contrats ; qu'elle ne peut donc diriger sa demande qu'à l'encontre de son bailleur, la Sarl ST Immo ; - qu'il est établi par les éléments au dossier que depuis 2009, la Sarl TLP 21 Logistique a adressé des mises en demeure à la Sarl ST Immo afin d'entretenir les locaux (une première mise en demeure le 23 mars 2009 à la suite de l'interruption du chauffage - des infiltrations d'eau au niveau de la toiture constatées par huissier le 21 décembre 2009) ; qu'en septembre 2012, une partie du plafond s'est effondrée sur le meuble d'accueil des clients et que, pour des raisons de sécurité, elle a transféré son matériel dans un autre dépôt à [Localité 14] et limité l'usage des locaux de [Localité 10] à un lieu de dépôt de colis ; que le loyer, fixé à 900 euros HT par mois, a été réglé jusqu'en juin 2012, et que l' expert a chiffré le montant des loyers et charges au titre des années 2009 à 2012 à la somme de 46 737 euros HT ; qu'en conséquence, alors que les locaux ont été utilisés sur la période de 2009 à septembre 2012, l'inconfort manifestement subi ne saurait donner lieu qu'à une restitution partielle des loyers et charges fixée à la somme de 15 579 euros HT, soit 18.694 euros TTC ; - que la Sarl TLP 21 explique que, pour des raisons tenant au lieu et au système de sécurité mis en place, des colis ont continué à être déposés à [Localité 10], ce qui a nécessité de multiples déplacements et frais supplémentaires sur la période entre le mois d'avril 2012 et le 30 septembre 2018, et que l'utilisation des locaux de stockage litigieux pour certains colis pour les motifs de localisation des lieux et de télésurveillance a nécessairement engendré des frais de déplacements entre les deux dépôts; qu'elle produit un listing des-dits déplacements sur la période d'avril 2012 à décembre 2016 évalués à un montant de 57.985 euros ainsi que des factures de télésurveillance, le tout pour un montant de 63.385 euros, et que ces dépenses, rendues nécessaires du fait de l'impossibilité d'user des locaux dans leur totalité, doivent être supportées par la Sarl ST Immo ; - que la Sarl TLP 21 qui ne pouvait utiliser pleinement les lieux loués, a néanmoins été contrainte de régler les factures de télésurveillance, les factures Orange pour la ligne internet et la ligne fixe ainsi que l'assurance des locaux pour un montant total de 25.787 euros dont elle justifie ; - que s'agissant du préjudice d'exploitation, l'expert judiciaire, pour évaluer le préjudice subi depuis octobre 2008, date de changement de dépôt, jusqu'au 30 septembre 2017, a retenu le montant des chiffres d'affaires effectué par l'entreprise sur la période (822 863 euros), montant auquel il a appliqué un coefficient de 10 % pour obtenir 82 286 euros, tout en précisant qu'il ne pouvait pas se prononcer sur l'impact annuel dû au changement de dépôt compte-tenu du fait qu'il ne disposait pas de l'ensemble des paramètres de ce changement ; - que la lecture des seuls bilans produits par la société TLP 21 Logistique ne permet pas de vérifier l'impact du changement de dépôt sur ses résultats alors qu'elle a dès octobre 2012 disposé d'un autre dépôt afin de poursuivre normalement son activité, et que, faute de démonstration d'un lien entre le changement de dépôt et les résultats de l'entreprise, il y a lieu de la débouter de ce chef de prétention d'autant plus qu'elle revient à un résultat largement positif en 2016. - Sur la demande de condamnation en garantie dirigée contre Fortis Lease : - que dès que la convention de sous- location est inopposable au bailleur faute de démonstration d'une autorisation de sa part, la Sarl ST Immo ne peut pas obtenir la condamnation de Fortis Lease à la garantir des condamnations prononcées à son encontre au profit du sous locataire. * * * * * La Sarl ST Immo fait appel par déclaration reçue au greffe de la cour d'appel le 22 février 2021. La Sarl TLP 21 Logistique fait appel par déclaration reçue au greffe de la cour d'appel le 26 février 2021. Les deux procédures sont jointes le 12 octobre 2021. Le 29 avril 2021, Monsieur [W] [I] intervient volontairement dans la procédure aux côtés de la Sarl ST Immo. Statuant sur incident, le magistrat chargé de la mise en état déclare recevable l'intervention volontaire de Monsieur [I] et condamne la SA Fortis Lease aux dépens de l'incident. Par conclusions déposées le 15 mars 2022, la Sarl ST Immo et Monsieur [W] [I] demandent à la cour d'appel de : 'Réformer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Dijon le 1er février 2021 des chefs ayant : * débouté la Sarl ST Immo de ses demandes indemnitaires autres que celle accordée au titre des frais de résiliations contractuelles, * condamné la Sarl ST Immo à restituer à la SA Fortis Lease la somme de 105 938,67 euros au titre de la provision versée après déduction de sa créance, majorée des intérêts de retard au taux légal à compter du jugement avec anatocisme, * débouté la Sarl TLP 21 Logistique de ses demandes indemnitaires dirigées à l'encontre de la SA Fortis Lease et, par voie de conséquence, condamné la Sarl TLP 21 Logistique à restituer à la SA Fortis Lease la provision versée d'un montant de 106 000 euros majorée des intérêts de retard au taux légal à compter du jugement avec anatocisme et condamné la Sarl ST Immo à payer à la Sarl TLP 21 Logistique les sommes suivantes : 18 694 euros TTC au titre de la restitution partielle des loyers et charges, 63 385 euros au titre des frais de déplacement, 25 787 euros au titre des frais annexes, * débouté la Sarl ST Immo de sa demande de condamnation en garantie dirigée à l'encontre de la SA Fortis Lease, dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile. Statuant à nouveau après avoir joint les appels : - Juger recevable et bien fondée l'intervention volontaire de Monsieur [W] [I] ; - Juger recevables et bien fondées les demandes formées par Monsieur [W] [I] et la société ST Immo ; - Juger la société Fortis Lease entièrement responsable des préjudices subis par la société ST Immo, Monsieur [W] [I] et la Sarl TLP 21 et seule tenue de les indemniser intégralement ; - Dans tous les cas, condamner la société Fortis Lease à garantir la société ST Immo de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre à l'égard de la société TLP 21 ; - Condamner la société Fortis Lease à payer à la société ST Immo : - Au titre du préjudice d'exploitation : A titre principal : * 2010-2015 : 312 966 euros *1er sem.2016 : 326 000 euros * 1er juill. 2016 à 1er juillet 2019 : 1 956 000 euros. * outre la somme de 54 333,20 euros par mois à compter du 1er juillet 2019 jusqu'à remise des clés du bâtiment rénové en état d'exploitation ou résiliation du bail commercial. - Ou, subsidiairement, la somme de 1 941 567,60 euros outre 341 389 euros par an à compter du 1er juillet 2019, soit 28 449,08 euros par mois, jusqu'à remise des clés du local rénové en état d'exploitation ou résiliation du bail commercial. - Au titre de la perte des éléments incorporels du fonds de commerce : - la somme de 200 000 euros en indemnisation de la perte de clientèle, - la somme de 7 000 euros en indemnisation de la perte de valeur du droit au bail, - Au titre du préjudice de jouissance : - 279 848,88 euros outre 31 094,32 euros par an à compter du 1er juillet 2021 jusqu'à remise des clés du local en parfait état d'exploitation, - outre charges depuis le 1er juin 2012 (mémoire), - ordonner compensation entre les créances respectives de loyer et d'indemnisation du préjudice de jouissance, - Au titre des frais de résiliation des contrats pour quitter les lieux : 44 061,33 euros. La cour confirmera ce chef de jugement, - Au titre de la perte des revenus du sous-locataire : 146 332 euros, compte arrêté à juin 2021, outre la somme de 16 259,16 euros par an à compter de juin 2021 jusqu'à remise des clés du local en parfait état d'exploitation, - Au titre de la perte du droit de franchise Century 21 : 12 500 euros, - Au titre des frais de réinstallation : 50 000 euros, - Au titre des frais irrépétibles : - de première instance : 143 400 euros, - d'appel : 3 500 euros outre 2 % du montant total des condamnations exception faite de l'indemnisation des frais de résiliation liés à la fermeture. - Condamner la société Fortis Lease à payer à Monsieur [W] [I] : - 96 000 euros outre 24 000 euros par an jusqu'à remise des clés d'un local en parfait état d'exploitation au titre du préjudice financier lié à la perte de ses revenus de gérant de la société ST Immo, - 20 000 euros en indemnisation de son préjudice moral. - Juger recevable et bien fondé l'appel inscrit par la société TLP Logistique 21 en ce qu'il sollicite la réformation des chefs de jugement l'ayant déboutée de ses demandes en ce qu'elles étaient dirigées contre la société Fortis Lease, débouté la société ST Immo de sa demande en garantie dirigée à l'encontre de la société Fortis Lease, - Le juger non fondé sur le chef de jugement ayant fixé à la somme de 18 694 euros la restitution partielle des loyers et charges et sur le rejet de sa demande au titre du préjudice d'exploitation, - Confirmer le jugement en ce qu'il a condamné la société Fortis Lease aux entiers dépens, en ce compris les frais d'expertise et constats d'huissier dressés les 12 juin 2014, 14 mai 2016 et 30 octobre 2020, - Condamner la société Fortis Lease aux dépens d'appel'. Par conclusions récapitulatives déposées le 11 mars 2022, la Sarl TLP 21 Logistique demande à la cour de : 'Réformer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Dijon le 1er février 2021 en ce qu'il a : - Débouté la société TLP 21 Logistique de ses demandes indemnitaires dirigées à l'encontre de la société Fortis Lease, - Débouté la société TLP 21 Logistique de ses demandes indemnitaires autre que celles accordées au titre des frais de déplacement, des frais annexes, - Débouté la société ST Immo de sa demande en garantie dirigée à l'encontre de la société Fortis, - Condamné la société TLP 21 Logistique à restituer à la société Fortis Lease la provision versée d'un montant de 106.000 euros, - Débouté la société TLP 21 Logistique de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Statuant à nouveau : - condamner solidairement les sociétés Fortis Lease et ST Immo à lui payer les sommes suivantes : - 58.484 euros à titre de remboursement du loyer payé et des provisions pour charge perçues à compter de la mise en demeure, - 63.385 euros au titre des frais liés aux multiples déplacements entre le dépôt de [Localité 10] et le dépôt de [Localité 14], - 25.787 euros au titre des frais annexes (assurance, téléphone, taxe foncière, alarmes...), - 82.290 euros au titre dela perte d'exploitation. - Condamner solidairement les sociétés ST Immo et SA BNP Fortis Lease à payer 35.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens qui devront comprendre les frais d'expertise'. Par conclusions d'intimée n°2 déposées le 14 mars 2022, la SA Fortis Lease demande à la cour de : 'Vu les articles 32 et 122 du code de procédure civile, Vu l'article 554 du code de procédure civile, Vu l'article 1382 du code civil dans sa rédaction antérieure au 1er octobre 2016, Vu les pièces versées aux débats, - Joindre les instances enrôlées sous les numéros RG 21.00255 et 21.00253, - Déclarer Monsieur [I] irrecevable en sa demande d'indemnisation au titre d'une perte de revenu laquelle constitue une demande nouvelle, - Débouter la société ST Immo de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions irrecevables et/ou, en tout état de cause, mal fondées, - Déclarer la société TLP 21 Logistique irrecevable en ses demandes telles que dirigées à l'encontre de la société Fortis Lease, - Débouter la société TLP 21 de l'intégralité de ses demandes, fins et prétentions. A défaut, - Condamner la société ST Immo, qui a contrevenue (sic) à ses obligations en l'absence d'accord du bailleur pour la sous-location, à relever et garantir la société Fortis Lease des sommes que cette dernière pourrait être amenée à verser à la société TLP 21 Logistique, - Débouter Monsieur [I] (sic) de l'intégralité de ses demandes, fins et prétentions, - Confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Dijon en ce qu'il a : - débouté la société ST Immo du surplus de ses demandes indemnitaires (autre que les frais de résiliations contractuelles) ; - condamné la société ST Immo à restituer à la société Fortis Lease la somme de 105.938,67 euros au titre de la provision versée après déduction de sa créance, majorée des intérêts de retard au taux légal à compter du jugement avec anatocisme conformément aux dispositions de l'article 1154 ancien du code civil ; - débouté la société TLP 21 Logistique de ses demandes indemnitaires dirigées à l'encontre de la société Fortis Lease ; - condamné la Sarl TLP 21 Logistique à restituer à la SA Fortis Lease la provision versée d'un montant de 106.00 euros (sic), majorée des intérêts au taux légal à compter du jugement avec anatocisme conformément aux dispositions de l'article 1154 ancien du code civil ; - débouté la société S.T.Immo de sa demande de condamnation en garantie dirigée à l'encontre de la SA Fortis Lease ; - dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile en première instance ; - Infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Dijon en date du 1er février 2021 en ce qu'il a : - condamné la société Fortis Lease à payer à la société ST Immo la somme de 44.061,33 euros au titre des frais de résiliations contractuelles ; - condamné la société Fortis Lease aux entiers dépens, en ce compris les frais d'expertise et constats d'huissiers ; - refusé d'écarter le rapport d'expertise. Le réformant de ces chefs ; - Ne pas homologuer le rapport d'expertise en date du 14 janvier 2019 et, en conséquence, l'écarter ; - Dire que la société ST Immo a d'ores et déjà été indemnisée de son préjudice de jouissance par l'effet de la cessation du paiement des loyers à compter du 1er juillet 2012 autorisée par ordonnance de référé du président du tribunal de grande instance de Dijon en date du 26 mars 2016 ; - Condamner la société ST Immo à restituer à la société Fortis Lease la somme de 44.061,33 euros qui lui a été indûment allouée aux termes du jugement entrepris, majorée des intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir avec anatocisme ; - Condamner la société ST Immo et la société TLP 21 à payer chacune à la société Fortis Lease la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens d'appel et de première instance'. L'ordonnance de clôture est rendue le 29 mars 2022. En application des articles 455 et 634 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, à leurs dernières conclusions sus-visées. MOTIVATION Aucune des parties n'a fait appel du jugement en ce que le tribunal s'est déclaré compétent pour connaître du litige, a déclaré recevable l'intervention volontaire de la Sarl TLP 21 Logistique, a condamné la SA Fortis Lease à payer à la Sarl ST Immo la somme de 44 061,33 euros au titre des frais de résiliations contractuelles et a déclaré irrecevable la demande d'indemnisation formulée par la Sarl ST Immo pour le compte de Monsieur [I] son gérant. La cour n'est donc pas saisie à l'encontre de ces chefs de décision. Les demandes de jonction des appels, et aux fins de juger recevable l'intervention volontaire de Monsieur [W] [I] devant la cour sont sans objet, ces points ayant déjà été tranchés par le magistrat chargé de la mise en état. - Sur la recevabilité des demandes de la société ST Immo à l'encontre de la société Fortis Lease La société Fortis Lease soutient de nouveau devant la cour que la résiliation du contrat de crédit-bail immobilier étant intervenue le 20 décembre 2008 par une ordonnance confirmée par la cour d'appel de Metz définitivement dans son arrêt du 20 novembre 2012, à compter du 20 décembre 2008 la société ST Immo était occupante sans droit ni titre des lieux. Or la société ST Immo réplique à juste titre que cette résiliation n'a pas eu pour effet de la rendre occupante sans droit ni titre puisque le bail commercial dont elle bénéficie a été conclu le 14 avril 2005 avec la Société Cafimmo qui a vendu les biens à la SA Batical aux droits de laquelle vient la société Fortis Lease le 8 février 2006, l'acte de vente mentionnant expressément le bail commercial existant à son profit. La société ST Immo souligne également à juste titre que la convention de crédit-bail conclue par la société Fortis Lease avec la SCI Keur faisait elle aussi expressément mention du-dit bail, et que la société crédit-bailleresse a d'ailleurs repris à son compte la facturation des loyers et charges postérieurement à la résiliation du contrat de crédit-bail. Il s'en déduit que le bail dont bénéficie la société ST Immo est toujours en cours à l'heure actuelle, ce qui rend parfaitement recevable ses prétentions à l'encontre de la bailleresse au titre de ses obligations. - Sur l'irrecevabilité des demandes de la société TLP 21 Logistique en tant qu'elles sont dirigées à l'encontre de la société Fortis Lease La société TLP 21 Logistique réitère ses demandes dirigées à l'encontre de la société Fortis Lease en soulignant que, si sa responsabilité contractuelle devait être écartée, sa responsabilité délictuelle ne pourrait être que reconnue sur le fondement de l'article 1240 du code civil. Elle reproche au tribunal d'avoir considéré qu'elle ne pouvait pas opposer valablement à la société Fortis Lease une chaîne de contrats au motif que l'article 13 du bail principal interdit expressément la sous-location. Elle expose que, dès l'origine du bail, la sous-location de la partie arrière du bâtiment était prévue et que l'article 32 comporte une condition particulière autorisant le preneur à sous-louer la partie arrière non utilisée pour son activité et à réaliser des travaux de cloisonnement ; qu'au surplus, la convention de sous-location mentionne expressément en page 1 que le bailleur a été régulièrement appelé à concourir à l'acte. Elle fait par ailleurs état d'une lettre en date du 27 mai 2014 que la société Fortis Lease lui a directement adressée, ce qui établit selon elle qu'elle était parfaitement informée de la sous-location de la partie arrière du bâtiment à son profit. Elle en déduit qu'elle peut donc diriger son action à la fois contre son bailleur direct et contre le propriétaire. Elle ajoute qu'en toutes hypothèses et à défaut, le sous-locataire peut aussi diriger son action contre le propriétaire sur le fondement de la responsabilité délictuelle. La société Fortis Lease souligne que la société TLP 21 Logistique reconnaît aux termes même de ses écritures qu'elle n'était en relation contractuelle qu'avec la société ST Immo, restant un tiers à son égard. Elle approuve les premiers juges d'avoir retenu qu'il n'existait pas de chaîne de contrats puisqu'elle n'a jamais autorisé la Société ST Immo à donner en sous-location une partie de l'immeuble au profit de la société TLP 21 Logistique. Elle maintient que la société ST Immo a loué le bien en contravention avec le bail qui prévoyait une destination exclusive résultant des articles 5 et 27 qui prévoient l'exercice d'une activité d'agence immobilière, de transaction, de gestion et conseil en immobilier et de syndic de copropriété. Elle soutient qu'un tiers occupant sans droit ni titre ne peut demander au propriétaire d'un immeuble une indemnisation au titre de l'immeuble et ce, que cela soit sur le fondement de la responsabilité contractuelle ou sur celui de la responsabilité délictuelle, extra-contractuelle. Elle ajoute que, la résiliation du contrat de crédit-bail immobilier étant intervenue le 20 décembre 2008, ce que la cour d'appel de Metz a confirmé définitivement dans son arrêt du 20 novembre 2012, à compter du 20 décembre 2008, la société ST Immo était sans droit ni titre ne pouvant conférer plus de droit qu'elle n'en avait sur l'immeuble au profit de la société TLP 21Logistique. Elle expose que, selon les sociétés ST Immo et TLP 21 Logistique, l'article 32 du bail du 14 avril 2005 permettrait, sans son accord préalable, de sous-louer la partie arrière du local, soit précisément celle qui aurait été occupée par la société TLP 21 Logistique ; qu'en réalité, si le-dit article 32 ne pose pas un principe d'interdiction de toute sous-location, il exige une autorisation préalable du bailleur ; que comme l'a très justement relevé le jugement, elle n'a jamais été informée et n'a jamais donné son accord pour que la société ST Immo sous-loue la partie arrière du local à la société TLP 21 Logistique, nonobstant l'indication dans le contrat conclu entre ST Immo et TLP 21 Logistique selon laquelle le bailleur a été 'régulièrement appelé à concourir à l'acte'. Elle ajoute que si la société TLP 21 Logistique produit devant la cour un courrier de la société BNP Paribas Lease Group chargée du suivi des immeubles qui demande à l'occupant de faciliter l'accès pour sa visite, il ne s'agit en aucun cas de la reconnaissance exprès ou implicite de la qualité de locataire de la société TLP 21 Logistique qui ne lui a jamais versé quelque somme. Sur ce : Il ressort de la lecture du bail commercial que si, pour une cession de bail, l'article 12 du contrat prévoit 'un consentement exprès et écrit du bailleur', l'article 32 relatif à la sous-location expressément autorisée de 'la partie arrière non utilisée pour leur activité', ne reprend pas ces exigences, ne mentionnant qu'en 'engagement' du preneur à 'soumettre au bailleur, pour acceptation, tout nouveau locataire'. Il en résulte que l'acceptation d'une sous-location par le bailleur peut être tacite. Or, le contrat de sous-location du 15 mai 2007 mentionne expressément en page 1 que le bailleur a été régulièrement appelé à concourir à l'acte, et la société ST Immo souligne à juste titre qu'à la date de signature de ce contrat, la société Fortis Lease avait délégué ses droits à la SCI Keur ; que c'est donc cette dernière qui a été appelée à concourir à l'acte. Par ailleurs, la société ST Immo produit devant le cour un courrier du 27 avril 2006 informant la SCI Keur de la recherche d'un nouveau sous-locataire. Ces deux documents justifient du respect des dispositions de l'article 32 du bail. La société Fortis Lease ne conteste pas par ailleurs que la sous-location consentie à la société TLP 21 Logistique depuis 2007 était notoire, et ne justifie pas d'une contestation par la SCI Keur sa mandataire. Il s'en déduit que la société TLP 21 Logistique peut se prévaloir d'une chaîne des contrats contrairement à ce que les premiers juges ont retenu. Au surplus, et contrairement à ce que soutient la société Fortis Lease, si, en sa qualité de bailleresse, elle est reconnue fautive dans l'exécution du bail envers sa locataire, tout tiers à ce contrat qui justifie subir un préjudice résultant de ce manquement contractuel est recevable à agir à son encontre sur le fondement de la responsabilité délictuelle. Or la Sarl TLP 21 Logistique fait état d'un préjudice résultant des manquements de la société Fortis Lease dans l'exécution de ses obligations de propriétaire des locaux. Elle serait donc recevable à agir à son encontre sur le fondement délictuel à défaut de droit à agir sur le fondement contractuel. Le jugement en ce qu'il a débouté la Sarl TLP 21 Logistique de ses demandes indemnitaires dirigées à l'encontre de société Fortis Lease au motif qu'elle n'était pas fondée à agir à son encontre doit être infirmé et, statuant à nouveau, l'action engagée sera déclarée recevable. - Sur la demande de 'ne pas homologuer le rapport d'expertise du 14 janvier 2019 et en conséquence l'écarter' La SA Fortis Lease réitère devant la cour ses critiques à l'encontre du rapport de Monsieur [G], expert judiciaire chargé en référé d'une expertise portant tant sur les travaux nécessaires à la mise en conformité des locaux et à la réparation des désordres constatés, que sur une évaluation des préjudices annexes subis par les occupants des lieux pour trouble de jouissance. Une juridiction à laquelle est soumise le rapport d'un expert même désigné judiciairement n'étant jamais liée par ces conclusions, il ne lui appartient pas d'homologuer ce rapport, ce qui aboutirait à le transformer en décision judiciaire. Elle peut seulement, compte-tenu des critiques des parties, soit retenir ces conclusions comme base de sa décision, soit statuer dans un sens différent des préconisations de l'expert. Il sera également relevé que la demande d' 'écarter des débats' une pièce ne correspond à aucune notion juridique. La société ne fait en effet état ni d'une irrecevabilité de ce rapport, ni d'une nullité, mais critique les conclusions de l'expert, ce qui relève du débat au fond...et suppose que ces conclusions soient soumises à la discussion des parties dans le cadre de ce débat. Par ailleurs, ainsi que l'a relevé le tribunal dans une motivation très complète que la cour fait sienne, quelles que soient les imperfections de présentation du rapport de Monsieur [G], non seulement il comporte des réponses aux questions qui lui étaient soumises, mais au surplus la quasi totalité des critiques de la société Fortis Lease concernent les préconisations quant aux travaux à réaliser qui sont, dans le cadre de la présente procédure, complètement hors débats, les demandes des sociétés ST Immo et TLP 21 Logistique et de Monsieur [I] ne portant que sur leurs préjudices financiers. Quant aux critiques portant sur l'évaluation des préjudices des parties, pour lesquelles la société Fortis Lease argue surtout d'un manque de compétence technique de l'expert en cette matière, elles relèvent du débat devant le tribunal puis devant la cour. Il ne sera en conséquence pas fait droit à ces prétentions. - Sur les demandes indemnitaires de la Sarl ST Immo Il est établi par les pièces du dossier que les locaux loués à la société ST Immo subissent, depuis 2007, des infiltrations d'eau provenant de la toiture; que son activité s'est néanmoins exercée dans des conditions quasi-normales jusqu'en 2010 malgré les fuites, puis que les sinistres se sont enchaînés pour aboutir à une réduction de 50 % de la surface utilisable; que suite à l'effondrement du plafond le 13 mai 2016, l'impossibilité d'exploitation est devenue totale, contraignant la société ST Immo à cesser toute activité dans les lieux à compter du mois de juin 2016. L'expert conclut que les infiltrations rendent l'immeuble impropre à sa destination. La société Fortis Lease ne conteste pas devant la cour le principe de sa responsabilité vis-à-vis de la Sarl ST Immo pour les préjudices résultant des infiltrations d'eau provenant de la toiture en plaques de fibrociment dans les locaux loués, ses contestations portant principalement sur la réalité et le quantum des préjudices invoqués et sur leur imputabilité aux désordres. Si elle relève que l'expert a conclu a une responsabilité à hauteur de 5 % du syndic de propriété pour le bâtiment n°2, elle n'en tire aucune conclusion dans le dispositif de ses écritures, et les premiers juges ont relevé à juste titre que la Sarl ST Immo n'avait de lien contractuel qu'avec sa bailleresse à laquelle elle est fondée à s'adresser pour la totalité de son préjudice. La société Fortis Lease invoque le caractère irréalisable des travaux préconisés par l'expert et l'état de ses diligences pour remettre en état la toiture. Cependant, les difficultés que peut rencontrer la société Fortis Lease, qui ne sont pas le fait de la société ST Immo, sont sans incidence sur la réalité du préjudice subi par cette dernière et ne peuvent donc avoir pour effet de réduire son indemnisation. Pour s'opposer aux prétentions de la société ST Immo, la société Fortis Lease soutient que la locataire produit de nombreux documents comptables non pertinents ; qu'elle n'a pas hésité à soutenir, dans le cadre des instances en référé précédentes, qu'aux termes de l'exercice clos au 31 décembre 2014 elle aurait réalisé un résultat net négatif alors qu'il s'avère qu'il a été positif à hauteur de 18 640 euros. Elle ajoute que la société ST Immo se garde bien de préciser qu'elle n'exerce plus d'activité depuis l'année 2016, non parce qu'elle ne pourrait plus user de l'immeuble, mais parce qu'elle n'est plus membre du réseau Century 21. Elle relève que ce point que la société ST Immo expose que cette 'sortie' du réseau Century 21 résulte des désordres qui peuvent être constatés sur l'immeuble alors que les désordres dont elle se prévaut n'ont dans un premier temps pas été relevés par l'expert dans les locaux qu'elle occupe, mais dans ceux qu'occupe son sous-locataire ; qu'en ce qui la concerne, l'expert a relevé des infiltrations au plafond du rez-de-chaussée et des plaques au plafond endommagées, ou enlevées du fait des infiltrations, qui nécessitaient d'être remplacées essentiellement dans une zone de stockage, située à l'arrière des locaux loués ; qu'en outre, les infiltrations constatées à l'aplomb de la toiture de la société ST Immo ont été provoquées par le bloc de climatisation privative de cette société qui est tombé sur le toit en brisant une tôle fibrociment ainsi que le rapporte expressément en page 8, avec photos à l'appui, le rapport d'intervention d'Oteis Conseil. Elle soutient que les difficultés d'exploitation de la société ST Immo résultent plus vraisemblablement du ralentissement important rencontré par le marché immobilier et/ou de la mauvaise gestion de cette société par son dirigeant et/ou de la mutation de l'activité d'agence immobilière et sa mutation sur des plateformes internet. Elle reproche à la société ST Immo de vouloir tirer profit des désordres constatés sur l'immeuble pour obtenir des dommages et intérêts qui se substitueront au chiffre d'affaires qu'elle aurait souhaité réaliser si elle avait entendu poursuivre son activité, alors que son gérant, Monsieur [I], a entendu cesser son activité suite à sa cession ; qu'en effet, elle a donné en location gérance, au cours du mois de juillet 2016, son activité avant de procéder à la cession de son fonds de commerce à la société Cabinet R. Laurin avec effet au 1er janvier 2017, et qu'en réalité, Monsieur [I] a entendu concentrer son activité sur son agence immobilière sous l'enseigne Century 21 du centre-ville de [Localité 9], à l'emplacement attractif et dont l'activité se révèle plus florissante. Elle ajoute que la société ST Immo se garde bien de solliciter la réalisation des travaux de réfection de l'immeuble ; que sa stratégie procédurale et celle de son gérant laissent légitiment accroire que cette société n'est maintenue immatriculée qu'aux fins d'obtenir des dommages et intérêts conséquents sans pour autant avoir la volonté de reprendre/poursuivre une activité ; qu'en effet, un redéploiement dans d'autres locaux ou sur internet aurait très bien pu être opéré ; que par ailleurs elle sollicite l'allocation de frais de réinstallation, dont la redevance forfaitaire d'adhésion à la franchise Century 21, sans pour autant solliciter cette réinstallation ni démontrer qu'elle a effectué des démarches en ce sens. Elle soutient que la société ST Immo a fait établir par un expert-comptable, pour les besoins de la cause, une évaluation de la perte d'exploitation pour corroborer celle retenue dans le rapport d'expertise et qui n'est autre qu'une évaluation figurant dans un dire adressé à l'expert; qu'elle a cédé à titre onéreux son fonds de commerce avec effet au 1er juillet 2016 et n'est donc pas recevable à solliciter la moindre somme au titre d'un prétendu préjudice d'exploitation et de perte de clientèle ; qu'elle est ainsi également irrecevable à invoquer un préjudice de perte de valeur du fonds, d'autant plus qu'elle se garde bien d'indiquer dans son exploit introductif d'instance qu'elle l'a cédé ainsi que le prix de ladite cession ; que pour ces mêmes raisons, elle n'est pas recevable à solliciter le remboursement des sommes qu'elle indique avoir engagées au titre des frais de résiliation contractuelle. Elle estime que la perte de valeur du droit au bail invoquée n'est aucunement démontrée ni avérée puisque le bail commercial n'est pas résilié et que la société ST Immo pourra de nouveau exploiter les locaux après réalisation des travaux de réfection ; que le tribunal a bien jugé sur ce point. Elle s'oppose également à la demande de la société ST Immo portant sur les sommes qu'elle percevait et aurait dû percevoir de la société TLP 21 Logistique, rappelant qu'elle n'a jamais été autorisée à faire entrer dans les lieux cette dernière. Elle soutient enfin que le préjudice de jouissance invoqué a d'ores et déjà été indemnisé par voie de compensation puisque depuis le 1er juillet 2012, soit avant le début des mesures d'expertise, elle a été autorisée à cesser de procéder au paiement des loyers. La Sarl ST Immo réplique, concernant son préjudice d'exploitation, que si le tribunal a estimé que l'aggravation des infiltrations d'eau courant 2016 avait conduit au départ des locataires des lieux mais qu'avant cette date les locaux professionnels étaient occupés et l'activité professionnelle s'était poursuivie même si la surface des locaux professionnels avait été réduite à 50 % et que les occupants avaient travaillé dans un réel inconfort, en réalité l'inconfort et l'exiguïté des locaux n'a plus permis le déploiement de son activité, et que, la surface étant passée de 144 m² à 72 m² et dès 2012, les conditions de travail dégradées ont généré le départ de 5 commerciaux ; que l'équipe initiale de 2010 qui comptait 19 personnes (dont 17 commerciaux) s'est trouvé réduite en juin 2016 à 5 personnes dont 2 commerciaux. Elle reproche ensuite au tribunal d'avoir relevé que Monsieur [I], son gérant, a ouvert en fin d'année 2012 une agence immobilière sous l'enseigne Century 21 'agence Beaunimmo' au centre-ville de Beaune, et qu'en l'absence de démonstration d'une parfaite étanchéité entre les portefeuilles de transactions immobilières des deux sociétés, il ne pouvait pas être exclu que la Sarl ST Immo ait redéployé son activité sur l'agence ouverte à [Localité 9] alors même qu'elle avait cédé une partie de son activité en début d'année 2017 au Cabinet Laurin et qu'elle s'était retirée du réseau Century 21 sur l'agence de [Localité 10]. Elle relève que ce point que Monsieur [I] n'a pas ouvert une seconde agence, mais qu'il est gérant de deux personnes morales distinctes : La Sarl ST Immo à [Localité 10] et la Sarl Beaunimmo à [Localité 9], et ajoute que, pour couper court à toute discussion, elle verse aux débats l'intégralité des registres des mandats de la société ST Immo de 2005 à 2016 et ceux de la société Beaunimmo de 2016 à 2020 ; que la cour y pourra constater la totale étanchéité des secteurs d'activité, la chute libre des nombres de mandats confiés à la société ST Immo à compter de l'année 2011 (292 mandats) et l'année 2015 (131 mandats) ; qu'au surplus les comptes annuels de Beaunimmo démentent tout profit qu'elle aurait pu faire des avatars subis par la société ST Immo. Elle expose qu'elle a renoncé à sa franchise Century 21 sur [Localité 10], non pas parce qu'elle entendait transférer son activité à [Localité 9] mais simplement parce qu'elle ne pouvait plus exercer sur [Localité 10] et qu'elle ne pouvait pas se permettre de continuer à payer les redevances ; que le franchiseur ayant refusé de suspendre le contrat, celui-ci a été définitivement rompu le 30 juin 2017. Elle souligne enfin que, contrairement à ce que soutient Fortis Lease, elle n'a transmis en 2016 qu'une branche de son activité et non son fonds de commerce, parce qu'elle n'a pas pu poursuivre cette branche d'activité, qui générait 8 % de son chiffre d'affaires et qu'elle aurait pu continuer de développer, faute de locaux disponibles pour lui permettre de l'exercer ; que cette cession contrainte est donc la conséquence immédiate du défaut d'entretien du bâtiment. Elle soutient que l'évaluation du préjudice d'exploitation, faite par l'expert à partir des éléments objectifs tirés des bilans produits, et dont la méthode a consisté à évaluer la baisse du chiffre d'affaires par rapport à celui réalisé en 2010, avant que l'activité ne soit impactée par les sinistres à répétition, n'a fait l'objet d'aucune contestation par Fortis Lease dans le cadre du rapport d'expertise. Il n'y a aucune raison de l'écarter. Elle ajoute qu'elle a sollicité son expert-comptable afin d'effectuer l'évaluation de ce poste de préjudice ; que celui-ci s'est attaché à chiffrer la perte d'exploitation en passant par la détermination de la marge sur coût variable perdue ; que le total de la perte d'exploitation, selon cette méthode, s'élève au 30 juin 2019 à la somme de 1 941 567,60 euros outre 341 389 euros par an à compter du 1er juillet 2019, soit 28 449,08 euros par mois jusqu'à remise des clés du local rénové, et que la société Fortis Lease n'apporte pas d'éléments qui permettraient de remettre en cause ce chiffrage. S'agissant de la perte des éléments incorporels du fonds de commerce, elle expose qu'à défaut d'avoir pu exploiter depuis 2016, elle a perdu l'intégralité de la clientèle, qu'il s'agisse de celle acquise lors du rachat des parts ou de celle développée depuis; qu'ainsi, son fonds de commerce a perdu toute valeur, cette perte s'élevant à 200 000 euros au regard des actes de cession de parts sociales en date des 14 avril 2012 et 31 mai 2012. Elle ajoute qu'inscrit pour 7 000 euros à l'actif du bilan, le droit au bail n'a plus aucune valeur réelle du fait de la fermeture sine die des locaux, et qu'à tort le tribunal a retenu que la demande relative au droit au bail ne pourrait être formulée que dans le cadre d'une résiliation du bail. Concernant son préjudice de jouissance, elle demande son indemnisation à hauteur des loyers et charges dus en exécution du bail depuis le 1er juin 2012 jusqu'à remise des clés d'un local en parfait état d'exploitation, la cour ordonnant compensation entre les créances respectives de loyer et d'indemnisation du préjudice de jouissance de telle façon que le propriétaire ne vienne pas imaginer réclamer ultérieurement des loyers dont le versement n'a été que suspendu. S'agissant de la perte des revenus du sous-locataire, si la cour retient la méthode d'évaluation en fonction de la perte de marge brute, elle soutient qu'elle doit être indemnisée séparément sur la base du loyer de la société TLP 21, soit 1354,93 euros HT par mois depuis juin 2012. Elle expose ensuite que suite aux cessions de parts intervenues en 2012, elle a repris l'adhésion à la franchise Century et a dû régler la redevance initiale forfaitaire de 12 500 euros HT au titre des droits de transfert; que le contrat ayant été résolu, si elle veut à nouveau adhérer, elle devra débourser la redevance forfaitaire initiale une nouvelle fois. Elle reproche au tribunal d'avoir rejeté toute indemnisation au titre des frais de réinstallation au motif qu'ils n'étaient pas justifiés, soutenant que, n'ayant aucune date prévisible de réintégration dans les lieux, elle ne pas peut faire établir de devis pour l'acquisition des matériels d'exploitation, travaux d'aménagement intérieur, reprise d'abonnements (EDF- téléphonie), achat ou location de copieur et de matériel d'équipement. Sur ce : Concernant l'imputabilité de certains des désordres à une chute d'un élément de climatisation adossé au mur extérieur en façade arrière de l'immeuble loué à la Sarl ST Immo, à juste titre les premiers juges ont relevé qu'il ressortait clairement du rapport d'expertise que cet élément n'avait pas chuté là où il avait été déposé, mais sur le chéneau ou au plus au bord des plaques de fibrociment, et la société Fortis Lease, qui n'a jamais contesté ces constatations effectuées contradictoirement, n'établit pas plus devant la cour que les infiltrations dont la société ST Immo se plaint auraient été causées par cette chute. C'est également à raison que le tribunal a relevé que le préjudice de jouissance subi par la société ST Immo ne pouvait pas se trouver compensé par la seule suspension des loyers depuis le 1er juillet 2012, cette suspension n'étant que la conséquence de l'impossibilité d'exploiter normalement les locaux donnés à bail au mépris des obligations du bailleur, alors que le preneur, du fait de cette impossibilité d'exploiter son fonds de commerce, subit nécessairement des préjudices inhérents à cette interruption d'exploitation. S'agissant du préjudice d'exploitation invoqué par la Sarl ST Immo, à tort les premiers juges, procédant à un renversement de la charge de la preuve, ont estimé que l'existence de ce préjudice n'était pas démontrée faute de preuve de l'absence de transfert de portefeuille d'affaires entre la société demanderesse et la Sarl Beaunimmo gérée par le même gérant. Au surplus, la société ST Immo établit par la production des registres des mandats des deux sociétés que leur secteur d'activité est totalement distinct, et par celle des bilans des mêmes sociétés que la Sarl Beaunimmo n'a aucunement bénéficié d'un report d'activité de l'activité de l'agence de [Localité 10]. Le fait que la Sarl ST Immo a résilié en juin 2017 le contrat de franchise la liant à Century 21 ne peut pas être à l'origine de son préjudice d'exploitation en lien avec les manquements de la société Fortis Lease dès lors qu'elle avait dû cesser son activité dans les locaux loués un an plus tôt, et elle démontre avoir dû procéder ainsi, le franchiseur refusant une suspension d'exécution du contrat les liant tant qu'elle ne retrouverait pas la disposition des locaux dans lesquels l'agence était exploitée. De même, le fait que la société ST Immo, qui ne pouvait plus exploiter les locaux loués à compter de juin 2016, a, dans un premier temps, consenti en juillet 2016 à la Sarl Cabinet Laurin un contrat de location gérance de son portefeuille de mandats de gérance et de location d'immeubles (et non pas son fonds de commerce comme le soutient à tort la société Fortis Lease), activité qu'elle avait créée en 2013, avant de céder à cette société ce portefeuille le 6 janvier 2017, ne peut pas être interprété comme une volonté de son gérant de recentrer son activité à [Localité 9], alors qu'il s'agissait pour elle de ne pas perdre le bénéfice des efforts déployés pour développer cette activité annexe. C'est donc à tort que les premiers juges ont estimé que l'existence même de ce préjudice n'était pas établie. S'agissant de l'évaluation de ce préjudice, la société Fortis Lease relève à juste titre que cette évaluation ne correspondait pas à la compétence technique de l'expert judiciaire, lequel a dû se référer aux explications fournies par la société ST Immo, et indique lui même, alors que la base de ses calculs est le chiffre d'affaires réalisé, qu'il 'ne peut pas se prononcer avec exactitude sur la perte de chiffre d'affaires (...) due aux infiltrations d'eau provenant de la toiture engendrant des désordres non négligeables et préjudiciables, ainsi que le manque d'entretien de l'immeuble par son propriétaire, notamment pour le chauffage, la ventilation, l'électricité, la structure du plancher bas du rez de chaussée (affaissement plancher en entrepôt), abords des dessertes façades Est et Ouest du bâtiment de la Sarl ST Immo-Century 21'. Par contre la société ST Immo produit au dossier une évaluation de ce chef de préjudice réalisée par un expert-comptable expliquant dans un premier temps la méthode employée, soit le critère de la perte d'exploitation, qui permet de déterminer la perte de marge sur coût variable, en précisant que son étude ne concerne que la partie du chiffre d'affaires liée aux commissions sur les ventes d'agent immobilier et comportant ensuite un tableau détaillant le calcul lui permettant de déterminer la perte d'exploitation année par année de 2012 à 2018 puis sur les 6 premiers mois de l'année 2019. La société Fortis Lease ne formule à l'encontre de cet document aucune critique tant sur la méthode employée que sur les chiffre retenus comme base de calcul. Il convient en conséquence de prendre pour base de l'évaluation du préjudice d'exploitation de la société ST Immo ce document et, infirmant le jugement, de faire droit à ses prétentions de ce chef. La Sarl ST Immo ayant interrompu l'exploitation de son fonds de commerce depuis 2016, il n'est pas contestable qu'elle a ainsi perdu la clientèle qui en dépendait. Elle évalue cette clientèle à 200 000 euros, et la société Fortis Lease n'émet aucune contestation sur ce quantum. Il sera fait droit à ce chef de demande. L'impossibilité d'exploiter les lieux loués a également fait perdre toute valeur au droit au bail dont il n'est pas contesté qu'il est inscrite au bilan de la société ST Immo pour la valeur de 7 000 euros. A tort les premiers juges ont rejeté la demande d'indemnisation à ce titre alors que ce préjudice est manifestement d'ores et déjà existant. Dès lors que la société ST Immo ne peut plus exploiter les locaux normalement depuis le 1er juin 2012, son préjudice porte également sur les loyers et charges auxquelles elle est tenue par les termes du contrat, préjudice qui n'a pas cessé du fait de l'ordonnance de référé l'ayant autorisée à suspendre ce paiement qui ne constitue qu'une décision provisoire. Il sera fait droit à cette demande d'indemnisation qui viendra se compenser avec la créance de loyers et charges de la bailleresse pour la même période. Il n'est pas contestable que dès lors que la remise en état des locaux par la bailleresse ne portera que sur l'immeuble, pour se réinstaller dans les locaux la société ST Immo devra engager des frais pour réaliser l'aménagement intérieur et équiper de nouveau les locaux du matériel nécessaire à son activité. Le jugement en ce qu'il l'a déboutée de ce chef de prétention doit être infirmé. Au regard des pièces qu'elle produit, il convient d'évaluer ce chef de préjudice à 30 000 euros, et de prévoir que cette somme lui sera versée sur justificatifs auprès de la société Fortis Lease de l'engagement des-dits frais. Par contre, le choix de contracter de nouveau un contrat de franchise avec la société Century 21 reste en l'état purement hypothétique. Ce chef de demande sera rejeté. Concernant enfin la préjudice lié à la perte des revenus du sous-locataire, il n'est pas contesté que la société TLP 21 Logistique a cessé de payer à la société ST Immo la somme de 1 354,93 euros HT due en exécution du contrat les liant depuis le mois de juin 2012. La société Fortis Lease, ainsi que vu plus haut, ne peur pas opposer à sa locataire le fait que la signature du contrat de sous-location n'aurait pas été accepté par elle. Il s'en déduit qu'il sera fait droit à la demande d'indemnisation de ce chef dont le montant ne fait l'objet d'aucune contestation. Il serait enfin inéquitable que la société ST Immo supporte le coût des frais qu'elle a dû engager pour la défense de ses intérêts. Le jugement en ce qu'il l'a déboutée de ce chef doit être infirmé. Concernant les frais liés à la première instance, il est établi que les honoraire du conseil de la société ST Immo font actuellement l'objet d'une procédure judiciaire de fixation . Il convient en conséquence de condamner la société Fortis Lease à lui verser sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile la somme définitivement due à Maître Sirandre sur justification de la décision définitive à intervenir au titre des frais irrépétibles de première instance, et il lui sera alloué, pour ceux résultant de la procédure d'appel, 3 500 euros outre 2 % du montant total des condamnations prononcées à son profit exception faite de l'indemnisation des frais de résiliation liés à la fermeture dès lors qu'il est établi qu'elle devra cette somme à son conseil en exécution de la convention d'honoraires. - Sur les demandes de Monsieur [W] [I] à l'encontre de la société Fortis Lease Monsieur [I] expose qu'à ce jour, il aurait dû être à la tête de deux sociétés prospères ; qu'il n'en est rien, et que depuis 2017, il n'a plus pu bénéficier de la rémunération de gérant qu'il percevait de la société ST Immo, soit 24 000 euros par an en moyenne. Il ajoute que la mise en sommeil forcée de la société et tous les tracas liés à la situation ont par ailleurs fortement atteint son moral et sa santé physique, ce qui justifie la somme de 20 000 euros demandée en indemnisation de son préjudice moral. La société Fortis Lease réplique que selon la jurisprudence constante au visa de l'article 554 du code de procédure civile, l'intervenant en cause d'appel ne peut soumettre à la cour un litige nouveau ni demander des condamnations personnelles n'ayant pas subi l'épreuve du premier degré de juridiction (en ce sens : Civ. 2ème, 11 juin 1975, n°73-14.233 ; Civ. 1ère, 11 juillet 2018, n°17-18.177) ; qu'en l'espèce, Monsieur [I] intervient en cause d'appel afin de solliciter la condamnation de la société Fortis Lease à lui payer des sommes au titre d'une prétendue perte de revenus ; que si la cour était amenée à considérer que la société ST Immo a formulé d'ores et déjà et valablement soumis au tribunal une demande pécuniaire à titre de dommages et intérêts pour le compte de son gérant en première instance et qu'en conséquence, une telle demande n'est pas nouvelle, elle ne pourra que constater que seule la question du préjudice moral de Monsieur [I] a été évoquée. Or, ainsi que le souligne à juste titre la Sarl ST Immo, par application de l'article 565 du code de procédure civile, la prétention n'est pas nouvelle dès lors qu'elle tend aux mêmes fins que celle soumise au premier juge. Au surplus, l'intervenant ne soumet pas à la cour un litige nouveau lorsque la demande à laquelle il s'associe a été déclarée irrecevable en première instance, ce qui a exclu son examen au fond. Tel est le cas de l'indemnisation du préjudice lié à la perte de revenus alors qu'en première instance une demande était formulée au titre du préjudice moral et que la nouvelle prétention ne vise qu'à une indemnisation complète du préjudice qu'il estime subir. La demande de Monsieur [I] au titre de son préjudice financier sera en conséquence déclarée recevable. Sur le quantum, la société Fortis Lease n'émet aucune contestation sur le montant de la rémunération moyenne tirée par Monsieur [I] de ses fonctions en qualité de gérant de al Sarl ST Immo. Il sera en conséquence fait droit à cette prétention. Par contre, les éléments produits par Monsieur [I] au soutien de sa demande d'indemnisation de son préjudice moral n'établissent nullement un lien entre les difficultés qu'il a rencontrées et le litige opposant sa société à la bailleresse alors que la consultation d'un spécialiste est très postérieure à l'arrêt de l'exploitation du fonds et que les attestations font état de problèmes d'ordre personnels et familiaux. Il sera en conséquence débouté de ce chef de demande. - Sur les demandes d'indemnisation de la société TLP 21 Logistique à l'encontre de la Sarl ST Immo et de la société Fortis Lease La société ST Immo, qui a sous-loué une partie des locaux à la société TLP 21 Logistique était légalement tenue de lui délivrer cette partie en échange du paiement du loyer et des charges y correspondant. Quant à la société Fortis Lease, ainsi que retenu plus haut, le contrat de sous-location lui est opposable. Il s'en déduit que la société TLP 21 Logistique est fondée à agir à l'encontre de ces deux sociétés pour obtenir l'indemnisation des préjudices résultant des désordres affectant les locaux loués. Pour les mêmes motifs, la société ST Immo est fondée à demander la condamnation de la société Fortis Lease à la garantir à hauteur des condamnations prononcées à son encontre au profit de la société TLP 21 Logistique, et la société Fortis Lease ne peut qu'être déboutée de sa demande de garantie. Concernant la nature et le quantum de son préjudice, la société TLP 21 expose qu'elle exerce une activité de transport et de stockage et loue à la société ST Immo une surface commerciale depuis le 21 mai 2007 dans le cadre d'un bail de sous location ; qu'en exécution de ce bail, le loyer a été réglé mensuellement jusqu'en juin 2012. Elle ajoute qu'à la suite de l'arrêt du chauffage des locaux et des importantes fuites dans la toiture, elle a délivré une première mise en demeure à la société ST Immo en mars 2009 ; que la situation a continué à se dégrader, et qu'en septembre 2012, une partie du plafond s'est effondrée sur le meuble d'accueil des clients ; que l'exploitation des locaux s'étant révélée dangereuse, elle a été contrainte de limiter l'usage des locaux à un lieu de dépôt de colis qu'elle récupère ensuite. Elle souligne que les premières réunions d'expertise en 2012 ont mis en évidence l'état de vétusté, voire d'insalubrité de l'immeuble, notamment au niveau de la toiture ; que l'expert a conclu que l'ensemble des désordres affectant l'immeuble étaient de nature à le rendre impropre à sa destination. Elle soutient qu'elle est fondée à demander le remboursement du loyer et des charges perçus par la société ST Immo depuis la mise en demeure de mars 2009, date de l'arrêt du chauffage des locaux, soit une somme de 48.737 euros H.T, soit 58.484 euros TTC ; Elle reproche sur ce point au tribunal d'avoir dénaturé le rapport d'expertise en ne décidant que d'une restitution très partielle des loyers et charges à hauteur de 15.579 euros HT au lieu de 48.737 euros H.T. alors qu'il ne peut être raisonnablement contesté que le bailleur ne respecte pas depuis 2009 son obligation de délivrance et d'entretien nonobstant les multiples mises en demeure, et qu'elle est fondée à obtenir la restitution intégrale de son loyer pour la période qui s'établit à compter de sa mise en demeure du 23 mars 2009 jusqu'à juin 2012, date à laquelle elle a cessé de régler son loyer. Elle demande en outre l'indemnisation des frais liés aux multiples déplacements entre le dépôt de [Localité 10] et le dépôt de Saint-Apollinaire, soit 63.385 euros qui ont été admis par l'expert et le tribunal, ainsi que les frais annexes pour 25.787 euros qui ont été admis par l'expert et le tribunal. Elle fait par ailleurs état d'une perte d'exploitation qui a été évaluée à 82.290 euros par l'expert pour la période correspondant à trois exercices soit du mois d'octobre 2012 au mois d'octobre 2016. Elle reproche là aussi au tribunal d'avoir dénaturé le rapport d'expertise en considérant qu'il n'y a aucun préjudice d'exploitation alors que les locaux sont reconnus inexploitables. Elle estime que l'expert avait pourtant été modeste dans son appréciation puisqu'il ne retient qu'une perte à hauteur de 10 % du chiffre d'affaires. Elle ajoute que la cour constatera que les conditions d'exploitation du bail et le changement de dépôt ont eu pour conséquence de faire baisser le chiffre d'affaires de plus de 50 % (de 325 KE en 2010 à 140 KE en 2016). Elle relève enfin qu'elle a perçu une provision qui se ventile comme suit : 100.000 euros à titre de provision à valoir sur la réparation des préjudices, et 6.000 euros à titre provisionnel pour les frais de déménagement ; que seule la somme de 100.000 euros pourra s'imputer sur les sommes dues en indemnisation du préjudice. La société ST Immo réplique que l'appel de la société TLP 21 Logistique doit être rejeté en ce qui concerne le remboursement des loyers depuis 2009 ; que même s'il y a eu interruption du chauffage dans les locaux, ce n'est qu'en septembre 2012, lorsque le plafond s'est effondré, que les locaux sont devenus inexploitables, et que l'absence de chauffage n'a pas occasionné de gêne à l'activité de stockage qui est celle de la société TLP 21 Logistique. Elle rappelle que la société TLP 21 Logistique a cessé de payer les loyers à compter du mois de juin 2012, et estime que pour la période antérieure, le tribunal a d'ores et déjà accordé une indemnisation qui excède très largement l'inconfort subi en ordonnant une restitution partielle à hauteur de 18 694 euros TTC. Elle soutient que les frais de déplacement et frais annexes sont également très largement surévalués, et demande à la cour de les réduire à de plus justes proportions. Elle conclut enfin au rejet de l'appel de la société TLP 21 Logistique du chef de jugement ayant rejeté sa demande au titre du préjudice d'exploitation, la société échouant selon elle à faire la preuve d'un lien de causalité entre la perte de chiffre d'affaires et le sinistre alors qu'elle a disposé d'un autre local pour poursuivre normalement son activité et qu'il ne s'agissait d'ailleurs pas d'une solution temporaire puisqu'elle est propriétaire de cet autre local. La société Fortis Lease estime que la société TLP 21 sollicite l'allocation de sommes importantes en se gardant de fournir des justificatifs que l'expert lui-même lui avait demandés, et qu'elle procède par simples affirmations et par ' copier-coller' du rapport de Monsieur [C] [G]. Sur ce : Il n'est pas contesté que de mars 2009 à juin 2012 la société TLP 21 Logistique a versé à la société ST Immo les loyers et charges à hauteur de 46 737 euros HT. Contrairement à ce la société TLP soutient, c'est par une exacte appréciation des éléments du dossier que la cour fait sienne que le tribunal, relevant que pendant cette période, malgré l'arrêt du chauffage qui avait rendu inconfortables les locaux, elle avait néanmoins continué à les utiliser pour stocker du matériel jusqu'à ce les désordres les rendent impropres à toute utilisation en juin 2012 hormis pour y effectuer un dépôt des colis jusqu'au 30 septembre 2018, n'a accordé qu'une indemnisation correspondant à une partie des sommes ainsi versées. Le jugement sera confirmé de ce chef. Il est également établi que la société TLP 21 Logistique, qui a continué à utiliser une partie des locaux qui lui étaient loués pour y stocker des colis compte-tenu de leur localisation et du système de sécurité mis en place, a dû, pour continuer l'exploitation de son activité, procéder à de multiples déplacements entre ces locaux et ceux de [Localité 14] où elle avait dû transférer l'essentiel de son matériel de stockage, et régler les factures de télésurveillance. C'est là aussi par une exacte appréciation des justificatifs produits que les premiers juges ont alloués à cette société les sommes de 63 385 euroset 25 787 euros. Le jugement sera là aussi confirmé. S'agissant enfin du préjudice d'exploitation, si société TLP 21 Logistique soutient que l'obligation dans laquelle elle s'est trouvée de transférer son matériel de dépôt dans un local de stockage à [Localité 14] pour ne plus de servir des locaux litigieux que pour stocker des colis a eu pour conséquence de faire baisser son chiffre d'affaires de plus de 50 % entre 2010 et 2016, elle ne justifie pas plus devant la cour qu'en première instance que cette baisse, que la production de ses bilans démontre effectivement, est la conséquence de ce transfert alors qu'elle ne fait état d'aucune gêne pour que ses clients continuent à avoir recours à ses prestations, ni pour satisfaire leurs demandes et ne conteste pas au demeurant avoir continué normalement l'exploitation de son activité, les déplacements entre les deux lieux ne pouvant pas avoir d'impact sur le chiffre d'affaires. Le jugement en ce qu'il l'a déboutée de ce chef de prétention doit être confirmé. Il ressort de ces éléments que la société TLP 21 Logistique peut prétendre au total à une indemnisation de son préjudice à hauteur de (18 694 + 63 385 + 25 787 =) 107 866 euros, somme sur laquelle la provision allouée en référé de 100 000 euros viendra s'imputer. Il serai inéquitable que la société TLP 21 Logistique supporte la charge de ses frais irrépétibles. La société Fortis Lease, perdante, soit être condamnée aux dépens, et à raison les premiers juges ont retenus qu'ils devaient comprendre les frais d'expertise et de constat d'huissier rendus nécessaires par son inertie. PAR CES MOTIFS Statuant dans les limites des appels, Déclare recevables les demandes d'indemnisation formées par la société ST Immo à l'encontre de la société Fortis Lease, Infirme le jugement en ce qu'il a déclaré irrecevables les demandes formées par la société TLP 21 Logistique à l'encontre de la société Fortis Lease, Statuant à nouveau, Déclare recevables les demandes d'indemnisation formées par la société TLP 21 Logistique à l'encontre de la société Fortis Lease, Déboute la société Fortis Lease de sa demande visant à 'ne pas homologuer le rapport d'expertise du 14 janvier 2019 et en conséquence l'écarter' Infirme le jugement en ce qu'il a débouté la société ST Immo de ses demandes indemnitaires formulées en première instance autres que celle au titre des frais de résiliations contractuelles et de celle formée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais liés à la première instance, et en ce qu'il l'a condamnée à restituer à la société Fortis Lease la somme de 105 939,67 euros au titre de la provision versée après déduction de sa créance, majorée des intérêts de retard au taux légal à compter du jugement avec anatocisme conformément aux dispositions de l'article 1154 ancien du code civil, Statuant à nouveau, Condamne la société Fortis Lease à verser à la société ST Immo : - 1 941 567,60 euros au titre du préjudice d'exploitation au 30 juin 2019, et 341 389 euros par an, soit 28 449,08 euros par mois, à compter du 1er juillet 2019 jusqu'à remise des clés du local rénové en état d'exploitation ou résiliation du bail commercial, - 200 000 euros en indemnisation de la perte de clientèle, - 7 000 euros en indemnisation de la perte de valeur du droit au bail, - 30 000 euros au titre des frais de réinstallation, - la somme définitivement due à Maître Sirandre sur justification de la décision définitive à intervenir au titre des frais irrépétibles de première instance. - Dit en conséquence n'y avoir lieu à restitution à la société Fortis Lease par la société ST Immo de la provision versée à valoir sur ces préjudices, Y ajoutant, - Condamne la société Fortis Lease à verser à la société ST Immo : - 279 848,88 euros au titre du préjudice de jouissance arrêté au 30 juin 2021 et 31 094,32 euros par an à compter du 1er juillet 2021 jusqu'à remise des clés du local rénové en état d'exploitation ou résiliation du bail commercial au titre du préjudice de jouissance, - 146 332 euros au titre de la perte des revenus de la sous-location arrêtée au 31 mai 2021 et 16 259,16 euros par an à compter du 1er juin 2021 jusqu'à remise des clés du local rénové en état d'exploitation ou résiliation du bail commercial, - Ordonne la compensation de la somme allouée au titre du préjudice de jouissance avec la créance de loyers et charges détenue par la société Fortis Lease à l'encontre de la société ST Immo pour la même période, - Déboute la société ST Immo de sa demande au titre de la perte du droit de franchise Century 21, - Condamne la société Fortis Lease à verser à la société ST Immo 3500 euros outre 2 % du montant total des condamnations prononcées à son profit exception faite de l'indemnisation des frais de résiliation liés à la fermeture pour les frais irrépétibles liés à la procédure d'appel, - Déclare recevable la demande d'indemnisation formée par Monsieur [W] [I] à l'encontre de la société Fortis Lease au titre de son préjudice financier, - Condamne la société Fortis Lease à verser à Monsieur [W] [I] 96 000 euros pour son préjudice financier arrêté au 31 décembre 2021 et 24 000 euros par an à compter du 1er janvier 2022 et jusqu'à remise des clés du local rénové en état d'exploitation ou résiliation du bail commercial en indemnisation de son préjudice financier, - Déboute Monsieur [W] [I] de sa demande au titre du préjudice moral, - Condamne solidairement la société ST Immo et la société Fortis Lease à verser à la société TLP 21 Logistique : - 18 694 euros au titre de la restitution partielle des loyers et charges, - 63 385 euros au titre des frais de déplacement, - 25 787 euros au titre des frais annexes, Vu les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - Condamne solidairement la société ST Immo et la société Fortis Lease à verser à la société TLP 21 Logistique 6 000 euros pour ses frais irrépétibles, - Déboute la société TLP 21 Logistique du surplus de ses demandes indemnitaires, - Infirme le jugement en ce qu'il a condamné la société TLP 21 Logistique à restituer à la société Fortis Lease la provision versée de 106 000 euros majorée des intérêts de retard au taux légal à compter du jugement avec anatocisme conformément aux dispositions de l'article 1154 ancien du code civil et débouté la société ST Immo de sa demande de garantie formée à l'encontre de la société Fortis Lease, Statuant à nouveau, - Dit en conséquence n'y avoir lieu à restitution à la société Fortis Lease par la société TLP 21 Logistique de la provision versée à valoir sur ces préjudices, - Condamne la société Fortis Lease à garantir la société ST Immo à hauteur de toutes les condamnations prononcées à l'encontre de cette dernière au profit de la société TLP 21 Logistique, - Déboute la société Fortis Lease de sa demande de condamnation à garantie formée contre la société ST Immo, - Confirme le jugement en ce qu'il a condamné la société Fortis Lease aux entiers dépens de première instance comprenant les frais d'expertise judiciaire et de constats d'huissier des 12 juin 2014, 14 mai 2016 et 30 octobre 2020. - Condamne la société Fortis Lease aux dépens de la procédure d'appel. Le Greffier,Le Président,