Cour d'appel, 30 septembre 2022. 20/01697

ARRÊT N°22/467 MI N° RG 20/01697 - N° Portalis DBWB-V-B7E-FNTA [C] C/ S.A. SOCIETE IMMOBILIERE DU DEPARTEMENT DE LA REUNION (S.I.D.R.) [C] [C] RG 1èRE INSTANCE : 11-19-525 COUR D'APPEL DE SAINT- DENIS ARRÊT DU 30 SEPTEMBRE 2022 Chambre civile TGI Appel d'une décision rendue par le JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE SAINT-DENIS en date du 07 septembre 2020 RG n°: 11-19-525 suivant déclaration d'appel en date du 01 octobre 2020 APPELANTE : Madame [F] [I] [C] [Adresse 2] [Adresse 2] Représentant : Me Jacques BELOT de la SELAS FIDAL, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION INTIMEE : S.A. SOCIETE IMMOBILIERE DU DEPARTEMENT DE LA REUNION (S.I.D.R.) [Adresse 1] [Adresse 1] Représentant : Me Marie françoise LAW YEN, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION PARTIE INTERVENANTE : Madame [L] [C] [Adresse 2] [Adresse 2] 97490 Sainte-Clotilde, représentant : Me Hanna ALIBHAYE, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION (bénéficie d'une aide juridictionnelle Partielle numéro 2021/006928 du 19/10/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Saint-Denis) Madame [U] [D] [M] [G] [C] [Adresse 2] [Adresse 2] 97490 Sainte-Clotilde, représentant : Me Hanna ALIBHAYE, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/006926 du 19/10/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Saint-Denis) CLÔTURE LE : 24 février 2022 DÉBATS : En application des dispositions de l'article 804 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 13 Mai 2022 devant la Cour composée de : Président :Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre Conseiller :Madame Pauline FLAUSS, Conseillère Conseiller :Madame Magali ISSAD, Conseillère Qui en ont délibéré après avoir entendu les avocats en leurs plaidoiries. A l'issue des débats, le président a indiqué que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition le 26 août 2022 puis prorogé au 30 Septembre 2022. Greffier lors des débats : Mme Nathalie TORSIELLO, Greffière. Greffier lors de la mise a disposition : Mme Alexandra BOCQUILLON, ff ARRÊT : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 30 Septembre 2022. * * * * * LA COUR EXPOSE DU LITIGE Suivant acte sous seing privé, la SIDR a donné en location, à effet du 1er janvier 1969, un appartement de type T5 à Monsieur [A] [C], appartement sis [Adresse 2]. Le bail initialement signé entre les parties ayant été détruit lors d'un incendier survenu en 1991, un second contrat de location a été établi entre les parties le 15 décembre 1998. Le 03 novembre 2015, la SIDR faisait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire à la suite de loyers impayés. Monsieur [A] [C] est décédé le 12 mars 2016. Le 30 juin 2016, l'huissier de justice en charge de délivrer une assignation aux fins de constat de l'acquisition de la clause résolutoire et expulsion a dressé un procès-verbal de perquisition relatant les informations relatives au décès de Monsieur [A] [C] recueillies auprès de voisins. Par assignation délivrée le 16 mai 2019, la SIDR a attrait Madame [F] [C], fille de feu [A] [C] devant le tribunal d'instance de Saint-Denis aux fins d'expulsion et de condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation. Par jugement du 7 septembre 2020, le juge des contentieux de la protection de Saint-Denis a : -Constaté que le bail accordé à Monsieur [A] [C] à compter du 1er janvier 1969 sur le logement sis [Adresse 2] a été résilié de plein droit au décès de ce dernier, le 12 mars 2016 en l'absence de transfert du bail ; -Ordonné à Madame [F] [I] [C] de libérer les lieux de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants ou biens introduits dans le logement de son chef, dans un délai d'un moins à compter de la signification de la présente décision; -Autorisé la SIDR à faire procéder à son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, à défaut de libération volontaire, dans les deux mois suivant un commandement de quitter les lieux, demeuré infructueux, au besoin avec l'assistance de la force publique; -Rejeté la demande d'astreinte; -Fixé le montant de l'indemnité d'occupation due par Madame [F] [I] [C] depuis le 13 mars 2016 au montant du loyer augmenté des charges tels qu'ils résultent du contrat de bail, et en subissant la même indexation; -Condamné Madame [F] [I] [C] à payer à la SIDR la somme de 7 244,02 euros au titre des indemnités d'occupation dues depuis le 13 mars 2015 et arrêtées à la date du 7 octobre 2019 (et comprenant l'appel de l'indemnité d'occupation due pour le mois d'octobre 2019), avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 16 mai 2019; -Condamné Madame [F] [I] [C] à payer à la SIDR l'indemnité d'occupation ainsi fixée à compter du 1er novembre 2019 et jusqu'à parfaite libération du logement, matérialisée par la remise des clés au bailleur; -Rejeté le surplus des demandes; -Condamné Madame [F] [I] [C] aux entiers dépens; -Dit n'y avoir lieu à faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Par déclaration au greffe notifiée par RPVA le 1er octobre 2020, Madame [F] [C] a interjeté appel du jugement précité. Madame [F] [C] a notifié par RPVA ses premières conclusions d'appelant le 31 décembre 2020. La SIDR a notifié par RPVA ses premières conclusions d'intimée et d'appel incident le 15 mars 2021. Mesdames [U] [C] et [D]- [C] intervenantes volontaires à l'instance ont notifié par RPVA leurs conclusions le 7 octobre 2021. L'ordonnance de clôture est intervenue le 24 février 2022. PRETENTIONS ET MOYENS Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 22 février 2022, Madame [F] [C] demande à la Cour de : -Recevoir Mme [F] [C] en son appel, -Y faisant droit -Infirmer en toutes ses dispositions le Jugement du Juge des Contentieux de la Protection de Saint-Denis en date du 7 septembre 2020.; -Condamner la SIDR à payer à la [F] [I] [C] la somme de 2.000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile. * * * * * Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 22 février 2022, la SIDR demande à la cour de: Vu les articles 14 et 40 de la loi du 06 juillet 1989 ; Vu l'article L 621-2 du Code de la construction et de l'habitation ; - Recevoir la SIDR en son appel incident et le dire bien fondé ; -Juger l'appel de Madame [F] [I] [C] mal fondé ; -Débouter Madame [F] [I] [C] de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions. -Juger que l'intervention volontaire de Mesdames [L] et [U] [C] est dilatoire et irrecevable et, statuer ce que de droit sur l'application des dispositions de l'article 32-1 du Code de procédure civile ; En tout état de cause, juger l'intervention volontaire de Mesdames [L] et [U] [C] infondée et les débouter de l'intégralité de leurs demandes, fins et conclusions ; -Confirmer le jugement en date du 07 septembre 2020 en toutes ses dispositions, sauf à fixer le montant de l'indemnité d'occupation et à actualiser le montant de la condamnation au titre des indemnités d'occupation et en ce qu'il n'a pas fait droit à la demande d'astreinte et d'indemnité de procédure sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ; Statuant à nouveau sur ces chefs et complétant le jugement : -Assortir l'expulsion ordonnée à l'encontre de Madame [F] [I] [C] et de tous occupants de son chef, d'une astreinte de 100 € par jour de retard à compter de l'arrêt à intervenir ; -Juger que le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due par Madame [F] [I] [C] s'élèvera à la somme de 345 € à compter du mois de mars 2016 jusqu'au parfait délaissement des lieux et restitution des clés ; -Condamner Madame [F] [I] [C] à payer à la SIDR les sommes suivantes : - 7.212,62 € au titre des indemnités d'occupation arrêtés provisoirement au 10 décembre 2021 ; - 5.500 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile au titre de la procédure de première instance (2.000 €) et de l'instance d'appel (3.500€). -Condamner Mesdames [D] [R] et [U] [C] in solidum avec Madame [F] [I] [C] à régler à la SIDR la somme de 3.500 € ainsi fixée au titre de l'article 700 du Code de procédure civile pour la procédure d'appel ; -Condamner Madame [F] [I] [C] à supporter les entiers dépens, comprenant notamment les frais de la sommation (94,96 €), d'expulsion et de recouvrement. Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 23 février 2022, Mesdames [D] [C] et [U] [C] demandent à la Cour de : -Déclarer l'intervention volontaire de Mesdames [D] [C] et Madame [U] [C] recevable et bien fondée ; -Y faisant droit : -Infirmer en toutes ses dispositions le Jugement du Juge des Contentieux de la Protection de Saint-Denis en date du 7 septembre 2020 ; -Frais irrépétibles et dépens comme de droit en matière d'aide juridictionnelle. * * * * * Pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se reporter à leurs écritures ci-dessus visées figurant au dossier de la procédure en application de l'article 455 du code de procédure civile. MOTIFS Sur l'intervention volontaires de Mesdames [U] et [D] [C] : La SIDR conclut à l'irrecevabilité de l'intervention en cause d'appel de mesdames [D] [C] et [U] [C] en l'absence d'un intérêt à agir à la procédure et d'un lien suffisant entre leurs demandes et les prétentions originaires. Le bailleur soutient que ces dernières ne viennent pas en appui ou en soutien des prétentions de leur s'ur mais qu'elles revendiquent au travers de cette intervention volontaire le droit au transfert du bail soumettant en réalité à la cour un nouveau litige. Mesdames [D] [C] et [U] [C] font valoir que leur intervention est recevable dès lors qu'elles ont intérêt pour la conservation de leurs droits à soutenir l'appelante principale, leur s'ur et colocataire. Selon, l'article 325 du code de procédure civile, l'intervention n'est recevable que si elle se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant. Aux termes de l'article 328 du code de procédure civile, l'intervention volontaire est principale ou accessoire. L'intervention est principale lorsqu'elle élève une prétention au profit de celui qui la forme, elle est accessoire lorsqu'elle appuie les prétentions d'une partie. Mesdames [D] [C] et [U] [C] qui n'élèvent aucune prétention à leur profit, appuient les prétentions de Madame [F] [C] qui revendique le bénéfice du transfert du bail en communiquant des documents au nom de Madame [F] [C] (carte CM et attestation de MDPH) ainsi que des documents à leurs noms aux fins de justifier de leur domiciliation dans ledit appartement. Il y a lieu de considérer que leur intervention est accessoire. L'appréciation de l'intérêt à agir de l'intervenant volontaire et du lien suffisant qui doit exister entre ses demandes et les prétentions originaires relève du pouvoir souverain des juges du fond. En l'espèce, Mesdames [D] [C] et [U] [C] justifient d'un intérêt à agir dans une instance relative au transfert du bail de l'appartement dans lequel elles déclarent résider aux cotés de leur s'ur [F]. Des lors, il convient de déclarer recevable l'intervention volontaire de Madame [D] [C] et de Madame [U] [C]. Sur le droit au transfert du bail L'article 14 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 dispose qu'en cas de décès du locataire, le contrat de location peut être transféré : - au conjoint survivant ; - aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an ; - au partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ; - aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge qui vivaient avec lui depuis au moins un an. L'article 40 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 précise : « Les dispositions de l'article 14 sont applicables à la condition que le bénéficiaire du transfert du contrat remplisse les conditions d'attribution dudit logement ». Les dispositions des articles 14 et 40 de la loi du 6 juillet 1989 sont d'ordre public et ne sont pas édictées pour assurer la seule protection des preneurs, mais également celles de toutes les personnes susceptibles de bénéficier du parc locatif à loyer modéré Le descendant du locataire décédé doit donc, pour se prévaloir d'un transfert du bail, démontrer qu'il habitait avec son père depuis au moins un an avant son décès (article 14), mais également qu'il remplit les conditions d'attribution du logement (ressources) et que le logement est adapté à la taille du ménage (article 40). Madame [F] sollicite le transfert du bail à son profit. La SIDR soutient que Madame [F] [C] ne remplit pas les conditions de communauté d'habitation posée par l'article 14 de la loi du 06 juillet 1989, qu'aucune pièce établie entre le 12 mars 2015 et le 12 mars 2016 ne certifie qu'elle cohabitait effectivement et de manière permanente avec son père durant cette période. Elle fait observer que : -les divers contrats ou certificats de travail produits par l'appelante, établissent seulement que Madame [F] [C] a déclaré à ses anciens employeurs l'adresse du logement comme étant celle de son domicile en 1980, 1994, 1999, 2004, 2005 et 2007, - les échanges de mails intervenus en 2010 entre un élu du Département qui avait intercédé en faveur de Madame [F] [C] et le Directeur Général de la SIDR desservent totalement les intérêts de l'appelante, dans la mesure où son attention avait été attirée sur le fait que le transfert de bail ne serait pas de plein droit ; -la pétition ou encore les attestations sont peu probantes puisqu'elles ne relatent aucun fait précis et circonstancié et sont dénuées d'objectivité, -l'enquête SLS de juin 2016 contient une fausse déclaration sur la composition du ménage dans la mesure où la présence de sa fille [S] est mentionnée alors que cette dernière a attesté le 08 août 2021 ne plus résider à LA REUNION depuis l'année 2014. Madame [F] [C] estime pour sa part avoir démontré habiter au [Adresse 2] dans le logement de son père depuis 1994 par divers les certificats, attestations et contrats de travail qui tous antérieurs à 2016. Mesdames [D] et [U] [C], font valoir qu'elles ont toujours vécu avec leur s'ur [F] dans les lieux depuis que leur père a pris bail en 1969 et qu'elles démontrent au moyen des pièces produites une cohabitation habituelle de mesdames [C] avec le défunt titulaire du bail. Il incombe au descendant de rapporter la preuve que les conditions exigées par l'article 14 sont réunies. L'exigence de communauté d'habitation, depuis au moins un an à la date du décès, doit être appréciée strictement. En l'espèce, Madame [F] [C] produit, pour justifier de la cohabitation au domicile de son père: -deux CDD datés du 02 mai 1994 et du 28 septembre 1999, des certificats de travail du 02/01/1980, du 02/02/1994, du 30/08/2004, du 31/10/2005 et du 28/10/2005, des relevés CAF datés du 01/11/1994 du 27/08/2009, un courrier du rectorat du 08/11/2007 de notification des bourses attribuées à la fille de Madame [F] [C] -le mail adressé le 24/08/2010 par un élu départemental au directeur de la SIDR pour l'interroger sur la mise en vente du logement social occupé depuis 40 ans par Monsieur [C] et sa fille [F], -le témoignage de son beau-fils [B] [T] selon lequel, sa belle-mère et les tantes de son épouse résident au [Adresse 2] au moins depuis 2010, -l'enquête SLS année 2016 datée du 03 mars 2016 dans le cadre de laquelle Monsieur [C] déclare que vivent à son domicile : [F], [R] et [S] ; -le témoignage de la fille de Madame [F] [C], [S] [T] selon lequel le logement de ses grands-parents était le logement de la famille, où elle aurait résidé avec sa mère, ses tantes de sa naissance jusqu'à son départ pour la métropole en 2014 ; -le témoignage du Dr [N] du 04 novembre 2021 aux termes duquel il déclare être le médecin de la famille [C] depuis plus de 20 ans, avoir suivi Monsieur [A] [C] jusqu'à son décès ainsi que ses trois filles qui vivaient avec lui au [Adresse 2] depuis toutes ces années et lui arriver toujours régulièrement de les consulter à ce même domicile ; -une pétition en soutien à Madame [C] signée de quatorze personnes attestant sur leur honneur que Madame [F] [C] réside depuis mai 1968 dans le logement objet du litige, Les pièces produites dans la mesure où elles font état de sa présence dans les lieux loués mais entre 1994 et 2010 ou alors postérieurement au décès de son père sont inopérantes pour rapporter la preuve qui lui incombe de ce qu'elle vivait avec son père un an avant le décès survenu le 12 mars 2016. L'enquête SLS de 2016 renseignée par Monsieur [C] mentionne certes la présence à son domicile de sa fille [F]. Pour autant cette enquête qui est déclarative doit être prise avec les plus expresses réserves dès lors qu'elle mentionne la présence de sa petite fille [S] au domicile alors que cette dernière a attesté vivre en métropole depuis 2014 et qu'elle n'est corroborée par aucun élément objectif. Il en sera de même de la pétition rédigée en termes généraux, signée de personnes dont la qualité n'est pas connue et l'identité non justifiée. Enfin, les pièces communiquées par Mesdames [D] [C] et [U] [C] se rapportent à leur propre présence dans le logement de feu leur père entre les années 2015 et 2019. La condition de communauté d'habitation n'étant pas remplie, Madame [F] [C] ne peut revendiquer la poursuite du bail à son profit sans même qu'il soit nécessaire d'examiner les critères subséquents tenant à la taille du logement au regard de la famille candidate au transfert ou aux ressources de la requérante. Le jugement devant en conséquence être confirmé sur ce point. Sur l'expulsion : La SIDR sollicite l'expulsion tant de Madame [F] [C] que de ses biens, ainsi que celle de tous occupants éventuels de son chef et de leurs biens, de l'appartement appartenant à la SIDR, et ce sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de l'arrêt à intervenir et avec le concours de la force publique si besoin était. Madame [F] [C] ne réunissant pas les conditions pour pouvoir bénéficier du transfert de bail, ce dernier est, en application des dispositions de l'article 14 de la loi du 06 juillet 1989, résilié de plein au décès du locataire. Madame [F] [C] étant occupante sans droit ni titre du logement sis [Adresse 2], il convient d'ordonner son expulsion; tant de sa personne que de ses biens, ainsi que celle de tous occupants éventuels de son chef et de leurs biens, de l'appartement appartenant à la SIDR. Il n'y a pas lieu d'assortir la mesure d'expulsion du prononcé d'une astreinte, le concours de la force publique se révélant suffisant. Le jugement déféré est confirmé sur ce point. Sur le sort des meubles : En l'absence d'information relative à la succession de feu [A] [C], la SIDR demande à la cour de l'autoriser à mandater un huissier de justice aux fins de procéder à l'inventaire du mobilier garnissant le logement, lui permettant ainsi de faire enlever le mobilier ainsi inventorié et à l'entreposer dans un local lui appartenant ou dans tout garde meubles qu'elle choisira à cet effet, ce aux frais de Madame [C], si celle-ci ne procédait pas elle-même à leur enlèvement. Madame [F] [C] reste taisante sur ce point. Dès lors, le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera réglé selon les modalités prévues aux articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution. Sur l'indemnité d'occupation : L'indemnité d'occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l'indemniser du trouble subi du fait de l'occupation illicite de son bien. Madame [F] [C] reste taisante sur ce point. La décision entreprise qui a fixé l'indemnité d'occupation égale au montant du loyer augmenté des charges conformément aux stipulations contractuelles et subissant l'indexation prévue au contrat de bail soit à la somme de 330,88 euros révisable à compter du 1er novembre 2019 sera confirmée de ce chef. Il ressort du décompte fourni par le bailleur que Madame [F] [C] est redevable au titre des indemnités d'occupation de la somme de 7212,62 euros arrêtée au 10 décembre 2021. Le bailleur justifie d'une créance certaine, liquide et exigible à l'égard de Madame [F] [C]. C'est à bon droit que les premiers juges ont condamné Madame [F] [C] à payer à la SIDR des indemnités d'occupation. Mais la SIDR sollicite la somme de 7212,62 euros à ce titre et non celle de 7.244,02 euros comme l'a fixée le premier, arrêtée au 10 décembre 2021. Le jugement déféré sera donc réformé sur le montant dû par l'appelante. Sur la demande de condamnation de mesdames [D] [C] et [U] [C] à une amende civile : Aux termes de l'article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d'un maximum de 10 000€ sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés. L'exercice d'une action en justice ne peut constituer un abus de droit que dans des circonstances particulières le rendant fautif. La SIDR invoque le caractère dilatoire de l'intervention volontaire des mesdames [C] douze mois après la déclaration d'appel aux fins de faire connaître leur présence dans le logement espérant ainsi influencer la décision de la juridiction. En l'espèce, aucun abus de droit constitutif d'une faute ne peut être relevé à l'encontre de mesdames [D] [C] et [U] [C], intervenantes volontaires à la procédure. Dès lors, la SIDR sera déboutée de sa demande. Sur les autres demandes : Le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il n'a pas fait application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et condamné Madame [F] [C] aux dépens de première instance. Succombant, Mesdames [F] [C], [D] [C] et [U] [C] seront déboutées de leur demande de condamnation de la SIDR sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. L'équité commande de faire une application très modérée de l'article 700 du code de procédure civile et de condamner Madame [F] [C] au paiement de la somme de 1.500 euros à la SIDR. Madame [F] [C] qui succombe, doit supporter les entiers dépens d'appel ; mais les frais de sommation n'en relèvent pas. PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort DECLARE RECEVABLE l'intervention volontaire de Mesdames [D] [C] et de Madame [U] [C] ; CONFIRME le jugement déféré en toutes ses dispositions sauf sur le montant dû au tire des indemnités d'occupation à la date du 10 décembre 2021 ; STATUANT A nouveau de ce chef, CONDAMNE Madame [U] [C] à payer à la SIDR la somme de 7212,62 euros au titre des indemnités d'occupation dues au 10 décembre 2021 ; Y AJOUTANT ; DIT que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera réglé selon les modalités prévues aux articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution. DEBOUTE la SIDR de sa demande de condamnation de Mesdames [D] [C] et de Madame [U] [C] sur le fondement de l'article 32-1 du code de procédure civile ; DEBOUTE la SIDR de sa demande de condamnation de Mesdames [D] [C] et de Madame [U] [C] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE Madame [F] [C] au paiement de la somme de 1.500 euros à la SIDR au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE Madame [F] [C] aux dépens d'appel qui ne comprendront pas les frais de sommation. Le présent arrêt a été signé par Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre, et par Madame Alexandra BOCQUILLON, faisant fonction de greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LA GREFFIÈREsignéLE PRÉSIDENT