Tribunal judiciaire, 21 juin 2024. 23/07826

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES Service des contentieux de la protection 7 Rue Pierre Abélard - CS 73127 35031 RENNES CEDEX JUGEMENT DU 21 Juin 2024 N° RG 23/07826 - N° Portalis DBYC-W-B7H-KUC3 Jugement du 21 Juin 2024 N° : 24/416 Société ACTION LOGEMENT SERVICES C/ [R] [D] EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉE LE 21/06/2024 à Maître LEMONNIER COPIE PREFECTURE Au nom du Peuple Français ; Rendu par mise à disposition le 21 Juin 2024 ; Par Manon LIPIANSKY, Vice-Président au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Annie SIMON, Greffeir, lors des débats et de Géraldine LE GARNEC, Greffier, lors du délibéré ; Audience des débats : 05 Avril 2024. Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 21 Juin 2024, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile. ENTRE : DEMANDEUR Société ACTION LOGEMENT SERVICES Service surendettement [Adresse 1] [Localité 3] représentée par Me Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS substitué par Me Claire STREHAIANO, avocat au barreau de RENNES ET : DEFENDEUR : M. [R] [D] [Adresse 4] [Adresse 4] [Localité 2] non comparant, ni représenté I.- EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Par acte sous seing privé en date du 16 janvier 2023, la SCI FONCIERE DI 01/2008, représentée par [Y] [J], ayant comme mandataire l'agence immobilière, FONCIA ARMOR, consentait un bail d'habitation à M. [R] [D] sur des locaux situés [Adresse 4], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 524,70 € (euros) pour un logement et un garage et d'une provision pour charges de 25 €. Par contrat en date du 13 janvier 2023, la SCI FONCIERE DI 01/2008 souscrivait, par l'intermédiaire de FONCIA ARMOR, un contrat de cautionnement VISALE pour la garantie des loyers impayés auprès de la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES. En juin et juillet 2023, la SCI FONCIERE DI 01/2008 actionnait la garantie VISALE pour le paiement des loyers et charges impayés des mois de mars, mai et juin 2023. Par acte de commissaire de justice en date du 04 août 2023, ACTION LOGEMENT SERVICES, subrogée dans les droits de la bailleresse, délivrait au locataire un commandement de payer la somme principale de 1.592,10 € correspondant à l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat. Concomitamment, par courrier électronique reçu, le 07 août 2023, ACTION LOGEMENT SERVICES signalait à la CCAPEX (Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives) d'ILLE-ET-VILAINE la situation d'impayé de [R] [D]. Par assignation en date du 11 octobre 2023, ACTION LOGEMENT SERVICES saisissait le Juge des Contentieux de la Protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de : -Constater la résiliation du bail par effet de la clause résolutoire et, à défaut, prononcer la résolution judiciaire du bail ; -Ordonner l'expulsion de [R] [D] ; -Condamner [R] [D] au paiement des sommes suivantes : une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux ; 1941,80 € d'arriéré locatif, arrêté au 05 octobre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ; 800 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens. Le 11 octobre 2023, l'assignation était notifiée au Préfet d'ILLE-ET-VILAINE, représentant de l'État dans le département. Aucune enquête sociale ne parvenait au greffe avant l'audience. II.- PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES À l'audience du 05 avril 2024, ACTION LOGEMENT SERVICES maintenait les demandes de son assignation, réévaluait la dette à la somme de 2.491,50 € et déposait son dossier de plaidoirie Bien que régulièrement cité par acte délivré à étude, [R] [D] ne compa-raissait pas, ni ne se faisait représenter. La présente décision, susceptible d'appel, sera donc réputée contradictoire. Il sera renvoyé à l'assignation de la demanderesse pour un plus ample exposé des moyens. À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe. III.- MOTIVATION 1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail : 1.1. Sur la recevabilité de la demande : Le commandement de payer a été délivré, le 04 août 2023 et la CCAPEX saisie, le 07 août 2023, soit, l'un et l'autre, plus de deux mois avant l'assignation. L'assignation a été signifiée, le 11 octobre 2023, et une copie transmise à la préfecture d'ILLE-ET-VILAINE qui en a accusé réception, le 11 octobre 2023, soit plus de deux mois avant l'audience au fond. L'action de la demanderesse, subrogée dans les droits de la bailleresse, est donc rece-vable conformément aux dispositions de l'article 24 de la Loi du 06 juillet 1989. 1.2. Sur le bien-fondé la résiliation du bail : Aux termes de l'article 24 de la Loi du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur à la date de conclusion du contrat de bail litigieux : " I.- Toute clause prévoyant la résilia-tion de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux [...] ". En l'espèce, le contrat du 16 janvier 2023 contient une clause résolutoire, reproduite dans le commandement de payer, notifié le 04 août 2023, au locataire, pour un montant de 1.592,10 €. Or, vu l'historique des versements, la dette de loyer n'a pas été réglée dans le délai de deux mois suivant la signification du commandement de payer et le plan d'apurement du passif proposé par la caution n'a été respecté entièrement. Dès lors, il y a lieu de constater l'acquisition de la clause résolutoire et, en conséquence, la résiliation de plein droit du contrat de bail au 05 octobre 2023. A ce stade, il conviendra de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d'un commandement de quitter les lieux. 2. Sur la demande de condamnation au paiement de l'arriéré locatif : 2.1 Sur la dette locative : Aux termes de l'article 7 de la Loi du 06 juillet 1989 : " Le locataire est obligé :a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus [...] ". Aux termes de l'article 1103 du Code civil : " Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ". Aux termes de l'article de l'article 1353 du Code civil : " Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justi-fier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ". En l'espèce, la requérante évalue sa créance au jour de l'audience à 2.491,50 €. Le décompte daté du 22 février 2024, arrêté au 06 novembre 2023, notifié par courriel au défendeur et produit à l'audience par ACTION LOGEMENT SERVICES, permet de valider ce montant, soustraction faite des frais de procédure. [R] [D] sera donc condamné au paiement de cette somme de 2.491,50 € avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision. 2.2 Sur l'indemnité d'occupation En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, [R] [D] sera également condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation et jusqu'à libération effective et définitive des lieux avec remise des clés. En cas de contestation, cette indemnité sera fixée à 549,70 € par mois et sera comptabilisée à compter du 05 octobre 2023. 3. Sur les demandes accessoires : Succombant à la cause, [R] [D] sera condamné aux dépens. En revanche, l'équité commande de laisser à la charge des parties les frais engagés non compris dans les dépens. En vertu de l'article 514 du Code de procédure civile, l'exécution provisoire apparaît incompatible avec la nature de l'affaire eu égard aux conséquences de la décision entreprise sur la situation personnelle, familiale et sociale du défendeur et sera, dans ces circonstances, exceptionnellement écartée. * PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 04 août 2023 n'a pas été réglée dans le délai de deux mois ; CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu, le 16 janvier 2023, entre la SCI FONCIERE DI 01/2008, représentée par FONCIA ARMOR, d'une part, et M. [R] [D], d'autre part, sur des locaux situés [Adresse 4] à [Localité 2] est résilié depuis le 05 octobre 2023 ; DIT n'y avoir lieu d'octroyer des délais de paiement à M. [R] [D], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d'une procédure de surendettement ; ORDONNE à M. [R] [D] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 4]) ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement ; DIT qu'à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique ; DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du Code des procédures civiles d'exécution ; RAPPELLE que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'hors période hivernale et à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux ; CONDAMNE M. [R] [D] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et, en cas de difficultés ou de contestation, FIXE cette indemnité à 549,70 € (cinq cent quarante-neuf euros et soixante-dix centimes) par mois ; DIT que cette indemnité d'occupation, qui se substitue au loyer dès le 05 octobre 2023, est payable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, jusqu'à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire ; CONDAMNE M. [R] [D] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 2.491,50 € (deux mille quatre cent quatre-vingt-onze euros et cinquante centimes) d'arriéré locatif, arrêté au 06 novembre 2023, et ce, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ; ÉCARTE l'exécution provisoire de droit de la présente décision ; DÉBOUTE la société ACTION LOGEMENT SERVICES de sa demande sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ; CONDAMNE M. [R] [D] aux dépens comprenant, notamment, le coût du commandement de payer du 4 août 2023 et de l'assignation du 11 octobre 2023 ; Ainsi jugé par mise à disposition au greffe, le 21 juin 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées. La Greffière, La Juge,