Cour d'appel, 29 janvier 2024. 22/00702

COUR D'APPEL DE BASSE-TERRE 1ère CHAMBRE CIVILE ARRET N° 53 DU 29 JANVIER 2024 N° RG 22/00702 - N° Portalis DBV7-V-B7G-DOYU Décision déférée à la Cour : jugement du tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre du 02 juin 2022, enregistrée sous le n° 22/00237. APPELANTE : Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3], représenté par son syndic CHOIX IMMO [Adresse 2] [Adresse 2] Représentée par Me Nancy PIERRE-LOUIS, avocat au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BARTHELEMY (TOQUE 26) INTIME : M. [M] [P] [Adresse 3] [Adresse 3] Non représenté. COMPOSITION DE LA COUR : Mme Judith DELTOUR, présidente de chambre Mme Valérie MARIE-GABRIELLE, conseillère Mme Pascale BERTO, vice-présidente placée. DEBATS : A la demande des parties, et conformément aux dispositions des articles 907 et 799 du code de procédure civile, l'affaire ne requérant pas de plaidoirie, la présidente a autorisé le dépôt du dossier au greffe de la chambre. GREFFIER Lors du dépôt des dossiers et du prononcé : Mme Yolande MODESTE, greffière. ARRET : Par défaut, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parites en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. Signé par Mme Judith DELTOUR, présidente de chambre et par Mme Yolande MODESTE, greffière. Procédure Alléguant un solde restant dû sur des charges de copropriété, par acte du 10 janvier 2022, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3], représenté part son syndic a assigné M. [M] [P] devant le tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre pour obtenir sa condamnation au paiement de 36 607,33 euros en principal au titre des charges et des appels de fonds des travaux, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure, de 2 000 euros de dommages et intérêts, des dépens et de1 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Par jugement réputé contradictoire rendu le 2 juin 2022, le tribunal judiciaire a - débouté le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] représenté par son syndic Choix Immo de l'intégralité de ses demandes formulées à l'encontre de M. [M] [P] - condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] représenté par son syndic Choix Immo aux dépens, - rappelé l'exécution provisoire. Par déclaration reçue le 30 juin 2022, le syndicat des copropriétaires a interjeté appel de la décision en ce qu'elle l'a débouté de ses demandes et l'a condamné au paiement des dépens. Suivant avis de non-constitution du 4 août 2022, la déclaration d'appel et les conclusions d'appel ont été signifiées à M. [P] le 1er septembre 2022. Par conclusions communiquées le 2 septembre 2022 et signifiées le 1er septembre 2022, le syndicat des copropriétaires a sollicité - d'infirmer le jugement en ce qu'il l'a débouté de ses demandes et l'a condamné au paiement des dépens, statuant de nouveau, - condamner M. [M] [P] à payer au syndicat des copropriétaires 'de Choix Immo' une somme de 36 907,33 euros en principal, au titre des charges et des travaux des appels de fonds augmentée des intérêts de retard au taux légal à compter de la mise en demeure - condamner M. [M] [P] à payer au syndicat des copropriétaires une somme de 5 000 euros de dommages et intérêts, - condamner M. [M] [P] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] la somme de 2 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. M. [P] a été assigné par dépôt à l'étude, après vérification de l'adresse et il n'a pas constitué avocat. L'ordonnance de clôture est intervenue le 4 septembre 2023, le dépôt des dossiers a été autorisé jusqu'au 20 novembre 2023, date à laquelle l'affaire a été mise en délibéré pour être rendu publiquement par mise à disposition au greffe le 29 janvier 2024. Motifs de la décision Pour statuer comme il l'a fait le premier juge a considéré que le syndicat des copropriétaires ne justifiait pas du montant de ses réclamations par des pièces suffisantes. M. [P] assigné par dépôt à l'étude, n'a pas constitué avocat, l'arrêt est rendu par défaut. En application des dispositions de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5. [...] En l'espèce, sont versés au débat, - le contrat de syndic ; - le relevé de propriété qui établit que M. [P] est propriétaire de deux lots dans l'immeuble litigieux [Adresse 3] Nord N°2 AD [Adresse 1] ; - le procès-verbal d'assemblée générale du 18 décembre 2018, qui notamment approuve les comptes, donne quittus au syndic, vote des travaux de mise en conformité des ascenseurs, vote des travaux d'étanchéité d'un escalier, approuve des devis de travaux, le procès-verbal de l'assemblée générale du 27 décembre 2021, le procès-verbal de l'assemblée générale du 13 janvier 2022 - les appels de fonds comprenant décomptes de charges des 4 février 2019, 4 avril 2019, 8 juillet 2019, 15 octobre 2019, 17 décembre 2020, 8 janvier 2020, 8 janvier 2020, 17 avril 2020, 13 janvier 2021, 15 avril 2021, 2 juillet 2021, 1er octobre 2021, 4 avril 20225 juillet 2022 ; - une réclamation du 22 mars 2021par lettre recommandée avec accusé de réception du 6 avril 2021 portant mise en demeure de payer la somme de 35 389,84 euros, une suivante du 23 avril 2021 par lettre recommandée avec accusé de réception du 30 avril 2021 ; ces lettres recommandées avec accusés de réception mentionnent pour l'une 'avisé non réclamé' et pour la seconde, aucune preuve d'une réception par le destinataire ; Il résulte de l'examen exhaustif des pièces et décomptes, que M. [P], copropriétaire dans l'ensemble immobilier litigieux, est débiteur des charges et des appels de fonds. Le jugement doit être infirmé, sauf à relever s'agissant du montant réclamé que la créance antérieure n'est justifiée par aucune pièce. Ainsi, considérant les appels de fonds de l'exercice 2019, de l'exercice 2020, de l'exercice 2021 et les trois premiers appels de fonds de l'exercice 2022 et l'absence de tout paiement, le solde dû est de 6 706,61 euros au 5 juillet 2022. Le surplus n'est pas justifié. Statuant de nouveau, M. [P] est donc condamné au paiement de 6 706,31 euros avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure et le syndicat des copropriétaires est débouté de surplus de ses demandes. Le syndicat des copropriétaires justifie avoir subi un autre préjudice que le retard de paiement et la nécessité d'agir en justice, puisque le dernier appel de fonds mentionne un 'appel déficit budgétaire 2020 '. Il démontre donc l'existence de difficultés de trésorerie subies par le syndicat des copropriétaires qui justifient de condamner M. [P] au paiement de 1 000 euros de dommages et intérêts. M. [M] [P] qui succombe est condamné au paiement des dépens de première instance et d'appel et d'une somme de 1 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Par ces motifs La cour, - infirme le jugement en ses dispositions critiquées, Statuant de nouveau, - condamne M. [M] [P] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] la somme de 6 706,61 euros avec intérêts au taux légal à compter du 22 mars 2021, - condamne M. [M] [P] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] la somme de 1 000 euros de dommages et intérêts, - déboute le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] du surplus de ses demandes au titre des appels et des charges, Y ajoutant - condamne M. [M] [P] au paiement des dépens de première instance et d'appel, - condamne M. [M] [P] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] une somme de 1500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. La présidente La greffière