Tribunal judiciaire, 14 janvier 2026. 21/01326

N° Minute : 26 / 02 TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONT DE MARSAN N° RG 21/01326 - N° Portalis DBYM-W-B7F-C62U JUGEMENT RENDU LE 14 JANVIER 2026 COLLÉGIALE Contentieux AFFAIRE [H] [I] C/ S.A.R.L. I.2Z GAME S.C.I. LUX’IMMO NOTIFICATIONS le : - FEX + CCC à Maître SUTTER - CCC à Maître MATTIOLI-DUMONT COMPOSITION DU TRIBUNAL : Jugement rendu le 14 janvier 2026 par : Président : Monsieur Jean-Sébastien JOLY, Vice-président Assesseur : Madame Anne LESPY-LABAYLETTE, Vice-Présidente Assesseur : Madame Léa GAJAN, Greffier : Madame Estelle ALABOUVETTE, Greffière DÉBATS : L’affaire a été appelée à l’audience collégiale de plaidoiries du 08 Octobre 2025 tenue publiquement par : Président : Monsieur JOLY Assesseur : Madame LESPY-LABAYLETTE Assesseur : Madame GAJAN Greffier : Madame ALABOUVETTE, En présence de [B] [O], juriste assistante, Jugement prononcé publiquement, après avis aux parties, par mise à disposition au greffe en application des articles 450, 451, 452, 453 du Code de Procédure Civile DEMANDEUR : Monsieur [H] [I] né le 17 Juillet 1960 à [Localité 4] (59), demeurant [Adresse 2] représenté par Maître Anthony SUTTER de la SELARL CODE BARRE, avocats au barreau de MONT-DE-MARSAN, avocats plaidant DEFENDERESSES : S.A.R.L. I.2Z GAME, dont le siège social est sis [Adresse 2] représentée par Me Catherine MATTIOLI-DUMONT, avocat au barreau de MONT-DE-MARSAN, avocat postulant, Me Christophe GARCIA, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant S.C.I. LUX’IMMO, dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Me Catherine MATTIOLI-DUMONT, avocat au barreau de MONT-DE-MARSAN, avocat postulant, Me Christophe GARCIA, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant EXPOSÉ DU LITIGE Monsieur [H] [I] a pris en location gérance un fonds de commerce de restauration rapide sis [Adresse 2] à [Localité 3], suivant acte sous seing privé en date du 07 janvier 2018, exploité alors par la Société I.2Z GAME, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de MONT DE MARSAN sous le n° B 802 466 714 et gérée par Monsieur [S], pour une durée de 03 années à compter du 1er février 2018. Cette activité de snack a été créée le 27 mai 2014. La location gérance a fait l’objet d’une publication dans les colonnes du journal « LES ANNONCES LANDAISES » le 12 mai 2018. Le 13 janvier 2018, un bail commercial a été régularisé entre Monsieur [I] et la SCI LUX IMMO, également gérée par Monsieur [S] sous le n° RCS D 422 635 425 depuis le 21 avril 1999. Un différend est intervenu entre les parties s’agissant du règlement régulier du loyer. Le 19 mai 2020, un commandement de payer a été signifié à Monsieur [I] à la requête de la SCI LUX IMMO pour la somme de 18 436 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 6 Mai 2020. Le 22 juillet 2020, une assignation en référé devant le Tribunal Judiciaire de MONT DE MARSAN a été signifiée à Monsieur [I] à la requête de la SCI LUX IMMO aux fins de voir : Constater l'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail en date du 13 janvier 2018,Constater la résiliation dudit bail,Ordonner I 'expulsion de Monsieur [H] [I],Condamner Monsieur [H] [I] à verser la somme de 15 700 euros à titre d'indemnité provisionnelle pour l'arriéré des loyers,Condamner Monsieur [H] [I] à verser la somme de 3636 euros à titre d'indemnité provisionnelle pour le solde des charges locatives,Condamner Monsieur [H] [I] à verser 3200 euros à titre d'indemnité provisionnelle pour l'indemnité d'occupation , outre une astreinte de 20 euros par jour de retard en cas de refus de quitter le local,Condamner Monsieur [H] [I] à verser 2000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile. Par ordonnance de référé du 18 mars 2021, le Président du Tribunal Judiciaire de MONT DE MARSAN a : - Débouté la SCI LUX IMMO de sa demande de constatation de la résiliation du contrat de bail commercial conclu le 13 janvier 2018 avec Monsieur [H] [I] exerçant en location-gérance sous I 'enseigne CHTI FRITES LE SNACK - Débouté la SCI LUX IMMO de sa demande d'expulsion, - Dit n 'y avoir lieu à fixation à titre provisionnel d'une indemnité d'occupation, - Condamné Monsieur [H] [I], exerçant en location-gérance sous l'enseigne CH'TIFRITES LE SNACK, à payer à la SCI LUX IMMO à titre provisionnel la somme de 8.517,89 euros au titre des loyers et charges impayés, - Octroyé à Monsieur [H] [I] des délais de paiement et dit que sa dette locative pourra être acquittée en 3 règlements de 3.000, 3.000, et 2.517,89 euros avant respectivement le 1er Juin 2021, le 1er septembre 2021 et le 1er décembre 2021, - Condamné Monsieur [H] [I] à payer à la SCI LUX IMMO une indemnité de 600 euros au titre des frais irrépétibles, - Débouté les parties de leurs autres demandes, fins et conclusions, - Condamné Monsieur [H] [I] aux dépens de l'instance, excepté le coût du commandement de payer du 19 mai 2020. Par exploits en date du 21 octobre 2021, Monsieur [H] [I] a fait assigner la SARL I.2Z GAME et la SCI LUX IMMO devant le Tribunal Judiciaire de MONT DE MARSAN aux fins de : S'ENTENDRE PRONONCER la nullité du contrat de location gérance établi entre Monsieur [H] [I] et la SARL I.2Z GAME, S'ENTENDRE CONSTATER et ORDONNER la caducité du contrat de bail commercial établi entre Monsieur [H] [I] et la SCI LUX IMMO,S'ENTENDRE CONDAMNER solidairement les Sociétés SARL I.2Z GAME et SCI LUX IMMO à la restitution au bénéfice de Monsieur [H] [I], des sommes indûment perçues par ces dernières au titre du contrat de location gérance et de bail commercial, de la somme de 103.400,00 € ;S'ENTENDRE CONDAMNER solidairement la SARL I.2Z GAME et SCI LUX IMMO à rembourser à Monsieur [H] [I] la somme de 12.196,47 € au titre des frais engagés par ce dernier pour équipement et conservation du bien objet des contrats,S'ENTENDRE CONDAMNER la SARL I.2Z GAME et la SCI LUX IMMO au paiement de la somme de 2500 euros sur le fondement de l'Article 700 du Code de Procédure Civile ;S'ENTENDRE CONDAMNER solidairement la SARL I.2Z GAME et la SCI LUX IMMO aux entiers dépens ;S'ENTENDRE DIRE ne pas y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire. La SCI I.2Z GAME et la SCI LUX IMMO ont saisi le juge de la mise en état d’un incident aux fins notamment de voir prononcer l'irrecevabilité des demandes de Monsieur [I] au motif qu'il se contredit au détriment des sociétés I.2Z GAME et LUX IMMO, et le voir condamner à régler à titre provisionnel la somme de 12 923,11 € au titre des loyers et charges dus pour son occupation des lieux arrêtée au mois d'octobre 2022, outre le règlement à titre provisionnel les loyers et charges dus en vertu du contrat de bail commercial au-delà de cette date et ce jusqu'à ce qu'une décision au fond déclare éventuellement le contrat caduc. Selon ordonnance du 2 mars 2023, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de ce siège a : rejeté la fin de non-recevoir présentée par la SARL I.2Z GAME et la SCI LUX IMMO au titre de la théorie de l’Estoppel ;condamné Monsieur [I] à verser à titre provisionnel à la SARL I.2Z GAME et la SCI LUX IMMO une somme de 9595,40 € (neuf mille cinq-cent-quatre-vingt-quinze euros et quarante cents) arrêtée au 8 novembre 2022 au titre des loyers et charges dus ;ordonné que les loyers en cours ou à venir devront être consignés à la Caisse des Dépôts et Consignation et ce jusqu’au terme du présent litige au fond ;condamné Monsieur [I] à verser à la SARL I.2Z GAME la somme de 400 € (quatre-cents euros) au titre des frais irrépétibles en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;condamné Monsieur [I] à verser à la SCI LUX IMMO la somme de 400 € (quatre-cents euros) au titre des frais irrépétibles en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;débouté la SARL I.2Z GAME et la SCI LUX IMMO du surplus de leurs demandes ;débouté Monsieur [I] du surplus de ses demandes ;condamné Monsieur [I] aux entiers dépens de l’incident. Par ordonnance du 6 juin 2024, le juge de la mise en état est venu précisé que le dispositif « ordonnons que les loyers en cours ou à venir devront être consignés à la Caisse des Dépôts et Consignations et ce jusqu’au terme du présent litige au fond » s'interprètent comme suit « condamnons M. [I] à consigner auprès de la Caisse des Dépôts et Consignations les loyers en cours ou à venir et ce jusqu'au terme du présent litige au fond, à hauteur de 2400 euros TTC par mois ». Selon jugement du 6 octobre 2023, le tribunal de commerce de MONT DE MARSAN a ouvert à l’encontre de Monsieur [H] [I] une procédure de liquidation judiciaire simplifiée et désigné la SELARL EKIP prise en la personne de Maître [Z] [T] es qualité de liquidateur judiciaire. Selon ordonnances en date du 9 juillet 2024, le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction et fixé l’affaire à l’audience à juge unique du 9 octobre 2024. L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 11 décembre 2024. Par décision avant dire-droit mise à disposition à cette date, la juridiction saisie a : Ordonné la révocation de l'ordonnance de clôture et la réouverture des débats ;Enjoint les parties à présenter leurs observations sur le moyen d’irrecevabilité soulevé d'office et sur les conséquences de la procédure de liquidation judiciaire ouverte en cours d'instance à l'encontre de M. [H] [I] ; Renvoyé le dossier en mise en état ;Réservé l'ensemble des demandes En effet, la juridiction de céans a relevé que les défendeurs soulevaient une fin de non-recevoir tirée de l'application du principe de l'estoppel dans leurs conclusions du 26 juin 2023 alors que le juge de la mise en état était alors saisi du dossier. Elle a donc relevé d'office le moyen tiré de l'irrecevabilité devant le juge du fond de cette fin de non-recevoir et soumettre ce moyen au principe du contradictoire en invitant les parties à présenter leurs observations sur ce moyen. La réouverture des débats a de ce fait été ordonnée afin que les parties puissent présenter leurs observations sur le moyen d'irrecevabilité soulevé d'office. En outre, conformément à l'article L. 681-1 du code de commerce, toute demande d'ouverture d'une procédure prévue aux titres II à IV du présent livre ou d'une procédure de surendettement prévue au livre VII du code de la consommation à l'égard d'un entrepreneur individuel relevant du statut défini à la section 3 du chapitre VI du titre II du livre V du présent code est portée devant le tribunal compétent pour connaître des procédures prévues aux titres II à IV du présent livre. Selon l'article L.681-2 III du même code, si les conditions prévues aux 1° et 2° de l'article L. 681-1 sont réunies à la date du jugement d'ouverture, les dispositions des titres II à IV du présent livre qui intéressent les biens, droits ou obligations du débiteur entrepreneur individuel sont comprises, sauf dispositions contraires, comme visant à la fois les éléments du patrimoine professionnel et ceux du patrimoine personnel. Dès lors, si les conditions d'ouverture de la procédure collective et de la procédure de surendettement sont simultanément réunies à la date du jugement d'ouverture, le tribunal ouvre l'une des procédures du livre IV du code de commerce qui appréhendera le patrimoine professionnel, comme le patrimoine personnel. L'article L. 622-21-I du Code de commerce dispose que « Le jugement d'ouverture interrompt ou interdit toute action en justice de la part de tous les créanciers dont la créance n'est pas mentionnée au I de l'article L. 622-17 et tendant : 1° A la condamnation du débiteur au paiement d'une somme d'argent, 2° A la résolution d'un contrat pour défaut de paiement d'une somme d'argent ». L'article 369 du Code de procédure civile prévoit que « l'instance est interrompue par « l'effet du jugement qui prononce la sauvegarde, le redressement judiciaire ou la liquidation judiciaire dans les causes où il emporte assistance ou dessaisissement du débiteur ». Il résulte des articles L 641-3 et L. 622-22 du Code de commerce que les instances en cours sont interrompues jusqu'à ce que le créancier poursuivant ait procédé à la déclaration de sa créance. Elles sont alors reprises de plein droit, dès lors que le liquidateur a été dûment appelé, mais tendent uniquement à la constatation des créances et à la fixation de leur montant. Selon jugement du 6 octobre 2023, le tribunal de commerce de MONT DE MARSAN a ouvert à l’encontre de Monsieur [H] [I] une procédure de liquidation judiciaire simplifiée et désigné la SELARL EKIP prise en la personne de Maître [Z] [T] es qualité de liquidateur judiciaire. Or, cette même juridiction a noté que les demandes étaient en l’espèce formulées au nom de M. [H] [I] et non au nom du mandataire liquidateur es qualité. En outre, les défendeurs qui n' avaient pas repris de nouvelles conclusions depuis l'ouverture de la procédure collective à l'encontre du demandeur, sollicitaient, à titre reconventionnel, des condamnations en paiement contre M. [H] [I] alors qu'il avait été placé, en cours d'instance, en liquidation judiciaire. Ils ne justifiaient pas de leur déclaration de créance et n'avaient pas demandé de fixation de leur créance à la procédure collective. Ainsi, la réouverture des débats a aussi été ordonnée afin que les parties formulent leurs observations sur les conséquences de la procédure de liquidation judiciaire ouverte à l'encontre de M. [H] [I]. Par conclusions récapitulatives après réouverture des débats signifiées le 9 février 2025 auxquelles il conviendra de se référer pour un plus ample exposé des moyens, Monsieur [I] et la SELARL EKIP intervenante volontaire sollicite de la juridiction saisie de voir : DECLARER Monsieur [H] [I] et la SELARL EKIP es qualité de mandataire liquidateur de l’entreprise « CHTI FRITES » recevables et bien fondés en leurs demandes, fins et conclusions ; DEBOUTER les Sociétés SARL I.2Z GAME et SCI LUX’IMMO de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions contraires et/ou reconventionnelles ; ORDONNER la nullité du contrat de location-gérance établi entre Monsieur [H] [I] et la SELARL EKIP es qualité de mandataire liquidateur de l’entreprise « CHTI FRITES » et la SARL I.2Z GAME ; CONSTATER et ORDONNER la caducité du contrat de bail commercial établi entre Monsieur [H] [I] et la SELARL EKIP es qualité de mandataire liquidateur de l’entreprise « CHTI FRITES » et la Société SCI LUX’IMMO ; CONDAMNER solidairement les Sociétés SARL I.2Z GAME et SCI LUX’IMMO à la restitution, au bénéfice de Monsieur [H] [I] et la SELARL EKIP es qualité de mandataire liquidateur de l’entreprise « CHTI FRITES », des sommes indûment perçues par ces dernières au titre du contrat de location-gérance et de bail commercial, soit la somme de 145.831,60 € CONDAMNER solidairement la SARL I.2Z GAME et la SCI LUX’IMMO à rembourser à Monsieur [H] [I] et la SELARL EKIP es qualité de mandataire liquidateur de l’entreprise « CHTI FRITES » la somme de 12.196,47 € au titre des frais engagés par ce dernier pour l’équipement et la conversation du bien objet des contrats ; CONDAMNER solidairement la SARL I.2Z GAME et la SCI LUX’IMMO au paiement de la somme de 4.000,00 € sur le fondement de l’Article 700 du Code de Procédure Civile à Monsieur [H] [I] et la SELARL EKIP es qualité de mandataire liquidateur de l’entreprise « CHTI FRITES » ; CONDAMNER solidairement la SARL I.2Z GAME et la SCI LUX’IMMO aux entiers dépens ; DIRE ne pas y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire Par conclusions récapitulatives après réouverture des débats signifiées le 15 avril 2025 auxquelles il conviendra de se référer pour un plus ample exposé des moyens, les SARL I.2Z GAME et SCI LUX IMMO sollicitent de la juridiction saisie de voir : A titre liminaire, PRONONCER l'irrecevabilité des demandes de La Selarl EKIP es qualité de mandataire judiciaire de Monsieur [I] au motif qu'il se contredit au détriment des Sociétés 1.2Z GAME et LUX IMMO FIXER la créance de la SARL 1.2Z GAME au passif de la liquidation judiciaire de Monsieur [I] à la somme de 744 € HT soit 892,80€ TTC au titre de la redevance de la location gérance FIXER la créance de la SCI LUX IMMO au passif de la liquidation judiciaire de Monsieur [I] à la somme de 24951,00 € TTC au titre des loyers et charges arrêtées au mois de juin 2023. A titre principal, REJETER l'intégralité des demandes de La Selarl EKIP es qualité de mandataire judiciaire de Monsieur [I] sur le fondement de la nullité du contrat de location gérance et de la caducité du contrat de bail commercial. A titre reconventionnel, Vu I 'interdépendance des contrats, PRONONCER la résiliation du contrat de location gérance au 1 février 2021.CONSTATER la restitution du fonds de commerce à la société 1.2 Z GAMEPRONONCER la résiliation du contrat de bail commercial au 1 er février 2021. A défaut, PRONONCER la résiliation pour motifs légitimes et sérieux du contrat de bail commercial à la date de notification des premières conclusions au fond de la SCI LUX IMMO. A titre subsidiaire, En cas de nullité du contrat de location gérance et de caducité du contrat de bail commercial ORDONNER la restitution du fonds de commerce à la SARL 1.2Z GAME A défaut, par La Selarl EKIP es qualité de mandataire judiciaire de Monsieur [I] d'avoir produit ses bilans et compte de résultat, permettant de chiffrer le profit retiré par lui de l'exploitation du fonds, SURSOIR A STATUER sur l'indemnité due par lui au titre de la restitution des fruits, dans l'attente de la production des bilans et comptes de résultat, CONDAMNER La Selarl EKIP es qualité de mandataire judiciaire de Monsieur [I] à produire ses bilans et compte de résultat sous astreinte de 200€ par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir, astreinte qui courra pendant un délai de deux mois, au-delà duquel elle sera différemment fixée ORDONNER la remise des clés des locaux commerciaux, FIXER la créance la SCI LUX IMMO au passif de la liquidation judiciaire de Monsieur [I] à la somme de 147.178,08 € HT augmenté du taux TVA en vigueur à la date de la condamnation, au titre de l'occupation des lieux du 1 er mars 2018 au 1 er mai 2023 SURSOIR A STATUER sur la restitution de l'indemnité d'assurance due par lui au titre de l'accident de la circulation du 11 mai 2020, dans l'attente de la production de la quittance subrogative ou tout document justifiant du paiement de l'indemnité LE CONDAMNER à produire la quittance et/ ou tout document justifiant du paiement de l'indemnité d'assurance sous astreinte de 200 € par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir, astreinte qui courra pendant un délai de deux mois, au-delà duquel elle sera différemment fixéeEn tout état de cause, CONDAMNER La Selarl EKIP es qualité de mandataire judiciaire de Monsieur [I] à régler à la SARL 1.2Z GAME et à la SCI LUX IMMO la somme de 4.500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens de I ' instance. MAINTENIR l'exécution provisoire sur la décision à intervenir nonobstant toutes voies de recours et sans caution. Par ordonnance du 10 juin 2025, cette affaire a été clôturée à nouveau et fixée à l’audience des débats du 8 octobre 2025 A cette date, le dossier a été retenu et mise en délibéré au 14 janvier 2026. MOTIFS DE LA DÉCISION Il convient de rappeler qu’en application de l’article 768 du Code de procédure civile, le Tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion. En outre, il ne sera donc pas répondu aux conclusions faites par les parties en matière de « dire et juger » et de « donner acte » que s’ils constituent des prétentions, à défaut la juridiction saisie n’est pas tenue d’y répondre. I - Sur l’intervention volontaire de Maître [Z] [T], membre de la SELAR EKIP es qualité de mandataire liquidateur de l’entreprise de Monsieur [H] [I]. Eu égard au jugement du 6 octobre 2023 du tribunal de commerce de MONT DE MARSAN plaçant l’entreprise individuelle de Monsieur [H] [I] en liquidation judiciaire, l’intervention volontaire de Maître [Z] [T], membre de la SELARL EKIP es qualité de mandataire liquidateur de l’entreprise de Monsieur [H] [I] exerçant sous l’enseigne « CHTI FRITES- LE SNACK » sera déclarée recevable dans la présente instance. 1 - Sur la fin de non-recevoir tirée du principe de l’estoppel En vertu de l’article 789 du code de procédure civile, en sa rédaction en vigueur au 1er septembre 2024 applicable aux instances en cours à cette date, le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les exceptions de procédure, les demandes formées en application de l'article 47 et les incidents mettant fin à l'instance et statuer sur les fins de non-recevoir. L'article 122 du Code de procédure civile dispose que : « Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée ». En l'espèce, les défendeurs soulèvent une fin de non-recevoir tirée de l'application du principe de l'estoppel dans leurs conclusions au fond alors que le juge de la mise en état était alors saisi du dossier. Il convient de soulever d'office le moyen tiré de l'irrecevabilité devant le juge du fond de cette fin de non-recevoir, celui-ci ayant été par réouverture des débats et révocation de l’ordonnance de clôture soumis aux arguments contradictoires de chacune des parties. Aucun argument n’est avancé par la partie défenderesse quant à l’irrecevabilité de cette fin de non-recevoir. Cette fin de non-recevoir sera de ce fait déclarée irrecevable comme présentée devant la juridiction de fond. 2 - Sur la nullité du contrat de location-gérance. Aux termes de l’Article L.144-1 du Code de commerce, la location-gérance ou gérance libre est un contrat par lequel le propriétaire ou l'exploitant d'un fonds de commerce en concède partiellement ou totalement la location à un gérant qui l'exploite à ses risques et périls. En outre, il résulte des dispositions de l’Article 1128 du Code Civil que : « Sont nécessaires à la validité d'un contrat : 1° Le consentement des parties ; 2° Leur capacité de contracter ; 3° Un contenu licite et certain ». L’objet d’un contrat de location-gérance porte sur un fonds de commerce. Le loueur doit donc fournir au locataire-gérant l’ensemble des éléments attractifs de la clientèle, ainsi que la clientèle elle-même. Par ailleurs, la location d’un fonds de commerce suppose l’existence d’une clientèle avant la conclusion du contrat. Le contrat de location-gérance consenti à compter du 1er février 2018, prévoyait en son article premier que : « 1 Le bailleur donne en location-gérance au locataire-gérant, qui accepte, la branche snack de son fonds de commerce situé et exploité à : [Adresse 2] qui lui appartient pour l’avoir créé le 27/05/2014. Ci-après désigné « le Fonds de commerce 1.1 Le fonds donné en location-gérance comprend : 1. La clientèle et l’achalandage ; 2. L’enseigne et le nom commercial ; 3. Le matériel et le mobilier commercial servant à l’exploitation du fond ; dont inventaire ci-joint, 4. Le droit à la jouissance des marques listées en Annexe I ; 5. Le bénéfice des traités, conventions et marchés passés avec tous tiers pour l’exploitation commerciale dudit fonds, énumérés exhaustivement en Annexe II ; 6. Le droit à l’occupation des locaux dans lesquels le fonds est exploité, (bail ci-joint), Ainsi, au surplus que ce fonds de commerce existe, sans aucune exception ni réserve, et sans qu’il soit fait ici une plus ample description à la demande du locataire-gérant, qui déclare le connaître parfaitement et dispenser le bailler d’en faire ici plus ample description ». Le demandeur argue que dès la prise d’occupation dudit fonds de commerce, celui-ci a noté de très nombreux manquements contractuels le laissant par ailleurs sceptique sur la réelle existence de l’objet même du contrat. En effet, début janvier 2018, Monsieur [I] prenait possession des locaux en réalité en chantier et vides de tout équipement Il manquait ainsi les équipements spécifiques et les équipements pour la salle de restauration. Seule la cuisine était équipée mais les appareils mis à la disposition de Monsieur [I] présentaient des dysfonctionnements, si bien que ce dernier a été contraint d’engager des frais afin d’équiper le local et commencer son activité dans les conditions adéquates. Il a ainsi fait réaliser des travaux de réparation et de révision du matériel existant et produit des factures au débat telles que : Facture n° 180298 pour un montant de 245,63 € HT en date du 31/03/18;Facture n°180215 pour un montant de 68,36 € HT en date du 09/03/18;Devis n°30/03/18 pour un montant de 148,59 € HT en date du 30/03/18 payé par chèque n°1421 ;Devis n° 20/05/18 pour un montant de 409,38 € HT en date du 20/05/18 payé par chèque n°1420 ;Facture n°20181002 pour un montant de 85 € HT en date du 10/10/18 Par ailleurs, il avance avoir dû engager différents frais pour des travaux de mise aux normes et de réfection du local à compter du 22 janvier 2018 : Facture n° 974626 d’un montant de 131,42 € HT en date du 25/01/18 ;Facture n°71112 d’un montant de 85,72 € HT en date du 29/01/18 ;Ticket n°273682/4/LP d’un montant de 93,99 € HT en date du 29/01/18 Facture n°71211 d’un montant de 33,26 € HT en date du 31/01/18 ;Facture n°BISCA-270086 d’un montant de 125,75 € HT en date du 18/01/18 ;Ticket n°967406/2/CM d’un montant de 12,17 € HT en date du 22/01/18 ;Ticket n°274163/4/LP d’un montant de 297,25 € HT en date du 15/02/18 ;Ticket n°968948/2/CM d’un montant de 35 ,38 € HT en date du 03/02/18 ;Ticket n°969701/2/CM d’un montant de 103,75 € HT en date du 12/02/18 ;Ticket n°765550/3/LP d’un montant de 54,75 € HT en date du 31/01/18 ;Ticket n°274090/4/PL d’un montant de 55,77 € HT en date du 14/02/18 ;Facture n°976766 d’un montant de 91,08 € HT en date du 14/02/18 ;Facture n°BISCA-271179 d’un montant de 100, 92 € HT en date du 05/02/18 ;Facture n°0180000310 d’un montant de 69,54 € HT en date du 02/03/18 ;Ticket n°971699/2/CM d’un montant de 384,20 € HT en date du 02/03/18 ;Facture n°71991 d’un montant de 237,50 € HT en date du 03/03/18 ;Ticket n°05/03/18 02VRF 08000 d’un montant de 36,33 € HT en date du 05/03/18 ;Ticket n°972182/2/CM d’un montant de 36,88 € HT en date du 05/03/18 ;Ticket n°975303/2/CM d’un montant de 64,18 € HT en date du 24/03/18 ;Facture n°FP-2018-306 d’un montant de 540 € HT en date du 15/02/18 ;Facture n°6818 d’un montant de 9,08 € HT en date du 19/04/18 ;Facture n° BISCA-271750 d’un montant de 13,45 € HT en date du 14/02/18 ;Facture n°12/01/18 0 2VRF 07L00 d’un montant de 6,66 € HT en date du 12/01/18 ;Ticket n°765962/3/LP d’un montant de 32,46 € HT en date du 10/02/18 ;Ticket n° 765638/3/LP d’un montant de 27.03532,713 € HT en date du 31/01/18 ;Ticket n° 970494/2/BL d’un montant de 33,60 € HT en date du 20/02/18 ;Ticket n°972010/2/CM d’un montant de 49,96 € HT en date du 03/03/18 ;Ticket n°08/03/18 0 2VRF 05T00 d’un montant de 92,93 € HT en date du 08/03/18 ; Ticket n°274709/4/LP d’un montant de 15,71 € HT en date du 08/03/18 ;Ticket n°973006/2/CM d’un montant de 69,93 € HT en date du 10/03/18 ;Ticket n°973429/2/CM d’un montant de 139,16 € HT en date du 12/03/18 ;Ticket n° 767650/3/LP d’un montant de 359,77 € HT en date du 21/03/18 ;Ticket n°31/03/18 O 2VRF OAWOO d’un montant de 43,25 € HT en date du 31/03/18 ;Ticket n°08/05/18 O 2VI6 OA900 d’un montant de 49,88 € HT en date du 09/05/18 ; Monsieur [I] indique également avoir été obligé d’ engager des frais pour équiper le fonds de commerce conformément à son activité de restauration : Facture n°FC00000802 d’un montant de 490 € HT en date du 19/02/18 ;Facture n°A240088945 d’un montant de 698 € HT en date du 16/02/18 ;Facture n°738679 d’un montant de 1356,20 € HT en date du 07/02/18;Facture n°742048 d’un montant de 1281, 26 € HT en date du 19/02/18) ;Facture n°961288367 d’un montant de 176,72 € HT en date du 19/03/18;Facture n° F2018#0300226 d’un montant de 281,77 € HT en date du 20/03/18;Facture n° 121445 d’un montant de 184,14 € HT en date du 14/04/18;Facture n°120153 d’un montant de 90,00 € HT en date du 02/04/18) ;Facture n°201803-357 d’un montant de 708,29 € HT en date du 06/03/18) ;Facture n°976767 d’un montant de 327,42 € HT en date du 14/02/18 En mars et mai 2021, Monsieur [I] a dû engager des frais de réparation de fuites et de cabine de douche : Facture n° FA00000584 d’un montant de 600,00 € HT en date du 30/03/21 ;Facture n° FA00000596 d’un montant de 1510,00 € HT en date du 20/05/21 En conséquence, le demandeur avance avoir dépensé la somme globale de 12.196,47 € HT afin d’exploiter ce fonds de commerce. Selon lui, l’existence d’une clientèle snack attenante à ce même fonds de commerce était fallacieuse puisque les locaux en question étaient en chantier et vide de tout équipement. Monsieur [S] a d’ailleurs inscrit une activité de « bar à jus de fruits » auprès du Registre du Commerce et des Sociétés de MONT DE MARSAN, alors que le local qu’il exploitait concernait une manifestement activité de « Laser-Game ». Ainsi, Monsieur [I] argue avoir lui-même été à l’origine de la création d’une clientèle et sollicite pour l’ensemble de ces raisons la nullité du contrat de location-gérance. En réplique, les sociétés défenderesses soulèvent qu’il existait bien une activité de Laser Game en produisant un avis de répertoire SIREN en date du 03.05.2023 et un extrait BODACC du 12 juin 2014. Elles produisent à cet effet des bilans pour les années 2016, 2017, 2018, 2020 et 2021 Cependant, aucun bilan n’est produit en procédure attestant d’une activité de restauration, objet du contrat en question. Aucun témoignage n’est produit attestant de cette activité, la partie demanderesse produisant au contraire des témoignages niant toute activité dans ces locaux. Monsieur [I] a eu égard aux pièces versées en procédure, pris en location gérance un fonds de commerce en sommeil, dépourvu de clientèle. S’agissant de l’existence du matériel nécessaire à l’exploitation de ce fonds, les parties défenderesses rapportent essentiellement la preuve de dépenses en matière de bureautique et de matériels informatiques Au regard des dépenses qu’a dû engagées Monsieur [I] dans l’exploitation de ce fonds de commerce en matière de matériels, il est acquis qu’aucune activité réelle de restauration n’existait dans ces locaux au moment de la conclusion de ce contrat de location-gérance. Il sera en conséquence fait droit à la demande d’annulation de ce contrat de location-gérance pour défaut d’objet. En présence de deux contrats indissociables, le bail commercial conclu avec la SCI LUX IMMO sera déclaré caduc. 3 - Sur les conséquences de la nullité du contrat de location-gérance L’article 1178 du Code civil dispose que : « Un contrat qui ne remplit pas les conditions requises pour sa validité est nul. La nullité doit être prononcée par le juge, à moins que les parties ne la constatent d'un commun accord. Le contrat annulé est censé n'avoir jamais existé. Les prestations exécutées donnent lieu à restitution dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9. Indépendamment de l'annulation du contrat, la partie lésée peut demander réparation du dommage subi dans les conditions du droit commun de la responsabilité extracontractuelle ». Suite à une annulation de contrat de location-gérance, le preneur a pour principale obligation de restituer les locaux loués. En aucun cas, le preneur n’est amené en pareil cas à restituer les fruits perçus à l’occasion de ladite location. A l’opposé, le bailleur se doit de restituer la redevance annuelle perçue. Il sera de ce fait ordonner à la SELARL EKIP de remettre dans le délai d’un mois à compter de la signification de la décision à intervenir les clefs du local en cause. 4 - Sur les conséquence de la caducité du bail commercial Aux termes de l’Article 1187 du Code civil, « la caducité met fin au contrat. Elle peut donner lieu à restitution dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9 ». Par ailleurs, l’article 1352-5 du Code civil dispose que : « Pour fixer le montant des restitutions, il est tenu compte à celui qui doit restituer des dépenses nécessaires à la conservation de la chose et de celles qui en ont augmenté la valeur, dans la limite de la plus-value estimée au jour de la restitution ». L’article 1352-3 du même code dispose que : « La restitution inclut les fruits et la valeur de la jouissance que la chose a procurée. La valeur de la jouissance est évaluée par le juge au jour où il se prononce. Sauf stipulation contraire, la restitution des fruits, s'ils ne se retrouvent pas en nature, a lieu selon une valeur estimée à la date du remboursement, suivant l'état de la chose au jour du paiement de l'obligation ». En l’espèce, les sommes versées au titre des loyers par Monsieur [I] s’élèvent à 143.831,60 € selon dernier décompte actualisé versé en procédure. Par ailleurs, ce dernier a versé la somme de 2.000 € au titre du paiement du dépôt de garantie suivant bail commercial. Une somme de 12.196,47 € eu égard aux travaux entrepris nécessaires à la conservation du bien, ayant en outre augmenté sa valeur, doit également être prise en compte en matière de restitution. Au visa de l’Article 1352-5 du Code Civil, il sera donc restitué la somme de 158.028,07 € à Monsieur [I] et la SELARL EKIP, es qualité de Mandataire Liquidateur de l’entreprise « CHTI FRITES ». A l’opposé, eu égard aux estimations locatives versées en procédure (entre 1500 € et 1800 € HT), une indemnité d’occupation globale est due par le preneur à hauteur de 85.250 € HT sur la durée du bail. Il sera donc ordonné une compensation entre ces sommes dues compte tenu de leur nature (loyers/indemnité d’occupation). Eu égard au prononcé de la nullité du contrat de location-gérance, les demandes présentées par les sociétés défenderesses en matière de résiliation de vente et les demandes subséquentes à celle-ci sont devenues sans objet. II - Sur les demandes accessoires Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. Les SARL I.2Z GAME et SCI LUX IMMO ayant succombé principalement dans cette procédure, elles seront condamnés in solidum au paiement des dépens de l’instance. En application de l’article 700 du code de procédure civile le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. En l’espèce, il serait inéquitable de laisser à la charge de la SELARL EKIP les frais non compris dans les dépens avancés par cette dernière et l’équité commande de lui allouer à ce titre une indemnité d’un montant de 2000 €. Il convient en revanche de débouter Monsieur et Madame [C] de leur demande présentée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile PAR CES MOTIFS Le Tribunal Judiciaire, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, DECLARE recevable l’intervention volontaire de Maître [Z] [T], membre de la SELARL EKIP es qualité de mandataire liquidateur de l’entreprise de Monsieur [H] [I] exerçant sous l’enseigne « CHTI FRITES-LE SNACK » ; DECLARE irrecevable la fin de non-recevoir fondée sur la théorie de l’estoppel présentée par les sociétés SARL I.2Z GAME et SCI LUX IMMO ; PRONONCE la nullité du contrat de location-gérance établi entre Monsieur [H] [I] gérant de l’entreprise « CHTI FRITES-LE SNACK » et la SARL I.2Z GAME ; CONSTATE en conséquence la caducité du contrat de bail commercial conclu entre Monsieur [H] [I] gérant de l’entreprise « CHTI FRITES-LE SNACK » et la Société SCI LUX’IMMO ; CONDAMNE la société SCI LUX’IMMO à la restitution, au bénéfice de la SELARL EKIP es qualité de mandataire liquidateur de l’entreprise « CHTI FRITES-LE SNACK », des loyers perçues au titre du bail commercial, soit la somme de 145 831,60 € ; CONDAMNE la SARL I.2Z GAME à rembourser à la SELARL EKIP es qualité de mandataire liquidateur de l’entreprise « CHTI FRITES-LE SNACK » la somme de 12 196,47 € au titre des frais engagés par ce dernier pour l’équipement et la conversation du bien objet de la location gérance ; FIXE la créance de la SCI LUX IMMO dans la liquidation judiciaire de l’entreprise individuelle de Monsieur [H] [I] « CHTI FRITES-LE SNACK » représentée par la SELARL EKIP à la somme de 85 250 € HT au titre de l’indemnité d’occupation relative au bail commercial conclu ; ORDONNE la compensation entre les sommes dues entre la SELARL EKIP es qualité de mandataire liquidateur de l’entreprise de Monsieur [H] [I] « CHTI FRITES-LE SNACK » et la SCI LUX IMMO ; ORDONNE à la SELARL EKIP es qualité de mandataire liquidateur de l’entreprise « CHTI FRITES-LE SNACK » de de remettre dans le délai d’un mois à compter de la signification de la décision à intervenir les clefs du local en cause ; CONDAMNE in solidum la SARL I.2Z GAME et la SCI LUX’IMMO au paiement de la somme de 2000 € sur le fondement de l’Article 700 du Code de Procédure Civile à la SELARL EKIP es qualité de mandataire liquidateur de l’entreprise de Monsieur [H] [I] « CHTI FRITES-LE SNACK » ; DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes : CONDAMNE in solidum la SARL I.2Z GAME et la SCI LUX’IMMO aux entiers dépens ; RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ; Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de Mont de Marsan le 14 JANVIER 2026, la minute étant signée par Monsieur Jean-Sébastien JOLY, Vice-président, et Madame Estelle ALABOUVETTE, Greffière. LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT