Cour d'appel, 20 novembre 2025. 23/01130

République Française Au nom du Peuple Français COUR D'APPEL DE DOUAI CHAMBRE 1 SECTION 3 ARRÊT DU 20/11/2025 **** MINUTE ELECTRONIQUE N° RG 23/01130 - N° Portalis DBVT-V-B7H-UZL2 Jugement (N° 21/02103) rendu le 12 décembre 2022 par le tribunal judiciaire de Lille APPELANTS Monsieur [P] [J] né le 1er mai 1965 Madame [K] [N] épouse [J] née le 19 juin 1963 [Adresse 2] [Localité 4] représentée par Me Jean-François Cormont, avocat au barreau de Lille, avocat constitué substitué par Me Sophie Eteve, avocat au barreau de Lille INTIMÉS Monsieur [V] [B] né le 02 Décembre 1987 à [Localité 8] (Haïti) [Adresse 6] [Localité 7] défaillant à qui la déclaration d'appel a été signifiée le 16 et 17 mai 2023 (article 659 - PV de recherches) La SASU Immobilière de Marcq prise en la personne de ses représentants légaux ayant son siège social [Adresse 1] [Localité 5] représentée par Me Alice Dhonte, avocat au barreau de Lille, avocat constitué DÉBATS à l'audience publique du 15 septembre 2025, tenue par Pascale Metteau magistrat chargé d'instruire le dossier qui a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile). Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe. GREFFIER LORS DES DÉBATS : Aurélien Camus COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ Pascale Metteau, présidente de chambre Claire Bohnert, présidente de chambre Hélène Billières, conseillère ARRÊT RENDU PAR DEFAUT prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 20 novembre 2025 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Pascale Metteau, présidente et Aurélien Camus, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire. ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 25 août 2025 **** M. [V] [B] a donné mandat à la société Immobilière de Marcq le 6 janvier 2020 pour rechercher, en vue d'une acquisition, une maison individuelle pour un prix maximum de 900'000 euros. Selon acte sous seing privé du 16 janvier 2020, il s'est engagé à acquérir auprès de M. [P] [J] et de Mme [K] [N], son épouse, un immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 10] au prix de 850'000 euros, soit un coût global de 938'000 euros incluant une provision pour frais d'acte et des frais de négociation. La promesse de vente était assortie d'une clause pénale à hauteur de 115'000 euros incluant les honoraires de l'agence immobilière fixés à 30'000 euros. La réitération de la vente par acte authentique devait intervenir devant Me [Z], notaire à [Localité 10], au plus tard le 9 juin 2020. En dépit de plusieurs relances du notaire et du report de la date de la signature de l'acte au 7 juillet 2020, la réitération de la vente par acte authentique n'a pas pu intervenir faute pour l'acquéreur de procéder au virement des fonds correspondant au prix entre les mains du notaire. Par acte d'huissier du 7 août 2020, Me [Z] a fait sommation à M. [B] de procéder au virement de la somme de 939'484,73 euros au plus tard le 20 août 2020. Un procès-verbal de recherches infructueuses a été établi et, le 20 août 2020, un procès-verbal de carence dressé par le notaire. Par actes d'huissier des 8 février, 25 mars et 2 avril 2021, M. et Mme [J] ont fait assigner M. [B] et la société Immobilière de Marcq devant le tribunal judiciaire de Lille aux fins de voir prononcer la résolution de la promesse de vente conclue le 16 janvier 2020 et obtenir l'indemnisation de leur préjudice. M. [V] [B], assigné selon les modalités de l'article 659 du code de procédure civile, n'a pas constitué avocat. Par jugement rendu le 12 décembre 2022, le tribunal judiciaire de Lille statuant par jugement réputé contradictoire a : - prononcé la résolution du compromis de vente conclu le 16 janvier 2020 entre M. [B] d'une part et M. et Mme [J] d'autre part, aux torts exclusifs de M. [B], - condamné M. [B] à verser la somme de 85'000 euros à M. et Mme [J] au titre de la clause pénale, - débouté M. et Mme [J] de leur demande de dommages et intérêts à hauteur de 85'000 euros formée à l'encontre de M. [B], - condamné la société Immobilière de Marcq à payer à M. et Mme [J] la somme de 14'623,73 euros à titre de dommages et intérêts, - débouté M. et Mme [J] de leurs autres demandes indemnitaires formées à l'encontre de la société Immobilière de Marcq, - rejeté l'appel en garantie formé par la société Immobilière de Marcq à l'encontre de M. [B], - débouté la société Immobilière de Marcq de sa demande reconventionnelle en paiement de la somme de 30'000 euros, - condamné la société Immobilière de Marcq et M. [B] in solidum à payer à M. et Mme [J] la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - débouté la société Immobilière de Marcq de sa demande d'indemnité au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné la société Immobilière de Marcq et M. [V] [B] in solidum aux dépens, - rappelé que l'exécution provisoire est de droit. M. et Mme [J] ont interjeté appel de cette décision le 7 mars 2023. M. [V] [B] n'a pas constitué avocat après signification de la déclaration d'appel le 17 mai 2023 (signification selon les modalités de l'article 659 du code de procédure civile), des conclusions des appelants le 4 juillet 2023 (signification selon les modalités de l'article 659 du code de procédure civile), des conclusions de la société Immobilière de Marcq le 21 septembre 2023 (signification faite à domicile). L'ordonnance de clôture a été rendue le 25 août 2025. Dans leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 28 novembre 2023, M. et Mme [J] demandent à la cour de : - confirmer le jugement en ce qu'il a : * prononcé la résolution du compromis de vente conclu le 16 janvier 2020 entre M. [B] d'une part et M. et Mme [J] d'autre part, aux torts exclusifs de M. [B], * condamné M. [B] à leur verser la somme de 85'000 euros au titre de la clause pénale, * rejeté l'appel en garantie formé par la société Immobilière de Marcq à l'encontre de M. [B], * débouté la société Immobilière de Marcq de sa demande reconventionnelle en paiement de la somme de 30'000 euros, * condamné la société Immobilière de Marcq et M. [B] in solidum à leur payer la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, * débouté la société Immobilière de Marcq de sa demande au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, * condamné la société Immobilière de Marcq et M. [B] in solidum aux dépens, - confirmer le jugement en son principe en ce qu'il a condamné la société Immobilière de Marcq à leur payer des dommages et intérêts, - le réformer en ce qu'il a : * condamné la société Immobilière Marcq à leur payer la somme de 14'623,73 euros à titre de dommages et intérêts, * débouté M. et Mme [J] de leurs autres demandes indemnitaires formées à l'encontre de la société Immobilière de Marcq, statuant à nouveau : - condamner l'agence Immobilière de Marcq au règlement de la somme de 124'963,73 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices subis, - condamner in solidum ou l'un à défaut de l'autre M. [B] et la société Immobilière de Marcq au versement d'une somme de 7 000 euros à hauteur d'appel sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner in solidum ou l'un à défaut de l'autre M. [B] et la société Immobilière de Marcq au règlement des entiers frais dépens d'appel, - en tout état de cause, débouter M. [B] et l'agence Immobilière de Marcq de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions. M. et Mme [J] invoquent la responsabilité délictuelle de la société Immobilière de Marcq laquelle était tenue d'une obligation de conseil vis-à-vis de son mandant mais également des autres parties à l'acte et d'une obligation d'efficacité de son acte. Ils soutiennent qu'elle n'a pas recherché si M. [B], né en 1987, disposait d'une capacité financière suffisante pour acquérir un immeuble sans crédit à hauteur de 850 000 euros, se contentant des affirmations de ce dernier et de son nombre d'abonnés sur Facebook ; qu'elle ne s'est pas renseignée sur sa situation et n'a fait aucune diligence alors que, même sur Facebook, M. [B] est décrit comme une personne malhonnête ; qu'elle a ainsi également manqué à son obligation d'efficacité de son acte en se contentant de reprendre un modèle type de compromis sans prévoir de clause de caducité automatique ni de mentions précises sur les conséquences du défaut de règlement par M. [B] dans les délais de l'indemnité d'immobilisation de 10 000 euros qui était prévue. Au titre de leurs préjudices, ils invoquent des frais de relogement de 16 800 euros, une immobilisation de leur bien, préjudice pouvant être évalué à 85 000 euros (montant ne se confondant pas avec celui du préjudice indemnisé par la clause pénale qui sanctionne l'inexécution) et une moins-value de leur immeuble de 36 400 euros. Ils ajoutent qu'en l'absence de caducité automatique prévue à la promesse de vente, ils ont été contraints de faire réaliser des diligences par Me [Z] et qu'ils ont pris le risque de vendre l'immeuble avant même le jugement du 12 décembre 2022 ; qu'ils ne pouvaient reprendre leur liberté contractuelle faute d'une telle clause. Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 30 août 2023, la société Immobilière de Marcq demande à la cour de : - confirmer le jugement en ce qu'il a débouté M. et Mme [J] de leurs demandes excédant 14'623,73 euros dirigées à son encontre, - infirmer le jugement en ce qu'il a : * condamné la société Immobilière de Marcq à payer à M. et Mme [J] la somme de 14'623,73 euros à titre de dommages et intérêts outre 3 000 euros d'article 700 du code de procédure civile et les dépens, * débouté la société Immobilière de Marcq de sa demande de garantie à l'encontre de M. [B], de sa demande reconventionnelle en paiement de la somme de 30'000 euros et de sa demande d'article 700 du code de procédure civile, Statuant à nouveau : - débouter M. et Mme [J] ou toute partie qui forme des demandes de condamnation à son encontre de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions, - condamner M. [B] à la relever et la garantir de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre, - condamner M. [B] à lui régler la somme de 30'000 euros correspondant à sa rémunération ; à défaut, lui accorder cette somme en indemnisation du préjudice de perte de chance d'obtenir le règlement de ses honoraires, - en tout état de cause, condamner in solidum M. et Mme [J] et M. [B] ou les uns à défaut des autres à lui verser la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'à supporter les entiers dépens de l'instance. La société Immobilière de Marcq affirme que c'est uniquement le comportement de l'acquéreur, dont elle n'est pas le garant, qui est à l'origine de la non réitération de la vente et de l'absence de paiement du prix ; qu'elle-même n'a commis aucune faute. Elle indique qu'elle n'a pas d'obligation d'insérer une clause de caducité de la promesse synallagmatique de vente ; que les parties n'ont pas exprimé le souhait d'une telle clause et que d'autres clauses protectrices figuraient déjà à la promesse telles la clause pénale et la clause de séquestre. Elle ajoute que le notaire et les vendeurs n'ont pas pris les précautions utiles notamment pour connaître les coordonnées bancaires de l'acquéreur alors qu'ils ont prolongé les délais pour permettre la signature de l'acte authentique de vente, alors même que la somme devant être séquestrée n'avait pas été versée ; qu'ils ont ainsi concouru au préjudice subi et qu'une clause de caducité n'aurait rien changé. S'agissant de la solvabilité de l'acquéreur, elle relève qu'elle n'a qu'une obligation d'information et de conseil ; qu'elle ne pouvait suspecter de risque financier ; que l'acquéreur ayant déclaré payer comptant et ayant renoncé à toute condition suspensive, crédibilisant ainsi sa solvabilité, elle n'avait pas à faire de vérification complémentaire ; qu'il appartenait au notaire de récupérer les fonds devant être séquestrés. Elle ajoute qu'elle a même relancé M. [B]. Elle souligne que le préjudice découlant du fait que la vente de l'immeuble n'est intervenue qu'un an après la date espérée est réparé par la prise en charge des loyers ; que la somme complémentaire de 85 000 euros qui lui est réclamée n'est justifiée ni en son principe ni en son montant ; que l'indemnisation réclamée est forfaitaire, décorrélée de toute perte ; que, par ce biais, M. et Mme [J] tentent de lui faire supporter le montant de la clause pénale ; qu'il n'est nullement démontré que l'immeuble aurait pu être vendu dès juin 2020 ; que les vendeurs ont accepté de l'immobiliser deux mois et demi de plus que la date prévue à la promesse de vente, la signature ayant été décalée à plusieurs reprises ; qu'en outre, M. et Mme [J] ont fait le choix de déménager pour poursuivre leur projet d'acquisition d'un autre bien. S'agissant de la moins-value, elle estime que le tribunal a justement retenu que la preuve d'un tel préjudice n'était pas rapportée et qu'en tout état de cause, il n'était pas la conséquence des fautes qui lui sont reprochées. La société Immobilière de Marcq indique qu'en ne signant pas l'acte authentique de vente, M. [B] a commis une faute en lien direct avec le préjudice dénoncé par les vendeurs et qu'il doit donc la garantir des condamnations prononcées à son encontre. Elle prétend également au paiement de la somme de 30 000 euros au titre de la rémunération dont elle a été privée par l'attitude de M. [B] et elle demande la condamnation au paiement de cette somme, à titre subsidiaire, à titre de dommages et intérêts. MOTIFS DE LA DECISION A titre liminaire, il sera observé que la cour n'est pas saisie de demande d'infirmation du jugement en ce qu'il a prononcé la résolution de la promesse de vente régularisée le 16 janvier 2020 entre M. [B] d'une part et M. et Mme [J] d'autre part, ni en ce qui concerne la condamnation de M. [B] à payer à M. et Mme [J] la somme de 85 000 euros au titre de la clause pénale, 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens. De même, aucune des parties ne critique expressément le jugement en ce qu'il a débouté M. et Mme [J] de leur demande de condamnation de M. [B] à leur payer la somme de 85 000 euros de dommages et intérêts (en plus du montant de la clause pénale), le tribunal ayant retenu qu'aucun préjudice distinct et indépendant de celui que la clause pénale était destinée à réparer n'était démontré. En tout état de cause, force est de constater que le dispositif des dernières conclusions des appelants, saisissant la cour conforment aux dispositions de l'article 954 du code de procédure civile, ne formule aucune demande de condamnation à l'encontre de M. [B] se contentant de demander la confirmation du jugement en ce qu'il l'a condamné au montant de la clause pénale. En conséquence, il y a lieu de constater que la cour n'est plus saisie de la demande d'infirmation du jugement en ce qu'il a débouté M. et Mme [J] de leur demande de dommages et intérêts à hauteur de 85'000 euros formée à l'encontre de M. [B]. La cour n'est donc saisie que d'une demande d'infirmation du jugement s'agissant de la condamnation à dommages et intérêts prononcée à l'encontre de l'agence immobilière de [Adresse 9] à l'égard de M. et Mme [J] mais également, par l'appel incident, d'une demande d'infirmation concernant l'appel en garantie, de la demande en paiement de l'agence immobilière de [Adresse 9] à l'encontre de M. [B] et des dispositions sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Sur la demande de M. et Mme [J] tendant à obtenir la condamnation de la société Immobilière de Marcq à leur payer la somme de 124'963,73 euros à titre de dommages et intérêts : Selon l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. L'intermédiaire professionnel qui prête son concours à la rédaction d'une promesse de vente est tenu d'une obligation d'information tant à l'égard de son mandant qu'à l'égard du tiers contractant et se doit de délivrer des conseils adaptés afin de permettre un choix éclairé. Ainsi, la responsabilité de l'agent immobilier peut être recherchée en raison du dommage subi par toutes les personnes parties à une opération immobilière dont l'échec est imputable à ses fautes professionnelles, le fondement de cette responsabilité étant contractuel à l'égard de ses clients et délictuel à l'égard des autres parties. En qualité de rédacteur d'acte, l'agent immobilier doit s'assurer du respect des règles relatives à la rédaction des actes et assumer des vérifications. Il a ainsi l'obligation de faire preuve de vigilance pour que l'opération immobilière soit menée à son terme. Il est également tenu d'un devoir de conseil qui l'oblige à recueillir toutes indications sur ce qui peut influer sur le consentement des parties ou faire obstacle à la vente. La société Immobilière de Marcq a régularisé un mandat de recherches avec M. [B]. Elle n'était donc pas contractuellement liée avec M. et Mme [J]. Ces derniers recherchent donc sa responsabilité délictuelle et doivent rapporter la preuve d'une faute commise, d'un préjudice subi et d'un lien de causalité entre la faute et le préjudice comme prévu à l'article 1240 du code civil. La promesse de vente régularisée le 16 janvier 2020 entre M. et Mme [J] d'une part et M. [B] d'autre part a été rédigée par la société Immobilière de Marcq, intervenue en qualité d'intermédiaire de l'opération prévue. Cet acte précise que M. [B] exerce la profession de réalisateur, qu'il s'engage à acquérir l'immeuble au prix de 850 000 euros dont 37 200 euros pour les meubles et à régler, outre les frais d'acte, 30 000 euros au titre des frais de négociation. M. [B] a déclaré faire l'acquisition sans recourir à aucun prêt et donc sans condition suspensive liée à l'obtention d'un financement. L'acte prévoit que la vente devait être régularisée par-devant Me [Z], notaire, au plus tard le 9 juin 2020 et inclut une clause pénale de 115 000 euros dont les honoraires d'agence de 30 000 euros. Il était également prévu un versement à titre de séquestre à la charge de l'acquéreur de 10 000 euros, somme devant être réglée à partir du 15 février 2020. Alors que M. [B] prétendait faire l'achat d'une maison d'un prix élevé, sans condition suspensive tendant à l'obtention d'un concours bancaire, l'agence immobilière n'a effectué aucune vérification quant à sa solvabilité ; même si elle a prévu une somme devant être versée à titre de séquestre, elle n'a pas recherché si M. [B] était même en capacité de régler cette somme de 10 000 euros. Elle n'a pas plus recherché, à l'exception de son nombre d'abonnés sur Facebook, sa situation professionnelle. Elle n'a ainsi pas mis en garde les vendeurs sur le risque d'insolvabilité de l'acquéreur présenté, ne les a pas informés des conséquences d'une absence de versement des fonds ni même conseillé de prendre d'autres garanties avant même la signature de la promesse. Son manquement fautif de vérifications est patent alors même que la seule consultation des réseaux sociaux permet de relever que M. [B] y est qualifié de rêveur, d'escroc voir de 'mytho', ce qui aurait dû alerter la société Immobilière de Marcq. En outre, elle a également manqué à son obligation de conseil à l'égard des acquéreurs en ne les informant pas de l'absence de toute sanction en cas de défaut de versement de la somme devant être séquestrée et ne prévoyant aucune caducité automatique de la promesse. En outre, il n'a été prévu aucun terme pour le versement de la somme devant être séquestrée, uniquement la date à partir de laquelle le versement aurait dû être effectué. Le seul fait que la société Immobilière affirme qu'elle doute que, si la caducité avait été prévue, celle-ci aurait été invoquée, ne peut suffire à l'affranchir de son manquement à son obligation de conseil. De même, il ne saurait être reproché aux vendeurs d'avoir tout fait, même sans le versement de la somme séquestrée, pour parvenir à la vente (relances du notaire, réunion pour la signature de l'acte authentique) alors qu'en tout état de cause, la promesse n'était pas caduque, faute d'avoir prévu une clause en ce sens. Il sera ajouté que la responsabilité de l'agent immobilier n'est en aucun cas effacée par les éventuelles fautes du notaire qui auraient concouru à la réalisation du dommage (1ère Civ., 16 décembre 1992, n° 90-18.151) ni même par le comportement ou l'accord marqué parles vendeurs lors de la signature de la promesse, ces derniers étant profanes en matière immobilière et n'ayant pas été correctement informés par la société Immobilière de Marcq. Ainsi, comme l'a, à juste titre, constaté le tribunal, la preuve d'une faute de l'agence Immobilière de Marcq est établie, faute ayant un caractère délictuel à l'égard de M. et Mme [J]. * * * Au titre des préjudices subis, M. et Mme [J] ne peuvent que prétendre à l'indemnisation d'une perte de chance. En effet, si la société Immobilière de Marcq les avaient correctement renseignés et informés sur les capacités financières effectives de M. [B], ils auraient apprécié différemment la situation et se seraient abstenus de conclure la promesse litigieuse, ou l'auraient signée à d'autres conditions. Le tribunal a exactement évalué cette perte de chance sérieuse à 90 % étant rappelé que M. [B] n'a pas pu être joint malgré un numéro de téléphone laissé au notaire, une adresse mentionnée dans la promesse qui n'apparaît pas être à son nom et l'absence de tout versement même au titre du séquestre. Il sera, en outre, observé qu'aucune des parties ne critique ce taux de perte de chance retenu par le tribunal. M. et Mme [J] invoquent, au titre des préjudices subis, des frais de relogement de 16 800 euros. Ils justifient avoir conclu un bail d'habitation avec un loyer de 1 200 euros par mois à compter du 20 mai 2020 (la signature de l'acte authentique de vente étant prévue pour devoir être régularisée le 9 juin 2020). Ils justifient également du fait que l'immeuble litigieux a finalement été vendu au prix de 813 600 euros, une procuration ayant été donnée pour cette vente (dont la date n'est pas précisément indiquée) par M. [J] à son épouse, le 10 juin 2021. C'est donc à juste titre que le tribunal a retenu que M. et Mme [J] ont perdu une chance d'avoir à éviter de louer un immeuble pendant une durée évaluée à 13 mois (l'acte authentique de vente de leur bien de Roubaix ayant été retardé pendant cette durée), soit un préjudice de 1 200 euros x 13 mois x 90% ou 14 040 euros. Ils invoquent un préjudice lié à l'immobilisation de leur immeuble. Si la clause pénale tend à sanctionner l'inexécution contractuelle et ne fait pas nécessairement double emploi avec une indemnité qui serait consécutive à l'immobilisation du bien (ou indisponibilité du bien entre la date de la signature de la promesse de vente et celle du constat de l'échec de cette vente), force est de constater que M. et Mme [J] se contentent de prétendre à une indemnisation forfaitaire de ce préjudice (à hauteur de 10% du prix de leur bien) sans pour autant le caractériser ni donner aucun élément permettant de l'apprécier. En conséquence, ils ne justifient en rien du préjudice qu'ils auraient subi du fait de l'immobilisation de leur bien. Leur demande de dommages et intérêts de ce chef doit, en conséquence, être rejetée et le jugement confirmé sur ce point. M. et Mme [J] invoquent une moins-value lors de la cession de leur bien. Ils justifient, en effet, d'une procuration de juin 2021, pour la vente de l'immeuble au prix de 813 600 euros alors que la promesse régularisée avec M. [B] portait sur un prix de 850 000 euros. Cependant, il n'est nullement établi que cette moins- value soit en lien avec la faute de l'agence immobilière. Ainsi, il n'est pas prétendu et encore moins démontré qu'il existait, pour l'immeuble litigieux, d'autres acquéreurs intéressés au prix de 850 000 euros (et qu'en conséquence le prix de 813 600 euros ne serait pas le prix du marché) ni même que le marché immobilier aurait été à la baisse entre juin 2020 et juin 2021. En conséquence, la preuve d'une perte de chance de vendre l'immeuble au prix de 850 000 euros n'est corroborée par aucun élément. Le jugement doit, en conséquence, être confirmé en ce qu'il a débouté M. et Mme [J] de leur demande de ce chef. Aucune des parties ne critique le jugement en ce qu'il a retenu une perte de chance de 90% pour M. et Mme [J] d'exposer la somme de 648,59 euros (soit un préjudice de 583,73 euros) de ne pas engager les frais de notaire découlant de la promesse de vente régularisée avec M. [B]. En définitive, le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a fixé le préjudice de M. et Mme [J] découlant de la faute de la société Immobilière de Marcq à la somme de 14 623,73 euros (14 040 euros+583,73 euros) et condamné la société Immobilière de Marcq au paiement de cette somme. Sur l'appel en garantie de la société Immobilière de Marcq à l'encontre de M. [B] et la demande de condamnation de M. [B] à la somme de 30 000 euros : La société Immobilière de Marcq affirme que seul le comportement de M. [B] est à l'origine du préjudice subi. Tel n'est pas le cas puisque la société Immobilière de Marcq a manqué à son obligation de conseil notamment. Dès lors, elle ne peut prétendre à obtenir la garantie des conséquences de ses propres fautes, seules ses conséquences faisant l'objet d'une indemnisation prononcée au bénéfice de M. et Mme [J]. Le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il l'a déboutée de sa demande de garantie. * * * Selon le dernier alinéa de l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970, 'aucune somme d'argent ou rémunération de quelque nature que ce soit n'est due à une personne qui se livre à l'activité mentionnée au 7° de l'article 1er ou ne peut être exigée par elle, préalablement à la parfaite exécution de son obligation de fournir effectivement des listes ou des fichiers, que cette exécution soit instantanée ou successive'. L'article 73 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 précise que 'le titulaire de la carte professionnelle portant la mention "Transactions sur immeubles et fonds de commerce ", son ou ses représentants légaux ou statutaires, s'il s'agit d'une personne morale, qui doit recevoir le mandat prévu à l'article 72 ne peut demander, ni recevoir directement ou indirectement, d'autre rémunération ou d'autres honoraires à l'occasion d'une opération spécifiée à l'article 1er (1° à 5°) de la loi susvisée du 2 janvier 1970 que celle dont les conditions de détermination sont précisées dans le mandat. Le mandat doit préciser si cette rémunération est à la charge exclusive de l'une des parties à l'opération ou si elle est partagée. Dans ce dernier cas, les conditions et modalités de ce partage sont indiquées dans le mandat et reprises dans l'engagement des parties. Le montant de la rémunération ou des honoraires, ainsi que l'indication de la ou des parties qui en ont la charge sont portés dans l'engagement des parties. Il en est de même, le cas échéant, des honoraires de rédaction d'actes et de séquestre. Le titulaire de la carte ne peut demander ni recevoir, directement ou indirectement, des honoraires ou des rémunérations à l'occasion de cette opération d'une personne autre que celle mentionnée comme en ayant la charge dans le mandat et dans l'engagement des parties. Le titulaire de la carte professionnelle perçoit sans délai sa rémunération ou ses honoraires une fois constatée par acte authentique l'opération conclue par son intermédiaire.' Ce dernier alinéa de l'article 73 du décret n'a pas toutefois pour objet de subordonner le droit à rémunération de l'agent immobilier à la signature d'un acte authentique constatant l'opération négociée par son entremise, mais vise seulement à favoriser le règlement rapide d'une commission due, dont il édicte l'exigibilité immédiate. Ces dispositions sont rappelées dans le mandat de recherche régularisé entre la société Immobilière de Marcq et M. [B] qui indique que 'la rémunération du mandataire sera de 5% du prix net vendeur, TVA incluse, à la charge du mandant. Elle ne deviendra exigible qu'après achat effectivement conclu, levée étant obligatoirement faite de toutes conditions suspensives. Le mandataire, titulaire de la carte professionnelle, perçoit sans délai sa rémunération ou ses honoraires une fois constatée par acte authentique définitif l'opération conclue par son intermédiaire'. Elles sont encore rappelées à la promesse prévoyant une rémunération de l'agence immobilière à hauteur de 30 000 euros à la charge de l'acquéreur, dès que l'opération conclue par son intermédiaire aura été constatée par acte authentique. Ainsi, l'acte authentique n'est pas une condition du droit à rémunération de l'agent immobilier (1ère Civ., 10 octobre 2018, n°16-21.044). Il suffit que l'opération puisse être considérée comme conclue. Si la vente est parfaite dès la signature de la promesse de vente, l'agent immobilier a droit à sa rémunération, nonobstant la renonciation ultérieure par les parties à réitérer la vente en la forme authentique. Ainsi, la promesse de vente qui ne comporte aucune condition suspensive concrétise l'accord des parties sur la chose et sur le prix doit être regardée comme une vente effectivement conclue et ouvre droit à rémunération au profit de l'agent immobilier. Tel est bien le cas en l'espèce, alors que M. [B] a indiqué financer son acquisition sans condition suspensive liée à l'obtention d'un prêt et que l'échec de la vente n'est que la conséquence de son absence de versement des fonds alors même qu'il a été convoqué pour la signature de l'acte authentique de vente et mis en demeure de procéder au versement des sommes nécessaires à son achat immobilier. Nonobstant les fautes commises par l'agence immobilière à l'égard des vendeurs, cette dernière est donc fondée à obtenir le règlement de ses honoraires par son mandant, M. [B]. Le jugement doit donc être infirmé sur ce point et M. [B] doit être condamné à payer à la société Immobilière de Marcq la somme de 30 000 euros. Sur les demandes accessoires : M. [B], succombant en cause d'appel, sera condamné aux dépens d'appel. Le jugement sera confirmé en ses dispositions au titre des frais irrépétibles de première instance à savoir la condamnation in solidum de l'agence immobilière et de M. [B], condamnés in solidum aux dépens, à payer à M. et Mme [J] la somme de 3 000 euros au titre de leurs frais irrépétibles de première instance et en ce qu'il a débouté l'agence immobilière de sa demande de ce chef. Il n'est pas inéquitable de laisser à M. et Mme [J] les frais exposés en cause d'appel et non compris dans les dépens. Leur demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile sera rejetée. M. [B] sera condamné à payer à la société Immobilière de Marcq la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel. PAR CES MOTIFS La cour, Confirme le jugement en ce qu'il a : - condamné la société Immobilière de Marcq à payer à M. [P] [J] et Mme [K] [N], son épouse, la somme de 14 623,73 euros à titre de dommages et intérêts ; - débouté la société Immobilière de Marcq de sa demande de garantie formé à l'encontre de M. [V] [B] ; - condamné la société Immobilière de Marcq et M. [B] in solidum à payer à M. et Mme [J] la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; - débouté la société Immobilière de Marcq de sa demande d'indemnité au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; L'infirme en ce qu'il a débouté la société Immobilière de Marcq de sa demande en paiement de la somme de 30 000 euros ; Statuant à nouveau du chef infirmé : Condamne M. [V] [B] à payer à la société Immobilière de Marcq la somme de 30 000 euros ; Y ajoutant : Condamne M. [V] [B] aux dépens d'appel ; Condamne M. [V] [B] à payer à la société Immobilière de Marcq la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; Déboute M. [P] [J] et Mme [K] [N], son épouse, de leur demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel. Le greffier Le président