Tribunal judiciaire, 08 février 2024. 23/05704

TRIBUNAL JUDICIAIRE de BOBIGNY JUGEMENT CONTENTIEUX DU 08 FEVRIER 2024 Chambre 5/Section 2 AFFAIRE: N° RG 23/05704 - N° Portalis DB3S-W-B7H-XVB6 N° de MINUTE : 24/00218 DEMANDEUR SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE LE GROS SAULE SISE [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la Société CADOT BEAUPLET SAFAR, SAS, et elle même représentée par son Président domicilié audit siège en cette qualité. [Adresse 5] [Localité 4] représentée par Maître Eric AUDINEAU de l’AARPI AUDINEAU GUITTON, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : D0502 C/ DEFENDEURS Monsieur [B] [X] Chez Monsieur [R] [Adresse 1] [Localité 3] non représenté Madame [P] [Y] épouse [X] Chez Monsieur [R] [Adresse 1] [Localité 3] non représentée COMPOSITION DU TRIBUNAL Madame Mechtilde CARLIER, Juge, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier. DÉBATS Audience publique du 09 Novembre 2023. JUGEMENT Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Mechtilde CARLIER, Juge, assistée de Madame Zahra AIT, greffier. EXPOSE DU LITIGE M. et Mme [X] sont propriétaires des lots 310, 326 et 4220 au sein de la Résidence du Gros Saule, sise [Adresse 2] (93), immeuble soumis au statut des immeubles en copropriété. Par jugement du 4 novembre 2016, le tribunal d’instance d’Aulnay-Sous-Bois a condamné M. et Mme [X] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence du Gros Saule, sise [Adresse 2] (93) (le syndicat des copropriétaires) les sommes suivantes : - 6.339,63 euros au titre des charges arrêtées au 4 février 2016, 3e appel de provision de charges 2015-2016 inclus, avec intérêts ; - 207,12 euros au titre des frais de poursuite ; - 200 euros à titre de dommages-intérêts ; - 500 euros in solidum au titre de la loi du 10 juillet 1991 ; Outre les dépens in solidum. Par jugement du 19 avril 2018, le tribunal d’instance d’Aulnay-Sous-Bois a condamné solidairement M. et Mme [X] à payer au syndicat des copropriétaires les sommes suivantes : - 4.281,60 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété due au 1er octobre 2017, 2e appel de fonds travaux et 2e appel de provision 2017-2018 inclus ; - 400 euros à titre de dommages intérêts - 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile Outre les dépens. Par exploit du 30 mai 2023, le syndicat des copropriétaires a fait assigner M. et Mme [X] devant le tribunal judiciaire de Bobigny, au visa de la loi du 10 juillet 1965, aux fins de les voir condamner solidairement au paiement des sommes suivantes: - 17.564,45 euros au titre des charges de copropriété échues entre le 31 mars 2018 et le 1er janvier 2023 inclus ; - 3.494 euros au titre des frais relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ; - assortir la condamnation des intérêts au taux légal avec capitalisation ; - 2.000 euros à titre de dommages-intérêts ; - 1.200 euros au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 ; Outre les dépens dont distraction par Me Audineau. Il est renvoyé à l’assignation, qui vaut conclusions, délivrée à la requête du Syndicat des copropriétaires pour un plus ample exposé des prétentions de ce dernier par application de l’article 455 du code de procédure civile. Bien que régulièrement assignés par la signification de l’acte à domicile par la remise au cousin de des intéressés, M. et Mme [X] n’ont pas constitué avocat ni comparu. La clôture a été prononcée le 3 octobre 2023 par ordonnance du même jour. L’affaire a été plaidée à l’audience du 9 novembre 2023 et mise en délibéré au 8 février 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION A titre liminaire, il est rappelé qu’il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes de « dire/juger/constater » qui ne constituent pas des prétentions susceptibles d’entraîner des conséquences juridiques au sens de l’article 4 du code de procédure civile, mais uniquement la reprise des moyens développés dans le corps des conclusions et qui ne doivent pas, à ce titre, figurer dans le dispositif des écritures des parties. Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. Sur la demande en paiement au titre des charges de copropriété L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux la cotisation prévue par la loi, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges. Par ailleurs, il est de principe que les décisions de l’assemblée générale s’imposent tant que la nullité n’en a pas été prononcée. En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit : - la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaires de M. et Mme [X] ; - l’extrait du compte copropriétaires de M. et Mme [X] ; - les procès-verbaux des assemblées générales de copropriétaires des 30 mars 2018, 8 juin 2019, 18 janvier 2020, 9 juillet 2022 et 13 décembre 2022 ; - les appels de fonds ; - le décompte de répartition des charges pour la période appelée ; Il ressort des pièces versées au débat que M. et Mme [X] sont redevables au 1er janvier 2023, appel de provision et appel de fonds travaux du 19 décembre 2022 pour la période du 1er janvier au 1er mars 2023 inclus, de la somme de 17.564,45 euros au titre des charges de copropriété. Les défendeurs ne comparaissent pas et ne soulèvent aucun moyen tendant à contester la dette. Au regard de ces éléments, il convient de condamner M. et Mme [X] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 17.564,45 € à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er janvier 2023, appels de fonds du 1er trimestre 2023 inclus. Sur les frais relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 L’article 10-1 de la loi de 1965 prévoit que les frais exposés par le syndicat à compter de la mise en demeure, nécessaires pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur sont imputables au seul copropriétaire concerné. Doivent être qualifiés de «frais nécessaires» au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé au cours des intérêts. Ne relèvent donc pas des dispositions de l’article 10-1 précité, les honoraires du syndic pour constitution, transmission du dossier à l’avocat ou à l’huissier et suivi de procédure qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d’avocat ou d’huissier qui entrent dans les frais de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques, encore appelés «frais de relance» ne présentant aucun intérêt réel. En l’espèce, le syndicat des copropriétaires fait état de frais de mises en demeure dont seules seront prises en compte la mise en demeure du syndicat des copropriétaires ayant servi au cours des intérêts soit celle du 27 septembre 2021 étant précisé que la facturation de la mise en demeure du 19 septembre 2022 n’apparait pas dans le décompte du syndicat des copropriétaires. Ainsi, M. et Mme [X] seront condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 60 euros. Les autres frais de mise en demeure et de relance n’ont pas été nécessaires pour la présente instance. Les frais d’avocat pour l’envoi de mises en demeure ou pour la préparation de l’assignation seront traités au titre des frais irrépétibles. Les frais d’hypothèque seront mis à la charge de M. et Mme [X] soit la somme de 720 euros. Les frais de contentieux du 2 décembre 2019, de pré-état daté du 13 février 2020, de l’assignation de 2020 en date du 7 décembre 2020 ne sont pas afférents et nécessaires au titre de la présente procédure. Le syndicat des copropriétaires sollicite l’octroi de 516 euros au titre de frais de transmission du dossier à son conseil toutefois ces diligences entrent dans les missions normales du Syndicat des copropriétaires dans le cadre du recouvrement des charges de copropriété et n’entrent pas dans la catégorie des frais de procédure de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Par conséquent, les frais de recouvrement s’élèvent à 1.296 euros. M. et Mme [X] seront condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 18.860,45 euros au titre des charges et des frais de recouvrement. Sur les intérêts En vertu de l’article 1344-1 du code civil, la mise en demeure de payer une obligation de somme d'argent fait courir l'intérêt moratoire, au taux légal, sans que le créancier soit tenu de justifier d'un préjudice. Selon l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise. La condamnation au paiement des charges sera assortie des intérêts au taux légal: - sur la somme de 12.647,13 euros à compter du 27 juillet 2021 ; - sur la somme de 577,26 euros (13.224,39 - 12.647,13) à compter du 27 septembre 2021 ; - sur la somme de 5.056,29 euros (18.280,68 - 13.224,39) à compter du 19 septembre 2022 ; - sur la somme de 579,77 euros (18.860,45 - 18.280,68) à compter de l’assignation. Il convient d’ordonner la capitalisation des intérêts. Sur la demande indemnitaire En vertu de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. Il est constant que le défaut de paiement de ses charges par un copropriétaire impose aux autres copropriétaires de pallier la carence du copropriétaire défaillant, ce qui entraîne pour le syndicat des copropriétaires un dommage distinct de celui résultant du retard apporté au règlement, plus précisément des difficultés de trésorerie et de financement du fait des délais que s'est octroyé d'office ce copropriétaire défaillant, ou bien encore des désagréments d'ordre administratif et judiciaire. Ce préjudice est d'autant plus important lorsque les impayés de charges sont conséquents et/ou anciens. En l’espèce, il ressort des pièces produites que M. et Mme [X] ne règlent pas régulièrement ni spontanément leur dette à la copropriété. Ils ont laissé s’installer un passif conséquent par l’ampleur de la dette obligeant le Syndicat des copropriétaires à des diligences supplémentaires. M. et Mme [X] sont coutumiers du fait ayant déjà été condamnés par deux jugements du tribunal d’instance d’Aulnay-sous-Bois les 4 novembre 2016 et 19 avril 2018 sans qu’ils ne modifient leurs pratiques. Le demandeur justifie que cette situation est de nature à lui causer un préjudice distinct de celui compensé par les intérêts moratoires. La carence des copropriétaires défaillants oblige les autres copropriétaires à suppléer leur carence en avançant leurs charges à leur place et prive la communauté de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble. L’attitude de M. et Mme [X] relève de la mauvaise foi et justifie leur condamnation à des dommages et intérêts complémentaires. Par conséquent, M. et Mme [X] seront condamnés à verser au Syndicat des copropriétaires la somme de 1.000 euros. Sur la solidarité L’article 1310 du code civil prévoit que la solidarité est légale ou conventionnelle; elle ne se présume pas. Ainsi, la solidarité entre copropriétaires indivis d’un lot ne se présume pas. Elle doit etre expressément stipulée notamment au terme de la convention d’indivision ou du règlement de copropriété. Ainsi, la solidarité entre copropriétaires indivis d'un lot ne se présume point et qu'il faut qu'elle soit expressément stipulée (Cass. Civ. 3e, 20 janv. 1993, no 90-15.112). En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit un extrait du règlement de copropriété d’où il ressort que : « en cas d’indivision ou de démembrement de la propriété d’un lot, les indivisaires d’une part et les nus-propriétaires et indivisaires d’autre part, seront tenus solidairement de l’entier paiement des charges afférentes au lot considéré ». Par conséquent, M. et Mme [X] seront condamnés solidairement aux sommes mises à leur charge. Sur les autres demandes M. et Mme [X], qui succombent, seront condamnés in solidum aux dépens de l’instance qui seront recouvrés directement par Me Audineau, avocat au barreau de Paris. M. et Mme [X] seront également condamnés in solidum à verser 1.000 euros au syndicat des copropriétaires au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991. PAR CES MOTIFS Le tribunal judiciaire de Bobigny, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire par mise à disposition au greffe, Condamne solidairement M. et Mme [X] à verser au syndicat des copropriétaires de la Résidence du Gros Saule, sise [Adresse 2] (93) la somme de 17.564,45 € à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er janvier 2023, appels de fonds du 1er trimestre 2023 inclus ; Condamne solidairement M. et Mme [X] à verser au syndicat des copropriétaires de la Résidence du Gros Saule, sise [Adresse 2] (93) la somme de 1.296 euros au titre des frais de recouvrement; Condamne solidairement M. et Mme [X] au paiement des intérêts au taux légal avec capitalisation : - sur la somme de 12.647,13 euros à compter du 27 juillet 2021 ; - sur la somme de 577,26 euros à compter du 27 septembre 2021 ; - sur la somme de 5.056,29 euros à compter du 19 septembre 2022 ; - sur la somme de 579,77 euros à compter de l’assignation. Condamne solidairement M. et Mme [X] à verser au syndicat des copropriétaires de la Résidence du Gros Saule, sise [Adresse 2] (93) la somme de 1.000 euros à titre de dommages-intérêts ; Condamne in solidum M. et Mme [X] aux dépens dont distraction au profit de Me Audineau; Condamne in solidum M. et Mme [X] à verser au syndicat des copropriétaires de la Résidence du Gros Saule, sise [Adresse 2] (93) la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile; Fait au Palais de Justice, le 08 février 2024 La minute de la présente décision a été signée par Madame Mechtilde CARLIER, Juge, assistée de Madame Zahra AIT, greffière. LA GREFFIERE LA JUGE Madame AIT Madame CARLIER