Tribunal judiciaire, 28 juin 2024. 23/02322

MINUTE N° : JUGEMENT DU :28 Juin 2024 DOSSIER N° :N° RG 23/02322 - N° Portalis DB3T-W-B7H-UFOY AFFAIRE :Monsieur [K] [T] [W], Madame [B] [N] [R] [Z] épouse [T] C/ S.A.R.L. BOUTIK’KOLLECTOR TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL 3ème Chambre COMPOSITION DU TRIBUNAL PRESIDENT :Monsieur VERNOTTE, Vice-Président Statuant par application des articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile, avis préalablement donné aux Avocats. GREFFIER :Mme REA PARTIES : DEMANDEURS Monsieur [K] [T] [W], né le 31 décembre 1936 à [Localité 3] (Portugal), demeurant [Adresse 2] Madame [B] [N] [R] [Z] épouse [T], née le 16 décembre 1942 à [Localité 3] (Portugal), demeurant [Adresse 2] représentés par Me Olivier BOHBOT, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC 342 DEFENDERESSE S.A.R.L. BOUTIK’KOLLECTOR, dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Me David RAMIREZ MONCADA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1956 Clôture prononcée le : 25 janvier 2024 Débats tenus à l’audience du : 29 avril 2024 Date de délibéré indiquée par le Président : 28 juin 2024 Jugement prononcé par mise à disposition au greffe du 28 juin 2024. EXPOSE DU LITIGE Par acte du 15 avril 2011, M. [W] [K] [T] et Mme [B] [N] [R] [Z] épouse [T] ont donné à bail commercial à La société BOUTIK'KOLLECTOR, des locaux situés [Adresse 1], pour un loyer révisable. M. [W] [K] [T] et Mme [B] [N] [R] [Z] épouse [T] ont fait délivrer à La société BOUTIK'KOLLECTOR trois commandements de payer les loyers les 25 septembre 2019, 13 octobre 2020 et 05 novembre 2021 ; les causes de ces commandements ont été apurées à chaque fois par le preneur. Par acte d’huissier du 31 mars 2023, M. [W] [K] [T] et Mme [B] [N] [R] [Z] épouse [T], se plaignant de la récurrence de loyers impayés puis régularisés in extremis, ont fait assigner La société BOUTIK'KOLLECTOR devant le tribunal judiciaire de Créteil, aux fins de voir prononcer la résiliation du bail et d’ordonner son expulsion. L’ordonnance de clôture est intervenue le 25 janvier 2024 et l’affaire a été fixée pour plaider à l’audience du 29 avril 2024 Dans ses dernières écritures notifiées le 23 octobre 2023, M. [W] [K] [T] et Mme [B] [N] [R] [Z] épouse [T] ont demandé au tribunal : de prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail ;d’ordonner l'expulsion de La société BOUTIK'KOLLECTOR et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est ;d’ordonner le transport et la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde meubles qu'il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée ;de condamner La société BOUTIK'KOLLECTOR à payer à M. [W] [K] [T] et Mme [B] [N] [R] [Z] épouse [T], à compter de la résiliation judiciaire du bail, une indemnité d'occupation provisionnelle égale au montant du dernier loyer en vigueur augmentée des charges, jusqu'à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés ou son expulsion ;de condamner La société BOUTIK'KOLLECTOR à payer à M. [W] [K] [T] et Mme [B] [N] [R] [Z] épouse [T] une somme de 2 400,00 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement.Dans ses dernières écritures notifiées le 4 octobre 2023, La société BOUTIK'KOLLECTOR a demandé au tribunal : de débouter les bailleurs de l’intégralité de leurs prétentions ;de condamner M. [W] [K] [T] et Mme [B] [N] [R] [Z] épouse [T] à payer à La société BOUTIK'KOLLECTOR la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépensIl convient de se référer aux écritures déposées pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus. Les demandeurs ont produit un état des inscriptions des créances, concernant la société BOUTIK'KOLLECTOR, néant au 29 mars 2023. A l’issue des débats il a été indiqué aux parties que l’affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue le 28 juin 2024 par mise à disposition au greffe. MOTIFS SUR LES DEMANDES PRINCIPALES En vertu de l’article 1224 du code civil, « La résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. » Aux termes de l’article 1227 du code civil, « La résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. » L’article 1228 du code civil dispose que « Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. » L’article 1728 du code civil prévoit que « Le preneur est tenu de deux obligations principales: 1° D'user de la chose louée en bon père de famille, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ; 2° De payer le prix du bail aux termes convenus. » Enfin, selon l’article 1741 du code civil, « Le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements. » Il s’en déduit que le bailleur à l’encontre duquel le locataire ne respecte pas ses obligations contractuelles issues du contrat de bail, peut demander la résiliation judiciaire du contrat de bail, notamment dans les cas suivants : défaut réitéré du paiement des loyers à l’échéance contractuelle (Cass. 3e civ. 10 juin 2008, n° 07.16-233) ;défaut de souscription d’une assurance locative (Cass. 3e civ., 14 avril 2016, n° 15.12-025)Le manquement du locataire à payer son loyer, doit cependant être suffisamment grave pour justifier de prononcer la résiliation judiciaire du bail. Il en va différemment lorsque le preneur régularise à chaque fois sa dette de loyers, alors que celle-ci n’est pas d’un montant important, et que le non-paiement des loyers constitue le seul manquement du preneur à l’exécution de ses obligations. En l’espèce, l’analyse de l’historique du compte locatif de La société BOUTIK'KOLLECTOR, non contesté par les bailleurs, démontre que celle-ci a toujours apuré les causes des commandements de payer qui lui ont été délivrés, dans les temps impartis par ceux-ci. A l’exception de des années 2019 et 2020, le montant des impayés n’a jamais dépassé une année. Les difficultés liées à la crise sanitaire peuvent expliquer ces arriérés importants. Il n’en demeure pas moins qu’à chaque fois qu’elle a été mise en demeure de payer, La société BOUTIK'KOLLECTOR s’est acquittée de l’intégralité de son retard. C’est notamment suite à la délivrance de l’assignation du 31 mars 2023, que La société BOUTIK'KOLLECTOR a réglé sa dernière dette de loyers, par un versement le 14 avril 2023 de la somme de 3 261,76 € (pièce 8 des demandeurs). Au jour des dernières conclusions des demandeurs - 23 octobre 2023 - La société BOUTIK'KOLLECTOR est à jour du paiement des loyers. Les bailleurs n’ont pas reconclu jusqu’à l’ordonnance de clôture rendue le 25 janvier 2024 pour signaler la survenance de nouveaux impayés de loyers. En outre, il n’est pas contesté que La société BOUTIK'KOLLECTOR a toujours respecté l’ensemble de ses autres obligations issues du contrat de bail. Il convient d’en déduire que le manquement de La société BOUTIK'KOLLECTOR à payer régulièrement son loyer est certes avéré, mais qu’au regard des montants et de la régularisation systématique dans un délai court, ce manquement n’apparaît pas suffisamment grave pour justifier de prononcer la résiliation du contrat de bail. Dans ces circonstances, il convient de débouter M. [W] [K] [T] et Mme [B] [N] [R] [Z] épouse [T] de leur demande principale tendant à voir prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail commercial conclu le 15 avril 2011 avec La société BOUTIK'KOLLECTOR, ainsi que de leurs demandes subséquentes. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES Il apparaît en revanche clairement, à l’examen des pièces, que les bailleurs ont été contraints d’assigner La société BOUTIK'KOLLECTOR devant la présente juridiction, afin que celle-ci daigne apurer sa dette locative. Les demandeurs ont ainsi été contraints d’exposer des frais conséquents, notamment d’avocat, pour recouvrer leur créance. Pour cette raison, il convient de condamner La société BOUTIK'KOLLECTOR à payer à M. [W] [K] [T] et Mme [B] [N] [R] [Z] épouse [T] la somme de 2 400,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de la procédure. Il convient enfin de rappeler que la présente décision est exécutoire de plein droit. PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort, DEBOUTE M. [W] [K] [T] et Mme [B] [N] [R] [Z] épouse [T] de l’intégralité de leurs demandes, la dette locative ayant été apurée par La société BOUTIK'KOLLECTOR après la délivrance de l’assignation ; CONDAMNE La société BOUTIK'KOLLECTOR à payer les entiers dépens, en ce compris le coût du commandement ; CONDAMNE La société BOUTIK'KOLLECTOR à payer à M. [W] [K] [T] et Mme [B] [N] [R] [Z] épouse [T] la somme de 2 400,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; REJETTE toutes les autres demandes des parties ; RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit. Fait à CRETEIL, L’AN DEUX MIL VINGT QUATRE ET LE VINGT HUIT JUIN LE GREFFIERLE PRESIDENT