Tribunal judiciaire, 19 mars 2024. 23/03161

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY [Adresse 10] [Adresse 3] [Adresse 6] [Localité 8] Téléphone : [XXXXXXXX02] Télécopie : [XXXXXXXX01] @ : [Courriel 9] REFERENCES : N° RG 23/03161 N° Portalis DB3S-W-B7H-YQHG Minute : 378/24 Société CDC HABITAT Représentant : Me Gaëlle LE DEUN, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 33 C/ Madame [C] [X] Exécutoire, copie, dossier délivrés à : Me LE DEUN Copie délivrée à : MME [X] Le 8 Avril 2024 AUDIENCE CIVILE Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 19 Mars 2024 ; par Madame Elise CSAKVARY, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Audrey RANO, greffier ; Après débats à l'audience publique du 15 Janvier 2024 tenue sous la présidence de Madame Elise CSAKVARY, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Audrey RANO, greffier audiencier ; ENTRE DEMANDERESSE : Société CDC HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 5] - [Localité 7] Représentée par Maître Gaëlle LE DEUN, Avocat au Barreau du Val d’Oise D'UNE PART ET DÉFENDERESSE : Madame [C] [X], demeurant [Adresse 4] [Localité 11] Non comparante D'AUTRE PART EXPOSE DU LITIGE Par contrats en date du 21 novembre 2022, la société d'économie mixte CDC Habitat a donné à bail à Mme [C] [X] un local à usage d'habitation et un emplacement de stationnement situés au [Adresse 4] aux [Localité 11] (porte A22, emplacement de stationnement 32), pour un loyer mensuel de 872,73 euros et 51,96 euros et 269,22 euros et 3,92 euros de provision sur charges, outre un dépôt de garantie d'un montant de 872,73 euros et 51,96 euros. Des loyers étant demeurés impayés, le 30 juin 2023, la société d'économie mixte CDC Habitat a fait signifier un commandement de payer visant les clauses résolutoires des contrats. Elle a ensuite fait assigner Mme [C] [X] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Bobigny par acte en date du 17 octobre 2023 pour obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion et la condamnation au paiement. L'affaire a été appelée à l'audience du 15 janvier 2024. A cette date, la société d'économie mixte CDC Habitat, représentée, se réfère à son assignation. Elle demande : -à titre principal, la constatation de la résiliation de plein droit du bail d'habitation et, à titre subsidiaire, le prononcé de sa résiliation judiciaire ; -l'expulsion de Mme [C] [X] ; -le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu'il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur ; -et la condamnation de Mme [C] [X] : -au paiement de la somme actualisée de 4 629,94 euros, -au paiement de la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts, -au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation, -au paiement d'une somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles -et aux dépens. Elle expose, sur le fondement des articles 18 du décret du 11 mars 2015, 544 du code civil, 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 1224, 1225, 1728 et 1741 du code civil, que la locataire ne s'est pas acquittée des loyers dus. Elle ajoute que la locataire oppose une résistance abusive qui lui cause un préjudice dès lors qu'elle doit continuer à entretenir l'immeuble. Elle ne s'oppose pas à l'octroi de délais de paiement. Elle précise que le dernier règlement a été effectué le 22 novembre 2023 à hauteur de 3 500 euros. Citée à l'étude du commissaire de justice, Mme [C] [X] ne comparaît pas. Aucun diagnostic social et financier n'a été reçu au greffe avant l'audience. Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l'existence d'une procédure de surendettement conformément à l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989. L'affaire a été mise en délibéré au 19 mars 2024. MOTIFS DE LA DECISION Il résulte de l'article 472 du code de procédure civile qu'au cas où le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. I - Sur la résiliation L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur au jour de la délivrance du commandement de payer, dispose que " toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ". Les baux conclus le 21 novembre 2022 contiennent une clause résolutoire (articles 8 et 7) et un commandement de payer visant ces clauses a été signifié le 30 juin 2023, pour la somme en principal de 3 513,60 euros. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 30 août 2023. II - Sur les demandes de condamnation en paiement L'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu au paiement des loyers et des charges récupérables. Le bailleur produit un décompte démontrant que Mme [C] [X] reste lui devoir, après soustraction des frais de poursuite (13,51 € x 6 + 148,68 € + 178,09 €) , la somme de 4 548,88 euros à la date du 11 janvier 2024. Mme [C] [X], non comparante, n'apporte par définition aucun élément de nature à contester ni le principe, ni le montant de la dette. Mme [C] [X] sera donc condamnée au paiement de cette somme de 4 548,88 euros. III - Sur les délais de paiement L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que " le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ". L'article 24 VII de la loi précitée dispose en outre que " lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ". Compte tenu de ces éléments, Mme [C] [X] sera autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif. Les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, les demandes relatives à l'expulsion, au transport et à la séquestration des meubles deviennent sans objet. En revanche, si la locataire ne respecte pas pas les délais accordés ou ne règle pas le loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera réputée acquise. La défenderesse devra quitter les lieux sans délai et à défaut d'exécution volontaire, la partie demanderesse sera autorisée à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance éventuelle de la force publique ou d'un serrurier. En outre, dans l'hypothèse où la défenderesse ne respecterait pas les délais, et en vertu de l'article 1240 du code civil, elle devra indemniser la propriétaire du fait de son occupation illicite des lieux, de nature à causer à cette dernière un préjudice résultant de la perte des loyers et de l'indisponibilité des lieux, par le versement d'une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges dûment justifiées, à compter du 1er février 2024 jusqu'à son départ définitif des lieux. Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent de surcroît purement hypothétiques à ce stade. IV - Sur la demande de réparation du préjudice Aux termes de l'article 1240 du code civil, " tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ". En l'espèce, le demandeur ne rapporte la preuve d'aucun préjudice distinct de l'absence de paiement de l'arriéré locatif, déjà suffisamment réparé par la condamnation à le régler. En conséquence, la demande sera rejetée. V - Sur les mesures de fin de jugement Mme [C] [X], partie perdante, supportera la charge des dépens. Il n'apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la société d'économie mixte CDC Habitat les frais non compris dans les dépens qu'elle a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Le jugement est de plein droit exécutoire par provision. PAR CES MOTIFS, Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort : CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 21 novembre 2022 entre la société d'économie mixte CDC Habitat et Mme [C] [X] concernant le local à usage d'habitation et l'emplacement de stationnement situés au [Adresse 4] aux [Localité 11] (porte A22, emplacement de stationnement 32) sont réunies à la date du 30 août 2023 ; CONDAMNE Mme [C] [X] à payer à la société d'économie mixte CDC Habitat la somme de 4 548,88 euros (décompte arrêté au 11 janvier 2024, échéance du mois de janvier 2024 incluse) ; AUTORISE Mme [C] [X] à s'acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 128 euros chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ; PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 20 de chaque mois et pour la première fois le 20 du mois suivant la signification du présent jugement ; SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais accordés ; DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise ; DIT qu'en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera : * que la clause résolutoire retrouve son plein effet ; * que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ; * qu'à défaut pour Mme [C] [X] d'avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, la société d'économie mixte CDC Habitat puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d'un serrurier et de la force publique si besoin est ; *que Mme [C] [X] soit condamnée à verser à la société d'économie mixte CDC Habitat une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail, à compter du 1er février 2024 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ; DIT n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ; REJETTE la demande de réparation du préjudice ; REJETTE la demande présentée au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE Mme [C] [X] aux dépens ; RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision. Ainsi jugé et prononcé à Bobigny, par mise à disposition du jugement au greffe du Tribunal judiciaire, le 19 mars 2024. LE GREFFIER LE JUGE