Tribunal judiciaire, 26 juin 2024. 23/58984

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS ■ N° RG 23/58984 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3KWR N° : 5 Assignation du : 30 Novembre 2023 [1] [1] 2 Copies exécutoires délivrées le: ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ rendue le 26 juin 2024 par Maïté GRISON-PASCAIL, 1er Vice-président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, Assistée de Fanny ACHIGAR, Greffier. DEMANDEUR Monsieur [S] [K] [Adresse 1] [Localité 2] représenté par Maître Vincent DRAGO de l’AARPI D.D.A Avocats, avocats au barreau de PARIS - #P0043 DEFENDERESSE S.A.S. LA GAZELLE D’OR [Localité 5] [Adresse 3] [Localité 2] représentée par Me Alain RAPAPORT, avocat au barreau de PARIS - #K0122 DÉBATS A l’audience du 29 Mai 2024, tenue publiquement, présidée par Maïté GRISON-PASCAIL, 1er Vice-président, assistée de Fanny ACHIGAR, Greffier, Nous, Président, Après avoir entendu les conseils des parties, Par acte sous seing privé en date du 18 octobre 2017, M. [S] [K] a donné à bail commercial à M. [B] [G], agissant au nom de la société La Gazelle d’Or [Localité 5] en cours de constitution, des locaux commerciaux situés [Adresse 3], pour une durée de douze années, moyennant un loyer annuel en principal de 42 000 euros hors charges et hors taxes. Le 11 mai 2023, le bailleur a fait délivrer au preneur un premier commandement visant la clause résolutoire d’avoir à payer la somme de 32 037,41 euros représentant un arriéré de loyers et charges arrêté au 9 mai 2023. La société locataire a procédé à un paiement partiel le 12 juin 2023 à hauteur de la somme de 15323,59 euros, contestant les frais de ravalement qui lui sont imputés et sollicitant un plan de règlement sur 22 mois de la dette locative. Le 28 août 2023, le bailleur a fait délivrer au preneur un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à payer la somme de 17 018,96 euros représentant le loyer du 3ème trimestre 2023 resté impayé. Une proposition d’échelonnement de la dette locative de 27 086,42 euros arrêtée au 30 septembre 2023 a été adressée au preneur qui n’a pas donné suite. C’est dans ce contexte que, par acte en date du 30 novembre 2023, M. [K] a fait assigner en référé la société La Gazelle d’Or [Localité 5] sollicitant de : “Vu les clauses et conditions du bail commercial en date à [Localité 4] du 18 octobre 2017, Vu l’article 1728 du Code civil et l'article L.145-41 du Code de commerce, Vu les articles 834 et 835 du Code de procédure civile, Vu les commandements de payer visant la clause résolutoire signifiés suivant exploits des 11 mai 2023 et 28 août 2023, CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial dont la société LA GAZELLE D’OR [Localité 5] est titulaire pour les locaux dépendants de l’immeuble à [Adresse 3], et ce, à la date du 11 juin 2023 et subsidiairement à la date du 28 septembre 2023. ORDONNER l’expulsion de la société LA GAZELLE D’OR [Localité 5] et celle de tous occupants de son chef des lieux loués, sous astreinte de 300 € par jour de retard à compter de la date de signification de l’ordonnance à intervenir, avec l’assistance d’un Commissaire de Police et d’un serrurier si besoin AUTORISER Monsieur [S] [K] à procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers ainsi que du matériel et des marchandises restant dans les lieux, dans tel garde-meuble de son choix, aux frais, risques et périls de la société LA GAZELLE D’OR [Localité 5]. CONDAMNER par provision la société LA GAZELLE D’OR [Localité 5] à lui payer, sauf à parfaire : *la somme de 43.773,66 € à titre de loyers, charges et accessoires arriérés, selon décompte arrêté au 20 octobre 2023, outre intérêts au taux légal à compter de la présente assignation ; *une indemnité d’occupation mensuelle fixée contractuellement au double du loyer en cours par l’article 2-9.6 du bail, soit 8.055,23 € par mois, outre les taxes et charges, et ce, jusqu’à parfaite libération des lieux. DIRE que le dépôt de garantie restera acquis au Bailleur à titre d’indemnité en exécution de la clause résolutoire du bail. CONDAMNER la société LA GAZELLE D’OR [Localité 5] à payer à Monsieur [S] [K] une somme de 3.000 € par application de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, lesquels comprendront le coût de signification des commandements des 11 mai et 28 août 2023. RAPPELER l'exécution provisoire de plein droit de l'ordonnance à intervenir.” Dans ses écritures déposées et soutenues oralement à l’audience, M. [K] maintient ses prétentions, actualisant toutefois sa demande de provision à la somme de 28 904,11 euros arrêtée au 23 mai 2024 et réclamant une clause de déchéance du terme dans l’hypothèse où des délais de paiement seraient octroyés au preneur. Dans ses écritures déposées et soutenues oralement à l’audience, la société La Gazelle d’Or [Localité 5] sollicite de : - dire et juger qu’elle n’est redevable que de la somme de 30 647,18 euros représentant les termes du 4ème trimestre 2023 et du 1er trimestre 2024, - lui accorder 12 mois de délais de paiement pour régler les causes des deux commandements de payer en suspendant les effets de la clause résolutoire, - débouter M. [K] de toute autre demande, - statuer ce que de droit sur les dépens. Conformément aux articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d’instance et aux écritures déposées par les parties. MOTIFS DE LA DECISION Il convient de souligner à titre liminaire que le juge des référés n’est pas tenu de statuer sur les demandes tendant à ce qu’il soit “dit et jugé” en ce qu’elles constituent des moyens et non des prétentions. Sur l’acquisition de la clause résolutoire Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, ”toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.” L’article 834 du code de procédure civile dispose que “dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend”. Le 1er commandement de payer visant la clause résolutoire stipulée au bail à l’article 2.8, délivré le 11 mai 2023, porte sur une somme de 28 901,58 euros en principal, arrêtée au 9 mai 2023, 2ème trimestre 2023 inclus, outre une clause pénale de 10% (2 890,16 euros), un décompte détaillé de la créance étant annexé à l’acte. Le second commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 28 août 2023 porte sur une somme de 16 823,58 euros représentant le 3ème trimestre 2023. La société locataire conteste les montants qui lui sont imputés au titre des frais de ravalement, considérant qu’ils entrent dans la catégorie des gros travaux de l’article 606 du code civil à la charge du bailleur, ce qui se déduit selon elle de l’examen des factures de ravalement qui lui ont été communiquées et qui mentionnent le traitement des pierres, outre le nettoyage, les factures ne permettant pas de distinguer la part qui relève de l’entretien qu’elle doit supporter. M. [K] rappelle que le bail stipule que les travaux de ravalement sont à la charge du preneur, contestant que les travaux sur les revêtements en pierre soient qualifiés de gros travaux, dès lors qu’il ne s’agit pas de travaux de structure mais qu’ils concernent les opérations de nettoyage. Au cas d’espèce, le bail stipule à l’article 2.10 que le preneur supporte la charge de tous les travaux (“y compris le ravalement”) à l’exception des travaux de l’article 606 du code civil. Le devis afférent à ces travaux en date du 31 janvier 2022 fait état de travaux sur les revêtements en pierre. Il s’agit d’opérations de nettoyage, réparations superficielles, traitement des joints et en aucun cas de travaux portant sur “les gros murs”, le “rétablissement des poutres et des couvertures entières” tels qu’énoncés à l’article 606 du code civil. Il résulte de ces éléments que la contestation élevée par le preneur sur l’imputation qui lui est faite des travaux de ravalement ne revêt pas de caractère sérieux et il n’y a pas lieu de déduire des sommes appelées les montants imputés au titre des frais de ravalement. La société La Gazelle d’Or [Localité 5] ne conteste pas n’avoir pas satisfait intégralement aux causes du commandement de payer délivré le 11 mai 2023, de sorte que c’est à bon droit que M. [K] sollicite le bénéfice de l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire, et ce, à la date du 11 juin 2023. Sur la provision et la demande de délais de paiement Aux termes de l'article 835, alinéa 2,du code de procédure civile, “dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il [le président du tribunal judiciaire] peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire”. Selon l’article L.145-41 du code de commerce, “Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge”. L’article 1343-5 du code civil dispose que “Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.” M. [K] sollicite la somme provisionnelle de 28 904,11 euros selon décompte arrêté au 23 mai 2024, 2ème trimestre 2024 inclus qui n’est pas utilement critiquée. Il sera donc alloué au bailleur la provision réclamée. La société La Gazelle d’Or [Localité 5] sollicite des délais de paiement, expliquant que durant les opérations de ravalement de l’immeuble, son commerce a perdu en visibilité et son chiffre d’affaires a baissé de 30% en 2023, soulignant qu’elle a procédé à plusieurs règlements. M. [K] s’oppose à l’octroi de délais de paiement en faisant valoir que la société locataire a élevé des contestations injustifiées pour différer le paiement de ses loyers et charges ; qu’elle n’a pas donné suite à la proposition d’étalement de la dette qui lui a été présentée par l’administrateur de biens le 12 octobre 2023 ; qu’elle a attendu la présente procédure pour effectuer des règlements partiels, précisant qu’elle n’a jamais réglé ses loyers à échéance depuis deux ans. La société locataire verse aux débats une attestation de son expert-comptable justifiant de la baisse de son chiffre d’affaires en 2023. Par ailleurs, elle a procédé à plusieurs règlements jusqu’à ce jour. En considération de ces éléments et des efforts accomplis par le locataire, et de l’absence de besoins exprimés par le bailleur, il y a lieu d’octroyer des délais de paiement à la société La Gazelle d’Or [Localité 5] dans les termes du dispositif ci-après et de suspendre les effets de la clause résolutoire durant les délais accordés. A défaut de respect de ces délais, la clause résolutoire reprendra son plein effet. L’expulsion du preneur sera ordonnée, sans qu’il soit nécessaire en l’état d’assortir la mesure d’une astreinte. M. [K] sollicite : - la fixation du montant de l’indemnité d’occupation, à titre provisionnel, au double du montant du loyer en application de l’article 2-9.6 du bail, soit la somme de mensuelle de 8 055,23 euros, - la conservation du dépôt de garantie à titre d’indemnité en exécution de la clause résolutoire. L’application de ces clauses contractuelles qui s’analysent en clauses pénales sera écartée au stade du référé comme susceptibles de conférer un avantage excessif au bailleur, qui devra être apprécié par le juge du fond. L’indemnité d’occupation sera donc fixée à titre provisionnel au montant du dernier loyer tel qu’il résulterait de la poursuite du contrat outre les charges et taxes, jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés. Sur les autres demandes Il sera alloué en équité au demandeur une indemnité de en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile dans les termes du présent dispositif. La société défenderesse supportera la charge des dépens de l’instance, en ce compris le coût du seul commandement de payer du 11 mai 2023. PAR CES MOTIFS Le juge des référés, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, Constatons l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire à la date du 11 juin 2023, Condamnons la société La Gazelle d’Or [Localité 5] à payer à M. [S] [K] la somme provisionnelle de 28 904,11 euros, à valoir sur l’arriéré de loyers et charges arrêté au 23 mai 2024, 2ème trimestre 2024 inclus, Accordons à la société La Gazelle d’Or [Localité 5] des délais de paiement, Disons que la société La Gazelle d’Or [Localité 5] pourra s’acquitter du paiement de la provision fixée, en sus du loyer courant, moyennant le versement de 12 mensualités successives d’égal montant, et ce, à compter du mois de juillet 2024, Disons que les effets de la clause résolutoire sont suspendus durant le cours des délais accordés, Disons qu’à défaut de paiement d’un seul loyer courant ou d’une seule mensualité à échéance, la clause résolutoire reprendra ses effets, et : - la dette deviendra immédiatement exigible, - l’expulsion de la société La Gazelle d’Or [Localité 5] pourra être poursuivie ainsi que celle de tous occupants de son chef des locaux commerciaux situés [Adresse 3] avec l’assistance, si besoin, de la force publique et d’un serrurier, sans qu’il soit nécessaire d’assortir la mesure d’une astreinte, - le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, - la société La Gazelle d’Or [Localité 5] sera condamnée à payer, à titre provisionnel, à M. [S] [K] une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer mensuel tel qu’il résulterait de la poursuite du contrat, outre les charges et taxes, jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés, En cas de déchéance du terme : - Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de majoration du montant de l’indemnité d’occupation provisionnelle, - Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande au titre du dépôt de garantie, Condamnons la société La Gazelle d’Or [Localité 5] à payer à M. [S] [K] la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, Condamnons la société La Gazelle d’Or [Localité 5] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 11 mai 2023, Disons n’y avoir lieu à référé sur toute autre demande, Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de l'exécution provisoire de plein droit. Fait à Paris le 26 juin 2024 Le Greffier,Le Président, Fanny ACHIGARMaïté GRISON-PASCAIL