Tribunal judiciaire, 27 mars 2024. 23/01268

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ D’AULNAY-SOUS-BOIS [Adresse 3] [Localité 6] Téléphone : [XXXXXXXX01] Télécopie : [XXXXXXXX02] @ : [Courriel 7] REFERENCES : N° RG 23/01268 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YTMP Minute : 24/00146 E.P.I.C. [Localité 6] HABITAT - OPH D’[Localité 6] Représentant : Maître Paul MORANDI de la SELEURL MORANDI AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : E0630 C/ Madame [I] [B] [N] Monsieur [U] [R] Exécutoire, copie, dossier délivrés à : Me Paul MORANDI Copie délivrée à : Mme [I] [B] [N] M [U] [R] Le ORDONNANCE DE REFERE Ordonnance rendue et mise à disposition au Greffe du Tribunal de proximité en date du VINGT-SEPT MARS DEUX MILLE VINGT-QUATRE par Madame SPIRY Nadine, Juge des contentieux de la protection, statuant en matière de référé, Assistée de Madame MARTIN Esther, Adjoint Administratif Assermenté faisant fonction de Greffier, Après débats à l'audience publique du 27 février 2024 tenue sous la Présidence de Madame SPIRY Nadine, Juge des contentieux de la protection Assistée de Madame PARFAITE-MARNY Mylène, Greffier audiencier ENTRE DEMANDERESSE : E.P.I.C. [Localité 6] HABITAT - OPH D’[Localité 6], demeurant [Adresse 4], agissant poursuites et diligences de son représentant légal domiciliés en cette qualité audit siège représentée par Maître Paul MORANDI de la SELEURL MORANDI AVOCAT, avocats au barreau de PARIS D'UNE PART ET DÉFENDERESSES : Madame [I] [B] [N], demeurant [Adresse 5] comparante en personne Monsieur [U] [R], demeurant [Adresse 5] non comparant, ni représenté D'AUTRE PART EXPOSE DU LITIGE Par un contrat du 27 octobre 2014, l'EPIC [Localité 6] HABITAT OPH D'[Localité 6] a donné à bail à Madame [I] [B] [N] (identité vérifiée à l'audience) et Monsieur [U] [R] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 5], pour un loyer mensuel initial de 539, 81 € et 121, 56 € de provision sur charges. Des loyers étant demeurés impayés, l'EPIC [Localité 6] HABITAT OPH D'[Localité 6] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire. Par acte de commissaire de justice en date du 29 novembre 2023, l'EPIC AULNAY HABITAT OPH D'AULNAY SOUS BOIS a ensuite fait assigner Madame [I] [B] [N] et Monsieur [U] [R] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité d'AULNAY-SOUS-BOIS statuant en référé pour obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion et la condamnation au paiement. A l’audience du 27 février 2024, l'EPIC [Localité 6] HABITAT OPH D'[Localité 6] - représenté par son conseil - reprend les terme de son assignation pour demander : - de constater l’acquisition de la clause résolutoire ; - d'ordonner l’expulsion de Madame [I] [B] [N] et Monsieur [U] [R] ainsi que tous les occupants de leur chef du logement avec au besoin l'assistance de la force publique ; - d'ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles aux frais, risques et périls des défendeurs ; - et de condamner ces derniers au paiement * de la somme actualisée de 1. 022, 22 € avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, * d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer mensuel, charges comprises, jusqu'à la libération effective des lieux, - outre une somme de 1. 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens ; - prononcer l'exécution provisoire. L'EPIC [Localité 6] HABITAT OPH D'[Localité 6] n'est pas opposé à l'octroi de tout délai de paiement et à la suspension de la clause résolutoire. Il envisage de se désister en cours de délibéré si en réalité le locataire a soldé la dette. Madame [I] [B] expose que le dernier règlement a été effectué le 26 février 2024 pour un montant de 795, 96 €. Elle ne conteste pas le principe de la dette et sollicite l'octroi de délais de paiement. Elle propose de verser 70 € par mois en règlement de l'arriéré, en plus du loyer courant. Elle souhaite également se maintenir dans les lieux et demande la suspension de la clause résolutoire. Madame [I] [B] [N] indique être en recherche d'emploi tandis que son compagnon travaille. Elle explique qu'ils ont un enfant ensemble. Bien que convoqué par acte d’huissier signifié le 29 novembre 2023, Monsieur [U] [R] ne comparaît pas. L'affaire a été mise en délibéré au 27 mars 2024. Par note en délibéré autorisée reçue le 26 mars 2024, l'EPIC [Localité 6] HABITAT OPH D'[Localité 6] a indiqué que l'officie entendait maintenir toutes ses demandes, en l'absence du solde de la dette locative. MOTIFS DE LA DECISION Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée. En l'espèce, Madame [I] [B] [N] comparaît, ce qui n'est pas le cas de Monsieur [U] [R]. L'ordonnance est réputée contradictoire en application de l'article 474 du code de procédure civile. I. SUR LA RÉSILIATION : - sur la recevabilité de l'action : Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par la voie électronique le 18 décembre 2023, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction applicable au litige en cours. Par ailleurs, l'EPIC [Localité 6] HABITAT OPH D'[Localité 6] justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 23 janvier 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 29 novembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. L’action est donc recevable. - sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire : L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure au 29 juillet 2023 et applicable au litige en cours prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux" . Le bail conclu le 27 octobre 2014 contient une clause résolutoire (article 12) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 19 janvier 2023, pour la somme en principal de 2. 990, 08 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 20 mars 2023. II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT : L'EPIC [Localité 6] HABITAT OPH D'[Localité 6] produit un décompte en cours de délibéré démontrant que Madame [I] [B] [N] et Monsieur [U] [R] restent devoir, au titre de l'arriéré locatif et après soustraction des frais de poursuite, la somme de 226, 26 € à la date du 27 février 2024, date de l'audience. Monsieur [U] [R], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette. Madame [I] [B] [N] ne conteste pas le principe de la dette. Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étant acquises le 20 mars 2023, Madame [I] [B] [N] et Monsieur [U] [R] restent redevables du paiement des loyers jusqu'à cette date puis, le bail étant résilié, les sommes dues le seront au titre d'une indemnité d'occupation de nature délictuelle dont le montant est fixé par référence au montant du loyer et des charges. Ils seront par conséquent condamnés à titre provisionnel au paiement de cette somme de 226, 26 €, comprenant les loyers, charges et indemnité d'occupation impayées (décompte arrêté au 27 février 2024, incluant l'échéance de janvier 2024) avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer (19 janvier 2023) et à compter de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil. .III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE : En application de l'article 24 V de la loi  du 06 juillet 1989 modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 et d'application immédiate, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.   Selon l’article 24 VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.   Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l'espèce, Madame [I] [B] [N] propose de s'acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Elle justifie de leur situation personnelle et financière. En outre, ils ont repris le paiement intégral du loyer et des charges. Compte tenu de ces éléments, des propositions de règlements formulées à l’audience et de l'absence d'opposition du bailleur, Madame [I] [B] [N] et Monsieur [U] [R] seront autorisés à se libérer du montant de leur dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif. Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que les demandes d'expulsion, d'enlèvement, de transport et de séquestration des meubles deviennent sans objet. Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera : - que la clause de résiliation reprenne son plein effet ; - que la totalité de la dette locative impayée devienne immédiatement exigible, la résiliation du bail étant acquise au 20 mars 2023 ; - que Madame [I] [B] [N] et Monsieur [U] [R] deviennent occupants sans droit ni titre du fait de résiliation du bail ; - que faute pour Madame [I] [B] [N] et Monsieur [U] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle tous occupants de leur chef, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et que l'EPIC [Localité 6] HABITAT OPH D'[Localité 6] soit autorisé, conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Madame [I] [B] [N] et Monsieur [U] [R] ; - qu’en cas de maintien dans les lieux, l'EPIC [Localité 6] HABITAT OPH D'[Localité 6] soit en droit d’exiger des défendeurs le paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée par référence au montant du loyer et des charges qui aurait été du en cas de non-résiliation du bail et ce jusqu’à la libération des lieux. IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES : Madame [I] [B] [N] et Monsieur [U] [R], parties perdantes, supporteront la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture. Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir l'EPIC [Localité 6] HABITAT OPH D'[Localité 6], Madame [I] [B] [N] et Monsieur [U] [R] seront condamnés à lui verser une somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire. PAR CES MOTIFS, Nous, juge des référés, statuant après débats publics, par décision réputée contradictoire mise à disposition des parties par le greffe et en premier ressort, vu l'urgence, DECLARONS recevable la demande de l'EPIC [Localité 6] HABITAT OPH D'[Localité 6] aux fins de constat de l'acquisition de la clause résolutoire ; CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 27 octobre 2014 entre l'EPIC [Localité 6] HABITAT OPH D'[Localité 6] et Madame [I] [B] [N] et Monsieur [U] [R] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 5] sont réunies à la date du 20 mars 2023 ; CONDAMNONS Madame [I] [B] [N] et Monsieur [U] [R] à verser à l'EPIC [Localité 6] HABITAT OPH D'[Localité 6] à titre provisionnel la somme de 226, 26 € (décompte arrêté au 27 février 2024, incluant une dernière échéance de janvier 2024), comprenant le montant des loyers, charges et indemnités d'occupations impayés, avec les intérêts au taux légal à compter du 19 janvier 2023 ; AUTORISONS Madame [I] [B] [N] et Monsieur [U] [R] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 3 mensualités de 70 € chacune et une 4ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ; PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 du mois de chaque mois et pour la première fois avant le 15 du mois du mois suivant la signification de la présente ordonnance ; SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ; DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ; DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera : * que la clause résolutoire retrouve son plein effet ; * que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ; * qu'à défaut pour Madame [I] [B] [N] et Monsieur [U] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l'EPIC [Localité 6] HABITAT OPH D'[Localité 6] puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, et que l'EPIC [Localité 6] HABITAT OPH D'[Localité 6] soit autorisé, conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Madame [I] [B] [N] et Monsieur [U] [R] ; * que Madame [I] [B] [N] et Monsieur [U] [R] soient condamnés à verser à l'EPIC [Localité 6] HABITAT OPH D'[Localité 6] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ; CONDAMNONS solidairement Madame [I] [B] [N] et Monsieur [U] [R] à verser à l'EPIC [Localité 6] HABITAT OPH D'[Localité 6] une somme de 400€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNONS Madame [I] [B] [N] et Monsieur [U] [R] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ; RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ; Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal de proximité, le 27 mars 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la juge des référés et par la greffière. La greffière, La juge des référés,