Tribunal judiciaire, 31 mai 2024. 23/00497

RE F E R E N° Du 31 Mai 2024 N° RG 23/00497 - N° Portalis DBYC-W-B7H-KMBW 5AF c par le RPVA le à Me Céline DENIS, Me Arnaud JOUBERT, Me Christophe LHERMITTE - copie dossier - 2 copies service expertises Expédition et copie executoire délivrée le: à Me Christophe LHERMITTE Expédition délivrée le: à Me Céline DENIS, Cour d'appel de Rennes TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES OR D O N N A N C E DEMANDEUR AU REFERE: S.A.S. SOCIETE FINANCIERE DE TERRASSEMENT (SOFITER) , dont le siège social est [Adresse 8] représentée par Me Arnaud JOUBERT, avocat au barreau de DIJON, Me Christophe LHERMITTE, avocat au barreau de RENNES, substitué par Me Anne-Marie CARO, avocat au barreau de Rennes, DEFENDEUR AU REFERE: S.C.I. PARC ELOI, dont le siège social est sis [Adresse 3]/FRANCE représentée par Me Céline DENIS, avocat au barreau de RENNES LE PRESIDENT: Philippe BOYMOND, Vice-Président LE GREFFIER: Claire LAMENDOUR, greffier, lors des débats et lors du prononcé par mise à disposition au greffe, qui a signé la présente ordonnance. DEBATS: à l’audience publique du 03 Avril 2024, ORDONNANCE: contradictoire , prononcée par mise à disposition au Greffe des référés le 31 Mai 2024, date indiquée à l’issue des débats VOIE DE RECOURS: Cette ordonnance peut être frappée d’appel devant le greffe de la Cour d’Appel de RENNES dans les 15 jours de sa signification en application des dispositions de l’article 490 du code de procédure civile. L’appel de cette décision n’est cependant pas suspensif de son exécution. EXPOSÉ DU LITIGE Suivant acte sous signature privée du 1er février 2019, la société civile immobilière (SCI) Parc Eloi a donné à bail commercial à la société par actions spécialisé (SAS) Sofiter des locaux à usage professionnel situés [Adresse 5] sur la commune de [Localité 6] (35). Par acte de commissaire de justice du 19 juin 2023, le preneur a fait assigner son bailleur devant juge des référés du tribunal judiciaire de Rennes pour obtenir sa condamnation, sous astreinte comminatoire, à procéder au remplacement de la couverture du bâtiment ainsi qu'à lui communiquer des documents techniques. Subsidiairement, il a sollicité le bénéfice d'une mesure d'instruction ainsi que, en toutes hypothèses, la condamnation de la SCI Parc Eloi aux dépens et à lui verser une somme de 2 500 € au titre de ses frais non compris dans ces derniers. Par ordonnance du 06 septembre 2023, la juridiction a enjoint aux parties de comparaître personnellement devant un médiateur, estimant souhaitable et possible la résolution amiable de leur différent. Lors de l'audience sur renvoi du 22 novembre suivant, les parties, représentées par avocat, ont indiqué refuser de s'engager dans une médiation. L'affaire a ensuite été plaidée le 17 janvier 2024. Sans y avoir été autorisée, la SAS Sofiter a adressé une note en délibéré puis, avisée de son rejet, a sollicité la réouverture des débats à laquelle il a été procédé, par mention au dossier du 08 mars 2024, à l'audience du 03 avril suivant. La juridiction a également rappelé aux parties qu'une mesure de médiation lui apparaissait toujours d'actualité, le cas échéant précédée d'une mesure d'instruction simplifiée. En l'absence de réponse de leur part, cette proposition a été réitérée par message électronique du 28 mars 2024. Par message électronique du 02 avril suivant et lors de la nouvelle audience utile, la SAS Sofiter a refusé cette proposition et s'est ensuite, à la barre, référée à ses conclusions. La SCI Parc Eloi, qui avait accepté le principe d'une médiation, s'est dès lors également rapportée à ses propres conclusions. Conformément aux articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à ces écritures. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la demande de réfection de la toiture La SAS Sofiter soutient souffrir d'infiltrations, en provenance de la couverture du bâtiment pris à bail et que des travaux, selon elle « de fortune » (page 11), entrepris par son bailleur n'ont pas permis de résoudre. Elle sollicite, en conséquence, que celui-ci soit enjoint sous astreinte de faire exécuter les travaux de reprise proposés dans un devis daté du 28 août 2021, établi à sa demande, à savoir le remplacement de vingt-cinq plaques ondulées en fibres ciment. La SCI Parc Eloi s'y oppose, en affirmant à cet effet avoir fait procéder à des travaux réparatoires de la couverture, à deux reprises et que rien ne l'oblige à faire procéder aux travaux figurant dans le devis produit par son preneur. Elle ajoute que la preuve de la persistance des infiltrations n'est pas rapportée. La SAS Sofiter ne dit rien des pouvoirs qui seraient ceux du juge des référés pour trancher cette première prétention. Elle allègue, tout au plus, de l'obligation de son bailleur de procéder aux travaux de couverture litigieux, de sorte que sa demande sera examinée au regard des dispositions de l'article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, lequel dispose que : « Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, (le juge des référés peut, NDR) accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire ». S'il appartient au demandeur d'établir l'existence de l'obligation qu'il invoque, c'est au défendeur à prouver que cette obligation est sérieusement contestable (Civ. 1ère 04 novembre 1987 n° 86-14.379 Bull. n°282). L'article 1719 du code civil prévoit que : « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ; 2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ; 3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; 4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations ». S'il ressort du procès-verbal de constatations dressé par M° [U], commissaire de justice, le 03 janvier 2024 (pièce demandeur n° 24), que sont présentes, dans le local litigieux, des traces d'humidité et qu'une plaque de faux plafond dans un bureau est « totalement détrempée » (page 8), il n'est pour autant pas établi, avec l'évidence requise à hauteur de référé, que cette humidité provient de la couverture, ni que les travaux réclamés par le preneur, suivant devis établi à sa demande et de façon non contradictoire, sont justifiés. La pièce n°13 de ce dernier, à savoir un tableau comportant, sans aucune autre mention, des dates accolées aux mots « atelier et bureau du RH » n'est d'aucune utilité probatoire. Il en va de même des photographies, non datées, produites par la SAS Sofiter en pièce n°26. La pièce n° 13 bis enfin, invoquée dans ses conclusions, ne figure pas dans son dossier de plaidoirie. Il s'ensuit que la SAS Sofiter échoue à rapporter la preuve de l'existence d'une obligation de son bailleur. Il n'y a, dès lors, pas lieu à référé sur sa demande. Sur le rideau électrique et le local haute tension En premier lieu, si la SAS Sofiter sollicite dans le dispositif de ses conclusions la mise en conformité du local haute tension, elle ne développe toutefois, dans sa discussion, aucun moyen à l'appui de cette prétention auquel la juridiction serait tenue de répondre. Cette société demande également la mise en conformité électrique du rideau métallique que lui a installé son bailleur le 05 avril 2023, suivant les recommandations formulées le 28 août suivant par l'APAVE. Elle ne dit rien, là encore, des pouvoirs du juge des référés relativement à cette prétention mais allègue seulement de l'obligation de délivrance de son bailleur. La SCI Parc Eloi s'y oppose en soutenant, sans être contestée sur ce point, qu'elle a accepté de prendre à sa charge le coût du remplacement de ce rideau alors qu'elle n'y était pas contractuellement tenue. Elle affirme qu'elle ne saurait, dès lors, financer l'ajout d'un dispositif de sécurité visant à permettre la coupure de l'alimentation électrique de ce rideau. Installé par le bailleur après la signature du bail liant les parties et sans que la SAS Sofiter ne soutienne que ce contrat ait été modifié suite à cette installation, elle ne démontre dès lors pas, avec l'évidence requise, que cet équipement soit entré dans l'obligation de délivrance de son bailleur. Il n'y a, dès lors, pas lieu à référé sur sa demande. Sur la demande de communication de pièces La SAS Sofiter sollicite la condamnation de son bailleur à lui communiquer les schémas électriques ainsi que les plans du cheminement des eaux pluviales et usées actualisés du bâtiment. Cette société ne dit toujours rien des pouvoirs qui seraient ceux du juge des référés de trancher cette prétention, mais elle affirme que la SCI Parc Eloi aurait l'obligation de lui communiquer ces documents afin de lui permettre de remplir sa propre obligation d'entretenir le local loué. Elle reconnaît avoir obtenu, en cours d'instance, le schéma des armoires électriques et un rapport d'inspection du réseau d'assainissement. La SCI Parc Eloi conteste avoir l'obligation de délivrer à son preneur d'autres schémas que ceux des armoires électriques, affirme lui avoir remis les plans des réseaux d'évacuation des eaux pluviales et usées et renvoie à sa pièce n°4 pour en justifier. La SAS Sofiter procède par l'affirmation, en faisant référence à des « plans obligatoires » (page 15) mais sans dire de quels plans il s'agit, ni justifier de leur caractère obligatoire s'agissant des réseaux précités et sans dire précisément en quoi le « schéma de principe », figurant dans la pièce de son bailleur sus évoquée à la suite du rapport d'inspection, ne lui serait pas suffisant pour assurer son obligation d'entretien. De même, alors qu'elle ne sollicitait dans son assignation que les « schémas des armoires électriques », lesquels depuis lui ont été remis, elle demande désormais les « schémas électriques du bâtiment actualisés », lesquels seraient des « documents obligatoires » (page 14) mais sans s'expliquer sur les raisons de l'évolution de ses prétentions à cet égard, ni dire précisément ce que sont ces documents, ni là encore justifier de leur caractère obligatoire. Ce faisant, elle est défaillante dans l'administration de la preuve qui lui incombe de l'existence d'une évidente obligation de communication de son bailleur. Il n'y a, dès lors, pas lieu à référé sur cette demande. Sur la demande de mise à jour du diagnostic amiante La SAS Sofiter a réclamé, en cours d'instance, au dispositif de ses conclusions, la condamnation de son bailleur à faire procéder à la mise à jour du « diagnostic amiante » ainsi qu'aux mesures correctives qui seraient, le cas échéant, préconisées. La SCI Parc Eloi répond avoir produit un diagnostic, lors de la conclusion du bail et réalisé l'action corrective qui y était préconisée par application d'une résine bitumineuse sur ceux des matériaux amiantés qui étaient dégradés. Elle conteste être tenue à une mise à jour de ce diagnostic, celui auquel elle a fait procéder ayant une durée de validité illimitée. Elle ajoute qu'il ressort du bail liant les parties qu'il incombe, de toute façon, au preneur, de s'assurer de la conformité des locaux aux règles de protection des travailleurs. La SAS Sofiter n'a pas répliqué sur la durée de vie du diagnostic amiante déjà réalisé. Elle ne dit rien sur les pouvoirs du juge des référés de statuer sur cette demande. Il résulte de l'article R 1334-29-5 du code de la santé publique, cité par cette société dans sa discussion, que le propriétaire de locaux contenant de l'amiante doit effectivement constituer, conserver et tenir à jour un dossier intitulé " dossier technique amiante ”, en y intégrant, outre le diagnostic, les éléments relatifs aux matériaux et produits contenant de l'amiante découverts à l'occasion de travaux ou d'opérations d'entretien. Visiblement, à la lire, la SAS Sofiter procède à une confusion entre la tenue à jour et la mise à jour de ce dossier, alors même que le pouvoir réglementaire n'a posé comme obligation que celle de tenir à jour ledit dossier, obligation qui n'implique pas de refaire périodiquement un diagnostic, comme semble le considérer, à tort, la société demanderesse. Il s'ensuit qu'elle ne démontre pas l'existence d'une évidente obligation de son bailleur d'avoir à procéder à la mise « à jour du diagnostic amiante de 2013 ». Il n'y a, dès lors, pas non plus lieu à référé sur cette demande. Sur la demande d'expertise L'article 145 du code procédure civile dispose que : « S'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé ». Le motif légitime exigé par cet article doit être constitué par un ou plusieurs faits précis, objectifs et vérifiables qui démontrent l'existence d'un litige plausible, crédible, bien qu'éventuel et futur dont le contenu et le fondement seraient cernés, approximativement au moins et sur lesquels pourrait influer le résultat de la mesure d'instruction à ordonner (Civ. 2ème 10 décembre 2020 n° 19-22.619 publié au Bulletin). L'action au fond ainsi envisagée ne doit en outre pas apparaître comme étant manifestement compromise (Com. 18 janvier 2023 n° 22-19.539 publié au Bulletin). La SAS Sofiter sollicite le bénéfice d'une mesure d'expertise portant sur les « désordres » (page 18) dont elle dit souffrir, afin de faire évaluer les travaux nécessaires. Elle ne dit pas clairement de quels désordres il s'agit mais elle semble considérer, à la lire, que l'absence de conformité du rideau électrique et la présence d'amiante en fassent partie (page 17). La SCI Parc Eloi s'y oppose, en soutenant seulement que la persistance des infiltrations en toiture, après les travaux réparatoires auxquels elle a fait procéder, n'est pas démontrée. Elle ne discute pas autrement du motif légitime. Il résulte du procès-verbal de constat précité (pièce demandeur n° 24) que la persistance d'infiltrations en couverture ne peut être manifestement écartée, de sorte qu'en l'absence de discussion des autres éléments composant le motif légitime, la SAS Sofiter est fondée en sa demande d'expertise, laquelle sera dès lors ordonnée à ses frais avancés et comme énoncé au dispositif de la présente ordonnance. L'absence de conformité du rideau électrique et la présence d'amiante n'étant pas contestée en défense, une mesure d'instruction à leur sujet n'est dès lors pas utile (Civ. 2ème 22 avril 1992 n° 90-19727 Bull. n°137 et Civ. 2ème 20 mars 2014 n° 13-14.985 Bull. n° 78), de sorte que la SAS Sofiter sera déboutée de sa demande à cet égard. Sur les demandes accessoires L'article 491 du code de procédure civile dispose, en son second alinéa, que le juge des référés « statue sur les dépens ». Toutes deux succombantes, les parties conserveront la charge de leurs dépens et de leurs frais irrépétibles respectifs (Assée plén. 29 avril 2022 n°18-18.542 et 18-21.814 publiés au Bulletin). DISPOSITIF La juridiction des référés, statuant au nom du peuple français, par décision mise à disposition au greffe : DIT n'y avoir lieu à référé sur les demandes de condamnation de la SCI Parc Eloi à exécuter des obligations de faire ; ORDONNE une expertise et désigne, pour y procéder, Monsieur [B] [T], expert inscrit sur la liste de la cour d'appel de Rennes, domicilié cabinet [T] et associés sis [Adresse 4] tél : [XXXXXXXX01] port. : [XXXXXXXX02] mèl : [Courriel 7], lequel aura pour mission de : - se rendre sur place au [Adresse 5] sur la commune de [Localité 6] (35) après avoir convoqué les parties par lettre recommandée avec accusé de réception, avis étant donné à leurs avocats éventuels ; - entendre les parties et tous sachants ; - se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission ; - vérifier la réalité des seuls désordres d'infiltration en couverture invoqués dans l'assignation et ses annexes et, dans l’affirmative, les décrire ; - en rechercher les causes et préciser s'ils sont imputables à une erreur de conception, à un vice de construction, à un vice de matériaux, à une malfaçon dans la mise en œuvre, à une négligence dans l'entretien ou l'exploitation de l'ouvrages ou à quelqu'autre cause ; - indiquer l'importance, la nature, le coût et la durée des travaux de remise en état ; - de manière générale, fournir tous éléments techniques et de fait et faire toutes constatations permettant à la juridiction, le cas échéant saisie, d'apprécier les responsabilités encourues et les préjudices subis ; FIXE à la somme de 2.000 € (deux mille euros) la provision à valoir sur la rémunération de l'expert que la SAS Sofiter devra consigner au moyen d'un chèque émis à l'ordre du régisseur du tribunal judiciaire de Rennes dans un délai de deux mois à compter de ce jour, faute de quoi la désignation de l'expert sera caduque ; DIT que l'expert commencera ses opérations après avis de la consignation qui lui sera adressé par le greffe ; DIT qu'à l'issue de la deuxième réunion, au plus tard, l'expert communiquera aux parties, s'il y a lieu, un état prévisionnel détaillé de l'ensemble de ses frais et honoraires et, en cas d'insuffisance manifeste de la provision allouée, demandera la consignation d'une provision supplémentaire ; DIT que l'expert dressera un rapport de ses opérations qui sera déposé au greffe de ce tribunal dans un délai de six mois à compter de l'avis de consignation ; qu'il aura, au préalable, transmis un pré-rapport aux parties et leur aura laissé un délai suffisant pour présenter leurs observations sous forme de dires auxquels l'expert sera tenu de répondre dans son rapport définitif ; DESIGNE le magistrat en charge du service des mesures d'instruction pour contrôler les opérations d’expertise et, en cas d’empêchement de l’expert, procéder d’office à son remplacement ; DEBOUTE la SAS Sofiter du surplus de sa demande ; DIT que chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens ; En application de l'article 700 du code de procédure civile, REJETTE les demandes. La greffière Le juge des référés