Cour d'appel, 09 février 2023. 22/02063

N° RG 22/02063 - N° Portalis DBVM-V-B7G-LMHP C1 Minute N° Copie exécutoire délivrée le : Me Bernard BOULLOUD la SELARL CSCB AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE GRENOBLE CHAMBRE COMMERCIALE ARRÊT DU JEUDI 09 FEVRIER 2023 Appel d'une ordonnance (N° RG 21/01521) rendue par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de GRENOBLE en date du 21 avril 2022 suivant déclaration d'appel du 25 mai 2022 APPELANTE : S.A.S. CENTRE EST PEINTURES DISTRIBUTION immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de LYON sous le numéro 410 073 464, agissant poursuite et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège [Adresse 2] [Adresse 2] représentée par Me Bernard BOULLOUD, avocat au barreau de GRENOBLE, postulant et par Me Olivier PERRIER de la SELARL OLIVIER PERRIER AVOCAT, avocat au barreau de LYON INTIMÉE : S.C.I. ARIANE au capital de 15 244,90 €, immatriculée au RCS de GRENOBLE sous le numéro 350 105 870, agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège, [Adresse 1] [Adresse 1] représentée par Me Sabrina CUYNAT-BOUMELLIL de la SELARL CSCB, avocat au barreau de GRENOBLE COMPOSITION DE LA COUR : LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ : Madame Marie-Pierre FIGUET, Présidente, Mme Marie-Pascale BLANCHARD, Conseillère, M. Lionel BRUNO, Conseiller, Assistés lors des débats de Alice RICHET, Greffière DÉBATS : A l'audience publique du 16 novembre 2022, Mme BLANCHARD, conseillère, a été entendue en son rapport, Les avocats ont été entendus en leurs conclusions, Puis l'affaire a été mise en délibéré pour que l'arrêt soit rendu ce jour, après prorogation du délibéré EXPOSE DU LITIGE : Par acte sous seing privé du 3 décembre 2015, la Sci Ariane a donné à bail commercial à la Sas Centre Est Peintures Distribution (CEP Distribution) un local situé [Adresse 1] moyennant un loyer annuel de 36.000 euros ttc. L'exécution du bail a été émaillée de difficultés de paiement du loyer conduisant à la délivrance, les 17 avril 2018 et 5 décembre 2019, de commandements de payer visant la clause résolutoire, dont les causes ont été régularisées. De son côté, la locataire s'est plainte de désordres et a obtenu le 13 mars 2019 une décision du juge des référés du tribunal judiciaire de Grenoble ordonnant une mesure d'expertise dont le rapport a été déposé le 24 août 2020. Par acte d'huissier du 17 avril 2020, la Sci Ariane a fait délivrer un nouveau commandement de payer visant la clause résolutoire pour obtenir paiement d'un arriéré locatif de 9.535, 82 euros. Sur l'assignation de la bailleresse en constat de la résiliation du bail et par ordonnance du 21 avril 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de Grenoble a : - écarté l'exception d'incompétence soulevé par le défendeur, - constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail signé entre la Sci Ariane et la Sas Centre Est Peintures Distribution au 23 juillet 2020, - ordonné l'expulsion de la Sas Centre Est Peintures Distribution et de toute personne de son chef des lieux loués, avec le concours de la force publique et d'un serrurier si nécessaire, - condamné par provision, la Sas Centre Est Peintures Distribution, preneur, à payer à la Sci Ariane la somme de 82.357,27 euros au titre de l'arriéré des loyers et charges locatives et indemnités d'occupation arrêté au 1er janvier 2022, - condamné la Sas Centre Est Peintures Distribution au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle égale au montant du dernier loyer contractuel, outre les taxes et les charges à compter du 23 juillet 2020, date de résiliation du bail et jusqu'à complète libération des lieux, - renvoyé le demandeur à mieux se pourvoir pour les demandes d'indemnisation du préjudice de jouissance, - condamné la Sas Centre Est Peintures Distribution à communiquer à la Sci Ariane dans un délai d'un mois à compter de la signification de la décision, les attestations d'assurance pour les années 2017 à 2021 et les justificatifs des déclarations de sinistres en lien avec les différentes infiltrations sous astreinte de 50 euros par jour, - condamné, la Sas Centre Est Peintures Distribution au paiement de la somme globale de 800 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné la Sas Centre Est Peintures Distribution aux dépens comprenant le coût du commandement de payer. Suivant déclaration au greffe du 25 mai 2022, la société CEP Distribution a relevé appel de cette décision en toutes ses dispositions, telles qu'elle les a énumérées dans son acte d'appel. Prétentions et moyens de la société CEP Distribution : Au terme de ses dernières écritures notifiées le 5 juillet 2022, la société CEP Distribution demande à la cour de : - infirmer l'ordonnance du 21 avril 2022 en toutes ses dispositions, - statuant à nouveau, à titre principal, - dire et juger que les demandes formées par le bailleur se heurtent à l'existence de contestations sérieuses, - dire et juger que la Sci Ariane devra mieux se pourvoir au fond, - la débouter de l'ensemble de ses prétentions, fins et conclusions, - subsidiairement, - dire et juger que la Sci Ariane n'a pas assuré à la société Centre Est Peintures Distribution une jouissance paisible du local litigieux, - dire et juger que la société Centre Est Peintures Distribution a subi un préjudice de jouissance du fait de la défaillance de son bailleur, - débouter la Sci Ariane de sa demande de condamnation provisionnelle en raison de l'existence de contestations sérieuses, - à défaut, condamner la Sci Ariane à verser à la société Centre Est Peintures Distribution une somme équivalente à la provision sollicitée, - ordonner la compensation des créances réciproques existant entre les parties, - accorder à la société Centre Est Peintures Distribution un délai de dix-huit mois à compter de la signification de la décision à intervenir pour quitter les locaux litigieux, - dire et juger que, pendant cette période, l'indemnité d'occupation n'excédera pas la moitié du loyer et des charges en raison du préjudice de jouissance et des risques encourus par la société Centre Est Peintures Distribution, par son personnel et par sa clientèle, - débouter la Sci Ariane de toute demande plus ample et contraire, - en tout état de cause, - condamner la Sci Ariane au paiement d'une somme de 3.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers frais et dépens de l'instance et de toutes ses suites. La société CEP Distribution fait valoir que le commandement de payer a été délivré au mépris de l'ordonnance du 25 mars 2020 imposant la suspension des mesures d'exécution liées notamment aux contrats de bail et alors que la bailleresse ne pouvait ignorer que ses locaux étaient fermés en raison de la crise sanitaire du Covid 19, que n'ayant pas été informée de la délivrance du commandement, elle n'a pas été en mesure d'en régulariser les causes. Elle soutient que la crise sanitaire et l'arrêt presque total de son activité ont constitué un cas de force majeure, par la réduction importante de son chiffre d'affaires qui l'a privée de sa capacité de faire face à la demande en paiement. Elle oppose également les manquements de la bailleresse à ses obligations contractuelles en se prévalant du constat de vétusté de la toiture des locaux loués résultant de l'expertise judiciaire et des conséquences sur la sécurité des locaux, le faux plafond risquant de s'effondrer. Elle considère que le préjudice de jouissance qu'elle a subi constitue une contestation sérieuse relevant du juge du fond et qu'il justifie, à tout le moins, la condamnation de la Sci Ariane au paiement d'une somme équivalente au montant de la provision réclamée par cette dernière et la compensation des créances. Elle sollicite l'octroi d'un délai de 18 mois pour quitter les lieux et que l'indemnité d'occupation n'excède pas 50% du montant du loyer pour tenir compte de l'atteinte à sa jouissance des lieux. Elle estime que la bailleresse ne peut lui réclamer communication des justificatifs d'assurance et de déclaration de sinistre alors qu'elle lui a déjà transmis ces éléments. Prétentions et moyens de la Sci Ariane : Selon ses dernières conclusions notifiées le 25 juillet 2022, la Sci Ariane entend voir : - juger recevable mais non fondé l'appel interjeté par la société Centre Est Peintures Distribution, - débouter la société Centre Est Peintures Distribution de l'intégralité de ses prétentions, moyens et arguments , - confirmer l'ordonnance en ce qu'elle a : . écarté l'exception d'incompétence soulevée par le défendeur, . constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail signé entre la Sci Ariane et la Sas Centre Est Peintures Distribution au 23 juillet 2020, . ordonné l'expulsion de la Sas Centre Est Peintures Distribution et de toute personne de son chef des lieux loués, avec le concours de la force publique et d'un serrurier si nécessaire, . condamné par provision, la Sas Centre Est Peintures Distribution, preneur, à payer à la Sci Ariane au titre de l'arriéré des loyers et charges locatives et indemnités d'occupation sauf à réactualiser le montant de la dette à la somme de 41.175,25 euros selon décompte arrêté au 1er juillet 2022, sous réserve du bon encaissement des fonds Carpa réglés à hauteur de 61.104,36 euros, . condamné la Sas Centre Est Peintures Distribution au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle jusqu'à complète libération des lieux, . renvoyé le demandeur à mieux se pourvoir pour les demandes d'indemnisation du préjudice de jouissance, . condamné la Sas Centre Est Peintures Distribution à communiquer à la Sci Ariane dans un délai d'un mois à compter de la signification de la présente les attestations d'assurance pour les années 2017 à 2021 et les justificatifs des déclarations de sinistres en lien avec les différentes infiltrations sous astreinte de 50 euros par jour, . condamné la Sas Centre Est Peintures Distribution au paiement de la somme globale de 800 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, . condamné la Sas Centre Est Peintures Distribution aux dépens comprenant le coût du commandement de payer, . débouté la Sas Centre Est Peintures Distribution de l'intégralité de ses demandes, - réformer la décision pour le surplus et ce faisant, - ordonner l'expulsion sous astreinte d'une somme de 200 euros par jour de retard le tout sous le délai d'un mois de la signification de la décision à intervenir, - juger que la condamnation au titre de l'arriéré de loyers et d'indemnité d'occupation sera majorée d'une part de 10 % conformément aux clauses contractuelles et d'autre part des intérêts de retard au taux contractuel, soit l'intérêt légal majoré de 4 points, - juger que l'indemnité d'occupation sera fixée comme étant égale au montant des loyers et charges et des remboursements de taxe foncière qui auraient été dus si le bail n'avait pas été résilié, prévoyant ainsi son évolution dans les mêmes conditions, - juger qu'il y aura lieu de prononcer en outre la condamnation, sous astreinte de 50 euros par jour à compter de la décision à intervenir, à produire l'attestation d'assurance pour l'année 2022, - y ajoutant, - condamner la Sas Centre Est Peintures Distribution au paiement de la somme de 3000 euros en cause d'appel en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure, outre la condamnation aux dépens d'appel. La Sci Ariane expose que les loyers et les charges sont demeurés impayés depuis janvier 2020 et que la locataire n'a pas régularisé les causes du commandement dans le mois suivant sa délivrance ce qui a entraîné l'acquisition de la clause résolutoire. Elle relève que l'existence de contestations sérieuses ne constitue pas une exception de procédure et soutient que : - la période protégée par l'article 4 de l'ordonnance du 25 mars 2020 a cessé le 23 juin 2020 et les effets de la clause résolutoire ont donc été reportés d'un mois à compter de cette date, - les causes du commandement n'ont pas été acquittées avant le 23 juillet 2020 et la clause résolutoire est acquise, - les mesures prises à raison de la crise sanitaire n'ont pas dispensé le preneur de son obligation de payer les loyers, - la crise sanitaire ne constitue pas un cas de force majeure, cette dernière ne s'appliquant pas à l'obligation de paiement d'une somme d'argent, - l'activité de la société CEP Distribution n'a pas été intégralement stoppée et la dette s'est constituée antérieurement à la crise sanitaire. Concernant les travaux sur la toiture du local, la bailleresse fait valoir que l'état des locaux ne rend pas impossible l'exercice de l'activité de la locataire, que le rapport d'expertise ne permet pas de lui imputer des obligations alors que si l'expert a constaté la vétusté du toit, il met aussi en exergue les défauts d'entretien du preneur et l'absence des travaux conservatoires lui incombant, que la locataire est de mauvaise foi et ne démontre pas la réalité de son préjudice, qu'enfin, il n'est pas justifié de la souscription et de la mobilisation d'une assurance, ni encore des sommes qui ont pu être perçues en indemnisation des sinistres. Elle indique qu'il y a lieu de tenir compte des sommes versées en Carpa par la société CEP Distribution et que conformément aux stipulations contractuelles, il y a lieu à majoration de 10 % des sommes restant dues et de 4 points du taux légal des intérêts. Elle s'oppose à l'octroi de tout délai et conteste la réduction du montant de l'indemnité d'occupation à défaut de préjudice de jouissance démontré, l'examen des conséquences des dégâts des eaux ne relevant pas du juge des référés. Elle estime que l'indemnité d'occupation doit être indexée dans les mêmes conditions que le loyer. La procédure a été clôturée par ordonnance du 10 novembre 2022. MOTIFS DE LA DECISION : Selon l'article 834 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse. 1°) sur la résiliation du bail : - sur la délivrance du commandement de payer : Le commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié le 17 avril 2020 par remise en l'étude de l'huissier. Si l'article 4 de l'ordonnance n°2020-316 du 25 mars 2020, a écarté la sanction de l'exécution des clauses résolutoires en raison du défaut de paiement de loyers afférents à des locaux professionnels ou commerciaux, ce n'est que pour les loyers échus entre le 12 mars 2020 et l'expiration d'un délai de deux mois après la date de cessation de l'état d'urgence sanitaire. Or, le commandement de payer du 17 avril 2020 porte sur des loyers échus et impayés au 1er mars 2020. De plus, l'ordonnance n°2020-306 du 25 mars 2020, prise en son article 4, a reporté les effets des clauses résolutoires, mais n'a pas prorogé les délais d'exécution des obligations contractuelles, ni interdit au créancier d'agir sur le fondement de l'inexécution de son débiteur. Ainsi, la Sci Ariane, nonobstant le report des effets de la clause résolutoire, était légitime à faire délivrer à la société CEP Distribution un commandement de payer. Par le jeu des dispositions de l'article 4 de l'ordonnance n°306 du 25 mars 2020 dans sa rédaction issue de l'ordonnance du 13 mai 2020, les effets de la clause résolutoire qui devaient intervenir le 17 mai suivant se sont trouvés reportés jusqu'au 23 juillet 2020, alors même que les mesures de confinement général ont pris fin le 11 mai 2020. Par ailleurs, le décret du 16 mars 2020 réglementant les déplacements autorisait les : «trajets entre le domicile et le ou les lieux d'exercice de l'activité professionnelle et déplacements professionnels insusceptibles d'être différés», de sorte que la société CEP Distribution ne peut arguer de la période de confinement de la population entre le 17 mars et le 11 mai 2020 en raison de la crise sanitaire, pour caractériser une situation de force majeure l'ayant empêchée de recevoir et prendre connaissance de l'acte d'huissier. En conséquence, les critiques élevées par la société CEP Distribution à l'encontre du commandement de payer ne constituent pas des contestations sérieuses s'opposant aux effets de la clause résolutoire. - sur la force majeure : Les loyers impayés causes du commandement de payer, étant échus antérieurement à la déclaration de l'état d'urgence sanitaire sur tout le territoire, la société CEP Distribution ne peut se prévaloir des mesures générales de police administrative pour justifier son défaut de paiement. Il est par ailleurs de principe (com. 16 sept 2014 n° 13-20306) que le débiteur d'une obligation contractuelle de somme d'argent inexécutée ne peut s'en exonérer en invoquant la force majeure. - sur les manquements de la bailleresse : Il ressort du rapport de l'expert [C] en date du 24 août 2020 que les locaux loués par la Sci Ariane présentent de nombreux et importants désordres principalement liés à la vétusté de leur toiture et aux infiltrations d'eau en résultant. Il a été relevé par l'expert que ces fuites ont entraîné des dégradations de l'isolation thermique et des faux plafonds, que la locataire n'a pas justifié de mesures conservatoires qui auraient empêcher l'évolution de ces désordres intérieurs et que si les désordres avaient eu des conséquences sur l'exploitation, ils n'avaient pas nécessité leur fermeture. L'expert n'a pas considéré les locaux comme étant dangereux. En l'absence d'une impossibilité d'exploitation des lieux loués emportant manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance, ces désordres ne peuvent fonder une exception d'inexécution autorisant le preneur à retenir le paiement des loyers. En conséquence, l'obligation pour la société CEP Distribution de s'acquitter des causes du commandement de payer avant le 23 juillet 2020 comme les conséquences de son inexécution sur les effets de la clause résolutoire n'apparaissent pas contestables et la cour confirmera la décision du premier juge de constater l'acquisition de ces effets et la résiliation du bail au 23 juillet 2020. 2°) sur l'arriéré locatif : La Sci Ariane se prévaut d'un arriéré locatif de 41.175,25 euros déduction faite de règlements consignés en compte Carpa. Il y aura lieu d'infirmer l'ordonnance dont appel sur le montant de la condamnation provisionnelle et de condamner la société CEP Distribution à régler la somme de 41.175,25 euros à titre de provision, outre majoration de 10 % et intérêts au taux contractuel correspondant au taux légal majoré de 4 points, conformément aux termes de la clause pénale inscrite au bail. 3°) sur l'indemnité d'occupation : Jusqu'à la libération complète des lieux, la société CEP Distribution devra s'acquitter d'une indemnité d'occupation dont le principe ne souffre d'aucune contestation et dont le montant ne saurait être inférieur au montant du loyer et des charges dès lors que les désordres constatés n'ont pas fait obstacle à l'exploitation des lieux. L'ordonnance sera confirmée en ce qu'elle a fixé l'indemnité d'occupation au montant du loyer, des charges et des taxes contractuellement dus par la locataire. 4°) sur la communication des attestations d'assurance et des déclarations de sinistre : La justification auprès du bailleur de la souscription d'une assurance par le locataire constitue une obligation prévue par le contrat de bail et bien qu'elle soutienne l'avoir fait, la société CEP Distribution ne justifie pas s'en être acquittée. En outre, le bail stipule que les indemnités d'assurance dues au preneur au titre d'un sinistre seront transportées en garantie au bailleur. Malgré les demandes de l'expert, il apparaît que la locataire n'a pas communiqué les déclarations de sinistres formalisées auprès de son assureur lors des dégâts des eaux subis. L'ordonnance sera confirmée en ce qu'elle a ordonné la communication sous astreinte de ces justificatifs à la Sci Ariane, sauf à y ajouter celle de l'attestation d'assurances au titre de l'année 2022. 5°) sur la demande reconventionnelle en dommages-intérêts: Si les désordres affectant la couverture des locaux ont pu entraîner des troubles de leur jouissance par la locataire, l'appréciation de ces troubles et de la responsabilité de la Sci Ariane, contestée par cette dernière qui se prévaut du défaut d'entretien et de mesures conservatoires, ne relève pas des pouvoirs juridictionnels du juge des référés et c'est à juste titre que le premier juge a renvoyé la société CEP Distribution à saisir le juge du fond. Sa décision sera confirmée sur ce point. 6°) sur l'expulsion et la demande de délais : Si la résiliation du bail entraîne l'expulsion du locataire devenu sans droit ni titre, il y a lieu en l'espèce de tenir compte de la nécessité pour la société CEP Distribution de trouver un nouveau local adapté à son activité, pour lui accorder un délai de six mois pour libérer les lieux. PAR CES MOTIFS La Cour statuant publiquement, contradictoirement, par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile, après en avoir délibéré conformément à la loi, CONFIRME l'ordonnance du juge des référés du tribunal judiciaire de Grenoble en date du 2 avril 2022 sauf en ce qu'il a condamné par provision, la Sas Centre Est Peintures Distribution, preneur, à payer à la Sci Ariane la somme de 82 357.27 euros au titre de l'arriéré des loyers et charges locatives et indemnités d'occupation arrêté au 1er janvier 2022, statuant à nouveau, CONDAMNE la Sas Centre Est Peintures Distribution à régler à titre de provision à la Sci Ariane la somme de 41.175, 25 euros, outre majoration de 10 % et intérêts au taux contractuel correspondant au taux légal majoré de 4 points, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 1er juillet 2022, y ajoutant, CONDAMNE la Sas Centre Est Peintures Distribution à communiquer à la Sci Ariane dans un délai d'un mois à compter du présent arrêt, l'attestation d'assurance pour l'année 2022, sous peine d'une astreinte de 50 euros par jour de retard, ACCORDE à la Sas Centre Est Peintures Distribution un délai de six mois à compter du présent arrêt pour libérer les lieux, CONDAMNE la Sas Centre Est Peintures Distribution à payer à la Sci Ariane la somme complémentaire en cause d'appel de 2500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE la Sas Centre Est Peintures Distribution aux dépens de l'instance d'appel. SIGNÉ par Mme FIGUET, Présidente et par Mme RICHET, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. La Greffière La Présidente