Tribunal judiciaire, 26 février 2024. 23/07304

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Monsieur [I] [L] Madame [D] [W] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Fabrice POMMIER Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR référé N° RG 23/07304 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2YYG N° MINUTE : 7 ORDONNANCE DE REFERE rendue le 26 février 2024 DEMANDERESSE Etablissement public [Localité 3] HABITAT OPH, dont le siège social est sis [Adresse 2] représentée par Me Fabrice POMMIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #J114 DÉFENDEURS Monsieur [I] [L], demeurant [Adresse 1]0 - 75006 PARIS comparant en personne Madame [D] [W], demeurant 141 boulevard Raspail - Escalier 1 étage 5 porte 10 - 75006 PARIS non comparante, ni représentée COMPOSITION DU TRIBUNAL Anne TOULEMONT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 08 décembre 2023 ORDONNANCE réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 26 février 2024 par Anne TOULEMONT, Vice-présidente, assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier Décision du 26 février 2024 PCP JCP ACR référé - N° RG 23/07304 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2YYG EXPOSE DU LITIGE Par contrat sous seing privé en date du 25 novembre 2015, [Localité 3] HABITAT- OPH a donné à bail à Monsieur [I] [L] et Madame [D] [W] un appartement à usage d’habitation et une cave situés au [Adresse 1]. Des loyers étant demeurés impayés, [Localité 3] HABITAT- OPH a fait signifier par acte d'huissier un commandement de payer la somme de 3416, 25 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif, et visant la clause résolutoire contractuelle, le 20 janvier 2021. Par acte d'huissier en date du 16 août 2023, [Localité 3] HABITAT-OPH a fait assigner Monsieur [I] [L] et Madame [D] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé aux fins de, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989,ordonner l'expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est,de dire que le sort des meubles sera régi par les dispositions du code des procédures civiles d'exécution, dire que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécutioncondamner solidairement Monsieur [I] [L] et Madame [D] [W] à lui payer à titre provisionnel les loyers et charges impayés au 20 juillet 2023, soit la somme de 2646, 01 euros, sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer, ainsi qu'une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s'était poursuivi,condamner le défendeur à lui payer la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût des trois commandements de payer. Au soutien de ses prétentions, [Localité 3] HABITAT-OPH expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 20 janvier 2021, et ce pendant plus de deux mois. A l'audience du 8 décembre 2023, [Localité 3] HABITAT-OPH, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, et a actualisé sa créance à la somme de 2198, 08 euros, selon décompte en date du 30 novembre 2023. PARIS HABITAT-OPH indique que le loyer courant est repris mais s'oppose néanmoins à la suspension des effets de la clause résolutoire, l'échéancier proposé précédemment n'ayant pas été respecté. Bien que régulièrement assignée à étude, Madame [D] [W] n'a pas comparu. Monsieur [I] [L] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative, mais demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre la somme de 300 euros par mois en règlement de l'arriéré. Il ajoute avoir fourni l'attestation d'assurance au bailleur. Il précise que le couple perçoit un salaire de 4000 euros, travailler en tant qu'agent de sécurité et avoir deux enfants. Il explique avoir versé une somme de 1120 euros le 4 décembre et une somme de 235 euros le 6 décembre. La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 26 février 2024. La société bailleresse a transmis l'attestation d'assurance en cours de délibéré. MOTIFS DE LA DECISION Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Par ailleurs, en application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable. Sur la recevabilité de l'action Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 3] par la voie électronique le 21 août 2023, soit plus de six semaines avant l’audience du 8 décembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Par ailleurs, [Localité 3] HABITAT-OPH justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par la voie électronique le 22 janvier 2021, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 16 août 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. L’action est donc recevable. Sur le bien-fondé de la résiliation du bail L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l'espèce, le bail conclu le 25 novembre 2015 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 20 janvier 2021, pour la somme en principal de 3416, 25 euros. Ce commandement est régulier en sa forme. Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés et est ainsi valable. Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 20 mars 2021. Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif Monsieur [I] [L] et Madame [D] [W] sont redevables des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. PARIS HABITAT-OPH produit un décompte démontrant que Monsieur [I] [L] et Madame [D] [W] restent lui devoir la somme de 2198, 08 euros à la date du 30 novembre 2023 (en ce inclus 267, 30 euros de frais de poursuite). Les frais de poursuite, dont il n'est pas démontré qu'ils sont dus contractuellement, seront retirés conformément à l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 précisant que le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative, étant rappelé que les frais du commandement de payer et de l'assignation sont inclus dans les dépens. Pour la somme au principal, Monsieur [I] [L] et Madame [D] [W] sera donc condamnés au paiement de la provision de 1930, 78 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de l'assignation. Ils y seront condamnés solidairement compte tenu de la clause de solidarité contenue dans le bail. Sur les délais de paiement Les articles 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 disposent que le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative et ayant repris le versement intégral du loyer courant. Par ailleurs, pendant le cours des délais ainsi accordés, le juge peut, à la demande d'une des parties, sous la condition de la reprise du loyer courant, suspendre les effets de la clause résolutoire. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l'espèce, le décompte locatif produit aux débats par [Localité 3] HABITAT-OPH démontre que Monsieur [I] [L] et Madame [D] [W] ont repris le paiement des loyers. Par ailleurs, la dette a diminué. Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l’audience, Monsieur [I] [L] et Madame [D] [W] seront autorisés à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif. Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de Monsieur [I] [L] et Madame [D] [W] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et charges si le bail s'était poursuivi Sur les demandes accessoires Monsieur [I] [L] et Madame [D] [W], partie perdante, supportera la charge des dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût d'un seul commandement de payer, celui du 20 janvier 2021, fondant les demandes. L’équité justifie de ne pas faire droit à la demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, statuant publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe réputée contradictoire et en premier ressort, Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent, vu l'urgence et l'absence de contestation sérieuse, CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 25 novembre 2015 entre [Localité 3] HABITAT-OPH et Monsieur [I] [L] et Madame [D] [W] concernant l’appartement à usage d’habitation et une cave situés au [Adresse 1] sont réunies à la date du 20 mars 2021 ; CONDAMNONS solidairement Monsieur [I] [L] et Madame[R]le[W] à verser à [Localité 3] HABITAT-OPH à titre provisionnel la somme de 1930, 78 euros (décompte arrêté au 30 novembre 2023) au titre des arriérés de loyers et charges, avec les intérêts au taux légal à compter du 16 août 2023 ; AUTORISONS Monsieur [I] [L] et Madame [D] [W] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en mensualités de 300 euros chacune et une dernière mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ; PRECISONS que chaque mensualité devra être versée au terme prévu contractuellement pour le paiement du loyer et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ; DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ; DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera : * que la clause résolutoire retrouve son plein effet ; * que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ; * qu'à défaut pour Monsieur [I] [L] et Madame [D] [W] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, [Localité 3] HABITAT-OPH puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, * que Monsieur [I] [L] et Madame [D] [W] soient condamnés solidairement à verser à [Localité 3] HABITAT-OPH une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés à [Localité 3] HABITAT-OPH ou à son mandataire ; DISONS n'y avoir lieu à paiement d'une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNONS in solidum Monsieur [I] [L] et Madame [D] [W] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 20 janvier 2021. RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ; Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et le Greffier susnommés. Le greffier,Le président.