Cour d'appel, 08 septembre 2022. 21/01846

ARRÊT N° BM/ COUR D'APPEL DE BESANÇON - 172 501 116 00013 - ARRÊT DU 08 SEPTEMBRE 2022 PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE Contradictoire Audience publique du 23 Juin 2022 N° RG 21/01846 - N° Portalis DBVG-V-B7F-EN3M S/appel d'une décision du Juge des contentieux de la protection de BELFORT en date du 16 septembre 2021 Code affaire : 51A - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion [F] [G], [L] [P] C/ S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES PARTIES EN CAUSE : Monsieur [F] [G] demeurant [Adresse 1] Représenté par Me Olivier GAUTHIER, avocat au barreau de MONTBELIARD (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/006061 du 02/12/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de BESANCON) Madame [L] [P] demeurant [Adresse 1] Représentée par Me Olivier GAUTHIER, avocat au barreau de MONTBELIARD (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/006060 du 02/12/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de BESANCON) APPELANTS ET : S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES sise [Adresse 2] Représentée par Me Emilie POIROT de la SCP LVL BONNOT- BARRAIL - POIROT, avocat au barreau de HAUTE-SAONE INTIMÉE COMPOSITION DE LA COUR : Lors des débats : MAGISTRAT RAPPORTEUR : Madame B. MANTEAUX, Conseiller, conformément aux dispositions des articles 786 et 907 du Code de Procédure Civile, avec l'accord des Conseils des parties. GREFFIER : Madame Leila Zait Greffier. Lors du délibéré : Madame B. MANTEAUX, conseiller, a rendu compte conformément à l'article 786 du Code de Procédure Civile aux autres magistrats : Monsieur J.F LEVEQUE, conseiller faisant fonction de Président et Monsieur C. SAUNIER, conseiller L'affaire, plaidée à l'audience du 23 juin 2022 a été mise en délibéré au 08 septembre 2022. Les parties ont été avisées qu'à cette date l'arrêt serait rendu par mise à disposition au greffe. ************** Faits, procédure, prétentions et moyens des parties Selon contrat signé le 20 juillet 2019 à effet au 3 août 2019, M. [W] [N], propriétaire, a donné à bail à Mme [L] [P] et M. [F] [G] (Mme [P] et M. [G]), locataires, une maison située [Adresse 1] (90) moyennant un loyer mensuel de 705 euros et un dépôt de garantie du même montant. Le 21 août 2019, M. [N] a obtenu le cautionnement de la SAS Action Logement Services (la société) dans le cadre du dispositif d'Etat Visale de sécurisation des loyers dans le parc locatif privé, pour exercer toute action aux lieu et place du bailleur privé pour recouvrer les loyers impayés et obtenir la résiliation du bail. Mme [P] et M. [G] ne payant pas leur loyer, M. [N] a fait jouer l'engagement de la société qui, le 28 août 2020, leur a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail pour un impayé de loyer de 2 115 euros. Par jugement rendu le 16 septembre 2021, le juge des contentieux de la protection de Belfort a : - constaté que la société était subrogée dans les droits du bailleur ; - constaté que les effets de la clause résolutoire insérée au contrat de bail ont été acquis à la date du 29 octobre 2020 ; - condamné Mme [P] et M. [G] ainsi que de tous occupants de leur chef, à évacuer les lieux ; - à défaut de libération volontaire des lieux, ordonné leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec si nécessaire le concours d'un serrurier et l'assistance de la force publique, après accord de l'autorité administrative compétente ; - condamné Mme [P] et M. [G] à payer à la société, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative, une indemnité d'occupation d'un montant égal à celui des loyers qui auraient été dus si le bail n'avait pas été résilié, avec application de la clause de révision prévue au bail comprise, à compter du 29 octobre 2020 et ce jusqu'à libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés entre les mains du bailleur ou de son mandataire ; - condamné in solidum Mme [P] et M. [G] à payer à la société, la somme de 4 000 euros au titre des loyers restant impayés ; - dit que ce montant portera intérêts au taux légal à compter du 28 août 2020, date du commandement de payer, sur la somme de 2 115 euros et à compter du prononcé de la présente décision pour le surplus des sommes demandées ; - condamné in solidum Mme [P] et M. [G] à payer à la société la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de la procédure, en ce compris le coût du commandement de payer du 28 août 2020. Par déclaration parvenue au greffe le 12 octobre 2021, Mme [P] et M. [G] ont régulièrement interjeté appel de ce jugement. Selon conclusions transmises le 30 novembre 2021, ils demandent à la cour de l'infirmer en ce qu'il a fixé le montant de l'arriéré locatif à 4 000 euros et en ce qu'il ne leur a pas octroyé de délais de paiement et qu'il n'a pas suspendu les effets de la clause résolutoire et, statuant à nouveau sur ces points, de : - fixer le montant de leur arriéré locatif à la somme de 2 880 euros ; - leur accorder de larges délais de paiement dans la limite de 36 mois pour apurer cet arriéré locatif ; - ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire jusqu'au paiement de l'intégralité de leur dette locative, pour une durée maximale de trois années ; - dire que la clause résolutoire sera réputée ne jamais avoir joué s'ils se libèrent de leur dette locative dans les délais et conditions fixées par la décision à venir ; - dire que chacune des parties conservera la charge de ses propres frais et dépens. Ils font valoir que, depuis le mois de mai 2020, leur loyer est honoré tous les mois et qu'ils ont commencé à réduire leur arriéré de loyer par des versements de 30 à 50 euros en plus de leur loyer mensuel courant ; ils s'engagent à le régler intégralement dans le délai de trois ans eu égard à leurs situations professionnelles et financières actuellement difficiles. La société a répliqué en dernier lieu par conclusions transmises le 3 janvier 2022 pour demander à la cour de débouter Mme [P] et M. [G] de toutes leurs demandes et confirmer en toutes ses dispositions le jugement dont appel, sauf à réduire le montant de la condamnation à 3 855 euros au vu des règlements intervenus. A titre subsidiaire, elle demande à la cour de : - prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs des preneurs ; - ordonner l'expulsion de Mme [P] et M. [G] et de tous occupants de leur chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique ; - les condamner solidairement à lui payer la somme de 3 355 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 28 août 2020 sur la somme de 2 115 euros, et pour le surplus à compter de l'assignation ; - fixer l'indemnité d'occupation à compter de la date de l'acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges ; - les condamner solidairement à lui payer lesdites indemnités d'occupation, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ; - les condamner solidairement à lui payer la somme de 1000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; - les condamner in solidum en tous les dépens, tant de première instance que d'appel et dire qu'ils comprendront le coût du commandement de payer. Elle expose que la dette n'a pas été réglée, ni le tribunal saisi, dans le délai de deux mois de la signification du commandement de payer et que les règlements intervenus depuis mars 2021 sont trimestriels et de faible montant de sorte que l'impayé est encore de 3 855 euros en décembre 2021. Elle remarque que les appelants ne s'expliquent pas sur le montant de 2 880 euros qu'ils reconnaissent devoir. Pour l'exposé complet des moyens des parties, la cour se réfère à leurs dernières conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. L'ordonnance de clôture a été rendue le 2 juin 2022. Motifs de la décision - Sur le montant de la dette de Mme [P] et M. [G] à l'égard de la société : L'article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. La société justifie du bail qui a fait naître, à la charge de Mme [P] et M. [G], une obligation de payer le loyer convenu tout au long de sa durée. Il leur appartient de justifier du paiement des loyers. Ils produisent aux débats les relevés de leurs comptes établissant qu'ils ont réglé, au titre des loyers, la somme totale de 9890 euros (et non pas 8 800 euros comme l'a mentionné la société dans son tableau du compte locatif) outre les règlements directs à la société pour un montant total de 375 euros. Dès lors, pour la période d'août 2019 à février 2021 (date d'arrêté des comptes par les deux parties) la somme totale de 13 395 euros, le montant de leur dette locative est de 3 130 euros au 24 février 2021, compte tenu des derniers versements de 30 euros à deux reprises les 2 mars et 1er avril 2021, celui de 50 euros le 1er juillet 2021 et celui de 35 euros le 1er octobre 2021 au profit de Visale et du versement de 200 euros du 23 février 2021 au profit du propriétaire. Le jugement sera donc infirmé sur le montant de la condamnation de Mme [P] et M. [G] au profit de la société qui sera fixé à 3130 euros, pour les loyers arrêtés à fin février 2021, déduction faite des versements partiels intervenus jusqu'au 1er octobre 2021. - Sur la demande de suspension de la résiliation du bail : Le bail contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit à l'initiative du bailleur deux mois après un commandement de payer resté sans effet. Des pièces produites, il ressort que les loyers impayés visés dans le commandement de payer n'ont pas été réglés dans le délai de deux mois et que c'est donc à juste titre que le premier juge a constaté la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire. Devant la cour, les parties ne produisent pas d'éléments montrant que, depuis l'audience devant le juge des contentieux de la protection en juin 2021, le loyer courant est régulièrement et totalement payé ni qu'ils ont poursuivi leurs efforts pour régler leur loyer de retard de 3130 euros, à l'exception d'une somme de 50 euros en juillet 2021 et d'une autre de 35 euros en octobre 2021. Dès lors, la cour rejettera leur demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire et confirme le jugement querellé, à l'exception du montant de la dette comme indiqué ci-dessus. Par ces motifs, La cour, statuant contradictoirement, après débats en audience publique : Confirme, dans les limites de l'appel, le jugement rendu entre les parties le 16 septembre 2021 par le juge des contentieux de la protection de [Localité 3] sauf en qu'il a condamné in solidum Mme [L] [P] et M. [F] [G] à payer à la société la somme de 4 000 euros au titre des loyers impayés ; Statuant sur ce chef infirmé et y ajoutant : Condamne solidairement Mme [L] [P] et M. [F] [G] à payer à la SAS Action Logement Services, la somme de 3130 euros au titre des loyers impayés arrêtés à fin février 2021, déduction faite des versements partiels intervenus jusqu'au 1er octobre 2021; Condamne in solidum Mme [L] [P] et M. [F] [G] aux dépens d'appel ; dit qu'ils seront recouvrés comme en matière d'aide juridictionnelle ; Et, vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne in solidum Mme [L] [P] et M. [F] [G] à payer à la SAS Action Logement Services la somme de 500 euros pour ses frais à hauteur de cour. Ledit arrêt a été signé par M. Jean-François Lévêque, conseiller doyen, faisant fonction de président de chambre, magistrat ayant participé au délibéré, et par Mme Leila Zait, greffier. Le greffier,Le président de chambre,