Tribunal judiciaire, 17 février 2026. 25/01265

MINUTE N° : ORDONNANCE DU : 17 Février 2026 DOSSIER N° : N° RG 25/01265 - N° Portalis DB3T-W-B7J-WECH CODE NAC : 30B - 0A AFFAIRE : S.C.I. FONCIÈRE DES MURS COMMERCIAUX C/ S.A.S.U. DBK [W] TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL Section des Référés ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ LE JUGE DES REFERES : Madame Isabelle KLODA, Première vice-présidente GREFFIER : Madame Valérie PINTE, Greffier PARTIES : DEMANDERESSE S. C. I. FONCIÈRE DES MURS COMMERCIAUX immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 801 866 062 dont le siège social est sis 8 rue Bellini - 75016 PARIS représentée par Maître Morgan GIZARDIN, avocat au barreau de PARIS - Vestiaire : J007 DEFENDERESSE S. A .S. U. DBK [W] immatriculée au RCS de CRETEIL sous le numéro 897 484 069 dont le siège social est sis 5 avenue du Général de Gaulle - 94500 CHAMPIGNY SUR MARNE représentée par Maître David LEVY, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS - Vestiaire : PB 95 ******* Débats tenus à l’audience du : 25 Novembre 2025 Date de délibéré indiquée par le Président : le 08 Janvier 2026 prorogé au 17 Février 2026, nouvelle date indiquée par le Président Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 17 Février 2026 ******* EXPOSE DU LITIGE Par acte du 22 septembre 2021, la SCI Foncière des murs commerciaux a donné à bail commercial à la SASU DKB [W] des locaux situés 5, avenue du Général de Gaulle à Champigny sur Marne (94500), pour un loyer initial annuel hors taxes hors charges de 17 000 euros, payable par trimestre à échoir. Des loyers et charges étant sont demeurés impayés depuis juillet 2024, la SCI Foncière des murs commerciaux a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire par acte d’huissier du 21 mars 2025 à la SASU DKB [W] pour une somme de 6 690,89 €. * Vu l’assignation du 5 septembre 2025 délivrée par la SCI Foncière des murs commerciaux à la SASU DKB [W] devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Créteil, ainsi que ses conclusions soutenues à l’audience du 25 novembre 2025, aux fins de : - constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail, - ordonner l'expulsion de la SASU DKB [W] et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est, sous astreinte de 2 000,00 € par jour de retard à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir, - ordonner le transport et la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu'il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée, - condamner la SASU DKB [W] à payer à la SCI Foncière des murs commerciaux la somme provisionnelle de 14 118,47 € au titre de l'arriéré locatif, - condamner la SASU DKB [W] au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle égale au double du montant du dernier loyer en vigueur augmenté des charges, jusqu'à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés ou l'expulsion du défendeur, - dire que le dépôt de garantie demeurera acquis au bailleur, - condamner la SASU DKB [W] au paiement d'une somme de 5 000,00 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement. Vu les conclusions développées à l'audience par la SASU DKB [W], qui sollicite qu’il soit pris acte de sa bonne foi par le versement de la somme de 5 000 € par virement avant l’audience, de la contestation élevée sur la dette locative à hauteur de 2070,94 € et demandant en conséquence la suspension des effets de la clause résolutoire avec l’octroi des plus larges délais de paiement ; Conformément aux articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’acte introductif et aux écritures déposées par les parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens. Aucun document n’a été fourni concernant la dénonciation de la procédure aux créanciers éventuellement inscrits sur le fonds de commerce. A l’issue des débats, il a été indiqué aux parties que l’affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe. MOTIFS DE LA DECISION Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail. L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance. Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que : 1. le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif, 2. le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause, 3. la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d'un bail doit s'interpréter strictement. En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion. Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu'il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu'à défaut de paiement dans le délai d'un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l'article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte. En faisant délivrer ce commandement, la SCI Foncière des murs commerciaux n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause. Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir 6 690,89 €. Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance. Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit à compter du 22 avril 2025. Au vu du décompte produit par la SCI Foncière des murs commerciaux, l'obligation de la SASU DKB [W] au titre des loyers, charges, taxes, accessoires au 19 septembre 2025 n'est pas sérieusement contestable à hauteur de 14 118,47 €, déduction faite des frais de relance, somme au paiement de laquelle il convient de condamner la SASU DKB [W], en derniers et quittances, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 6 690,89 € et à compter de l’assignation pour le surplus. La condamnation sera ordonnée en deniers ou quittances, considération prise du paiement de 5000 € qui serait intervenu le jour de l’audience. Cette dette locative s’explique par des difficultés rencontrées dans son activité par la SASU DKB [W], à la suite de la restructuration du quartier dans lequel le local commercial est exploité. Il convient, pour la continuation de celle-ci, de prendre en compte cette situation tandis que la résiliation du bail entraînerait de très lourdes conséquences économiques. Dès lors, il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire et d'accorder à la SASU DKB [W] des délais de paiement pour s’acquitter de sa dette locative, en réglant en plus du loyer la somme de 600 € par mois pendant 23 mois, la 24e mensualité équivalant au solde de la dette et cela dans les conditions détaillées au dispositif de la présente décision. La clause du bail relative au dépôt de garantie s’analyse comme une clause pénale comme telle susceptible d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil. Par suite, il n’y a pas lieu à référé sur ce point. Succombant à l’instance au sens de l’article 696 du code de procédure civile, la SASU DKB [W], supportera la charge des dépens, conformément aux dispositions de ce texte, le surplus de la demande à ce titre étant rejeté. Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la SASU DKB [W] ne permet d’écarter la demande de la SCI Foncière des murs commerciaux formée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1 000,00 € en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats. PAR CES MOTIFS Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort, CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 22 avril 2025, CONDAMNONS par provision la SASU DKB [W] à payer à la SCI Foncière des murs commerciaux la somme de 14 1 €, en deniers ou quittances, au titre de l’arriéré locatif au 19 septembre 2025, en deniers et quittances, avec intérêts au taux légal à compter du 21 mars 2025 sur 6 690,89 € euros et à compter du 5 septembre 2025 sur le surplus, AUTORISONS la SASU DKB [W] à se libérer de sa dette locative sur 24 mois en réglant la somme de 600 € pendant 23 mois, la 24e mensualité équivalant au solde de la dette, payables le 5 de chaque mois, en plus du loyer courant et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demande formées au titre de la clause pénale et du dépôt de garantie, ORDONNONS la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais, DISONS que les loyers et charges courants devront être payés dans les conditions fixées par le bail commercial, DISONS que, faute pour la SASU DKB [W] de payer dans le délai susvisé le montant de la dette locative : - le tout deviendra immédiatement exigible, - la clause résolutoire sera acquise, - il sera procédé à l’expulsion immédiate de la SASU DKB [W] et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance si nécessaire de la force publique des lieux loués, - en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point, - une indemnité provisionnelle égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges sera mise à sa charge, en cas de maintien dans les lieux, jusqu’à libération effective des lieux par la remise des clés, CONDAMNONS la SASU DKB [W] à payer à la SCI Foncière des murs commerciaux la somme de 1 000,00 € par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNONS la SASU DKB [W] aux entiers dépens listés par l’article 695 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer, REJETONS le surplus des demandes, RAPPELONS que l'ordonnance de référé rendue est exécutoire à titre provisoire. FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRÉTEIL, le 17 février 2026. LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS,