Cour d'appel, 19 mars 2024. 23/00122

COUR D'APPEL DE VERSAILLES Code nac : 51B Chambre civile 1-2 ARRET N° CONTRADICTOIRE DU 19 MARS 2024 N° RG 23/00122 - N° Portalis DBV3-V-B7H-VTP4 AFFAIRE : M. [D] [J] C/ S.A. LES RESIDENCES Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 22 Mars 2022 par le Juge des contentieux de la protection de Rambouillet N° RG : 11-21-000503 Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : 19/03/24 à : Me Mathilde BAUDIN Me Sabrina DOURLEN RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS LE DIX NEUF MARS DEUX MILLE VINGT QUATRE, La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : Monsieur [D] [J] né le 26 Décembre 1972 à [Localité 5] (Algérie) de nationalité Algérienne [Adresse 2] [Localité 3] Représentant : Maître Mathilde BAUDIN, Postulant et Plaidant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 351 (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/005117 du 08/12/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de VERSAILLES) APPELANT **************** S.A. LES RESIDENCES, SOCIETE ANONYME D'HABITATIONS A LO YER MODERE Ayant son siège [Adresse 1] [Localité 4] prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège Représentant : Maître Sabrina DOURLEN, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 453 Représentant : Maître Elisabeth WEILLER de la SCP MENARD - WEILLER, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0128 - INTIMEE **************** Composition de la cour : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 22 Janvier 2024 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Isabelle BROGLY, Magistrat honoraire chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Monsieur Philippe JAVELAS, Président, Madame Anne THIVELLIER, Conseiller, Madame Isabelle BROGLY, Magistrat honoraire, Greffier, lors des débats : Madame Françoise DUCAMIN, EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé à effet du 1er mars 2017, la société Les Résidences a donné à bail à M. [J] un local à usage d'habitation dépendant d'un immeuble situé [Adresse 2]), moyennant un loyer mensuel en principal initial révisable de 332,50 euros. Suite à une plainte de la voisine dont l'appartement est situé au-dessus de celui de M. [J], à raison de nuisances sonores incessantes qui se sont amplifiées à raison du confinement, la société Les Résidences a adressé au locataire une mise en demeure d'avoir à cesser les bruits, ce qui aurait eu pour conséquence l'augmentation des nuisances de sa part à l'égard de la voisine. Alléguant que les troubles ont persisté, malgré un sommation délivrée par acte de commissaire de justice en date du 14 juin 2021, la société Les résidences a, par acte de commissaire de justice délivré le 14 décembre 2021, fait délivrer à M. [J] assignation à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Rambouillet aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : - prononcer la résiliation judiciaire du bail portant sur le logement loué à M. [J], aux torts exclusifs de celui-ci, - ordonner son expulsion, ainsi que celle de tous occupants de son chef, et ce avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est, - condamner M. [J] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer révisable majoré de 30%, outre les charges et ce, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération des lieux de tous meubles et occupants de son chef et remise des clés, - condamner M. [J] au paiement de la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, Par jugement contradictoire rendu le 22 mars 2022, le tribunal de proximité de Rambouillet a, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : - prononcé la résiliation judiciaire du bail du 1er mars 2017 liant la société Les Résidences et M. [J] aux torts exclusifs de ce dernier, - dit que M. [J] est désormais occupant sans droit ni titre du logement situé [Adresse 2]), - dit qu'à défaut de départ volontaire dans le délai de deux mois de la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, il sera procédé à son expulsion, ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier, -fixé l'indemnité mensuelle d'occupation due à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération des lieux, au montant du loyer majoré de 30%, outre les charges, et condamné M. [J] à son paiement à compter du jugement, - condamné M. [J] à verser la société Les Résidences la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens de l'instance, Par déclaration reçue au greffe en date du 5 janvier 2023 enregistrée le 6 janvier 2023, M. [J] a relevé appel de ce jugement. Aux termes de ses conclusions signifiées le 3 avril 2023, il demande à la cour de : - le déclarer recevable et bien fondé en son appel, - d'infirmer le jugement rendu le 23 mars 2022 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Rambouillet en toutes ses dispositions, à titre principal, - juger qu'il n'y a pas lieu à résiliation du bail à ses torts et ce, rétroactivement à compter de la signification du jugement, à titre subsidiaire, si la résiliation du bail était confirmée, - suspendre l'exécution du jugement de première instance relativement à l'expulsion, - lui accorder un délai de deux années afin de pouvoir retrouver un relogement,, en tout état de cause : - débouter la société Les Résidences de sa demande formée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - dire que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens. Aux termes de ses conclusions signifiées le 30 juin 2023, la société Les Résidences demande à la cour de : - dire et juger M. [J] mal fondé en toutes ses demandes, - confirmer le jugement rendu le 23 mars 2022 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Rambouillet en toutes ses dispositions, - débouter M. [J] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, -condamner M. [J] à lui verser la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner M. [J] aux dépens d'appel. La clôture de l'instruction a été prononcée le 13 décembre 2023. Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée. MOTIFS DE LA DÉCISION. Sur l'appel de M. [J]. - Sur la résiliation du bail prononcée par le premier juge. Au soutien de son appel, M. [J] reproche au premier juge d'avoir fait droit aux demandes de la société Les Résidences tendant notamment à la résiliation du bail et à son expulsion, faisant essentiellement valoir que n'ayant pas reçu la convocation à l'audience de première instance, il n'a pas pu s'y présenter, que depuis la conclusion du contrat du bail, en 2017, aucun incident de paiement n'a été déploré, qu'au surplus, la société Les Résidences ne justifie d'une faute suffisamment grave qui lui est imputable de nature à voir prononcer la résiliation du bail à ses torts. La société Les Résidences prétend démontrer par les pièces qu'elle verse aux débats que le comportement de M. [J] et, notamment les nuisances sonores nocturnes, les agressions verbales et les menaces de représailles n'ont pas cessé en dépit des mises en demeure et sommations, que les faits sont graves et renouvelés, de sorte qu'ils sont de nature à justifier la résiliation du bail aux torts exclusifs du locataire. Sur ce, Conformément aux dispositions de l'article 1728 du code civil applicable au contrat de location liant les parties, le preneur est tenu, outre le paiement du prix aux termes convenus, d'une obligation essentielle consistant à user de la chose louée en bon père de famille et suivant la destination donnée par le bail. Aux termes de l'article 7 b) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire a l'obligation d'user paisiblement des locaux suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location. En application des textes susvisés, le bailleur est donc fondé en application combinée des articles 1728,1729 et de l'article 17 b) de la loi du 6 juillet 1989, à obtenir la résiliation du bail, à charge pour lui de démontrer que le preneur a manqué à son obligation d'user de la chose en bon père de famille et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, peu important que le manquement ait ou non cessé. En l'espèce, la société Les Résidences justifie les faits qu'elle impute à faute à M. [J] par les nombreuses pièces qu'elle verse aux débats, à savoir : * les lettres et mails adressées au cours des années 2020-2021 par Mme [C], proche voisine de M. [J], à la société bailleresse pour se plaindre des nuisances sonores et olfactives provoquées par M. [J] de jour comme de nuit, et notamment musique - cris - insultes -coups donnés sur les radiateurs), * les mises en demeure et sommations adressées les 1er avril 2020, 8 et 30 avril 2021, 14 juin 2021 à M. [J] par la société Les Résidences, d'avoir à cesser les nuisances, * les mains courantes et dépôts de plaintes effectués par Mme [C] à la gendarmerie de [Localité 3], * le jugement correctionnel rendu le 31 janvier 2023 par le tribunal judiciaire de Versailles qui a déclaré M. [J] coupable notamment de faits de violence à l'égard de Mme [C] ( l'a attrapée par les cheveux pour la contraindre à l'emmener chez lui) et qui l'a condamné pour ces faits à la peine de quatre mois d'emprisonnement avec sursis probatoire pour une période de deux années. Les faits reprochés à M. [J] constituent à l'évidence, des troubles particulièrement graves, générateur d'un climat de peur pour les voisins, dans l'ensemble immobilier. Quelle que soit sa situation personnelle, familiale, le locataire est responsable de ses actes et sa responsabilité ne peut être effacée ni minorée par l'absence de renouvellement de tels agissements, car exiger la persistance du trouble au moment où le juge statue serait ajouter à la loi. Le comportement excessif de M. [J] constitue une violation grave à l'une des clauses essentielles du bail qui lui impose de n'importuner quiconque par son attitude et de quelque façon que ce soit. La gravité de son comportement est donc de nature à justifier la résiliation du bail. Le jugement rendu le 22 mars 2022 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Rambouillet doit être confirmé sur ce point, étant observé que les dispositions subséquentes sur l'expulsion, la fixation de l'indemnité d'occupation et la condamnation de M. [J] à son paiement, voire la demande de délais de M. [J] pour libérer les lieux sont devenues sans objet, dans la mesure où ce dernier a fait l'objet d'une mesure d'expulsion le 14 avril 2023. Sur les mesures accessoires. M. [J] doit être condamné aux dépens de la procédure d'appel, les dispositions du jugement contesté relatives aux dépens de première instance étant, par ailleurs, confirmées. Il y a lieu de faire droit à la demande de la société Les Résidences au titre des frais de procédure par elle exposés en cause d'appel en condamnant M. [J] à lui verser la somme de 1 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS. La cour, Statuant par arrêt contradictoire et par mise à disposition au greffe, Confirme le jugement rendu le 22 mars 2022 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Rambouillet en toutes ses dispositions, Déboute M. [J] de ses demandes, Y ajoutant, Condamne M. [J] à verser à la société Les Résidences la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne M. [J] aux dépens d'appel pouvant être recouvrés selon les dispositions concernant l'aide juridictionnelle et par la SELARL Lexavoue Paris-Versailles, avocat, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. - prononcé hors la présence du public par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Françoise DUCAMIN, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Le greffier, Le président,