Cour d'appel, 12 décembre 2022. 21/01410

ARRÊT N°22/ MI R.G : N° RG 21/01410 - N° Portalis DBWB-V-B7F-FTEH S.A.R.L. GANGAMA C/ [O] COUR D'APPEL DE SAINT - DENIS ARRÊT DU 12 DECEMBRE 2022 Chambre civile TGI Appel d'une décision rendue par le TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE SAINT-DENIS en date du 15 JUIN 2021 suivant déclaration d'appel en date du 28 JUILLET 2021 RG n° 18/01929 APPELANTE : S.A.R.L. GANGAMA 61 CD 6 [Localité 6] Représentant : Me Laetitia RIGAULT de la SELARL PRAGMA, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION INTIMÉE : Madame [J] [O] épouse [N] [Adresse 2] [Adresse 2] [Localité 5] DATE DE CLÔTURE : 16/09/2022 DÉBATS : en application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 16 septembre 2022 devant Madame ISSAD Magali, Conseillère, qui en a fait un rapport, assistée de Madame Nathalie BEBEAU, Greffière, les parties ne s'y étant pas opposées. Ce magistrat a indiqué, à l'issue des débats, que l'arrêt sera prononcé, par sa mise à disposition au greffe le 25 novembre 2022 prorogé par avis au 12 décembre 2022. Il a été rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Président : Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre Conseiller : Madame Pauline FLAUSS, Conseillère Conseiller : Madame Magali ISSAD, Conseillère Qui en ont délibéré Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 12 décembre 2022. * * * LA COUR EXPOSE DU LITIGE Par acte notarié du 16 janvier 2018, Madame [J] [O], épouse [N], et la SARL GANGAMA ont signé une promesse synallagmatique de vente portant sur une parcelle de terrain située [Adresse 1] à [Localité 8] cadastrée BP [Cadastre 3] et BP [Cadastre 4]. Cette promesse était consentie pour un prix de 210.000 € et prévoyait un délai de régularisation expirant le 30 mai 2018. La SARL GANGAMA s'engageait notamment à déposer un dossier de demande de prêt dans le délai de 15 jours calendaires à compter de la signature de ladite promesse. Une mise en demeure de justifier du dépôt du dossier de prêt a été notifiée à la SARL GANGAMA, par courrier en date du 20 avril 2018 de Maître [H] [B], notaire rédacteur de la promesse synallagmatique de vente. Suivant acte d'huissier du 28 mai 2018, Madame [J] [O] a assigné la SARL GANGAMA devant le tribunal judiciaire de Saint-Denis aux fins de prononcer la résolution judiciaire de la vente, objet de la promesse de vente, et condamner la SARL GANGAMA à lui payer la somme de 21.000 € correspondant la clause pénale. Par jugement contradictoire en date du 15 juin 2021, le tribunal judiciaire de Saint-Denis a statué en ces termes : DECLARE recevable la demande de Madame [J] [O] CONDAMNE la SARL GANGAMA à payer à Madame [J] [O] la somme de 10.000 € à titre de dommages-intérêts MET hors de cause la BRED BANQUE POPULAIRE CONDAMNE la SARL GANGAMA à payer à Madame [J] [O] la somme de 2.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile CONDAMNE Madame [J] [O] à payer à la BRED BANQUE POPULAIRE la somme de 1.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile DIT n'y avoir lieu à ordonner l'exécution provisoire du présent jugement CONDAMNE la SARL GANGAMA aux entiers dépens. Par déclaration du 28 juillet 2021, la SARL GANGAMA a interjeté appel du jugement précité. L'affaire a été renvoyée à la mise en état suivant ordonnance en date du 28 juillet 2021. La SARL GANGAMA a notifié par RPVA ses premières conclusions le 14 octobre 2021. Madame [J] [O] n'a pas constitué avocat. Le 21 septembre 2021, la SARL GANGAMA a fait signifier par acte d'huissier à Madame [J] [O] sa déclaration d'appel. Le 22 octobre 2021, la SARL GANGAMA a fait signifier par acte d'huissier à Madame [J] [O] ses conclusions d'appelant. L'ordonnance de clôture est intervenue le 16 septembre 2022. PRETENTIONS ET MOYENS Aux termes de ses uniques conclusions notifiées par RPVA le 14 octobre 2021, la SARL GANGAMA demande à la cour de : REFORMER ET/OU INFIRMER le jugement du tribunal judiciaire de Saint-Denis du 15 juin 2021 en ce qu'il a condamné la SARL GANGAMA JUGER que la demande de Madame [O] concernant la résolution judiciaire d'une vente qui aurait eu lieu le 18 janvier 2018 est irrecevable et, à titre subsidiaire, sans objet JUGER que la SARL GANGAMA rapporte la preuve qu'elle a déposé une demande de financement dans les délais fixés par la promesse synallagmatique de vente du 16 janvier 2018 CONSTATER que toutes les conditions suspensives n'ont pas été réalisées, notamment celles dont la réalisation incombait à Madame [O] JUGER qu'en conséquence la demande de Madame [O] concernant l'application de la clause pénale est infondée EN CONSEQUENCE : DEBOUTER Madame [O] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions A TITRE RECONVENTIONNEL, CONDAMNER Madame [O], épouse [N] à payer à la SARL GANGAMA la somme de 2.000 euros au titre de l'action abusive CONDAMNER Madame [O], épouse [N] à payer à la SARL GANGAMA la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. L'appelant fait valoir, au visa des articles 28 et 30 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955, l'irrecevabilité de la demande de Mme [O] en résolution de la vente en raison du défaut de publication de l'assignation auprès du service chargé de la publicité foncière. La SARL GANGAMA indique également que les conditions suspensives attachées à la promesse de vente n'ont pas été réalisées de sorte que Mme [O] ne peut se prévaloir de l'acquisition de la clause pénale. Enfin l'appelant sollicite la condamnation de Mme [O] pour procédure abusive sur le fondement de l'article 32-1 du code de procédure civile. *** Pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se reporter à leurs écritures ci-dessus visées, figurant au dossier de la procédure, auxquelles il est expressément référé en application de l'article 455 du code de procédure civile. MOTIFS A titre liminaire, la cour rappelle qu'en application des dispositions de l'article 954 du code de procédure civile, elle ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n'examine que les moyens développés dans la partie discussion des conclusions présentés au soutien de ces prétentions. Madame [O] est réputée s'approprier les motifs du jugement en application des dispositions de l'article 954 du même code. Sur la recevabilité de l'action introduite par Mme [O] Le 28 mai 2018, Mme [O] a assigné la SARL GANGAMA devant le tribunal judiciaire de Saint-Denis aux fins de prononcer la résolution judiciaire de la vente, objet de la promesse. La SARL GANGAMA soulève l'irrecevabilité de la demande de Mme [O] pour défaut de publication de l'assignation au registre des services de la publicité foncière de la situation des immeubles, arguant des dispositions de l'article 28-1 c) du décret du 4 juin 1955. Elle fait valoir que l'intimée n'a jamais apporté d'élément permettant de justifier d'une telle publication et produit à cet égard la fiche hypothécaire du bien sis [Adresse 1] à [Localité 8] cadastrée BP [Cadastre 3] et BP [Cadastre 4] sur lequel aucune assignation n'y est inscrite (pièce n° 4 appelante). L'article 28, 1o, a, du décret no 55-22 du 4 janvier 1955 soumet à la publicité dite obligatoire tous les actes, « même assortis d'une condition suspensive », qui portent ou constatent entre vifs mutation de droits réels immobiliers ; tel est bien le cas de la promesse réciproque valant vente. A peine d'irrecevabilité doivent être publiées au service chargé de la publicité foncière de la situation des immeubles les demandes en justice tendant à obtenir la résolution, la révocation, l'annulation ou la rescision d'une convention ou d'une disposition à cause de mort. En l'espèce, le 16 janvier 2018, par acte notarié, une promesse de vente synallagmatique portant sur une parcelle de terrain située [Adresse 1] à [Localité 8] cadastrée BP [Cadastre 3] et BP [Cadastre 4]. S'il est de principe, au regard de l'article 1589 du code civil, que la promesse réciproque de vente vaut vente lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix, les contractants sont libres d'écarter cette règle supplétive de volonté. En l'espèce, il est stipulé à l'article Délai : « (') En cas de réalisation des conditions suspensives entraînant la perfection du contrat de vente au sens de l'article 1589 du code civil, les parties s'obligent à constater par acte authentique la réalisation définitive de la vente et le transfert de propriété au plus tard à cette date. ('). » De la même façon, les parties ont spécifié à l'article PAIEMENT SUR ETAT ' PUBLICITE FONCIERE ' INFORMATION : « le Bénéficiaire dispense le notaire soussigné de faire publier l'acte au service de la publicité foncière ['] Il est précisé que les présentes n'opèrent pas de transfert de propriété au sens de l'article 28 du décret numéro 55-22 du 4 janvier 1955 et que leur publication n'est donc pas obligatoire. Les parties au contrat préparatoire ont exprimé clairement que : -leur intention commune de reporter ou de subordonner la formation du contrat définitif à l'accomplissement de cette formalité, - la promesse de vente ne vaut pas vente. Dès lors, la promesse synallagmatique de vente signée par les parties le 16 janvier 2018 ne valant pas vente, les dispositions des articles 28 et 30 du no 55-22 du 4 janvier 1955 n'ont pas lieu de s'appliquer. C'est donc à bon droit que les juges du fond ont écarté la fin de non-recevoir et déclaré recevable la demande de Madame [J] [O]. Le jugement déféré sera confirmé. Sur la réalisation des conditions suspensives Vu les articles 1103 et 1304-3 du code civil, En l'espèce, la SARL GANGAMA est bénéficiaire d'une promesse de vente consentie le 16 janvier 2018 par Mme [O], dont le terme extinctif était fixé au 30 mai 2018. Cette promesse était consentie sous diverses conditions suspensives. Sur les conditions suspensives auxquelles seul le bénéficiaire pourra renoncer Il ressort de la promesse de vente du 16 janvier 2018, que les parties se sont accordées sur les conditions suspensives suivantes dont seul le bénéficiaire pouvait se prévaloir : Origine de propriété Urbanisme Situation hypothécaire Bornage et plan La SARL GANGAMA indique que les juges du fond n'ont pas retenu l'existence de ces quatre conditions alors même qu'il n'a jamais été justifié de leur parfaite réalisation par Mme [O]. Or, la promesse de vente prévoit qu'« à défaut par le bénéficiaire de se prévaloir de la non réalisation de l'une ou l'autre des conditions suspensives [ci-dessus] dans le délai de réalisation des présentes ['] il sera réputé y avoir renoncé. » Il ressort des éléments que la SARL GANGAMA ne s'est pas prévalu d'une quelconque défaillance de l'une ou l'autre des conditions suspensives avant l'expiration de la promesse de vente. Dès lors, conformément aux termes contractuels, la SARL GANGAMA est réputée y avoir renoncé. C'est donc à bon droit que les juges du fond n'ont pas statué sur la réalisation de ces conditions suspensives.  Sur la condition suspensive relative au financement : Il ressort de la promesse de vente du 16 janvier 2018, que les parties se sont accordées sur une condition suspensive relative à l'obtention de prêt(s), rédigée en ces termes : « Qu'il soit obtenu par le BENEFICIAIRE un ou plusieurs prêts. Pour l'application de cette condition suspensive, il est convenu au titre des caractéristiques financières des prêts devant être obtenus : Que leur montant total soit d'un maximum de DEUX CENT CINQUANTE MILLE EUROS (250.000 EUR). Que les taux fixes d'intérêts, hors assurance, d'un maximum de 2,50 %. Que ce ou ces prêts soient garantis par une sûreté réelle portant sur le BIEN ou le cautionnement d'un établissement financier, à l'exclusion de toute garantie personnelle devant émaner de personnes physiques (sauf le cas de garanties personnelles devant être consenties par les associés et gérant de la société qui se rendrait acquéreur). Il s'oblige à déposer le dossier de demande de prêt dans le délai de 15 jours calendaires à compter de la signature des présentes et à en justifier à première demande du promettant par tous moyens de preuve écrite. La condition suspensive sera réalisée en cas d'obtention d'un prêt au plus tard le 27 avril 2018. Cette obtention devra être portée à la connaissance du promettant par le bénéficiaire au plus tard dans les cinq jours suivant l'expiration du délai ci-dessus. A défaut de réception de cette lettre dans le délai fixé, le promettant aura la faculté de mettre le bénéficiaire en demeure de lui justifier sous huitaine de la réalisation de la défaillance de la condition. Cette demande devra être faite par lettre recommandée avec avis de réception. Passé ce délai de huit jours sans que le bénéficiaire ait apporté les justificatifs, la condition sera censée défaillie et les présentes seront donc caduques de plein droit, sans autre formalité [']. Pour pouvoir bénéficier de la protection de la condition suspensive le bénéficiaire devra : Justifier du dépôt de sa ou ses demandes de prêt et du respect de ses obligations aux termes de la présente condition suspensive, Et se prévaloir, au plus tard à la date ci-dessus, par télécopie ou courrier électronique adressé au promettant du refus de ce ou ces prêts. Il est rappelé qu'à défaut par le bénéficiaire de se prévaloir de la non réalisation de la présente condition suspensive, il sera réputé y avoir renoncé. » La charge de la preuve repose sur le bénéficiaire de la promesse de vente, à qui il revient de démontrer qu'il a effectué les démarches en vue de l'obtention du prêt présentant les caractéristiques précisées dans la promesse de vente ou qu'il n'aurait pu obtenir le prêt dans les conditions énoncées dans ladite promesse. Par courrier en date du 20 avril 2018 le notaire a mis en demeure la Sarl GANGAMA de justifier dans un délai de quinze jours de la réalisation ou de la défaillance de la condition suspensive. La SARL GANGAMA ne justifie pas d'avoir adressé le justificatif du dépôt d'un dossier de prêt et ce, dans les huit jours de la réception de la lettre de mise en demeure. Il convient de relever que : -le courrier du 29 janvier 2018 de l'établissement bancaire BRED Banque Populaire confirmant la réception « d'une demande de prêt immobilier d'un montant de 246.800 euros sur 180 mois en vue de l'acquisition d'un bien immobilier sis [Adresse 1] » (pièce n° 2 appelant) n'a été communiqué que dans le cadre de la procédure en première instance ; -la Sarl GANGAMA ne justifie pas de la réalisation ou de la défaillance de la condition pas plu qu'elle ne justifie avoir renoncé au bénéfice de cette condition suspensive soit en acceptant le prêt à des conditions moins favorables soit en ne faisant pas appel à un prêt. La SARL GANGAMA est donc défaillante à rapporter la preuve de l'exécution des diligences lui incombant empêchant ainsi l'accomplissement de la condition suspensive. La Sarl GANGAMA s'exposait ainsi aux sanctions contractuelles prévues selon lesquelles « l'indemnité d'immobilisation restait acquise au PROMETTANT. » Le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a considéré que la Sarl GANGAMA n'avait pas accompli les diligences qui lui incombaient. Sur la condition suspensive relative au droit de préemption Il ressort de la promesse de vente du 16 janvier 2018, que les parties se sont accordées sur une condition suspensive relative à la purge du droit de préemption, rédigée en ces termes : « La promesse est consentie sous la condition qu'aucun droit de préemption ou de priorité, quel qu'il soit, résultant de dispositions légales, ni aucun droit de préférence résultant de dispositions conventionnelles, ne puisse être exercé sur le bien concerné. Dans l'hypothèse où un tel droit existerait, le promettant s'engage à procéder sans délai aux formalités nécessaires à sa purge.  L'offre par le titulaire du droit de préemption ou de substitution à des prix et conditions différents de ceux notifiés entraînera la non réalisation de la condition suspensive. » La SARL GANGAMA dans ses dernières conclusions soutient que la [Adresse 7], située dans le centre-ville de [Localité 8] en zone U, est soumise au droit de préemption urbain et elle intègre dans ses conclusions des documents non datés qui seraient extraits du Plan Local d'Urbanisme (PLU) de la ville de [Localité 8]. Pour autant, les documents cités au soutien de ses allégations ne sont pas produits pas plus qu'elle ne justifie de ce que la [Adresse 7] se trouverait dans le centre-ville de [Localité 8] en zone U soumise au droit de préemption, la capture d'écran de la recherche effectuée sur « Géo portail -urbanisme » qu'elle soumet à la cour mentionne « Veuillez patienter un instant '. ».  C'est donc justement que les premiers juges ont considéré que le droit de préemption n'étant pas établi, Madame [O] n'avait pas à justifier des formalités nécessaires à sa purge. Le jugement déféré sera confirmé de ce chef. Sur la clause pénale Vu l'article 1231-5 du code civil, Constitue une clause pénale, la clause d'un contrat par laquelle les parties évaluent forfaitairement et d'avance l'indemnité à laquelle donnera lieu l'inexécution de l'obligation contractée.  La clause pénale, sanction contractuelle du manquement d'une partie à ses obligations, s'applique du seul fait d'une inexécution ou d'un retard dans l'exécution desdites obligations. Par conséquent, le créancier victime de l'inexécution n'a pas à démontrer l'existence d'un préjudice. En l'espèce, l'article « stipulation de pénalité » dans la promesse de vente du 16 janvier 2018 est ainsi rédigée : « Au cas où, toutes les conditions relatives à l'exécution des présentes étant remplies, l'une des parties ne régulariserait pas l'acte authentique et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l'autre partie la somme de VINGT ET UN MILLE EUROS (21.000 EUR) à titre de dommages-intérêts, conformément aux dispositions de l'article 1231-5 du code civil. Le juge peut modérer ou augmenter la pénalité convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire, il peut également la diminuer si l'engagement a été exécuté en partie. Sauf inexécution définitive, la peine n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure. La présente stipulation de pénalité ne peut priver, dans la même hypothèse, chacune des parties de la possibilité de poursuivre l'autre en exécution de la vente. » Or, il ressort clairement des termes contractuels que l'application de cette clause pénale est subordonnée à la réalisation de toutes les conditions suspensives stipulées dans la promesse de vente du 16 janvier 2018, ce qui n'est pas le cas en l'espèce. Sur ce, la cour considérant que l'ensemble des conditions suspensives de la promesse n'étaient pas réalisées au 31 mai 2018, la clause pénale n'a pas lieu de s'appliquer. Le jugement déféré sera infirmé en ce qu'il a condamné la SARL GANGAMA à payer à Madame [O] la somme de 10 000 euros au titre de la clause pénale. Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive Vu l'article 32-1 du code de procédure civile, L'exercice d'une action en justice constitue un droit et ne dégénère en abus que s'il constitue un acte de malice ou de mauvaise foi ou s'il s'agit d'une erreur équipollente au dol. En l'espèce, la SARL GANGAMA sollicite la condamnation de Mme [O] pour procédure abusive à lui payer la somme de 2.000 euros en soutenant que la procédure engagée par cette dernière a pour seul objectif de nuire à ses intérêts. Or, la SARL GANGAMA ne rapporte aucun élément de preuve démontrant un quelconque préjudice. Sur ce, la cour déboute la SARL GANGAMA de sa demande. Sur les demandes au titre des frais irrépétibles et aux dépens : Vu les articles 696 et 700 du code de procédure civile, Succombant, la Sarl GANGAMA sera déboutée des demandes formées au titre des frais irrépétibles et condamnée aux dépens. PAR CES MOTIFS La cour statuant publiquement, par arrêt de défaut, en matière civile, par mise à disposition au greffe conformément à l'article 451 alinéa 2 du code de procédure civile, CONFIRME le jugement querellé sauf en ce qu'il a condamné la SARL GANGAMA à payer à Madame [O] la somme de 10 000 euros au titre de la clause pénale ; Statuant à nouveau, Dit n'y avoir lieu à application de la clause pénale faute de réalisation de l'ensemble des conditions suspensives avant l'expiration de la promesse de vente ; DEBOUTE la Sarl GANGAMA de sa demande de condamnation de Madame [O] aux frais irrépétibles ; CONDAMNE la Sarl GANGAMA aux dépens d'appel. Le présent arrêt a été signé par Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre, et par Madame Nathalie BEBEAU, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LA GREFFIÈRE SIGNE LE PRÉSIDENT