Tribunal judiciaire, 27 juin 2024. 23/03716

Minute n° 2024 / AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES ============ JUGEMENT du 27 Juin 2024 __________________________________________ DEMANDEUR : Monsieur [X] [M] 7 rue du Haugard 44860 PONT SAINT MARTIN assisté de Maître Vincent CHUPIN, avocat au barreau de NANTES D'une part, DÉFENDEURS : Monsieur [I] [V] Résidence Le Louisiane 6 Rue Louis Aragon - Cage A, 2ème étage, porte A26 44400 REZE non comparant Monsieur [R] [K] 11 Rue de la Jarnigarnière 44115 BASSE-GOULAINE non comparant D'autre part, COMPOSITION DU TRIBUNAL : PRÉSIDENT : Pierre DUPIRE GREFFIER : Michel HORTAIS PROCEDURE : date de la première évocation : 16 mai 2024 date des débats : 16 mai 2024 délibéré au : 27 juin 2024 RG N° N° RG 23/03716 - N° Portalis DBYS-W-B7H-MUYE COPIES AUX PARTIES LE : CE + CCC à Maître Vincent CHUPIN CCC à Monsieur [R] [K] +Monsieur [I] [V] + préfecture Copie dossier EXPOSÉ DU LITIGE : Suivant acte sous seing privé en date du 25 juin 2016, Monsieur [M] [X] a donné à bail à Monsieur [V] [I] un logement situé 6 rue Louis Aragon - 44400 REZE. Suivant acte sous seing privé du même jour, Monsieur [K] [R] s’est porté caution solidaire des dettes de Monsieur [M] [X] trouvant leur origine dans le contrat de bail. Le 26 juillet 2023, Monsieur [M] [X] a fait délivrer au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le mettant en demeure d'avoir à régler la somme principale de 11.940 euros au titre des loyers et charges échus et impayés à la date du commandement. Le 2 août 2023, par acte de commissaire de justice, Monsieur [M] [X] a dénoncé à Monsieur [K] [R], en sa qualité de caution, la signification du commandement de payer délivré au locataire. Par acte de commissaire de justice du 1er décembre 2023, notifié au représentant de l'Etat dans le département le 5 décembre 2023, Monsieur [M] [X] a fait assigner Monsieur [V] [I] et Monsieur [K] [R] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de NANTES, aux fins de : - Constater la résiliation du contrat de location susvisé en vertu de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 et à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ; - Ordonner l'expulsion de Monsieur [V] [I] des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec au besoin le concours de la force publique et d'un serrurier, en vertu de l’article L.153-2 du Code des procédures civiles d’exécution ; - Condamner solidairement Monsieur [V] [I] et Monsieur [K] [R] à lui payer les sommes suivantes : - 12.570 euros représentant les loyers, charges locatives et indemnités d’occupation échus et impayés au mois de novembre 2023, somme à parfaire ou diminuer au jour de l’audience, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ; - Une indemnité d’occupation d’un montant égal celui du loyer, augmenté des charges locatives en cours, et jusqu’à la libération effective des lieux, laquelle suivra les conditions de révision du prix du loyer dans le cadre de la législation HLM et de la convention passée entre le bailleur et l’Etat, avec intérêts au taux légal ; - 900 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance. L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 16 mai 2024, lors de laquelle Monsieur [M] [X], assisté par son conseil, a réitéré les termes de son acte introductif d’instance et actualisé sa créance à la somme de 15.225 euros selon décompte arrêté au 29 avril 2024. Monsieur [M] [X] s’est par ailleurs opposé à l’octroi de tout délai de paiement. Bien que régulièrement cités, Monsieur [V] [I] et Monsieur [K] [R] n’ont pas comparu et n’étaient pas représentés. Le diagnostic social et financier transmis par les services sociaux a été porté à la connaissance du bailleur. La décision a été mise en délibéré au 27 juin 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la recevabilité de la demande : Conformément aux dispositions de l’article 24 III de loi n°89-462 du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été notifiée au préfet de Loire-Atlantique le 5 décembre 2023, soit dans le délai de six semaines au moins avant l’audience. Dès lors, il y a lieu de déclarer recevable l'action aux fins de résiliation de bail. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire : L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que « tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ». Ce nouveau délai de 6 semaines pour payer suivant la délivrance du commandement de payer ne peut néanmoins s’appliquer aux commandements de payer délivrés antérieurement au 29 juillet 2023, non plus qu’à ceux délivrés postérieurement mais qui mentionneraient encore un délai de 2 mois pour payer la dette locative. En l'espèce, un commandement de payer visant la clause résolutoire et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023, a été signifié à Monsieur [V] [I] le 26 juillet 2023, pour un arriéré de loyers et charges de 11.940 euros. Il ressort des pièces versées aux débats, notamment du décompte, que ce commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 27 septembre 2023. Dès lors, Monsieur [V] [I], occupant désormais le logement sans droit ni titre, devra rendre les lieux libres de toute occupation de son chef, faute de quoi il pourrait y être contraint au besoin avec l’assistance de la force publique, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux en application des dispositions de l’article L.412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution. Le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution. Monsieur [V] [I] et Monsieur [K] [R] seront par ailleurs condamnés solidairement à payer à Monsieur [M] [X] une indemnité d’occupation d’un montant égal au dernier loyer, augmenté des charges, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial), avec intérêt au taux légal à compter de la signification de la présente décision. Sur le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation : Le paiement des loyers et charges aux termes convenus est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989. En l’espèce, la créance principale de Monsieur [M] [X] est justifiée en son principe et son montant en vertu du contrat de bail. Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde débiteur de 15.225 euros au 29 avril 2024, échéance du mois d’avril 2024 incluse, après déduction des frais de procédure. Monsieur [V] [I] et Monsieur [K] [R] n’ont pas comparu pour contester le montant sollicité ou faire état de versements qui n’auraient pas été pris en considération. Le diagnostic social et financier mentionne que Monsieur [V] [I] ne s’est pas présenté aux rendez-vous. Dès lors, en l'absence d'éléments produits sur la situation du locataire, et dès lors que le décompte laisse apparaître que le dernier règlement partiel remonte au mois de février 2024, il ne saurait être accordé d’office des délais de paiement à Monsieur [V] [I], les conditions posées par l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 n’étant pas remplies. En conséquence, Monsieur [V] [I] et Monsieur [K] [R] seront condamnés solidairement à payer à Monsieur [M] [X] la somme de 15.225 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 29 avril 2024, échéance du mois d’avril 2024 incluse. Sur les mesures accessoires : Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [V] [I] et Monsieur [K] [R], qui succombent, seront condamnés in solidum aux dépens. Par ailleurs, Monsieur [V] [I] et Monsieur [K] [R] seront condamnés in solidum à payer à Monsieur [M] [X], qui a dû recourir à la justice pour faire valoir ses droits, une somme de 150 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS : Le Juge des Contentieux de la Protection, après débats en audience publique, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe, DÉCLARE recevable l’action aux fins de résiliation de bail engagée par Monsieur [M] [X] à l’encontre de Monsieur [V] [I] et Monsieur [K] [R] ; CONSTATE, par l’effet de la clause résolutoire fondée sur le défaut de paiement des loyers, la résiliation, à la date du 27 septembre 2023, du contrat de bail conclu le 25 juin 2016, portant sur le logement situé 6 rue Louis Aragon - 44400 REZE ; DIT que Monsieur [V] [I] devra quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ; ORDONNE à défaut, l'expulsion de Monsieur [V] [I] ainsi que celle de tous occupants de son chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux ; CONDAMNE solidairement Monsieur [V] [I] et Monsieur [K] [R] à payer à Monsieur [M] [X] les sommes suivantes, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision : - 15.225 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 29 avril 2024, échéance du mois d’avril incluse ; - une indemnité d'occupation égale au montant du dernier loyer, augmenté des charges, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial), et ce, du 29 avril 2024 jusqu’à la libération effective des lieux ; RENVOIE le bailleur aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution concernant le sort à réserver aux meubles ; CONDAMNE in solidum Monsieur [V] [I] et Monsieur [K] [R] à payer à Monsieur [M] [X] la somme de 150 euros au titre des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile ; CONDAMNE in solidum Monsieur [V] [I] et Monsieur [K] [R] aux dépens ; RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit. LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION Michel HORTAIS Pierre DUPIRE