Tribunal judiciaire, 15 mai 2024. 23/06531

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Monsieur [T] Copie exécutoire délivrée le : à : Maître BOUANANE Pôle civil de proximité ■ PCP JCP fond N° RG 23/06531 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2SPR N° MINUTE : 7 JCP JUGEMENT rendu le mercredi 15 mai 2024 DEMANDERESSE S.A. 1001 VIES HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 2] représentée par Maître BOUANANE, avocat au barreau de Paris, vestiaire #E1971 DÉFENDEURS Monsieur [R] [T], demeurant [Adresse 1] non comparant, ni représenté Monsieur [S] [P], demeurant Chez Monsieur [R] [T] - [Adresse 1] représenté par Maître ZAHEDI, avocat au barreau de Paris, vestiaire #K103 COMPOSITION DU TRIBUNAL Anne TOULEMONT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Laura JOBERT, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 13 mars 2024 JUGEMENT réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 15 mai 2024 par Anne TOULEMONT, Vice-présidente assistée de Laura JOBERT, Greffier Décision du 15 mai 2024 PCP JCP fond - N° RG 23/06531 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2SPR EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 10 janvier 1996, la société 1001 Vies Habitat a donné à bail à Monsieur [R] [T] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 1]. Par acte d’huissier du 31 juillet 2023, la société 1001 Vies Habitat a fait assigner Monsieur [R] [T] et Monsieur [S] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, sans écarter l’exécution provisoire, aux fins de : - prononcer de la résiliation judiciaire du contrat de bail aux torts du locataire ; - expulsion immédiate de Monsieur [R] [T] des lieux et tous occupants de son chef, dont Monsieur [S] [P], et ce, le cas échéant, avec l’assistance du commissaire de police et de la force publique ; - suppression du délai de deux mois - transport et séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux ; - condamnation in solidum de Monsieur [R] [T] et Monsieur [S] [P] au paiement d’indemnités d’occupation correspondant aux loyers mensuels actualisés et augmentés des charges, majorés de 30% jusqu’à remise des clés ; - condamnation in solidum de Monsieur [R] [T] et de Monsieur [S] [P] au paiement de la somme de 7280, 90 euros au titre des arriérés de loyers, de la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles outre aux entiers dépens en ce compris le coût de la sommation interpellative. A l'audience du 13 mars 2024, la société 1001 Vies Habitat , représentée par son conseil, a réitéré les demandes de son assignation. Elle actualise la dette à la somme de 28 115, 13 euros, compte tenu de l’application du SLS, à la date du 27 février 2024. Au soutien de telles demandes, la société 1001 Vies Habitat se prévaut d'une absence d'occupation des lieux par Monsieur [R] [T], ce dernier résidant à [Localité 3] et ayant transmis une lettre de résiliation de bail datée du 8 janvier 2024, ce dernier précisant ne plus vivre dans l’appartement depuis le COVID. Monsieur [S] [P] est représenté et a déposé des écritures, soutenues oralement, aux termes desquelles il soutient l’irrecevabilité des demandes à son encontre, au visa de l’article 32 du code de procédure civile. Il fait valoir, à ce titre, que la demanderesse ne présente qu’une sommation interpellative datée du 14 novembre 2022, ce dernier indiquant qu’il est présent temporairement dans les lieux depuis un mois et demi, son nom étant porté sur la boîte aux lettres pour aider le locataire dans ses démarches, l’adresse notée par le commissaire de justice pour délivrer l’assignation précisant d’ailleurs ce point en évoquant «  chez Monsieur [T] ». A titre subsidiaire, il avance que les demandes sont mal fondées. Il indique que les demandes de SLS et de majoration de l’indemnité d’occupation sont également mal fondées à l’encontre de son ami, Monsieur [T]. Il sollicite la condamnation de la société demanderesse à payer la somme de 2400 euros au titre des frais irrépétibles. Monsieur [R] [T] n’est pas représenté. L’affaire a été mise en délibéré au 15 mai 2024 par mise à disposition au greffe. MOTIFS DE LA DECISION Sur la recevabilité Monsieur [P] soutient que les demandes sont irrecevables à son encontre en évoquant à la fois l’article 32 du code de procédure civile, et l’article 1353 du code civil. Force est de relever que la société demanderesse a qualité et intérêt à agir contre Monsieur [P], les éléments développés par ce dernier relevant du fond du dossier et non d’une irrecevabilité des demandes. Les demandes de la société demanderesse sont recevables. Sur la résiliation judiciaire et ses conséquences Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. En application de l'article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. S'agissant plus précisément d'un contrat de bail, il sera rappelé qu'en vertu des articles 2 et 8 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire doit occuper personnellement les lieux, lesquels doivent constituer sa résidence principale. La résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l'habitation. Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux. Force est de relever que la société demanderesse sollicite la résiliation du bail, et non pas la constatation du congé délivré par le locataire par courrier du 8 janvier 2024, aucune conclusion complémentaire n’ayant été transmise à cet effet. Pour autant, le courrier transmis permet de vérifier que le locataire ne vit plus dans les lieux depuis l’épidémie de COVID. Ce manquement aux obligations du bail est suffisamment grave et répété pour justifier de la résiliation du bail. Au visa de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. Il convient de relever que le seul élément transmis pour justifier de la présence de Monsieur [P] dans les lieux est la sommation interpellative du 14 novembre 2022, par laquelle Monsieur [P] explique occuper les lieux depuis un mois et demi. Ce seul document est insuffisant à justifier de l’occupation de Monsieur [P] dans les lieux. La société bailleresse est ainsi déboutée de ses demandes à l’encontre de Monsieur [S] [P]. Monsieur [R] [T] devenant ainsi sans droit ni titre, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision. Ce dernier ayant transmis un courrier de congé daté du 8 janvier 2024, il sera fait droit à la demande de suppression des délais de deux mois. Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction. Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré de loyers et de l'indemnité d'occupation La règle « nul ne plaide par procureur » trouve à s'appliquer dans le cas où une partie soumet au juge une argumentation et une demande qui n'ont pas vocation à satisfaire un droit qui lui est propre, le droit invoqué étant celui d'un tiers. En l’espèce, il ne sera pas tenu compte des éléments développés par Monsieur [P] dans l’intérêt de Monsieur [T] tant sur le SLS que sur les indemnités d’occupation. Monsieur [R] [T] est redevable des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. La société bailleresse produit un décompte démontrant que Monsieur [R] reste lui devoir la somme de 28115, 13 euros à la date du 27 février 2024. Il convient de rappeler à ce titre qu'en application des dispositions de l'article L.441-9 du code de la construction et de l'habitation, l'organisme d'habitations à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d'imposition ou de non-imposition à l'impôt sur le revenu et des renseignements concernant l'ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l'importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer. A défaut et après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, l'organisme d'habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer. Il résulte de cette disposition qu'en l'absence de preuve d'envoi de la mise en demeure, l'organisme HLM ne peut procéder à la liquidation provisoire du supplément de loyer. C’est donc l’envoi de la mise en demeure et l’absence de réponse pendant le délai de 15 jours qui permet au bailleur d’appliquer le surloyer et de percevoir l’indemnité d’enquête, le point de départ du délai de 15 jours n’étant pas précisé dans le contrat (date d’envoi ou date de réception). Pour établir qu’il avait adressé une mise en demeure au locataire, il produit deux constats d'huissier datés du 5 septembre 2022 et du 22 octobre 2022 selon lequel l’huissier constate que le bailleur lui a confié l'envoi des courriers, relève le nombre de courriers adressés, vérifie le contenu des enveloppes, la concordance des noms des destinataires et des noms figurant sur le listing, et le contrôle effectif de l'envoi des plis. L'huissier de justice ajoute que les courriers envoyés sont effectivement des mises en demeure, et qu'il s'agit bien de l'envoi de SLS ( supplément de loyer de solidarité 2023), le nom du défendeur apparaissant effectivement sur le listing. Il convient de relever que l'envoi de l'huissier concerne l'enquête réalisée en 2023, et non, celle réalisée en 2024 ou pour les années précédentes. De ce fait, la somme de 3106, 66 euros fixée en janvier et février 2021 et la somme de 3363, 68 euros pour les mois de janvier et février 2024 seront déduites, faute de prouver l’envoi des enquêtes pour ces années respectives. Pour la somme au principal, Monsieur [R] [T], non comparant, n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Il sera donc condamné au paiement de la somme de 21644, 79 euros. Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux. Monsieur [R] [T] sera donc condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du présent jugement à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant du loyer et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, en ce qu'aucun élément ne justifie de dépasser la valeur locative du bien loué. Sur les demandes accessoires La défenderesse, qui succombe, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile, en ce inclus le coût de l'assignation et de la signification de la présente décision. Il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS, Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort, DECLARE recevables les demandes formées à l’encontre de Monsieur [S] [P]; DEBOUTE la société 1001 Vies Habitat de l’ensemble des demandes formées à l’encontre de Monsieur [S] [P]; PRONONCE la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu le 10 janvier 1996 entre la société 1001 Vies Habitat et Monsieur [R] [T] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 1] ; ORDONNE en conséquence à Monsieur [R] [T] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ; DIT qu’à défaut pour Monsieur [R] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société 1001 Vies Habitat pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ; SUPPRIME le délai de deux mois prévu par les articles L. 412-1 et L. 412-2 du Code des procédures civiles d’exécution ; DIT n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; CONDAMNE Monsieur [R] [T] à verser à la société 1001 Vies Habitat une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui du loyer, telle qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du présent jugement et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion) ; DEBOUTE la société 1001 Vies Habitat de sa demande de majoration de l’indemnité d’occupation CONDAMNE Monsieur [R] [T] à verser à la société 1001 Vies Habitat la somme de 21644, 79 euros due au titre des arriérés de loyers à la date du 27 février 2024, février 2024 compris. DIT n’y avoir lieu à indemnités au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; REJETTE le surplus des demandes des parties ; CONDAMNE Monsieur [R] [T] aux dépens de l'instance, y compris le coût de la sommation interpellative ; RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire. Le greffier Le juge des contentieux de la protection