Cour d'appel, 20 septembre 2022. 21/00099

ARRET N° [J] C/ S.A.R.L. COMPLET DECO [M] [J] MS/VB COUR D'APPEL D'AMIENS 1ERE CHAMBRE CIVILE ARRET DU VINGT SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT DEUX Numéro d'inscription de l'affaire au répertoire général de la cour : N° RG 21/00099 - N° Portalis DBV4-V-B7E-H6OI Décision déférée à la cour : JUGEMENT DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SENLIS DU TROIS NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT PARTIES EN CAUSE : Monsieur [U] [J], décédé le 13/04/2022 né le 19 Mars 1949 à [Localité 7] de nationalité Française [Adresse 6] [Localité 4] APPELANT ET S.A.R.L. COMPLET DECO agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège [Adresse 2] [Localité 8] Représentée par Me Aurélie GUYOT, avocat au barreau D'AMIENS Plaidant par Me LE BORGNE, avocat au barreau de PARIS INTIMEE Monsieur [W] [M] né le 12 Septembre 1948 à [Localité 10] de nationalité Française [Adresse 6] [Localité 4] Madame [R] [J] née le 24 Mars 1968 à [Localité 9] de nationalité Française [Adresse 5] [Localité 3] Représentés par Me Eric KRAMER de la SCP FABIGNON,LARDON-GALEOTE,EVEN,KRAMER,ALLARD, REBOURCET, avocat au barreau de SENLIS Ayant pour avocat plaidant Me FLOCHLAY de la SELARL LCE, avocat au barreau de QUIMPER PARTIES INTERVENANTES DEBATS : A l'audience publique du 07 juin 2022, l'affaire est venue devant M. Vincent ADRIAN, Président, et Mme Myriam SEGOND, conseiller, magistrats rapporteurs siégeant sans opposition des avocats en vertu de l'article 786 du Code de procédure civile. Le Président a avisé les parties à l'issue des débats que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 20 septembre 2022. La Cour était assistée lors des débats de Mme Vitalienne BALOCCO, greffier. COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE : Les magistrats rapporteurs en ont rendu compte à la Cour composée de M. Pascal BRILLET, Président, M. Vincent ADRIAN et Mme Myriam SEGOND, Conseillers, qui en ont délibéré conformément à la Loi. PRONONCE DE L'ARRET : Le 20 septembre 2022, l'arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée par M. Pascal BRILLET, Président de chambre, et Mme Vitalienne BALOCCO, greffier. * * * DECISION : EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE Le 16 juillet 1987, [U][J], aujourd'hui décédé, a loué à la société [Localité 8] Decor représentée par M. [F] un local commercial situé [Adresse 1]. Dans le courant des années 1990, M. [F] a acquis le local voisin et a réalisé une construction nouvelle à cheval entre les deux immeubles pour y exploiter un local commercial unique. Par acte du 5 avril 1997, [U] [J] a loué son local à la société 'Decorum' puis le 1er octobre 2007, celle-ci entre temps devenue la société Construction a cédé à la société Complet Deco son fonds de commerce et son droit au bail, le local voisin lui étant concomitamment donné à bail. Le bail venant à expiration le 30 juin 2014, la société Complet Deco a donné congé et poursuivi son activité dans le local voisin. En vue de la restitution du local à [U] [J], la société Complet Deco a procédé à la séparation des deux immeubles par l'édification d'une cloison en panneau sandwich, de type isometal. Considérant que l'immeuble lui appartenant n'a pas été remis dans son état antérieur aux travaux d'agrandissement, MarcTranouez a assigné en référé la société Complet Deco et une expertise a été ordonnée le 17 mars 2015. Les opérations ont été étendues à M. [F] et la société Pierre Financement alors propriétaire du local voisin, par ordonnance du 15 mars 2016. L'expert a déposé son rapport le 14 novembre 2016. Par acte du 26 février 2018, [U] [J] a assigné la société Complet Deco en réparation. Par jugement du 3 novembre 2020, le tribunal judiciaire de Senlis a débouté [U] [J] de ses demandes et l'a condamné à payer à la société Complet Deco la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Le 16 décembre 2020, [U] [J] a vendu son bien au prix de 320 000 euros. Par déclaration du 23 décembre 2020, [U] [J] a fait appel. [U] [J] est décédé le 13 avril 2022, laissant pour lui succéder Mmes [M] et [J] qui sont intervenues à l'instance. L'instruction a été clôturée le 4 mai 2022 et l'affaire a été fixée à l'audience des débats du 7 juin 2022. EXPOSE DES PRETENTIONS ET DES MOYENS Dans ses dernières conclusions du 2 mai 2022, Mmes [M] et [J] demandent à la cour : - d'infirmer le jugement, - condamner la société Complet Deco à leur payer les sommes de : * 90 020,33 euros TTC correspondant à la moins-value pour travaux de remise en état nécessaires, * 80 480 euros correspondant à la moins-value pour travaux de revêtement de sol, * 115 680 euros TTC correspondant à la moins-value pour travaux de création d'un mur coupe-feu entre les deux commerces, * 503 104,32 euros TTC à titre d'indemnité correspondant aux loyers perdus du fait de l'impossibilité de relouer le bâtiment, - condamner la société Complet Deco à leur payer la somme de 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Au soutien de leurs demandes nouvelles en cause d'appel, qu'elles estiment recevables, elles indiquent que le local a été vendu à un prix inférieur au marché en raison du mauvais état dans lequel il a été restitué, celui-ci ne disposant plus d'accès piéton et camion ni d'alimentation en eau et électricité, ni de robinet incendie armé (RIA) obligatoire pour une ouverture au public, ces dispositifs se trouvant dans le local voisin. Elles précisent que si [U] [J] avait donné son accord de principe aux travaux d'agrandissement, il n'avait pas autorisé la suppression d'éléments essentiels à l'exploitation. Elles rappellent qu'aux termes du bail de 1997, le preneur devait rendre le local en bon état de fonctionnement. Selon elles, les obligations du bail commercial du 16 juillet 1987 ont été transmises, par son renouvellement de 1997 et la cession du fonds de commerce de 2007, à la société Complet Deco, dernier titulaire du contrat, qui est devenue débitrice envers le bailleur des dégradations causées par ses prédécesseurs. Elles indiquent qu'en toutes hypothèses, le bail de 1997 mettait à la charge du preneur toutes les réparations d'entretien, y compris de gros entretien, que l'expert a constaté l'occultation des baies par un bardage et une isolation mise en oeuvre en extérieur ainsi qu'un très mauvais état des extérieurs. Elle ajoutent, enfin, que la cloison édifiée par la société Complet Deco à son départ n'était pas conforme à la règlementation de prévention des incendies, le bâtiment ne pouvant en l'état être habilité à recevoir du public. Elles sollicitent donc des indemnités correspondant aux coûts des travaux de remise en état (pour rétablir l'accès à l'immeuble, les fenêtres, les compteurs et réseaux d'eau et d'électricité, outre la réfection des revêtements de sol) et de mise aux normes de la cloison séparative ainsi qu'une indemnité correspondant à la perte des loyers, l'immeuble n'ayant pu être reloué du fait de l'inexécution de ces travaux. Dans ses dernières conclusions du 4 mai 2022, la société Complet Deco demande à la cour de : - déclarer irrecevables les demandes de Mmes [M] et [J] tendant à sa condamnation au paiement des sommes de 90 020,33 euros, 80 480 euros et 115 680 euros à titre d'indemnités correspondant à la moins-value, - confirmer le jugement, - condamner solidairement Mmes [M] et [J] à lui payer la somme de 10 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner solidairement Mmes [M] et [J] aux dépens. Elle conclut à l'irrecevabilité des demandes nouvelles en cause d'appel. Sur le fond, elle réplique que les travaux d'agrandissement ont été autorisés par le bailleur dans le cadre du bail de 1987, que ce bail n'étant pas produit, l'étendue des obligations du preneur alors en vigueur n'est pas justifiée. Selon elle, le bail de 1987 ne lui est pas opposable, seul le bail de 1997 lui ayant été cédé à l'occasion de la cession du fonds de commerce et ce bail ne constituant pas un renouvellement de celui de 1987 auquel il ne fait pas référence ni à une quelconque obligation de remise en état. Elle fait observer qu'en tout état de cause, Mmes [M] et [J] ne prouvent pas l'état des locaux en 1987, permettant d'apprécier l'étendue des réparations nécessaires à la remise des locaux dans leur état d'origine. Elle soutient qu'elle n'a pas manqué à son obligation de remise en état en exécution du bail de 1997, les locaux lui ayant été délivrés en l'état des travaux d'agrandissement réalisés antérieurement à la prise d'effet du bail. Selon elle, Mmes [M] et [J] ne peuvent se plaindre des conséquences de travaux que leur auteur [U] [J] a laissés faire sans surveillance. Elle ajoute, enfin, que les préjudices invoqués ne sont pas établis, le prix de revente du bien ainsi que l'impossibilité de le relouer résultant non du défaut de remise en état par le preneur mais de sa situation géographique défavorable et de l'état dégradé de sa toiture. MOTIVATION - Sur la recevabilité des demandes de Mmes [M] et [J] Vu les articles 565 et 566 du code de procédure civile ; En première instance, [U] [J] a formulé des demandes d'indemnisation correspondant au coût des travaux de remise en état. Compte tenu de la vente du bien, les demandes en cause d'appel visent l'indemnisation du préjudice lié à la diminution de sa valeur du fait des travaux de remise en état nécessaires. Ces demandes, ayant le même fondement que les demandes initiales et poursuivant la même fin d'indemnisation du préjudice résultant du défaut de remise en état de l'immeuble loué, constituent le complément de celles formées en première instance. La fin de non-recevoir sera rejetée. - Sur la responsabilité de la société Complet Deco En application des articles 1730 et 1732 du code civil, s'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. Le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute. Les dégradations reprochées à la société Complet Deco résultent principalement des travaux d'agrandissement réalisés en 1990 dans le cadre du bail du 16 juillet 1987. Ces travaux ont modifié la consistance des locaux par la réalisation d'une construction à cheval entre les deux immeubles de [U] [J] et M. [F]. L'expert a constaté que l'accès à l'eau et à l'électricité, l'accès des véhicules et certaines baies ont été supprimés. De même, les extérieurs ont été délaissés. Enfin, le volume reliant les deux bâtiments contient une poutraison traversante, ce qui implique la mise en place d'une division coupe-feu pour éviter qu'un feu affectant l'une des structures ne compromette la stabilité de l'autre. Le bail du 16 juillet 1987 n'est pas produit, de sorte que l'étendue des obligations du preneur à l'époque de la réalisation des travaux n'est pas précisée. Mais l'accord de [U] [J] relativement aux travaux d'agrandissement résulte clairement d'un courrier qu'il a adressé le 27 décembre 1989 à M. [F]. M. [J] a indiqué 'je vous confirme par la présente mon accord sur les projets d'agrandissement de votre société. Compte tenu des travaux que vous entendez réaliser, je ne vois aucun problème au fait que vous construisiez sur mon sol dans le but de réunir le magasin COVIDO à celui de [Localité 8] DECOR. Au contraire, il m'apparaît intéressant commercialement de lier ces deux bâtiments pour réaliser un ensemble de vente représentatif.' Si l'on peut admettre que [U] [J] n'ait pas à l'époque anticipé toutes les conséquences que ces travaux pouvaient avoir, il ne pouvait les ignorer à l'occasion de la conclusion du nouveau bail de 1997, consenti au profit de la société 'Decorum' venant aux droits du locataire précédent. Dans ce bail, il est ainsi noté, au titre de la désignation des lieux loués, que 'la surface de vente est d'environ 1 100 m2, les réserves sont d'une superficie de 370 m2 ; l'immeuble comporte en outre des sanitaires de 10 m2 et les emplacements de parking avoisinent les 200 m2.' Ainsi, la surface de vente avait augmenté, de 200 m2 selon l'expert, et [U] [J] n'a pu alors que constater le réagencement des locaux. En outre, ce nouveau bail stipulait que 'Toutes constructions nouvelles, toutes améliorations, installations, décors quelconques qui seraient faits par le preneur dans les lieux loués pendant le cours du bail, deviendront la propriété du bailleur, sans indemnité, sous réserve expresse du droit pour le bailleur de demander, au départ du preneur, le rétablissement des lieux en leur état primitif, pour les travaux qui n'auront pas été autorisés par écrit, par le bailleur.'L'introduction de cette clause manifestait la volonté du bailleur de renoncer à la remise des lieux dans leur état antérieur aux travaux qu'il avait autorisés par écrit le 27 décembre 1989. Le constat en 1997 de la nouvelle consistance de son local et la renonciation à en demander la remise dans son état initial privait [U] [J] de son droit à la réparation des dégradations résultant des travaux faits avec son accord. Cet accord a été porté à la connaissance de la société Complet Deco, cessionnaire du droit au bail, qui a pris les locaux en l'état dans lequel ils se trouvaient et ne peut être tenue d'obligations supplémentaires par rapport à celles de son auteur, la société 'Decorum' devenue Construction. Par ailleurs, l'expert a noté que la remise du local dans son état antérieur était impossible puisqu'elle aurait amputé chaque surface de vente d'environ 200 m2 et aurait posé un problème juridique s'agissant du local voisin qui se serait vu imposer une perte de surface et la fermeture temporaire de son fonds de commerce pendant les travaux. Les travaux d'alimentation et d'accès, de remise en état d'origine et d'édification de la cloison coupe-feu qui ne sont que la conséquence des travaux d'agrandissement autorisés par le bailleur et ne pouvant plus être démolis, devaient rester à la charge de ce dernier. S'agissant de la remise en état des moquettes, il résulte de la désignation des lieux loués dans le bail de 1997 repris par l'acte de cession de fonds de commerce de 2007, que le sol est en béton armé. Il n'est pas mentionné de moquette. Au surplus, la perte de chance de relouer le local ou de le vendre à meilleur prix n'est pas démontrée. En effet, non seulement il n'est pas établi que le local ait été proposé à la location postérieurement à la restitution. Mais encore l'expert a noté le manque d'attractivité commerciale du local du fait de son emplacement à proximité immédiate d'un centre de tri postal, d'un garage d'autocars et d'une société de transport et de sa situation géographique à quelques kilomètres de la zone concurentielle de [Localité 11]. Compte tenu de cette situation, les éléments de comparaison versés ne permettent pas de prouver que la vente aurait pu avoir lieu à meilleur prix. En conséquence, il convient de confirmer le jugement en toutes ses dispositions et de débouter Mmes [M] et [J] de leurs demandes nouvelles en cause d'appel. PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort, Confirme le jugement en toutes ses dispositions, Déclare recevable les demandes de [W] [M] et [R] [J] et les déboute, Condamne in solidum [W] [M] et [R] [J] aux dépens d'appel, Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne in solidum [W] [M] et [R] [J] à payer à la société Complet Deco la somme de 3 000 euros. LE GREFFIERLE PRESIDENT