Tribunal judiciaire, 28 juin 2024. 24/00669

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES Service des contentieux de la protection [Adresse 4] [Localité 5] JUGEMENT DU 28 Juin 2024 N° RG 24/00669 - N° Portalis DBYC-W-B7I-KZEC Jugement du 28 Juin 2024 N° : 24/443 [E] [M] C/ [V] [S] EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉE LE à Maître DE VILLARTAY COPIE à la PREFECTURE Au nom du Peuple Français ; Rendu par mise à disposition le 28 Juin 2024 ; Par Caroline ABIVEN, Vice-Président au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assisté de Géraldine LE GARNEC, Greffier ; Audience des débats : 31 Mai 2024. Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile, le 13 septembre 2024. Une note ayant été transmise en cours de délibéré, la date du délibéré a été avancée au 28 juin 2024 ; ENTRE : DEMANDEUR Mme [E] [M] [Adresse 2] [Localité 1] représentée par Me Axel DE VILLARTAY, avocat au barreau de RENNES substitué par Me Claire STREHAIANO, avocat au barreau de RENNES ET : DEFENDEUR : M. [V] [S] [Adresse 3] [Adresse 3] [Localité 5] non comparant, ni représenté EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé du 3 décembre 2021, Mme [E] [M], représentée par la société PIGEAULT IMMOBILIER, a consenti un bail d’habitation à M. [V] [S] sur des locaux situés au sein de la [Adresse 3] sis [Adresse 3] à [Localité 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1 183 € et d’une provision pour charges de 120 €. Le locataire ne payant pas son loyer, Mme [E] [M] a, par assignation du 27 janvier 2023, saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de voir valider le congé délivré au locataire pour motifs légitimes et sérieux ou, à titre subsidiaire, constater la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire. Par jugement du 8 septembre 2023 (RG n°23-10623), le juge des contentieux de la protection a requalifié le contrat de location meublé en bail nu, étendant sa durée à 3 ans, et a déclaré valide le congé délivré par la bailleresse à M. [S] le 23 août 2022, avec effet seulement au 2 décembre 2024. En outre, il a ordonné son expulsion à compter du 3 décembre 2024, l’a condamné à payer une indemnité d’occupation ainsi qu’à régler l’arriéré locatif arrêté au 2 décembre 2022. Mme [E] [M] a relevé appel de ce jugement le 26 octobre 2023, sollicitant l’annulation ou la réformation de la décision attaquée en ce qu’elle a : -requalifié le contrat de location meublé en contrat de location nu, d’une durée étendue à 3 ans, -dit que le congé délivré le 23 août 2022 ne prendra effet que le 2 décembre 2024 et ordonné, à compter du 3 décembre 2024, à M. [S] de libérer les lieux, -rappelé que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période de trêve hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, -condamné M. [S] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 3 décembre 2024, -limité la condamnation du locataire à payer à Mme [M] la somme de 10 375,93 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 2 décembre 2022 avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision. Par acte de commissaire de justice du 23 novembre 2023, la bailleresse a ensuite fait délivrer au locataire un commandement de justifier de l'assurance du logement contre les risques locatifs dans un délai d'un mois, en visant la clause résolutoire prévue dans le contrat. Par assignation du 15 janvier 2024, Mme [E] [M] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire : •Constater l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 24 décembre 2023, •Ordonner l’expulsion de M. [V] [S] ainsi que celle de tous occupants de son chef avec, au besoin, le concours de la force publique, •Condamner M. [V] [S] au paiement des sommes suivantes : -une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, soit 1303 € par mois, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux, -1 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 16 janvier 2024, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience. À l'audience du 31 mai 2024, Mme [E] [M], représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance. Elle indique que l’affaire a déjà fait l’objet d’un premier jugement devant la présente juridiction mais qu’il s’agissait d’un ancien commandement qui visait uniquement les impayés de loyer et non le défaut d’assurance. Par ailleurs, elle précise que le premier juge a requalifié le contrat de location meublé en contrat de bail nu en raison du défaut de signature de l’acte, raison pour laquelle elle a fait appel de cette décision, l’affaire étant toujours pendante devant la Cour d’appel. Elle ajoute que la demande subsidiaire de constat de la résiliation du bail n’a pas été examinée par le premier juge puisqu’il a fait droit à la demande principale de validation du congé. Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [V] [S] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter. Mme [E] [M] ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire. À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 13 septembre 2024, le délibéré ayant toutefois été avancé au 28 juin 2024, date à laquelle la décision a été mise à disposition des parties au greffe. MOTIFS DE LA DECISION En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. L’article 1355 du code civil dispose que l’autorité de la chose jugée n’a lieu qu’à l’égard de ce qui a fait l’objet du jugement. Il faut que la chose demandée soit la même ; que la demande soit fondée sur la même cause ; que la demande soit entre les mêmes parties, et formé par elles et contre elles en la même qualité. L’autorité de la chose jugée n’a lieu qu’à l’égard de ce qui a fait l’objet d’un jugement et a été tranché dans son dispositif. En outre, l’autorité de la chose jugée ne peut être opposée lorsque des événements postérieurs ou des circonstances nouvelles sont venus modifier la situation antérieurement reconnue en justice. En l’espèce, le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes le 8 septembre 2023 indique que « la requête subsidiaire aux fins de constat de la résiliation du bail par effet de l’acquisition de la clause résolutoire s’avère, de ce fait, sans objet et ne sera donc pas examinée. » De plus, si la demande de validation du congé, examinée par le premier juge, et la demande de constat de la résiliation du bail tendent aux mêmes fins, le défaut de justification par le locataire d’une assurance locative postérieurement au jugement du 8 septembre 2023 constitue une circonstance nouvelle. Par conséquent, la nouvelle demande de constat de la résiliation du bail n’encourt pas l’irrecevabilité. 2. Sur la demande de constat de la résiliation du bail Aux termes de l’article 7 g) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du bail pour défaut d'assurance ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. En l’espèce, un commandement de justifier d’une telle assurance, reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié au locataire le 23 novembre 2023. Ce dernier n’a cependant pas justifié de l'assurance locative dans le mois suivant la signification de ce commandement. La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 24 décembre 2023. Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser Mme [E] [M] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant. Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d'un commandement de quitter les lieux et hors période de trêve hivernale. 3. Sur l’indemnité d’occupation En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Conformément à la demande, le montant de l’indemnité d’occupation sera fixé à la somme de 1303 €. L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 24 décembre 2023, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à Mme [E] [M] ou à son mandataire. 4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée. M. [V] [S], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile. L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 200 € à la demande de Mme [E] [M] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées. Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée. En l'espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision, laquelle sera donc maintenue. PAR CES MOTIFS, Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que M. [V] [S] n'a pas justifié d'une assurance contre les risques locatifs dans le délai d'un mois suivant le commandement qui lui en a été fait le 23 novembre 2023, CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 3 décembre 2021 entre Mme [E] [M], d’une part, et M. [V] [S], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 5] est résilié depuis le 24 décembre 2023, ORDONNE à M. [V] [S] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 3] à [Localité 5] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique, DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, CONDAMNE M. [V] [S] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 1 303€ (mille trois cent trois euros) par mois, DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 24 décembre 2023, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire, MAINTIENT l’exécution provisoire de droit de la présente décision, CONDAMNE M. [V] [S] à payer à Mme [E] [M] la somme de 200 € (deux cent euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE M. [V] [S] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de justifier d’une assurance du 23 novembre 2023 et celui de l'assignation du 15 janvier 2024. Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 28 juin 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées. La Greffière Le Juge