Tribunal judiciaire, 28 mai 2024. 16/16378

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Expéditions exécutoires délivrées le : ■ 18° chambre 1ère section N° RG 16/16378 N° Portalis 352J-W-B7A-CJFXU N° MINUTE : 4 Assignation du : 13 Septembre 2016 contradictoire JUGEMENT rendu le 28 Mai 2024 DEMANDERESSE S.A.R.L. NORD EST AUTOMOBILES prise en la personne de sa gérante Mme [K] [L] [Adresse 1] [Localité 5] représentée par Me Jean-Philippe MARIANI, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire #NAN287 DÉFENDERESSE PARIS HABITAT- OPH [Adresse 3] [Localité 4] représentée par Maître Claire-Marie DUBOIS-SPAENLE de SEBAN & ASSOCIÉS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #P0498 Décision du 28 Mai 2024 18° chambre 1ère section N° RG 16/16378 - N° Portalis 352J-W-B7A-CJFXU COMPOSITION DU TRIBUNAL Madame Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe, Monsieur Jean-Christophe DUTON, Vice-président, Madame Diana SANTOS CHAVES, Juge, assistée de Christian GUINAND, Greffier DEBATS A l’audience du 13 Février 2024, tenue en audience publique, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 16 mai 2024. Puis, le délibéré a été prorogé au 28 Mai 2024. JUGEMENT Rendu par mise à disposition au greffe Contradictoire en premier ressort EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé du 3 janvier 2005, la SCI [Adresse 1] aux droits de laquelle vient aujourd’hui l’ Établissement public local à caractère industriel ou commercial Paris Habitat-OPH (ci-après Paris Habitat-OPH) a donné à bail renouvelé à la société Nord Est Automobiles, exerçant sous l’enseigne de Garage Ford, un local commercial situé [Adresse 1] pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter du 1er janvier 2001 moyennant un loyer annuel en principal de 11.810,96 euros, à destination de commerce de garage et réparations de voitures. L’immeuble dont dépendent les locaux loués est composé d’un bâtiment principal sur rue, construit dans les années 1940, élevé d’un rez-de-chaussée et de sept niveaux eux-mêmes composés de quarante-deux locaux à usage d’habitation, deux locaux à usage commercial situés en rez-de-chaussée, un garage situé en rez-de-chaussée se développant sur la cour jusqu’au 2ème étage, et un bâtiment secondaire situé en fond de cour en R+1. Les locaux donnés à bail à la société Nord Est Automobiles sont désignés comme suit: - Au rez-de-chaussée : - des bureaux sur rue d’une superficie de 29,47 m² - un show-room d’une superficie de 40,81 m² - un porche d’une superficie de 34,27 m², - un wc d’une superficie de 0,70 m² (anciennement la cour) - un garage de 368,21 m² (anciennement la cour ; existence d’une cabine de peinture avec évacuation pour conduit sur la toiture situé au-dessus du local à usage de stockage) Soit, au rez-de-chaussée, une superficie totale de 473,46 m² environ. - A l’étage : - un palier d’une superficie de 0,86 m² - un séjour d’une superficie de 15,63 m² - une cuisine d’une superficie de 3,26 m² - une chambre d’une superficie de 14,31 m² - une salle d’eau d’une superficie de 2,59 m² - un rangement d’une superficie de 1,51 m² - un débarras d’une superficie de 8,27 m² - un grenier d’une superficie de 44,36 m² Soit, à l’étage, une superficie totale de 90,79 m² environ. La partie garage (atelier de mécanique et carrosserie) a été créée par un précédent locataire en couvrant une ancienne cour par une verrière ; il est précisé aux termes des conditions particulières du bail que le locataire doit en assurer l’entretien à ses risques et périls et payer les impôts inhérents à cette construction et le foncier du terrain. Le bail s’est ensuite poursuivi par tacite prolongation. Au courant de l’année 2012, Paris Habitat-OPH a décidé de mener une opération de restructuration prévoyant au sein de l’ensemble immobilier abritant les locaux loués la création de vingt sept logements à partir des quarante-deux existants. Il était prévu, dans le cadre de ces travaux, la réfection complète de la couverture du bâtiment arrière de l’immeuble situé [Adresse 1] donné à bail à la société Nord Est Automobiles, pour une durée d’un mois devant s’achever le 26 septembre 2013. Des procédures de référé préventif ont également été engagées en avril 2013 et Mme [F] [G] a été désignée en qualité d’expert judiciaire pour les travaux effectués sur l’immeuble voisin des locaux commerciaux, à usage d’habitation, situé [Adresse 2]. L’expert a déposé son rapport le 26 janvier 2016. Préalablement, le 8 juillet 2014, les parties ont signé un protocole d’accord suite à divers incidents de chantier perturbant l’activité de la locataire. Aux termes de ce protocole, Paris Habitat-OPH s’est notamment engagé à effectuer les travaux suivants : . Réfection du réseau des eaux pluviales au fond du garage consistant au changement d'un tronçon en partie enterrée, entraînant des refoulements, . Réfection des chéneaux le long de la façade cour et réparation des dommages causés par le chantier, . Remplacement de la porte sur la courette, . Peinture de la façade et de la porte principale, . Réfection du plafond situé au-dessus de la porte cochère qui ne ferme plus correctement, . Réfection du mur situé à l'aplomb de l'immeuble coté cour, Les parties sont également convenues qu’à la fin du chantier Paris Habitat procédera à la remise en place des panneaux de signalisations sur rue ainsi qu'au nettoyage de ces derniers et s'assurera de leur bon fonctionnement. Dans un échange de courriels des 7 et 8 juillet 2014, Paris Habitat-OPH s’est en outre engagé à prendre en charge les travaux suivants : - tuiles cassées suite à la pose de l’échafaudage côté cour et chute en provenance de l’échafaudage, - fenêtres local pièces détachées (à remplacer), - déplacement de la rampe d’accès à la cave, - étanchéité des chéneaux au fond du garage au-dessus de la cabine de peinture et vestiaire. Par acte d’huissier du 13 septembre 2016, la société Nord Est Automobiles a fait assigner Paris Habitat-OPH devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins à titre principal de voir condamner ce dernier à réaliser des travaux dans les locaux loués. Aux termes de conclusions notifiées par la voie électronique le 22 octobre 2018, la société Nord Est Automobiles a demandé au tribunal, notamment, de condamner sous astreinte Paris Habitat-OPH à faire exécuter dans le délai de six mois des travaux de réfection et de remise en état, de voir diminuer de 50 % le montant du loyer contractuel de la date de l’assignation jusqu’à la remise en état de la couverture, de condamner Paris Habitat-OPH à lui restituer le trop versé de ce chef, et d’obtenir des dommages et intérêts ; subsidiairement la société Nord Est Automobiles a sollicité la désignation d’un expert judiciaire. Par conclusions notifiées par la voie électronique le 4 mars 2019, Paris Habitat-OPH a demandé au tribunal de, à titre principal, déclarer nuls et de nul effet le protocole d’accord du 8 juillet 2014 et le protocole d’accord résultant de l’échange des courriers électroniques des 7 et 8 juillet 2014, faute de contenir des concessions réciproques des parties, et de débouter la société Nord Est Automobiles de ses demandes ; à titre subsidiaire, de lui donner acte des protestations et réserves sur l’expertise judiciaire sollicitée par la société Nord Est Automobiles. L’ordonnance de clôture a été rendue le 10 septembre 2019. Par jugement rendu le 2 juin 2020, le tribunal judiciaire de Paris a, avec le bénéfice de l’exécution provisoire, notamment : - débouté Paris Habitat-OPH de ses demandes de nullité du protocole d’accord et des échanges électroniques des 7 et 8 juillet 2014, - désigné en qualité d’expert M. [B] [W] avec mission, notamment, de relever et décrire les désordres affectant les locaux loués, en détailler l’origine, les causes et l’étendue, et plus particulièrement dire si les infiltrations ont un lien avec le chantier réalisé par Paris Habitat-OPH, indiquer les conséquences des désordres, donner son avis sur les solutions appropriées pour y remédier, évaluer le coût des travaux utiles à l’aide de devis d’entreprises fournis par les parties ou à fournir par l’expert, donner son avis sur les préjudices et les coûts induits par les désordres et malfaçons, sur leur évaluation, notamment sur le préjudice commercial et le préjudice de jouissance, et vérifier que les travaux mentionnés dans le protocole d’accord du 8 juillet 2014 et les courriels du 7 juillet 2014 et 5 janvier 2015 de Paris Habitat-OPH ont été réalisés par ce dernier, - ordonné une réfaction du loyer de 50 % à compter de la présente décision jusqu’aux travaux de remise en état des désordres, L’expert a déposé son rapport le 30 juin 2021. Ses conclusions sont les suivantes : “Compte tenu de ce qui précède, de nos constatations, des déclarations communes des parties, des investigations, et de l'examen des pièces communiquées lors de nos opérations d'expertise, nous précisons : - Que les défauts de gestion des écoulements pluviaux en couverture du garage dans la cour arrière de l'ensemble immobilier du fait de l'inachèvement des travaux convenus dans le protocole du 08/07/2014 et les courriels du 07/07/2014 et 05/01/2015, se trouvent avérés. - Que l'obstruction et encombrement des chéneaux du fait des objets jetés des habitations est également avérée ainsi que le bris de glace sur fenêtre atelier arrière, se trouvent également avérés. - Que les infiltrations ont bien un lien avec le défaut de gestion des écoulements et le défaut d'achèvement des travaux d'étanchéité convenus dans le protocole du 08/07/2014 et les courriels du 07/07/2014 et 05/01/2015, qui ont été la conséquence du chantier réalisé par PARIS-HABITAT OPH. - Que le désordre allégué «accentuation du fléchissement de la charpente métallique» ne se trouve pas avéré, et n'a pas été soutenu par la requérante lors de notre accédit du 11/09/2020. Que les conséquences des désordres avérés, se constituent : ° Pour ce qui concerne les défauts de gestion des écoulements et inachèvement de l'étanchéité, en couverture du garage dans les infiltrations qui s'y produisent suivant les mises en charges des chéneaux et suivant l'importance des précipitations. Ces infiltrations produisent des dégâts des eaux relativement limités. ° Pour ce qui concerne les bris de glace et défaut d'achèvement du remplacement de fenêtre du local de pièces détachées à la rupture du hors air limitée à ce local, et à des infiltrations au pourtour des fenêtres de ce local. - Que nous n'observons pas de conséquence préjudiciable au-delà des dégâts des eaux localisés. - Que les travaux spéciaux et nécessaires d'étanchéité justifient de recourir par les parties à l'intervention d'un maître d'œuvre pour la bonne conception, le chiffrage, et le suivi de ces travaux ainsi qu'à terme pour le bon suivi d'exécution et la réception des travaux effectués. - Que les travaux conseillés à ce sujet consistent en la révision de l'étanchéité en couverture et rives du local (prescriptions et cahier de charges à établir par un maître d'œuvre pour une intervention sous garantie décennale), avec opération de maintenance conforme au DTU 43-1. - Qu'il est fortement recommandé dans le cas d'espèce, de formaliser l'opération d'entretien maintenance, par un contrat avec une Entreprise spécialisée, dès la réception du projet de maintenance à confier à un maître d'œuvre du choix de PARIS-HABITAT et à sa charge. - Que la fréquence des visites périodiques de surveillance des ouvrages sera en outre à moduler en l'augmentant à une fois par trimestre pour tenir compte de la situation des lieux et du contexte lié aux projections en provenance du voisinage. - Que le coût de ces prestations n'a pas été communiqué par les parties bien qu'invitées à le faire dans un délai suffisant et prorogé. - Que ces prestations ne peuvent se réaliser que sous la maîtrise d'ouvrage de PARIS HABITAT et à sa charge, suivant devis à obtenir suivant appel d'offres à établir par un maître d'œuvre. - Que nous proposons pour la complète information des parties et du tribunal, l'estimation de ces prestations comme suit : ° Prestation de maîtrise d'œuvre pour la révision et maintenance décennale de l'étanchéité : HT 4.250€, suivant le chiffrage produit (Pièce 24 PARIS HABITAT en annexe du dire du 21/06/2021). ° Travaux de maintenance et révision type décennale étanchéité et chéneau, selon prescriptions détaillées de la maîtrise d'œuvre, en ce compris couverture : HT 12.000€. ° Il sera défini à l'occasion des travaux de révision de l'étanchéité par le maître d'œuvre et l'entreprise de réalisation, le dossier d'interventions ultérieures sur l'ouvrage (DIUO), qui est à même de préciser les opérations périodiques d'entretien. ° Contrat d'entretien périodique et de maintenance à fréquence trimestrielle avec une entreprise spécialisée: 2.400€ HT/an. - Que le remplacement de la couverture tel que demandé par la requérante dans ses derniers dires, et chiffré à HT 38.591,93€, ne s'impose techniquement pas en l'état. - Que cette prestation peut être néanmoins retenue à défaut d'engagement dans un délai raisonnable (inférieur à 1 an), des prestations de révision et d'entretien décrites et estimées ci-avant. - Que les parties n'expriment pas de préjudices induits motivés, et il ne devrait pas y avoir de préjudice de cette nature dans l'immédiat et au moment des travaux de révision proposés ci-avant dont l'exécution peut se faire avec un minimum de gêne à l'exploitation du garage. - Que le pointage effectué, au contradictoire des parties, lors de l'accédit du 11/09/2020 permet d'observer : Par référence au protocole du 08/07/2014 et son article 2 : ° Réfection du réseau des Eaux Pluviales au fond du garage, réalisée par PARIS-HABITAT OPH ° Réfection des chéneaux le long de la façade cour, exécuté partiellement ° Remplacement de la porte sur courette, réalisé par PARIS-HABITAT OPH ° Peinture de la façade et de la porte principale, réalisée par PARIS-HABITAT OPH ° Réfection du plafond au-dessus de la porte cochère, réalisée par PARIS-HABITAT OPH ° Réfection du mur situé à l'aplomb de l'immeuble côté cour, non réalisée. ° Remise en place des panneaux de signalisations sur rue et nettoyage, réalisée par PARIS-HABITAT OPH Par référence au courriel du 7 juillet 2014 qui rajoute au protocole du 08/07/2014 : ° Tuiles cassées à remplacer suite échafaudage côté cour, réalisé par PARIS-HABITAT OPH ° Fenêtres local pièces détachées à remplacer, non réalisé. ° Déplacement de la rampe d'accès à la cave, réalisé par PARIS-HABITAT OPH ° Etanchéité des chéneaux au fond au-dessus de la cabine de peinture et vestiaires, non réalisée. Que le courriel du 05/01/2015 de PARIS HABITAT ne rajoute rien au protocole et courriel du 07 /07 /14.” Parallèlement, suivant exploit d’huissier du 29 mars 2021, la société Nord Est Automobiles a sollicité de Paris Habitat-OPH le renouvellement de son bail commercial aux clauses et conditions du bail expiré. Par exploit d’huissier du 29 juin 2021, Paris Habitat-OPH a accepté le principe du renouvellement du bail, à l’exception toutefois du montant du loyer renouvelé. Aux termes de ses dernières conclusions n°2 notifiées par RPVA le 11 janvier 2022, la société Nord Est Automobiles demande au tribunal de : - juger que Paris Habitat-OPH a manqué à ses obligations contractuelles envers elle, À titre principal : - prononcer la résolution judiciaire de la location consentie aux torts et griefs du bailleur, - condamner en conséquence Paris Habitat-OPH à lui payer à titre de dommages-intérêts une indemnité correspondant à la perte du fonds de commerce, soit la somme de 500.000 euros, sauf à parfaire, et majorée avec les indemnités accessoires, notamment les indemnités de licenciement du personnel, - ordonner si besoin, de ce fait une expertise, l’expert recevant la mission habituelle à l’instar de l’éviction commerciale, A titre subsidiaire : - condamner Paris Habitat-OPH à faire exécuter dans le délai de six mois suivant la décision du jugement à intervenir les travaux suivants : * le remplacement de la couverture selon les modalités soumises à l’expert judiciaire dans le cadre du devis pour un montant hors taxes de 38.591,93 euros à réactualiser * la réfection de la couverture par des matériaux appropriés après contrôle de sa solidité * la remise en état du réseau d’évacuation des eaux pluviales * la remise en état de la partie arrière du mur et de la couverture désormais à l’air libre * la remise en état de l’étanchéité des chéneaux au fond du garage au-dessus de la cabine de peinture et vestiaires * le remplacement des fenêtres local pièces détachées * le nettoyage des chéneaux et de la courette par l’évacuation des ordures s’y trouvant à raison des incivilités des locataires de Paris Habitat * la protection de cette courette par la pose d’un filet ou à défaut l’exécution de travaux de nature à assurer la protection de cette courette * l’évacuation des pigeons se trouvant dans le grenier au-dessus du local pièce détachée et l’exécution des travaux nécessaires à rétablir le clos entre murs porteurs de la couverture - passé ce délai la condamner sous astreinte journalière de 250 euros à faire exécuter ces travaux, - diminuer de 50 % le montant du loyer contractuel de la date de la présente assignation jusqu’à la remise en état de la couverture et achèvement des autres travaux. Maintenir de ce fait les dispositions du jugement du 2 juin 2000, - condamner Paris Habitat-OPH à lui payer la somme de 170. 000 euros pour dévalorisation de la valeur du fonds de commerce. - condamner Paris Habitat-OPH à lui payer pour préjudice commercial la somme provisionnelle de 10.000 euros sauf à parfaire, - condamner Paris Habitat-OPH à lui payer 10.000 euros sur le fondement de l’article 700 et les entiers dépens, - ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 17 juin 2022, Paris Habitat-OPH demande au tribunal de : A titre principal, - le dire et juger recevable et bien fondé en l’ensemble de ses demandes fins et prétentions ; - dire et juger la société Nord Est Automobiles mal fondée en ses demandes, fins et prétentions; - dire et juger qu’il a respecté son obligation résultant de l’article 1719 du code civil ; - débouter la société Nord Est Automobiles de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions; A titre subsidiaire, - réduire à plus justes proportions la diminution de loyer, qui ne saura en tout état de cause excéder 10% du loyer contractuel, En tout état de cause, - dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir ; - condamner la société Nord Est Automobiles à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamner la société Nord Est Automobiles aux entiers dépens. Pour un plus ample exposé des faits de la cause et moyens des parties, il est expressément renvoyé à leurs dernières conclusions récapitulatives figurant à leur dossier et régulièrement notifiées, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile. L’ordonnance de clôture a été rendue le 20 juin 2022 et l’affaire fixée à l’audience collégiale du 3 octobre 2023, reportée, par avis du 1er décembre 2022 au 20 février 2024 en raison du départ de plusieurs magistrats du service et de la charge de travail, et définitivement fixée au 13 février 2024. Le jugement a été mis en délibéré au 16 mai 2024 prorogé au 28 mai 2024 date à laquelle il a été rendu par mise à disposition au greffe. MOTIFS DU JUGEMENT Il sera rappelé à titre liminaire qu’en application des dispositions de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal n’est saisi que des prétentions énoncées au dispositif et que les demandes des parties tendant à voir “dire et juger” ou “constater” ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile dès lors qu'elles ne confèrent pas de droits spécifiques à la partie qui les requiert. Elles ne donneront donc pas lieu à mention au présent dispositif. Sur les demandes principales de la société Nord Est Automobiles Sur la demande de résolution judiciaire du contrat de bail Au soutien de sa demande, qu’elle fonde sur l’article 1224 du code civil, la société Nord Est Automobiles soutient que Paris Habitat-OPH a commis de graves manquements à ses obligations de bailleur ; elle précise qu’après avoir renié les engagements pris en soutenant la nullité des accords intervenus entre les parties, Paris Habitat-OPH a, au cours des opérations d’expertise, allégué que la situation était uniquement imputable aux manquements du locataire dans le cadre de son obligation d’entretien. Elle indique que le rapport de M. [B] [W] démontre que ce dernier a dû mettre en demeure Paris Habitat-OPH de prendre position par rapport aux désordres par lui constatés et de proposer des solutions de remise en état, puis de faire effectuer ces remises en état mais que si Paris Habitat-OPH a bien remis certains devis à l’expert judiciaire, il n’a mandaté aucune entreprise pendant les opérations d’expertise pour faire le nécessaire. La société Nord Est Automobiles ajoute que les infiltrations d’eau se sont aggravées pour prendre une tournure catastrophique le 27 juillet 2021, ce qui a causé des dommages sur le réseau électrique et sur la cabine fréquemment en panne, et entraîné la démission d’un carrossier et d’un peintre qui ont estimé leurs conditions de travail indignes, voir même dangereuses. Elle soutient qu’il incombe à Paris Habitat-OPH, qui a été mis en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception du 31 juillet 2021, de procéder au remplacement de la couverture, et expose que le bailleur ne délivre plus à son locataire un local commercial permettant l’exploitation d’un garage avec l’activité de mécanique automobile. La société Nord Est Automobiles fait valoir enfin que l’acceptation du bailleur à sa demande de renouvellement implique qu’il n’a aucun grief à formuler à l’encontre de son locataire qui a satisfait à son obligation d’entretien des lieux pendant la durée du bail expiré et que si tel n’avait pas été le cas Paris Habitat-OPH n’aurait pas manqué de refuser le renouvellement sans offrir le paiement d’une indemnité d’éviction. En réplique, Paris Habitat-OPH fait exposer que les stipulations contractuelles mettent à la charge de la société Nord Est Automobiles tous travaux et réparations relatifs à la couverture, aux chéneaux et aux fenêtres et qu’il ne lui appartient donc pas de procéder aux travaux de remise en état de la toiture, d’autant plus que celle-ci appartient à la société locataire conformément aux termes du contrat de bail liant les parties. Elle ajoute qu’en tout état de cause, l’absence de réalisation par le bailleur de travaux sur la toiture n’empêche nullement la société Nord Est Automobiles d’exercer son activité prévue au bail, ce qu’a d’ailleurs relevé l’expert judiciaire. Elle soutient que les désordres dont se plaint la société Nord Est Automobiles qui affecteraient le réseau électrique et la cabine ne sont pas avérés, pas plus que le lien de causalité entre l’état des locaux et la démission de ses salariés. En application des dispositions de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L’article 1225 précise que la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s'il n'a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l'inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire. L’article 1719 du code civil précise par ailleurs que “Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant; 2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ; 3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail (...)” L’article 1720 du même code ajoute que “le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que locatives.” A titre liminaire, il sera rappelé que sur la base des articles sus visées, seule peut être prononcée en l’espèce la résiliation du contrat de bail liant les parties, s’agissant d’un contrat à exécution successive. Le contrat de bail qui fait la loi des parties stipule : “Entretien. réparations : le Preneur fera à ses frais pendant le cours du bail, tous travaux d'entretien, de réfection et de remplacement de toute nature qui seront nécessaires, y compris les clôtures, carrelages, fermetures, rideaux de fers, parquets, serrurerie, plomberie, appareils sanitaires etc... cette liste étant seulement énonciative et nullement limitative. Il supportera toutes réparations qui deviendraient nécessaires par suite soit de défaut d'exécution des réparations locatives, soit de dégradations résultant de son fait ou de celui de son personnel ou de sa clientèle. Il aura entièrement à sa charge, sans aucun recours contre le BAILLEUR, l’entretien complet des devantures et des fermetures de l’ensemble des locaux objet du bail ; le tout devra être maintenu constamment en parfait état de propreté et les peintures extérieures y compris la peinture de la porte cochère donnant accès au garage devront être refaites en temps voulu, étant précisé que toutes les réparations grosses et menues, et même les réfections et remplacements qui deviendraient nécessaires au cours du bail (devantures, vitrines, glaces et vitres, volets et rideaux de fermeture des locaux) seront à sa charge exclusive. Le preneur fera également, à ses frais, tous travaux de mise en conformité, tous aménagements, installations et constructions à l’exception des travaux grevant le gros oeuvre, qui seraient prescrits ou viendraient à être prescrits par une législation ou réglementation quelconque, notamment en matière de protection de l'environnement, d'hygiène ou de sécurité des ateliers, magasins et bureaux eu égard à l'activité exercée par le preneur dans les lieux loués, de façon que le bailleur ne soit jamais inquiété à ce sujet. Le preneur devra souffrir que le bailleur fasse exécuter aux frais du preneur dans les lieux loués tous travaux de réparation qui s'avéreraient nécessaires du fait de sa carence, le tout sans pouvoir prétendre à aucune indemnité ou diminution de loyer, quelle que soit la durée des travaux, excéderait- elle quarante jours.” Contrairement à ce que fait soutenir Paris Habitat-OPH, ces stipulations contractuelles ne mettent pas expressément à la charge du preneur les travaux de réparation relatifs à la toiture Il est cependant prévu au bail une clause stipulant : “Clauses particulières : il est rappelé que la couverture de la cour avait été construite par un précédent locataire qui devait aux termes de son bail soit remettre en état, soit abandonner les installations sans indemnités. Monsieur [U] (précédent preneur) désirant conserver cette installation s'engage à les remettre en fin de bail sans indemnité à en assurer l'entretien à ses risques et périls. De plus, il paiera les impôts inhérents à cette construction et le foncier du terrain. La SARL NORD EST AUTOMOBILES a été purement et simplement subrogée dans les droits et obligations de Monsieur [U] résultant du bail en date du 25 janvier 1956.” Pour autant, si cette clause met bien contractuellement la charge de l’entretien de la couverture de la partie garage à la locataire, il résulte des faits ci dessus exposés et des conclusions du rapport d’expertise judiciaire que les désordres liés aux infiltrations dont se plaint la société Nord Est Automobiles sont dus au défaut de gestion des écoulements pluviaux en couverture du garage et au défaut d’achèvement des travaux d’étanchéité convenus dans le protocole du 8 juillet 2014 et les courriels des 7 et 8 juillet 2014, qui ont été la conséquence du chantier réalisé par Paris Habitat-OPH. Dès lors que Paris Habitat-OPH est à l’origine des désordres et qu’il s’était engagé à procéder aux travaux de réparation, il ne peut valablement invoquer un quelconque défaut d’entretien qui serait imputable au locataire. En ne faisant pas procéder à une partie des travaux qu’il s’etait engagé à mener, notamment pour remédier aux infiltrations affectant les locaux loués, et ce malgré les relances de la société preneuse, dont la mise en demeure adressée par lettre recommandée avec accusé de réception du 31 juillet 2021, Paris Habitat-OPH a manifestement manqué à son obligation de délivrance. Pour autant, l’expert judiciaire relève aux termes de son rapport d’une part que le bailleur a réalisé une partie des travaux qui lui incombait d’autre part que les infiltrations produisent des “dégâts des eaux relativement limités”. Les désordres ne rendent donc pas les locaux impropres à leur usage, ce qui est au demeurant corroboré par la demande de renouvellement du bail signifié par la société Nord Est Automobiles à Paris Habitat-OPH par acte extra judiciaire du 29 mars 2021. S’agissant du sinistre intervenu le 27 juillet 2021, il résulte des pièces produites et notamment du rapport d’intervention que la fuite provient de la canalisation d’évacuation des eaux pluviales et qu’une intervention, néanmoins provisoire, a été rapidement diligentée par Paris Habitat-OPH. La société Nord Est Automobiles se prévaut en outre d’un procès verbal de constat d’huissier établi le 30 décembre 2021 lequel n’apporte pas plus d’éléments que le rapport d’expertise judiciaire sur les désordres constatés, à l’exception d’un défaut affectant l’électricité et une déformation du plancher haut au fond de l’espace show room. Or ces désordres, ponctuels, ne sont pas la conséquence des manquements imputables à Paris Habitat-OPH relevés supra mais d’un dégât des eaux survenu le 2 mai 2021, dû à une fuite sous baignoire provenant du local à usage d’habitation, en lien avec la défectuosité d’un joint, fuite réparée par Paris Habitat-OPH le 6 mai suivant comme en attestent notamment le constat amiable de dégât des eaux et la demande d’intervention versée aux débats, ce que reconnaît d’ailleurs la société Nord Est Automobiles. Enfin, c’est à juste titre que Paris Habitat-OPH fait valoir que la société Nord Est Automobiles allègue mais ne justifie pas que la démission de deux de ses salariés est liée au mauvais état des locaux qu’elle impute au bailleur. L’ensemble de ces éléments ne suffit pas à caractériser le fait que les manquements du bailleur sont suffisamment graves pour justifier la résiliation du bail commercial liant les parties, et que la poursuite du contrat de bail est devenue impossible pour la société Nord Est Automobiles. La société Nord Est Automobiles sera donc déboutée de sa demande formée de ce chef, et de sa demande subséquente en paiement de la somme de 500.000 euros à titre de dommages et intérêts pour perte du fonds de commerce. Sur les demandes subsidiaires de la société Nord Est Automobiles Sur la demande de la société Nord Est Automobiles visant à voir condamner Paris Habitat-OPH à faire effectuer des travaux sous astreinte La société Nord Est Automobiles demande au tribunal de condamner Paris Habitat-OPH à faire effectuer, sous astreinte les travaux suivants : * le remplacement de la couverture selon les modalités soumises à l’expert judiciaire dans le cadre du devis pour un montant hors taxes de 38.591,93 euros à réactualiser * la réfection de la couverture par des matériaux appropriés après contrôle de sa solidité * la remise en état du réseau d’évacuation des eaux pluviales * la remise en état de la partie arrière du mur et de la couverture désormais à l’air libre * la remise en état de l’étanchéité des chéneaux au fond du garage au-dessus de la cabine de peinture et vestiaires * le remplacement des fenêtres local pièces détachées * le nettoyage des chéneaux et de la courette par l’évacuation des ordures s’y trouvant à raison des incivilités des locataires de Paris habitat * la protection de cette courette par la pose d’un filet ou à défaut l’exécution de travaux de nature à assurer la protection de cette courette * l’évacuation des pigeons se trouvant dans le grenier au-dessus du local pièce détachée et l’exécution des travaux nécessaires à rétablir le clos entre murs porteurs de la couverture S’agissant du remplacement de la couverture, au soutien de sa demande, la société Nord Est Automobiles fait valoir que les opérations d’expertise ont permis de démontrer que la pose de plusieurs échafaudages sur celle-ci ont provoqué des dommages ; elle soutient que cette charge a notamment provoqué un fléchissement de la charpente métallique résultant de la charge qu’elle a supportée alors qu’elle n’en avait pas les capacités. Elle conteste les conclusions de l’expert judiciaire sur ce point, lequel malgré ses demandes n’a pas répondu à ses dires et à ses demandes d’investigations complémentaires et ne retient que des solutions de travaux ponctuels, tout en se contredisant en retenant que “cette prestation peut être néanmoins retenue à défaut d’engagement dans un délai raisonnable inférieur à un an des prestations de révision et d’entretien décrit et estimé ainsi avant.”. La société Nord Est Automobiles ajoute que compte tenu de l’inertie de Paris Habitat-OPH, ces travaux s’imposent puisque les infiltrations ne cessent de s’aggraver et que la couverture présentant diverses ouvertures en raison notamment de tuiles cassées, certains locataires riverains se plaignent du bruit provenant du garage. S’agissant des autres travaux, la société Nord Est Automobiles fait valoir que malgré les accords passés entre les parties, Paris Habitat-OPH ne s’est pas exécuté. Paris Habitat-OPH réplique que les travaux portant sur la toiture, qui sont en outre des travaux de réparations ponctuelles comme l’a noté l’expert judiciaire et Mme [F] [G], ne lui incombent pas. Elle ajoute que les autres travaux portent sur des réparations purement locaux. Ainsi que jugé supra, Paris Habitat-OPH est responsable des désordres liés aux infiltrations affectant les locaux, dus au défaut de gestion des écoulements pluviaux en couverture du garage et au défaut d’achèvement des travaux d’étanchéité convenus dans le protocole du 8 juillet 2014 et les courriels des 7 et 8 juillet 2014, qui ont été la conséquence du chantier réalisé par Paris Habitat-OPH, lequel a d’ailleurs dans le cadre de ce chantier, fait procéder, à sa charge, à la réfection complète de la couverture du bâtiment dans le dernier semestre de l’année 2013. Malgré le protocole d’accord conclu entre les parties, les conclusions du rapport d’expertise judiciaires et les multiples demandes de la société Nord Est Automobiles, qui prouve avoir subi plusieurs dégâts des eaux depuis le dépôt du rapport, Paris Habitat-OPH ne justifie pas avoir procédé aux opérations de révision et d’entretien préconisées par M. [W] consistant en “la révision de l’étanchéité en couverture”, et en des travaux de maintenance et révision trimestrielle de l’étanchéité des chéneaux, rendus nécessaires par le contexte lié aux projections en provenance des appartements nouvellement construits. L’apparition de nouveaux désordres liés à des infiltrations subies lors de fortes pluies démontre pourtant l’impérieuse nécessité de faire réaliser ces travaux. Or si M. [W] conclut en page 48 de son rapport “Que le remplacement de la couverture tel que demandé par la requérante dans ses derniers dires, et chiffré à HT 38.591,93€, ne s'impose techniquement pas en l'état”, il ajoute que “ cette prestation peut être néanmoins retenue à défaut d'engagement dans un délai raisonnable (inférieur à 1 an), des prestations de révision et d'entretien décrites et estimées ci-avant.” A défaut d’avoir procédé aux travaux de révision et d’entretien qui lui incombaient, compte tenu de la persistance avérée des infiltrations, conduisant à une dégradation progressive mais continue des locaux, il y lieu de condamner Paris Habitat-OPH à réaliser les travaux de remplacement de la couverture tels que sollicités par la société Nord Est Automobiles, selon les modalités prévues au présent dispositif et sous astreinte compte tenu de la carence avérée du bailleur. Etant entendu que ces travaux comprendront nécessairement le rétablissement du clos entre la structure, les murs et la couverture, de façon à assurer une étanchéité parfaite et à remédier au défaut d’insonorité affectant l’activité de garage, et à l’intrusion de pigeons dans le grenier au-dessus du local pièces détachées. Paris Habitat-OPH sera également condamné à faire réaliser, sous astreinte, les travaux qu’il s’était engagé à exécuter en vertu des accords intervenus en juillet 2014 qui font la loi des parties, et non encore réalisés ou réalisés uniquement partiellement comme le souligné M. [W], à savoir : * la remise en état de la partie arrière du mur situé en aplomb de l’immeuble, * la remise en état de l’étanchéité des chéneaux au fond du garage au-dessus de la cabine de peinture et vestiaires * le remplacement des fenêtres local pièces détachées. Paris Habitat-OPH sera également condamné à faire procéder au nettoyage des chéneaux et de la courette par l’évacuation des ordures s’y trouvant à raison des incivilités de ses locataires, à faire procéder à la protection de cette courette par la pose d’un filet ou à défaut l’exécution de travaux de nature à assurer la protection de cette courette, rendue nécessaire par les conséquences du chantier réalisé par le bailleur. Paris Habitat-OPH sera enfin condamné à procéder à la remise en état du réseau d’évacuation des eaux pluviales, rendue nécessaire suite au sinistre intervenu le 27 juillet 2021. Il ne sera en revanche pas fait droit à la demande visant à voir ordonner à Paris Habitat-OPH de procéder à l’évacuation des pigeons se trouvant dans le grenier au-dessus du local pièce détachée, faute d’élément permettant de dire que la présence de ces oiseaux dans les locaux est encore avérée. Sur la demande de réfaction de loyer Vu l’article 1719 du code civil sus visé, Il résulte des pièces versées aux débats et des éléments développés supra que la société Nord Est Automobiles subit depuis plusieurs années des désordres portant notamment sur des fuites d’eau et dégâts des eaux à répétition. Le jugement mixte rendu le 2 juin 2020 a de ce fait ordonné une réfaction de loyer de 50 % à compter de son prononcé et jusqu’aux travaux de remise en état des désordres. Ce jugement n’ayant pas été frappé d’appel, cette disposition a vocation à s’appliquer et la demande de nouveau formée par la société Nord Est Automobiles dans la même instance est sans objet. Etant entendu en tout état de cause que cette mesure est justifiée au regard de la multitude de nuisances, de leurs répétitions tout au long du bail et de la prise en charge défaillante par le bailleur malgré ses engagements ; qu’en outre, Paris Habitat-OPH ne peut pas valablement pour s’opposer à cette demande se prévaloir de la clause de souffrance insérée au bail, laquelle ne s’applique pas en l’espèce puisque la diminution de loyer a vocation à réparer le préjudice subi par la locataire du fait fautif du bailleur. Sur la demande de dommages et intérêts de la société Nord Est Automobiles pour dévalorisation par la société Nord Est Automobiles de son fonds de commerce et préjudice commercial La société Nord Est Automobiles réclame la condamnation de Paris Habitat-OPH en premier lieu à lui payer la somme de 170.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice tenant à la dévalorisation de son fonds de commerce, faisant exposer que si la crise sanitaire a entrainé une baisse de son chiffre d’affaires, le fonds de commerce a conservé son potentiel et que dans l’hypothèse de la vente de ce fonds, un candidat acquéreur tiendra nécessairement compte de l’état actuel, lamentable du garage, d’où une perte de valeur de 35 % du fonds. Or, le préjudice qu’elle invoque est purement hypothétique et d’autant plus incertain que Paris Habitat-OPH est tenu, aux termes du présent jugement, de réaliser les travaux permettant de remédier aux désordres affectant le fonds de commerce. La demande de dommages et intérêts de la société Nord Est Automobiles formée de ce chef sera donc rejetée. La société Nord Est Automobiles sollicite en second lieu l’allocation de la somme de 10.000 euros pour le trouble commercial qu’elle va subir à raison des travaux de remise en état de la couverture, faisant valoir que le garage devra cesser son activité pendant les travaux de remise en état et que les matériels et véhicules devront être stockés et protégés. Paris Habitat-OPH réplique que ce préjudice est également incertain. La société Nord Est Automobiles, sur laquelle pèse la charge de rapporter la preuve du préjudice qu’elle invoque, ne verse aux débats aucun élément concernant la durée prévisible des travaux et leur impact sur l’activité. Sa demande de dommages et intérêts sera donc rejetée. Sur les autres demandes Paris Habitat-OPH qui succombe supportera la charge des dépens. Il sera débouté de sa demande formée en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et condamné sur ce fondement au regard de l’équité à payer à la société Nord Est Automobiles la somme de 6.000 euros. Il y a lieu de prononcer l’exécution provisoire compatible avec la nature de l’affaire et les dispositions du présent jugement. PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe à la date du délibéré Rejette les demandes de la société SASNord Est Automobiles visant à voir prononcer la résolution judiciaire de la location consentie aux torts et griefs du bailleur, d’obtenir l’allocation de la somme de 500.000 euros à titre de dommages et intérêts et subsidiairement de voir ordonner une expertise, Condamne l’Établissement public local à caractère industriel ou commercial Paris Habitat-OPH à faire exécuter dans le délai de six mois suivant la signification du présent les travaux suivants: * le remplacement de la couverture selon les modalités soumises à l’expert judiciaire dans le cadre du devis établi pour un montant hors taxes de 38.591,93 euros, incluant l’exécution des travaux nécessaires à rétablir le clos entre les murs porteurs et la couverture * la remise en état du réseau d’évacuation des eaux pluviales * la remise en état de la partie arrière du mur et de la couverture désormais à l’air libre, * la remise en état de l’étanchéité des chéneaux au fond du garage au-dessus de la cabine de peinture et vestiaires, * le remplacement des fenêtres local pièces détachées, * le nettoyage des chéneaux et de la courette par l’évacuation des ordures s’y trouvant à raison des incivilités des locataires de Paris Habitat, * la protection de la courette par la pose d’un filet ou à défaut l’exécution de travaux de nature à assurer la protection de cette courette, Dit que passé ce délai de 6 mois, l’Établissement public local à caractère industriel ou commercial Paris Habitat-OPH sera condamné à payer à la société Nord Est Automobiles une astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard, Dit que cette astreinte courra pendant six mois, Rappelle que s’applique une réduction de 50 % du montant du loyer contractuel dû par la société Nord Est Automobiles à l’Établissement public local à caractère industriel ou commercial Paris Habitat-OPH, jusqu’à la remise en état de la couverture et l’achèvement des autres travaux sus visés, conformément aux dispositions du jugement du 2 juin 2020, Rejette les demandes de dommages et intérêts de la société Nord Est Automobiles pour dévalorisation de la valeur du fonds de commerce et trouble commercial, Condamne l’Établissement public local à caractère industriel ou commercial Paris Habitat-OPH à payer à la société Nord Est Automobiles la somme de 6.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, Condamne l’Établissement public local à caractère industriel ou commercial Paris Habitat-OPH aux dépens, Rejette toutes autres demandes des parties, Ordonne l’exécution provisoire. Fait et jugé à Paris le 28 Mai 2024. Le GreffierLe Président Christian GUINANDSophie GUILLARME