Cour d'appel, 22 mars 2023. 19/17007

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 2 ARRET DU 22 MARS 2023 (n° , 7 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 19/17007 - N° Portalis 35L7-V-B7D-CATIU Décision déférée à la Cour : Jugement du 02 Octobre 2019 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 15/15980 APPELANTE SCI PELLEPORT immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 421 627 563 [Adresse 2] [Localité 3] Représentée par Me Annick LEMAS, avocat au barreau de PARIS, toque : B0069 INTIME SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 2] représenté par son syndic la Société TRAGESTIM, inscrite au RCS de PARIS sous le numéro 789 591 146 C/O Société TRAGESTIM [Adresse 1] [Localité 3] Représenté par Me Evelyne ELBAZ et plaidant par Me Joanna GABAY - SELARL CABINET ELBAZ - avocat au barreau de PARIS, toque : L0107 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 19 Janvier 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de : M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre Madame Muriel PAGE, Conseillère Mme Nathalie BRET, Conseillère Greffier, lors des débats : Mme Ekaterina RAZMAKHNINA ARRÊT : - CONTRADICTOIRE - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par Dominique CARMENT, Greffière présente lors du prononcé. * * * * * * * * * * FAITS & PROCÉDURE La société civile immobilière Pelleport est propriétaire au sein d'un immeuble régi par le statut de la copropriété situé [Adresse 2] d'un local commercial et de cinq parkings n° 6, 9, 10 et 11. Par acte du 20 janvier 2014 le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] a assigné la SCI Pelleport aux fins d'obtenir sa condamnation, sous le bénéfice de l'exécution provisoire et au terme de ses dernières écirtures, à lui payer les sommes de : - 15.609,95 € au titre d'un arriéré de charges de copropriété, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, - 1.500 € de dommage-intérêts, - 3.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens. La SCI Pelleport ne s'est pas opposée à la demande du syndicat en paiement de l'arriéré de charges, mais, se plaignant de discrimination, elle s'est portée reconventionnellement demanderesse, sollicitant du tribunal qu'il : - constate que la responsabilité civile du syndicat des copropriétaires est engagée en raison du préjudice de jouissance subi par elle - constate que le préjudice qu'elle subi du fait du syndicat des copropriétaires lui ouvre droit à des dommages-intérêts à hauteur de 30.000 €, - lui donne acte qu'elle reconnaît devoir la somme de 14.034,57 € et qu'elle accepte de compenser la créance du chef de son préjudice avec la somme due au syndicat des copropriétaires, - ordonne sous astreinte définitive de 100 € par jour de retard à compter du 8ème jour suivant la signification du jugement à intervenir, au syndicat des copropriétaires d'entreprendre toutes diligences afin de : voir libérer totalement les parkings dont elle est propriétaire afin de lui assurer une jouissance paisible, voir procéder au déboxage des parkings, opérés en contravention avec le règlement de copropriété, lui voir remettre une clé lui permettant d'accéder aux parkings par le hall d'entrée de l'immeuble, voir autoriser le passage de câbles afin de permettre à sa locataire de bénéficier de la fibre optique, à titre subsidiaire, - l'autorise à se libérer de sa dette selon l'échéancier suivant : 23 échéances mensuelles, égales et consécutives de 580 € chacune, la 24ème, afin d'apurement du solde d'un montant de 694,57 € - déboute le syndicat des copropriétaires de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions, - ordonne l'exécution provisoire, - condamne le syndicat des copropriétaires aux dépens, ainsi qu'à lui payer la somme de 2.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile. Le syndicat des copropriétaires s'est opposé à ces demandes reconventionnelles. Par jugement du 2 octobre 2018, le tribunal de grand instance de Paris a : - condamné la SCI Pelleport à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] les sommes suivantes : 15.089,88 € au titre des charges de copropriété arrêtées au 10 avril 2017 comprenant le deuxième appel trimestriel de charges de l'année 2017, avec intérêts au taux légal à compter du 20 janvier 2014, 3.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, - déclaré irrecevable la demande de la SCI Pelleport de passage de câbles lui permettant de bénéficier de la fibre optique, - débouté la SCI Pelleport de ses autres demandes reconventionnelles, - débouté les parties du surplus de leurs demandes, - condamné la SCI Pelleport aux dépens, - ordonné l'exécution provisoire. La société civile immobilière Pelleport a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 22 août 2019, appel limité au débouté de ses demandes reconventionnelles et à sa condamnation à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile La procédure devant la cour a été cloturée le 9 novembre 2022. PRÉTENTIONS DES PARTIES Vu les conclusions en date du 9 mai 2022 par lesquelles la société civile immobilière Pelleport, appelante, demande à la cour, au visa des articles 1103 et suivants, 1193, 1231-1, 1343-5 et 1998 et suivants du code civil, de : - réformer le jugement - constater que le syndic a commis une faute en ne lui remettant avant fin 2018 ni badge d'accès, ni clé lui permettant d'accéder à ses parties privatives, engageant la responsabilité du syndicat, - constater que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] n'a pas rempli sa mission consistant à faire respecter le règlement de copropriété conformément à l'article 14 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, en laissant un copropriétaire non autorisé à boxer son emplacement de parking, engageant ainsi sa responsabilité civile, - constater que le syndicat des copropriétaires lui a ainsi causé un préjudice et qu'elle est fondée à en demander réparation, - condamner en conséquence le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 45.600 € à titre de dommages et intérêts, - constater que le syndicat des copropriétaires empiète sur ses parties privatives (emplacements de parking n° 9 et 10), - ordonner sous astreinte définitive de 100 € par jour de retard, à compter du 8ème jour suivant la signification du jugement à intervenir, la dépose de l'installation de chauffage / production d'eau chaude installée par la copropriété sur les emplacements de parking n°9 et 10 lui appartenant, - condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] aux dépens avec application de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à lui payer la somme de 3.000 € par application de l'article 700 du même code ; Vu les conclusions en date du 31 janvier 2020 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2], intimé, demande à la cour, au visa des articles 1153 et suivants du code civil et 16 et 906 du code de procédure civile, de : - rejeter les pièces n°1 à 23 visées dans les conclusions de la SCI Pelleport, - débouter la SCI Pelleport de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, y ajoutant, - condamner la SCI Pelleport aux dépens d'appel avec application de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à lui payer la somme de 5.000 € par application de l'article 700 du même code en cause d'appel ; SUR CE, La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ; En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ; Le jugement n'est pas contesté en ce qu'il a : - condamné la SCI Pelleport à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] la somme de 15.089,88 € au titre des charges de copropriété arrêtées au 10 avril 2017 comprenant le deuxième appel trimestriel de charges de l'année 2017, avec intérêts au taux légal à compter du 20 janvier 2014, - débouté la SCI Pelleport de sa demande de délai de paiement, - déclaré irrecevable la demande de la SCI Pelleport de passage de câbles lui permettant de bénéficier de la fibre optique, - condamné la SCI Pelleport aux dépens, - ordonné l'exécution provisoire ; Sur la demande du syndicat des copropriétaires de rejet des pièces n°1 à 23 visées dans les conclusions de la SCI Pelleport La SCI Pelloport a notifié ses conclusions d'appelante le 14 novembre 2019 mais n'a pas communiqué simultanément ses pièces n° 1 à 23 ; elle les a commnuniquées le 9 mai 2022 en même temps que ses dernières conclusions ; la procédure ayant été clôturée le 9 novembre 2022, le syndicat des copropriétaires a disposé d'un temps suffisant pour les examiner et y répondre ; Le syndicat doit être débouté de sa demande de rejet des pièces ; Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires du fait des manquements du syndic Aux termes de l'article 1998 du code civil, 'le mandant est tenu d'exécuter les engagements contractés par le mandataire, conformément au pouvoir qui lui a été donné. Il n'est tenu de ce qui a pu être fait au-delà, qu'autant qu'il l'a ratifié expressément ou tacitement' ; Le syndicat des copropriétaires est responsable envers les copropriétaires des fautes commises par le syndic dans le cadre de son mandat ; En application de l'article 18 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, le syndic est chargé d'administrer l'immeuble et de pourvoir à sa garde ; En l'espèce, la société Nexity, syndic de la copropriété, a, par courrier du 9 décembre 2013, demandé à la SCI Pelleport de lui préciser le nombre de badges d'accès au parking qu'elle souhaitait obtenir et a donc fait diligences pour lui permettre d'accéder à ses parties privatives ; Comme l'a dit le tribunal, la SCI Pelleport ne justifie pas que ce serait le syndic qui aurait distribué des badges d'accès à des personnes qui ne seraient pas copropriétaires de l'immeuble ; Les premiers juges ont justement retenu qu'aucun manquement dans l'exercice de son mandat ne pouvant être reproché au syndic, la responsabilité du syndicat des copropriétaires ne peut être recherchée à ce titre ; Le jugement est confirmé sur ce point ; Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires à l'égard de la SCI Pelleport En application de l'article 14 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes ; Aux termes de l'article 9 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, 'chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot, il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble' ; En l'espèce, le règlement de copropriété stipule que seuls les propriétaires des parkings annexés aux locaux commerciaux du rez-de-chaussée auront le droit de clore et fermer les parkings à leurs frais et détermine les limites dans lesquelles ces fermetures pourront être réalisées en prévoyant que 'le mur extérieur du cloisonnement latéral devra obligatoirement être situé sur la ligne médiane de la bande matérialisant la séparation des parkings, la fermeture devra obligatoirement se faire et sans pouvoir la dépasser, sur la ligne matérialisant la séparation du parking avec la voie de circulation (...). Dans tous les cas, le syndic sera prévenu et les travaux devront êtrefaits sous la surveillance et le contrôle du ou des architectes de l'immeuble' ; Un constat d'huissier établi le 9 avril 2014 relève qu'en face de quatre emplacements de parking appartenant à la SCI Pelleport 'un box fermé a manifestement empiété sur la surface de la copropriété, gênant ainsi les quatre véhicules qui entrent et sortent des places de parking propriété de la SCI, puisque le 'rayon de braquage' est réduit d'environ 70 à 75 centimètres' ; L'huissier a également constaté que ce 'probable empiètement sur la copropriété' mesure environ 70 à 75 centimètres de profondeur, selon les endroits, et a une largeur d'environ quatre mètres, ce qui fait d'après lui, 'environ 2,5 mètres carrés de moins pour entrer ou sortir des deux places de parking du fond ; et 2,5 mètres carrés sans doute empiétés sur la surface commune du sol' ; Les premier juges ont exactement relevé, d'une part qu'il n'est pas établi que la fermeture du box litigieux dépasserait la ligne matérialisant la séparation du parking avec la voie de circulation ainsi que le règlement de copropriété le stipule, l'huissier de justice faisant référence à un 'probable empiètement' et ne faisant que supposer de possibles difficultés de manoeuvre sans que celles-ci soient formellement démontrées et, d'autre part que ce constat n'établit pas que l'occupation ponctuelle de places de parking de la SCI Pelleport serait récurrente alors qu'il est justifié que le syndic a interdit à l'entreprise chargée de l'entretien des parties communes et à l'entreprise chargée de la sécurité incendie, d'occuper des emplacements de stationnement privatifs ; Comme l'a dit le tribunal, la SCI Pelleport n'établit pas davantage avoir eu des difficultés à louer ses placements de parking du fait d'une éventuelle carence du syndicat des copropriétaires ; Le procès verbal de constat du 3 juin 2021 (pièce SCI n° 24) n'apporte rien de nouveau ; Les premiers juges ont justement retenu que la SCI Pelleport ne justifie pas avoir subi un préjudice de jouissance imputable au syndicat des copropriétaires, étant observé que le propriétaire du box qui aurait été fermé en infraction au règlement de copropriété et qui occasionnerait une gêne aux véhicules qui entrent et sortent n'a pas été attrait dans la cause par la SCI Pelleport ; Sur l'emprise reprochée au syndicat qui aurait installé sur les emplacements de parking n° 9 et 10 appartenant à la SCI Pelleport un ensemble d'éléments servant au chauffage ou à l'alimentation en eau chaude de l'immeuble, tels que consatés par huissier de justice les 9 avril 2014, 9 mai 2019 et 3 juin 2021, la SCI Pelleport ne répond pas au syndicat qui indique que l'armoire électrique, le câble ou tout autre élément de chauffage ou d'alimentation d'eau chaude étaient présents sur les emplacements de parking depuis leur acquisition par la SCI Pelleport, de sorte que, ces éléments ayant toujours été présents, la SCI a acquis ses emplacements au regard de la physionomie des lieux et en toute connaissance de cause ; Le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a débouté la SCI Pelleport de sa demande de condamnation du syndicat des copropriétaires, sous astreinte de 100 € par jour de retard, à libérer totalement les parkings n° 9 et 10 de l'installation de chauffage ou de production d'eau chaude installé par lui ; Le jugement est également confirmé en ce qu'il a débouté la SCI Pelleport de sa demande de dommage-intérêts ; Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été équitablement faite de l'article 700 du code de procédure civile. La SCI Pelleport, partie perdante, doit être condamnée aux dépens d'appel, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires la somme supplémentaire de 3.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ; Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l'article 700 du code de procédure civile formulée par la SCI Pelleport ; PAR CES MOTIFS LA COUR Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement, Déboute le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] de sa demande de rejet des pièces n°1 à 23 visées dans les conclusions de la SCI Pelleport ; Confirme le jugement ; Y ajoutant, Condamne la société civile immobilière Pelleport aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] la somme supplémentaire de 3.000 € par application de l'article 700 du même code en cause d'appel ; Rejette toute autre demande. LA GREFFIERE LE PRESIDENT