Texte intégral
Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 1 - Chambre 8
ARRET DU 03 MARS 2023
(n° , 6 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/11125 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CF6YF
Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 25 Avril 2022 -Président du TJ de BOBIGNY - RG n° 22/00268
APPELANTE
SCCV SAINT OUEN PICASSO agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège,
[Adresse 2]
[Localité 6]
Représentée par Me Bruno REGNIER de la SCP REGNIER, avocat au barreau de PARIS, toque : L0050
Assistée par Me Maud SERAINE substituant Me Nicolas BOYTCHEV, de la SELARL RACINE, avocats au barreau de PARIS, toque : L301
INTIME
M. [C] [S]
[Adresse 1]
[Localité 7]
Représenté et assisté par Me Jean-Loïc TIXIER-VIGNANCOUR, avocat au barreau de PARIS, toque : D0428
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 26 janvier 2023, en audience publique, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Florence LAGEMI, Président et Rachel LE COTTY, Conseiller chargé du rapport.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de:
Florence LAGEMI, Président,
Rachel LE COTTY, Conseiller,
Patrick BIROLLEAU, Magistrat honoraire,
Greffier, lors des débats : Marie GOIN
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Florence LAGEMI, Président et par Marie GOIN, Greffier présent lors de la mise à disposition.
Par acte authentique du 24 septembre 2020, la SCCV Saint Ouen Picasso a vendu en l'état futur d'achèvement à M. [S] un appartement (lot n° 20) au sein de I'immeuble devant être édifié au [Adresse 4]) au prix de 299.000 euros.
Un protocole d'accord transactionnel portant sur des travaux modificatifs a été signé entre les parties le 13 octobre 2021.
Le procès-verbal de livraison a été établi avec réserves le 27 octobre 2021. Le 20 octobre 2021, M. [S] a consigné la somme de 14.950 euros, correspondant au solde du prix de vente, auprès de la Caisse des dépôts et consignations.
Par acte du 1er février 2022, M. [S] a assigné la SCCV Saint Ouen Picasso devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bobigny afin qu'elle soit condamnée sous astreinte à lui remettre les clés de l'appartement.
Par ordonnance du 25 avril 2022, le juge des référés a :
rejeté la demande de M. [S] visant à voir écarter les écritures et pièces adverses ;
condamné la SCCV Saint Ouen Picasso à remettre à M. [S] les clés de I'appartement et moyens d'accès au lot de copropriété n°20 situé au sein de I'immeuble du [Adresse 5], acquis aux termes de l'acte de vente en l'état futur d'achèvement du 24 septembre 2020, et ce sous astreinte de 200 euros par jour de retard pendant une durée de deux mois, dans les 8 jours de la signification de l'ordonnance ;
dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes reconventionnelles de la SCCV Saint Ouen Picasso';
dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de provision de M. [S] ;
condamné la SCCV Saint Ouen Picasso à payer à M. [S] la somme de 2.000 euros au titre de I'article 700 du code de procédure civile ;
condamné la SCCV Saint Ouen Picasso aux dépens de l'instance.
La SCCV Saint Ouen Picasso a remis les clés de l'appartement à M. [S] le 12 mai 2022 en exécution de cette ordonnance.
Par déclaration du 9 juin 2022, elle a interjeté appel de la décision en critiquant l'ensemble de ses chefs de dispositif sauf celui relatif au rejet de la demande de dommages et intérêts provisionnels formée par M. [S].
Dans ses conclusions remises et notifiées 19 janvier 2023, elle demande à la cour de :
infirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à référé sur ses demandes reconventionnelles ;
statuant à nouveau,
condamner M. [S] à lui payer par provision la somme de 14.950 euros TTC correspondant au solde du prix de vente du lot de copropriété n°20 qu'il a acquis le 24 septembre 2020 dans la résidence [Adresse 8] ;
condamner pour ce faire M. [S] à donner toutes instructions à la Caisse des dépôts et consignations en vue de procéder à la déconsignation des fonds qu'elle détient en vertu de la déclaration de séquestre n°2575098091 AFL, sous astreinte de 100 euros par jour de retard dans un délai de 15 jours à compter de la signification de « l'ordonnance » à intervenir, et pendant un délai de deux mois ;
rejeter l'intégralité des demandes de M. [S] ;
confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a rejeté la demande de versement par provision de la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts au profit de M. [S] ;
en tout état de cause,
condamner M. [S] au paiement de la somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel.
Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 6 janvier 2023, contenant appel incident, M. [S] demande à la cour de :
confirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance entreprise, sauf en ce qu'elle a rejeté sa demande de condamnation de la SCCV Saint Ouen Picasso à lui payer une provision de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts';
statuant à nouveau,
condamner, à titre provisionnel, la SCCV Saint Ouen Picasso à lui payer la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts ;
condamner la SCCV Saint Ouen Picasso à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, au titre de ses frais irrépétibles à hauteur d'appel ;
condamner la SCCV Saint Ouen Picasso aux entiers dépens de la procédure d'appel.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 20 janvier 2023.
Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des moyens développés au soutien de leurs prétentions respectives.
SUR CE, LA COUR,
Sur la demande de provision au titre du solde du prix de vente
Selon l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
L'article R. 261-14 du code de la construction et de l'habitation, applicable aux ventes d'immeubles à construire pour un usage d'habitation ou mixte, prévoit une grille des paiements, avec des maxima autorisés aux différents stades de la construction, soit 35 % du prix à l'achèvement des fondations, 70 % à la mise hors d'eau et 95 % à l'achèvement de l'immeuble.
Ce texte ajoute que « le solde [soit 5% du prix] est payable lors de la mise du local à la disposition de l'acquéreur ; toutefois il peut être consigné en cas de contestation sur la conformité avec les prévisions du contrat. »
Le contrat de vente en l'état futur d'achèvement conclu le 24 septembre 2020 entre les parties précise, à l'article 20.2 relatif aux conditions de la prise de possession des lieux, que :
« L'acquéreur ne pourra prendre possession des lieux qu'autant qu'il aura préalablement payé au vendeur : a) la totalité du prix de la présente vente au moyen d'un chèque de banque ['] ».
L'appelante, qui ne critique plus, dans ses conclusions, le chef de dispositif lui ayant enjoint de remettre à M. [S] les clés de l'appartement, soutient que celui-ci ne pouvait consigner le solde du prix de vente car la consignation n'est possible qu'en cas de défaut de conformité par rapport aux prévisions du contrat, ce qui exclut les désordres et vices affectant l'ouvrage.
Elle ajoute que la consignation du prix de vente est intervenue avant la livraison, par anticipation et de façon irrégulière ; en conséquence, n'ayant pas été effectuée de façon régulière, elle ne vaudrait pas paiement.
Cependant, ainsi que l'a exactement retenu le premier juge, les dispositions de l'article R. 261-14 du code de la construction et de l'habitation, protectrices de l'acquéreur, doivent être interprétées de façon extensive, de sorte que la consignation est autorisée pour les défauts de conformité mais également les vices et désordres (V., par exemple, 3e Civ., 17 juin 2003, pourvoi n° 02-12.491).
En outre, il suffit d'une simple contestation pour consigner et l'accord du vendeur n'est pas nécessaire. Il n'est pas davantage exigé que l'existence des défauts de conformité ou des malfaçons ait été établie ni que le vendeur ait accepté les réserves de l'acquéreur. De même, il n'est pas nécessaire que les malfaçons ou non-conformités invoquées par l'acquéreur aient un caractère substantiel ; la consignation peut concerner des défauts ou malfaçons mineurs.
Enfin, la consignation réalisée dans les conditions de l'article R. 261-14 du code de la construction et de l'habitation vaut paiement (3e Civ., 15 décembre 2010, pourvoi n° 09-67.232, Bull. 2010, III, n° 220 ; 3e Civ., 6 mai 2015, pourvoi n° 14-13.032).
En l'espèce, M. [S] a émis 23 réserves lors de la livraison du bien, qu'il a ensuite complétées par lettres des 4, 9 et 26 novembre 2021.
En conséquence, il pouvait consigner le solde du prix de vente.
En tout état de cause, sur les réserves qu'il a émises, au moins une concernait un défaut de conformité puisqu'il s'agissait de la pose de portes de placards non conformes à celles contractuellement prévues, des placards à deux vantaux ayant été posés au lieu de placards à trois vantaux.
Cette réserve a été levée au cours de l'automne 2022, ainsi que cela résulte des échanges entre les parties des 25 août, 7 et 16 septembre et 11 octobre 2022 relatifs à la « faisabilité technique » de la mise en place de trois vantaux dans le séjour et à l'exécution de ces travaux au cours du mois d'octobre 2022.
Dès lors, même en adoptant une lecture littérale de l'article R. 261-14 précité, la consignation était possible en présence d'une contestation sur la conformité avec les prévisions du contrat.
Enfin, la circonstance que M. [S] ait anticipé le versement de la consignation de quelques jours, en versant les fonds à la Caisse des dépôts et consignations le 20 octobre 2021 alors que la livraison intervenait le 27 octobre 2021, n'est pas de nature à entacher cette consignation d'irrégularité.
Il n'est donc pas sérieusement contestable que la consignation effectuée valait paiement du solde du prix de vente, de sorte que l'appelante était tenue de remettre les clés à l'acquéreur.
Néanmoins, la cour relève que, depuis lors, les réserves ont été progressivement levées par la SCCV Saint Ouen Picasso.
Si toutes ne l'étaient pas à la date de l'ordonnance entreprise, de nouvelles interventions ont eu lieu au cours de l'année 2022, notamment s'agissant des placards, ainsi qu'il vient d'être constaté.
Pour s'opposer au versement du solde du prix de vente et à la déconsignation des fonds, M. [S] soutient qu'à ce jour, toutes les réserves n'ont pas été levées. Il produit, pour en justifier, un courriel d'une société Coredif du 7 décembre 2022 lui demandant de la contacter « pour les dernières réserves à lever ».
Il résulte cependant de ce courriel que ne subsistent plus comme réserves qu'un joint à faire dans les WC et une « bavette zinc devant la fenêtre de la chambre 1 », les autres travaux étant mentionnés comme « faits ».
M. [S] ne produit aucune pièce de nature à démontrer qu'à ce jour, d'autres réserves ou non conformités subsisteraient.
En conséquence et au regard du caractère mineur des travaux de finition à réaliser, l'obligation de payer le solde du prix n'est pas sérieusement contestable et la demande de provision formée par la SCCV Saint Ouen Picasso sera accueillie.
M. [S] sera donc condamné au paiement de la somme de 14.950 euros TTC et, par suite, à donner toutes instructions à la Caisse des dépôts et consignations en vue de procéder à la déconsignation des fonds qu'elle détient en vertu de la déclaration de séquestre n°2575098091 AFL.
L'ordonnance sera donc infirmée de ce chef.
En l'absence de toute résistance avérée du débiteur, le prononcé d'une astreinte n'est en l'état pas nécessaire.
Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts formée par M. [S]
M. [S] demande une provision de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts, soutenant que la faute de la SCCV Saint Ouen n'est pas sérieusement contestable puisqu'elle devait lui remettre les clés et qu'il a subi un préjudice en étant privé de la jouissance de son logement à compter du 27 octobre 2021, date de la livraison, jusqu'au 12 mai 2022, date de la remise des clés. Il expose qu'il projetait d'en faire sa résidence principale et qu'il a été contraint de rechercher une solution palliative en urgence pour se loger. Il ajoute qu'il a dû payer des charges et taxes pour un appartement dont il n'avait pas la jouissance.
La SCCV Saint Ouen Picasso s'oppose à cette demande et fait notamment valoir que M. [S] n'a jamais envisagé d'habiter cet appartement puisque, lors de la signature du contrat de réservation, il a mentionné sur la fiche de renseignements qu'il s'agissait d'un investissement destiné à lui permettre de bénéficier d'une réduction d'impôt dite « Pinel ».
Elle ajoute que les charges de copropriété, comme la taxe d'habitation, la taxe foncière et l'attestation d'assurance habitation pour l'année 2022 sont dues en raison de la qualité de propriétaire de M. [S].
Ainsi qu'il a été précédemment constaté, c'est à tort que la SCCV Saint Ouen Picasso n'a pas remis les clés à l'acquéreur dès la consignation. Son obligation de réparer le préjudice subi par M. [S] pour le retard de livraison et l'absence de jouissance de son bien entre le 27 octobre 2021 et le 12 mai 2022 n'est donc pas sérieusement contestable (3e Civ., 2 février 2022, pourvoi n° 20-22.075).
Si les pièces produites par l'appelante démontrent que l'intention de l'intimé était de louer son appartement et non d'y résider - ce que confirme le bail qu'il a signé avec des locataires le 24 mai 2022 -, il n'en demeure pas moins qu'il a subi un préjudice lié à l'absence de perception de loyers sur cette période et au paiement des charges et taxes, éléments non produits en première instance et dont il a justifié à hauteur d'appel.
Au regard, notamment, du loyer du bail signé le 24 mai 2022 (958 euros hors charges), son préjudice sera réparé par l'allocation d'une provision de 5.000 euros.
Sur les frais et dépens
Le sort des dépens et des frais irrépétibles en application de l'article 700 du code de procédure civile a été exactement apprécié par le premier juge.
Les parties obtenant, chacune, gain de cause en appel sur leurs demandes, elles conserveront la charge de leurs dépens et frais irrépétibles d'appel.
PAR CES MOTIFS
Infirme l'ordonnance entreprise en ce qu'elle dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes reconventionnelles de la SCCV Saint Ouen Picasso'et sur la demande de provision de M. [S] ;
Statuant à nouveau de ces chefs,
Condamne M. [S] à payer par provision à la SCCV Saint Ouen Picasso la somme de 14.950 euros TTC correspondant au solde du prix de vente du lot de copropriété n°20 qu'il a acquis le 24 septembre 2020 dans l'immeuble situé [Adresse 3]) ;
Condamne en conséquence M. [S] à donner toutes instructions à la Caisse des dépôts et consignations en vue de procéder à la déconsignation des fonds qu'elle détient en vertu de la déclaration de séquestre n°2575098091 AFL ;
Dit n'y avoir lieu au prononcé d'une astreinte ;
Condamne la SCCV Saint Ouen Picasso à payer à M. [S], à titre provisionnel, la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts ;
Confirme l'ordonnance entreprise pour le surplus ;
Y ajoutant,
Laisse à chacune des parties la charge des dépens par elle exposés à hauteur d'appel ;
Rejette les demandes formées en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Le Greffier, Le Président,
