Tribunal judiciaire, 07 mai 2024. 23/01667

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 07 MAI 2024 N° RG 23/01667 - N° Portalis DB22-W-B7H-RWY5 Code NAC : 30B AFFAIRE : S.C.I. LES OISEAUX C/ S.A.R.L. BALI DEMANDERESSE La Société LES OISEAUX, Société Civile Immobilière au capital de 152,45 €uros, immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 344 030 184, dont le siège social est situé [Adresse 2], agissant poursuites et diligences de son représentant légal, domicilié audit siège en cette qualité, représentée par Me Anne TZIRENSTCHIKOW, avocat au barreau d’ESSONNE, vestiaire :, Me Marie HEMOND, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 60 DEFENDERESSE La Société BALI, Société à Responsabilité Limitée au capital de 10 000 €uros, inscrite au RCS de Versailles sous le n° 497 480 665 dont le siège social est situé [Adresse 1]), prise en la personne de son Gérant Monsieur [Y] [K] domiciliée es qualité audit siège, non comparante Débats tenus à l'audience du : 19 Mars 2024 Nous, Gaële FRANÇOIS-HARY, Première Vice-Présidente au Tribunal Judiicaire de Versailles, assistée de Virginie DUMINY, Greffier, Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du 19 Mars 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 07 Mai 2024, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue : EXPOSE DU LITIGE Selon acte sous seing privé du 3 septembre 2004, la Société civile immobilière (ci-après « SCI ») LES OISEAUX a donné à bail commercial à la Société à responsabilité limitée (ci-après « SARL ») CHEZ [H] le lot architecte n°21 sis [Adresse 1]). Ce bail a été consenti pour une durée de dix années consécutives, moyennant un loyer annuel hors taxes et hors charges de 9 665,63 euros. Par acte sous seing privé du 29 mars 2007, la SARL CHEZ [H] a cédé son fonds de commerce à Monsieur [K] [Y], gérant de la SARL BALI alors en formation. Par acte de commissaire de justice en date du 31 octobre 2022, la SCI LES OISEAUX a délivré commandement de payer à la SARL BALI visant la clause résolutoire du bail commercial et demandant au principal le paiement de la somme de 25 287,56 euros au titre des loyers, charges et accessoires arrêtés au 27 octobre 2022, 4ème semestre 2022 inclus. Le 14 novembre 2022, la SARL BALI a payé la somme de 7 287,56 euros à la SCI LES OISEAUX. Par acte de Commissaire de Justice en date du 28 novembre 2023, la SCI LES OISEAUX a fait assigner en référé la SARL BALI devant le Tribunal judiciaire de Versailles afin de voir : - Constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail; - Ordonner l’expulsion de la SARL Bali ainsi que tous occupants de son chef, du lot n°21 sis [Adresse 1]), si besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier ; - Autoriser la séquestration, aux frais, risques et périls de la SARL Bali, des meubles et objets laissés dans les lieux ; - Condamner la SARL BALI à lui payer la somme provisionnelle de 22 357,64 euros au titre des loyers et charges dus, arrêtée au 13 novembre 2023, avec intérêts de retard au taux légal à compter du 31 octobre 2022, date du commandement de payer ; - Condamner la SARL BALI à lui payer la somme de 2 235,76 euros arrêtée au 13 novembre 2023 en application de la clause pénale contenue aux termes du contrat de bail au titre du retard du paiement ; - Ordonner que le dépôt de garantie lui reste acquis à titre de clause pénale en réparation du préjudice subi ; - Condamner la SARL BALI à lui payer à titre de provision une indemnité d’occupation égale au montant conventionnel du loyer révisé, charges, taxes et accessoires en sus, augmentées des frais de 10% au titre de la clause pénale, à compter de l’ordonnance et jusqu' à la complète libération des locaux ; - Condamner la SARL BALI aux dépens de l’instance, comprenant le coût du commandement de payer ; - Condamner la SARL BALI à lui payer la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Au soutien de sa demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, la SCI LES OISEAUX, sur le fondement de l’article 834 du code de procédure civile, fait état de la clause résolutoire incluse au contrat de bail aux termes de laquelle à défaut de paiement d’un seul terme ou d’une fraction de terme, et un mois après une mise en demeure restée infructueuse, le bail sera résilié de plein droit. Elle s’appuie sur le commandement de payer délivré le 31 octobre 2022 à la SARL BALI, précisant que ce commandement de payer vise au paiement de la somme de 25 287,56 euros au titre des loyers, charges et accessoires arrêtée au 27 octobre 2022 et qu’il vise expressément la clause résolutoire. Concernant sa demande en paiement de l’arriéré locatif, la SCI LES OISEAUX, se fondant sur l’article 835 du code de procédure civile, fait état d’un arriéré locatif initial de 25 287,56 euros arrêté au 27 octobre 2022, 4ème trimestre 2022 inclus, puis de 22 357,64 euros au 13 novembre 2023, compte tenu de la somme de 7 287,56 euros payée par la SARL BALI le 14 novembre 2022. La SCI LES OISEAUX considère que le montant de la dette n’est en l’espèce pas sérieusement contestable. Au soutien de sa demande d’indemnité résultant de la clause pénale, la SCI LES OISEAUX, se fondant sur l’article 1231-5 du code civil et le bail commercial, affirme que les arriérés de paiement de la SARL BALI lui sont préjudiciables, ajoutant que cette dernière n’a pas régularisé sa situation malgré le commandement de payer qui lui a été délivré. La SCI LES OISEAUX se prévaut des mêmes fondements pour solliciter que le dépôt de garantie lui soit acquis à titre d’indemnité. Concernant l’indemnité d’occupation, la demanderesse considère que la SARL BALI est occupante sans droit ni titre du local commercial sis [Adresse 1]) depuis le 1er décembre 2022 et qu’elle doit par conséquent être condamnée à lui payer une indemnité d’occupation à partir de cette date ou de la date de l’ordonnance du juge des référés. Au soutien de sa demande tendant à la condamnation de la SARL BALI aux dépens de l’instance, la SCI LES OISEAUX fait état de frais de signification du commandement de payer ainsi que des frais de signification de l’assignation. La défenderesse n’est pas représentée. A l’audience du 19 mars 2024, la demanderesse actualise la dette locative à la somme de 3592,08 euros arrêtée au mois de février 2024 inclus. La décision a été mise en délibéré au 7 mai 2024. MOTIFS Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire et la demande d’expulsion Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile : « Dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence de différents ». La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence au sens de l'article 834, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation d'un droit au bail. Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentées dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais suspendre la réalisation et les effets de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la force jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ». En l’espèce, le bail, en son article 16.1, stipule qu’à défaut de paiement d'une seule quittance ou fraction de quittance à son échéance exacte, le bailleur aura la faculté de résilier de plein droit le bail un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux. La SCI LES OISEAUX, bailleresse, justifie par la production du commandement de payer du 31 octobre 2022 que la SARL BALI a cessé de payer ses loyers. Le commandement de payer, délivré dans les formes prévues à l’article L. 145-41 du code de commerce le 31 octobre 2022 étant demeuré infructueux, le bail s’est trouvé résilié de plein droit un mois après. L’obligation de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef de quitter les lieux n'étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion si besoin avec le concours de la force publique. Les meubles se trouvant sur place devront être déposés et séquestrés dans un lieu choisi par la bailleresse aux frais, risques et péril de la locataire, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution. Sur le paiement provisionnel de la dette locative et de l’indemnité d’occupation  Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile, « Le président du tribunal judiciaire peut toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. ». L'article 1103 du Code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L'article 1104 ajoute que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre public. L’article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales : 1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ; 2° De payer le prix du bail aux termes convenus. En l’espèce, la dette locative n’est pas sérieusement contestable, comme cela résulte du décompte produit par la SCI LES OISEAUX. Il convient de condamner la SARL BALI à payer à la SCI LES OISEAUX à titre provisionnel une indemnité d'occupation d'un montant correspondant à celui d'un loyer mensuel conventionnel augmenté des charges et accessoires à compter de la date de la présente ordonnance et jusqu'à la libération effective des lieux loués. Il y a donc lieu de condamner la SARL BALI à payer à la SCI LES OISEAUX la somme provisionnelle de de 3592,08 euros correspondant aux loyers, et charges ou indemnités d’occupation impayés arrêtés au mois de février 2024 inclus, augmentée des intérêts de retard au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance. Sur les autres demandes Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile, « Le président du tribunal judiciaire peut toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. ». Les demandes au titre de l’indemnité forfaitaire et de la conservation du dépôt de garantie s’analysent en des demandes d’application d’une clause pénale. S’il est constant que le juge des référés peut accorder ces sommes à titre provisionnel sur le montant non sérieusement contestable d’une clause pénale, il n’en demeure pas moins qu’elles apparaissent en l’espèce élevées et sont susceptibles d’être qualifiées de manifestement excessives et donc d’être réduites par le juge du fond. Les demandes se heurtent en conséquence à une contestation sérieuse. Il sera dit n’y voir lieu à référé s’agissant de ces demandes. Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens Il convient de condamner la défenderesse, partie succombante, à payer à la demanderesse la somme de 2000 euros, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. La SARL BALI, défenderesse, qui succombe, supportera la charge des entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer. PAR CES MOTIFS Nous, Gaële FRANCOIS-HARY, Première Vice-Présidente, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, Constatons l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial du 3 septembre 2004 et la résiliation de ce bail à la date du 1er décembre 2022, Ordonnons, si besoin avec le concours de la force publique, l'expulsion de la SARL BALI, locataire, et celle de tous occupants de son chef des locaux loués, lot architecte n°21, sis [Adresse 1]), Ordonnons que les meubles se trouvant sur place devront être déposés dans un lieu choisi par la SCI LES OISEAUX aux frais, risques et péril de la SARL BALI conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, Condamnons la SARL BALI à payer à la SCI LES OISEAUX à titre de provision une indemnité d'occupation d'un montant correspondant à celui d'un loyer mensuel conventionnel augmenté des charges et accessoires à compter de la date de la présente ordonnance et jusqu'à la libération effective des lieux loués, Condamnons la SARL BALI à payer à la SCI LES OISEAUX la somme provisionnelle de 3592,08 euros correspondant aux loyers, et charges ou indemnités d’occupation impayés arrêtés au mois de février 2024 inclus, augmentée des intérêts de retard au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance, Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande d’indemnité forfaitaire, Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de conservation du dépôt de garantie, Condamnons la SARL BALI à payer à la SCI LES OISEAUX la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, Condamnons la SARL BALI au paiement des dépens comprenant le coût du commandement de payer. Prononcé par mise à disposition au greffe le SEPT MAI DEUX MIL VINGT QUATRE par Gaële FRANÇOIS-HARY, Première Vice-Présidente, assistée de Virginie DUMINY, Greffier, lesquelles ont signé la minute de la présente décision. Le GreffierLa Première Vice-Présidente Virginie DUMINYGaële FRANÇOIS-HARY