Cour d'appel, 01 février 2024. 19/01045

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-4 ARRÊT AU FOND DU 01 FEVRIER 2024 N° 2024/ Rôle N° RG 19/01045 - N° Portalis DBVB-V-B7D-BDUVU [N] [O] C/ Syndicat des copropriétaires LES TROIS CARAVELLES SAS CABINET CARNOUX IMMOBILIER & COMMERCIAL Copie exécutoire délivrée le : à : Me Maud DAVAL-GUEDJ Me Benjamin NAUDIN Me François ARNOULD Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal de Grande Instance de MARSEILLE en date du 13 Novembre 2018 enregistré au répertoire général sous le n° 14/09761. APPELANT Monsieur [N] [O] né le 13 Janvier 1946 à [Localité 3], demeurant [Adresse 5] représenté par Me Maud DAVAL-GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ - MONTERO - DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE et ayant pour avocat plaidant Me Sophie RICHELME-BOUTIERE de l'AARPI CABINET BRINGUIER-RICHELME-ROUSSET, avocat au barreau de MARSEILLE substituée par Me Anne-laure ROUSSET, avocat au barreau de MARSEILLE INTIMEES Syndicat des copropriétaires de l'ensemble ' LES TROIS CARAVELLES' pris en la personne de son syndic en exercice la Société SIGA , demeurant [Adresse 2] représentée par Me Benjamin NAUDIN, avocat au barreau de MARSEILLE SAS CABINET CARNOUX IMMOBILIER , demeurant [Adresse 1] représentée par Me François ARNOULD, avocat au barreau de MARSEILLE *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 06 Décembre 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. Adrian CANDAU, Conseiller, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Madame Inès BONAFOS, Présidente Mme Véronique MÖLLER, Conseillère M. Adrian CANDAU, Conseiller qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : Monsieur Achille TAMPREAU. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 01 Février 2024. ARRÊT FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES [N] [O] est propriétaire d'un appartement situé au dernier étage du bâtiment « LA PINTA » au sein de l'ensemble immobilier « LES TROIS CARAVELLES » sur la commune de [Localité 4]. Il s'est plaint au cours de l'année 2003 d'infiltrations d'eau provenant de la toiture terrasse se trouvant au-dessus de son séjour ; des travaux de réfection de cette toiture terrasse relevant des parties communes ont ainsi été confiés par le syndicat des copropriétaires à la SARL PRO ETANCHE. Selon Monsieur [N] [O] de nouvelles infiltrations ont eu lieu par la suite. Au cours de la période pendant laquelle Monsieur [O] indique avoir subi ces infiltrations, la SA CARNOUX IMMOBILIER était le Syndic en exercice de la copropriété. Par ordonnance en date du 7 mars 2008 le président du Tribunal de grande instance de Marseille, statuant en référé, a désigné Monsieur [F] en qualité d'expert. Ce dernier a déposé son rapport le 22 janvier 2009. Par ordonnance en date du 26 septembre 2012 le président du Tribunal de grande instance de Marseille, statuant à nouveau en référé, a ordonné une nouvelle mesure d'expertise confiée à Monsieur [U] [S]. Monsieur [N] [O] n'a pas consigné la somme mise à sa charge par cette ordonnance à titre de provision à valoir sur la rémunération de l'expert. Un rapport d'expertise a toutefois été réalisé par le cabinet d'expertise IXI, désigné par la société COVEA RISK en sa qualité d'assureur dommages-ouvrage de la SARL PRO ETANCHE. L'assureur dommages-ouvrage a alors pris en charge la réalisation des travaux préconisés par cet expert, lesdits travaux ayant été réalisés par l'entreprise DM PACA au mois d'avril 2013. Par acte d'huissier en date du 12 août 2014, [N] [O] a donné assignation devant le Tribunal de grande instance de Marseille au Syndicat des Copropriétaires de l'ensemble « LES TROIS CARAVELLES » en vue d'obtenir l'indemnisation du préjudice de jouissance qu'il soutient avoir subi du fait des infiltrations récurrentes ayant affecté son logement. Par jugement en date du 13 novembre 2018, le Tribunal de grande instance de MARSEILLE : Déboute [N] [O] de toutes ses demandes, Condamne [N] [O] à payer respectivement au Syndicat des copropriétaires de l'ensemble « Les Trois Caravelles » sis [Adresse 2] pris en la personne de son syndic en exercice le Cabinet CARNOUX IMMOBILIER SAS et au Cabinet CARNOUX IMMOBILIER SAS, 2000€ au titre des frais irrépétibles, Condamne [N] [O] au paiement des dépens de l'instance, y compris les frais d'expertise. Par déclaration d'appel en date du 15 janvier 2019, [N] [O] a formé appel contre cette décision à l'encontre du Syndic des copropriétaires de l'ensemble immobilier « LES TROIS CARAVELLES » et de la SAS Cabinet CARNOUX IMMOBILIER & COMMERCIAL en ce qu'elle a : Débouté [N] [O] de toutes ses demandes Condamné [N] [O] à payer respectivement au Syndicat des copropriétaires de l'ensemble «Les Trois Caravelles » sis [Adresse 2] pris en la personne de son syndic en exercice le Cabinet CARNOUX IMMOBILIER, SAS, et au Cabinet CARNOUX IMMOBILIER, SAS, 2000 € au titre des frais irrépétibles, Condamné [N] [O] au paiement des dépens de l'instance, y compris les frais d'expertise et en ce qu'elle n'a pas fait droit aux demandes de Mr [N] [O] aux fins de : Venir le syndicat des copropriétaires de l'ensemble LES TROIS CARAVELLES, et le Cabinet CARNOUX IMMOBILIER & COMMERCIAL s'entendre condamner in solidum à payer à Mr [O], *la somme de 120 000 € en réparation du préjudice de jouissance qu'il a subi du fait des infiltrations récurrente en provenance de la toiture de son immeuble depuis 1999 *la somme de 10000 € au titre de l'article 700 du CPC S'entendre condamner aux entiers dépens, en ceux y compris le frais de l'expertise qui avait été diligentée par Mr [F] en 2009. *** Les parties ont exposé leur demande ainsi qu'il suit, étant rappelé qu'au visa de l'article 455 du code de procédure civile, l'arrêt doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens : Par ses conclusions notifiées le 19 mars 2019, [N] [O] demande à la Cour de : Vu l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, Vu les articles 1240 et 1241 (ex-articles 1382 et 1383) du Code civil, DECLARER recevable l'appel formé par Monsieur [O], En conséquence, REFORMER le jugement du Tribunal de grande instance de Marseille en date du 13 novembre 2018 en toutes ses dispositions, Dire et juger que la réalité des désordres affectant le logement de Monsieur [O] est établie, Dire et juger que ces désordres émanent des parties communes, En conséquence, CONSTATER la carence du Syndicat des copropriétaires de l'ensemble LES TROIS CARAVELLES, et le Cabinet CARNOUX IMMOBILIER & COMMERCIAL in solidum à payer à Monsieur [O] : La somme de 120.000€ en réparation du préjudice de jouissance qu'il a subi du fait des infiltrations récurrente en provenance du toi e son immeuble depuis 1999, La somme de 3.000€ au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, Les condamner in solidum aux entiers dépens d'appel, en ceux y compris les frais de l'expertise qui avait été diligentée par Monsieur [F] en 2009, ces derniers distraits au profit de la SCH COHEN GUEDJ ' MONTERO ' DAVAL GUEDJ, Avocats Associés près la Cour d'Appel d'Aix en Provence qui en ont fait l'avance. À l'appui de ses prétentions il fait valoir que le tribunal a fait une mauvaise appréciation du litige en considérant qu'il n'y avait pas de preuve de l'existence des désordres allégués ; que les désordres ont au contraire été judiciairement constatés et retenus par l'expert et qu'ils sont justifiés par les pièces versées à la procédure. Il fait également valoir qu'il a bien signalé ces désordres au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier et qu'aucun manquement de diligence ne peut lui être reproché ; Il reproche aux syndicats des copropriétaires d'avoir tardé à faire réaliser les travaux qui se sont initialement révélés inefficaces et considère que les procédures engagées démontrent que le syndicat des copropriétaires avait bien connaissance de l'existence de ces désordres. De la même façon il soutient qu'il y a lieu de réformer la décision frappée d'appel en ce qu'elle a considéré qu'il n'était pas démontré que les désordres en question émanaient des parties communes, alors qu'il est établi que ces désordres proviennent bien d'une partie commune de l'immeuble. Concernant son préjudice il fait valoir que les désordres dont il a été victime ont commencé au mois de décembre 1999 et ont persisté jusqu'au mois d'avril 2013 soit une durée de 13 ans et 4 mois justifiant, selon lui, une indemnisation à hauteur de 120.000€ ; il considère qu'une telle somme reflète le manque de diligence du syndic et du syndicat du copropriétaire et est également de nature à sanctionner la résistance anormalement dommageable des défendeurs. Le Syndicat des copropriétaires de l'ensembles « Les Trois Caravelles », par conclusions notifiées le 13 juin 2019 demande à la Cour : Vu la Loi du 10 juillet 1965 et ses décrets d'application. Vu les articles 696 et 700 du Code de Procédure Civile Confirmer le jugement du Tribunal de Grande Instance de Marseille en date du 13 novembre 2018 dans toutes ses dispositions. Par conséquent, Débouter Monsieur [O] de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions Condamner Monsieur [O] à la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du CPC ainsi qu'aux entiers dépens dont distraction au profit de Me Benjamin NAUDIN, avocat sur son affirmation de droit. Le syndicat des copropriétaires considère que les désordres dans se prévaut [N] [O] ne sont pas suffisamment établis dans leur réalité ; que les traces qui ont été constatées par l'expert ne caractérisent pas les désordres allégués qui ne reposent que sur les affirmations de [N] [O] sans être corroborés par des éléments pertinents ; il fait également valoir que ces désordres allégués sont intervenus sur des parties communes que [N] [O] s'est indûment approprié en couvrant sans autorisation une terrasse, et qu'il n'est donc pas fondé à arguer de troubles subis dans un tel espace ; enfin il souligne que l'origine des désordres n'est pas une partie commune de l'immeuble mais précisément des travaux de toiture qui avaient été faits sans autorisation lors de la fermeture de ladite terrasse. Le Cabinet CARNOUX IMMOBLIER, par conclusions notifiées le 14 juin 2019 demande à la Cour de : Vu les articles 700 et 696 du Code de Procédure Civile Vu la Loi du 10 juillet 1965 et ses décrets d'application. Confirmer le jugement du Tribunal de Grande Instance de Marseille en date du 13 novembre 2018 dans toutes ses dispositions. Par conséquent, Débouter Monsieur [O] de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions Condamner Monsieur [O] à verser au Cabinet CARNOUX IMMOBILIER la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du CPC ainsi qu'aux entiers dépens dont distraction au profit de Me François ARNOULD avocat sur son affirmation de droit. Le Cabinet CARNOUX indique que pour engager la responsabilité du syndic, le copropriétaire doit établir l'existence d'une faute conformément aux articles 1382 et 1383 du code civil ainsi qu'un préjudice et un lien de causalité entre la faute commise et le préjudice ; qu'en l'espèce [N] [O] n'apporte pas la démonstration de la réunion de ces éléments ; que les pièces produites n'établissent pas qu'il ait effectivement subi des infiltrations récurrentes en provenance de la toiture de son immeuble depuis 1999, seules des coulures non humides ayant été constatées par l'expert ; il considère donc que [N] [O] est défaillant dans l'administration de la preuve ; qu'il s'est indûment approprié des parties communes sans autorisation et qu'il ne peut donc pas prétendre y subir un quelconque préjudice ; en tout état de cause il conclut que le syndic n'a commis aucune faute et que les manquements qui lui sont reprochés par [N] [O] au titre de diligences tardives ou de négligence ne sont pas justifiés. L'affaire a été clôturée le 13 novembre 2023 et appelée en dernier lieu à l'audience du 6 décembre 2023. MOTIFS DE LA DECISION Sur la demande principale : Monsieur [O] fonde son action sur les dispositions de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 et sur les articles 1240 et 1241 du Code civil. Selon cet article 14, « La collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile. Le syndicat peut revêtir la forme d'un syndicat coopératif régi par les dispositions de la présente loi. Il établit, s'il y a lieu, et modifie le règlement de copropriété. Il a pour objet la conservation et l'amélioration de l'immeuble ainsi que l'administration des parties communes. Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires ». En application de cet article, le Syndicat des copropriétaires doit répondre des fautes qu'il commet dans ses fonctions d'administration de l'immeuble ; il est également responsable, indépendamment de toute faute, du fait de l'immeuble dont il a la charge. Ainsi, la responsabilité du Syndicat des copropriétaires peut être engagée à la condition que soit démontrée : Soit l'existence de dommages causés à un copropriétaire ou à un tiers qui soient imputables à une partie commune ou un élément d'équipement commun de l'immeuble et qui entre dans le domaine de l'article 14 précité, Soit la commission d'une faute commise dans le cadre de l'exercice des pouvoirs qui lui sont conférés au titre de la gestion et de l'administration de l'immeuble ou de la copropriété. Afin de voir engager la responsabilité du Syndicat des copropriétaires, Monsieur [O] invoque l'existence de désordres récurrents lui occasionnant un préjudice depuis l'année 1999. Il explique en effet que dès l'année 2003, le Syndicat des copropriétaires a été condamné à faire réaliser l'étanchéité du toit de son appartement, mais que les difficultés ont perduré depuis cette date, donnant ainsi lieu à une série d'échanges avec le Syndicat des copropriétaires et à des demandes d'expertises judiciaires auxquelles le juge des référés a fait droit en 2008 et 2012. Il souligne le fait que les travaux qui ont été ponctuellement accomplis par le Syndicat des copropriétaires n'ont pas permis de mettre un terme à ces désordres dont il estime que la réalité est avérée. Compte tenu de ce que les infiltrations proviennent selon lui du toit de l'immeuble, il considère qu'il n'est pas contestable qu'ils ont pour origine une partie commune de l'immeuble et que les transformations qui ont eu lieu dans son apparemment, lesquels ont consisté à fermer une pergola sans autorisation préalable, ne sont pas de son fait ; il se prévaut notamment du rapport réalisé par le cabinet PROXI qui confirmerait le fait que le désordre provient d'une partie commune. Le Syndicat des copropriétaires oppose que les désordres prétendument subis par Monsieur [O] ne sont pas démontrés, cela ayant été justement retenu par le jugement attaqué ; il souligne en outre le fait que les désordres allégués concernent un espace de terrasse/pergola qui a été converti en salon clos sans que ne soit demandée l'autorisation de la copropriété ; que l'appelant n'est donc pas fonder à se prévaloir de préjudices qui résulteraient de travaux accomplis sans autorisation et dont le Syndicat des copropriétaires n'a pas pu contrôler l'exécution ; que de surcroît un défaut d'entretient des parties communes ne saurait lui être reproché pour une construction qui a été faite sans autorisation. Il convient de relever que si les conclusions de Monsieur [O] font état de la communication de 11 pièces, les pièces 1 à 3 ne sont pas versées à son dossier : Facture PRO ETANCHE du 8 décembre 2004, PV de constat de la SCP BAGNOL du 23 novembre 2007, Rapport de Monsieur [F] du 22 décembre 2009 (versé par le Syndicat des copropriétaires). La réalité des dommages allégués n'est justifiée ni par le courriel en date du 15 octobre 2012 que Monsieur [O] a adressé au cabinet CARNOUX et dans lequel il fait lui-même état de l'existence de fuite, ni par la photo versée sous le numéro de pièce 7 qui montre en noir et blanc un élément de bâti non définissable. Concernant le rapport de la société IXI, celui-ci a été réalisé sur demande de la société COVEA RISKS ; aux termes de son rapport, l'expert relève en effet la possibilité de plusieurs points d'entrée d'eau en précisant qu'il « est probable que le principal point d'infiltration se trouve être au niveau de la maçonnerie de la souche ». Comme le relève le Syndicat des copropriétaires, ce rapport ne constate donc pas la réalité de ces infiltrations et fait seulement état de leur possibilité ; il ne peut donc pas être retenu pour considérer que le préjudice de Monsieur [O] est établi. S'agissant du rapport de Monsieur [K] [F], désigné par ordonnance de référé du 7 mars 2008, rapport remis « en l'état » au mois de janvier 2009, il ne permet pas davantage de caractériser le préjudice allégué. En effet, il ressort de celui-ci qu'aucune infiltration n'a pu être constatée nonobstant la mise en eau des terrasses en toiture, ou au terme d'un arrosage au jet « afin de simuler un orage » pendant 40 minutes, ou encore à l'occasion d'une période de pluie importante. Ainsi, pendant le temps de l'expertise, les infiltrations n'ont pas pu être objectivées, cela ni à l'occasions d'épisodes de pluie « naturelle », ni par une simulation de précipitations. L'expert mentionne toutefois en conclusions que « il n'en reste pas moins que des traces sont visibles et que Monsieur [O] affirme avoir constaté des entrées d'eau dans le secteur concerné, faits confirmés par un constat d'huissier du 23 novembre 2007 ». Deux explications sont alors envisagées par l'expert : Un phénomène de pluie exceptionnelle combinant une quantité d'eau très importante et un vent très soutenu par un cheminement restant à déterminer, Un phénomène de condensation. En tout état de cause, ce rapport ne permet pas de confirmer l'existence des infiltrations récurrentes dont se prévaut Monsieur [O], ni d'établir leur origine qui proviendrait des parties communes du bâtiment. Dès lors, Monsieur [O] échoue manifestement à apporter la démonstration du fait que des infiltrations récurrentes ont affecté son logement et porté atteinte aux conditions de jouissance de celui-ci sur la période allant du mois de décembre 1999 au mois d'avril 2013. C'est donc à juste titre que le jugement attaqué a relevé que Monsieur [O] n'apportait pas la démonstration de la réalité des désordres allégués ni même l'existence d'une faute du Syndicat des copropriétaires, compte tenu du fait que ce dernier a procédé aux diligences nécessaires pour s'assurer de la bonne étanchéité du toit. En conséquence, faute pour l'appelant de justifier de la réalité du préjudice dont il demande l'indemnisation, il convient de confirmer en toutes ses dispositions le jugement prononcé par le Tribunal de grande instance de MARSEILLE le 13 novembre 2018. Sur les demandes annexes : Compte tenu de la solution du litige, il convient de condamner [N] [O] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l'ensemble « LES TROIS CARAVELLES » sis [Adresse 2] pris en la personne de son syndic en exercice la société SIGA et au Cabinet CARNOUX IMMOBILIER la somme de 1.500€ chacun au titre de l'article 700 du Code de procédure civile. Monsieur [O] sera également condamné aux entiers dépens de la procédure d'appel. PAR CES MOTIFS La Cour, statuant contradictoirement, par mise à disposition au greffe, Confirme en toutes ses dispositions le jugement prononcé par le Tribunal de grande instance de MARSEILLE le 13 novembre 2018 ; Y ajoutant, Condamne [N] [O] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l'ensemble « LES TROIS CARAVELLES » sis [Adresse 2] pris en la personne de son syndic en exercice la société SIGA et au Cabinet CARNOUX IMMOBILIER SAS la somme de 1.500€ chacun au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ; Condamne [N] [O] aux entiers dépens de la procédure d'appel. Prononcé par mise à disposition au greffe le 01 Février 2024, Signé par Madame Inès BONAFOS, Présidente et Monsieur Achille TAMPREAU, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Le Greffier, La Présidente,