Texte intégral
Minute n° 2024 /
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE
AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES
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JUGEMENT du 27 Juin 2024
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DEMANDERESSE :
S.A. ATLANTIQUE HABITATIONS
10 Bd Charles Gautier
44800 SAINT- HERBLAIN
représentée par Maître Johanne RIALLOT-LENGLART, avocate au barreau de NANTES,
substituée par Maître Guillaume LENGLART, avocat au sein du même barreau
D'une part,
DÉFENDEURS :
Monsieur [D] [J]
8 Rue Villars
Logement 202 Etage 2
44100 NANTES
comparant en personne
Madame [E] [R] [Y] épouse [J]
8 rue Villars
Logement 202 Etage 2
44100 NANTES
non comparante D'autre part,
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
PRÉSIDENT : Pierre DUPIRE
GREFFIER : Michel HORTAIS
PROCEDURE :
date de la première évocation : 16 mai 2024
date des débats : 16 mai 2024
délibéré au : 27 juin 2024
RG N° N° RG 23/03826 - N° Portalis DBYS-W-B7H-MVIP
COPIES AUX PARTIES LE :
CE + CCC à Maître Johanne RIALLOT-LENGLART,
CCC à Monsieur [D] [J]
CCC à Madame [E] [R] [Y] épouse [J]
CCC à la préfecture
Copie dossier
EXPOSÉ DU LITIGE :
Suivant actes sous seing privé du 18 et du 20 octobre 2021, la SA ATLANTIQUE HABITATIONS a donné à bail à Monsieur [D] [J] et Madame [E] [J] un logement situé 8 rue Villars - 44000 NANTES avec un emplacement de parking.
Le 30 septembre 2022, la société bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, les mettant en demeure d'avoir à régler la somme principale de 1.392 euros au titre des loyers échus et impayés au 29 septembre 2022.
Par acte de commissaire de justice en date du 20 novembre 2023, notifié au représentant de l'Etat dans le département le 4 décembre 2023, la SA ATLANTIQUE HABITATIONS a fait assigner Monsieur [D] [J] et Madame [E] [J] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de NANTES, aux fins de :
- Constater à compter du 30 novembre 2022 la résiliation des baux ayant pris effet le 20 octobre 2021 ou à titre subsidiaire prononcer à compter du jugement à intervenir la résiliation judiciaire du bail ;
- Ordonner en conséquence l'expulsion de Monsieur [D] [J] et Madame [E] [J], ainsi que de tous occupants de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d'un serrurier, selon les modalités et délais prévus par la loi ;
- Condamner solidairement Monsieur [D] [J] et Madame [E] [J] à lui payer la somme de 3.343,58 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 31 octobre 2023, à parfaire ou diminuer au jour de l’audience ;
- Condamner solidairement Monsieur [D] [J] et Madame [E] [J] à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges locatives, révisable dans les mêmes conditions que ledit loyer, payable immédiatement à compter du 30 novembre 2022, et ce, jusqu'à la libération complète des lieux ;
- Condamner Monsieur [D] [J] et Madame [E] [J] à lui payer la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens ;
- Rappeler que la décision à intervenir est de droit exécutoire à titre provisoire en vertu de l'article 514 du Code de procédure civile.
A l'audience du 16 mai 2024, la SA ATLANTIQUE HABITATIONS, représentée son conseil, a réitéré les termes de son acte introductif d'instance. La SA ATLANTIQUE HABITATIONS a également actualisé sa créance à la somme de 2477,96 euros selon le décompte arrêté au 13 mai 2024. Elle s’est accordée sur l’octroi de délais de paiement tels que sollicités par les locataires, confirmant la reprise du paiement des loyers, et la mise en place d’un plan d’apurement de la dette à hauteur de 46 euros par mois pendant 73 mois.
Monsieur [D] [J] a comparu et actualisé sa situation financière et personnelle. Il a reconnu tant le principe que le montant de la dette et a sollicité des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire du bail, en confirmant le règlement de 46 euros par mois en sus du loyer courant, précisant qu’il dispose d’un salaire d’environ 1400 euros par mois.
Madame [E] [J], bien que régulièrement citée, n’a pas comparu.
Le diagnostic social et financier établi par les services sociaux n’a pas été transmis dans les délais et ne figure donc pas en procédure.
La décision a été mise en délibéré au 27 juin 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la recevabilité de la demande
En vertu de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au jour de la délivrance de l’assignation, les bailleurs personnes morales, autres qu’une société civile familiale, doivent saisir la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) deux mois au moins avant la délivrance d’une assignation aux fins de constat de résiliation du bail, et ce, sous peine d'irrecevabilité de la demande. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement (...).
La SA ATLANTIQUE HABITATIONS justifie en l’espèce avoir signalé la situation d’impayés de loyers à la Caisse d’Allocations Familiales par un courrier reçu le 9 août 2022, cette situation d’impayés ayant perduré postérieurement à cette saisine.
Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée au préfet de Loire Atlantique le 4 décembre 2023, soit six semaines au moins avant la date de l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
Dès lors, il y a lieu de déclarer recevable l'action aux fins de résiliation du bail.
Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :
L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que « Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».
Ce nouveau délai de 6 semaines pour payer suivant la délivrance du commandement de payer ne peut néanmoins s’appliquer aux commandements de payer délivrés antérieurement au 29 juillet 2023, non plus qu’à ceux délivrés postérieurement mais qui mentionneraient encore un délai de 2 mois pour payer la dette locative.
En l’espèce, un commandement de payer visant cette clause résolutoire et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023, a été signifié à Monsieur [D] [J] et Madame [E] [J] le 30 septembre 2022, pour un arriéré de loyers et charges de 1.392 euros.
Il ressort des pièces versées aux débats, notamment des décomptes, que les causes de ce commandement n’ont pas été entièrement réglées dans le délai de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 1er décembre 2022.
Sur le montant de l’arriéré locatif
Le paiement des loyers et charges aux termes convenus est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.
En l’espèce, la créance principale de la SA ATLANTIQUE HABITATIONS est justifiée en son principe en vertu des contrat de bail ayant pris effet le 20 octobre 2021.
Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde débiteur de 2477,96 euros au 13 mai 2024, échéance du mois d’avril 2024 incluse.
Il convient de soustraire de cette somme, 119,39 euros du 30 septembre 2022 et 154,50 euros du 13 décembre 2023, qui correspondent à des frais d’huissier, relevant s’ils sont justifiés des dépens.
En conséquence, Monsieur [D] [J] et Madame [E] [J] seront condamnés solidairement à payer à la SA ATLANTIQUE HABITATIONS la somme de 2.204,07 euros au titre des loyers échus et impayés au 13 mai 2024, échéance du mois d’avril 2024 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.
Sur les délais de paiement :
L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que “Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa (…) ”.
L'article 24 VII de cette même loi, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que “Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet”.
En l’espèce, le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître que Monsieur [D] [J] et Madame [E] [J] ont bien repris le règlement intégral de leur loyer courant.
Lors des débats, Monsieur [D] [J] a confirmé ces éléments et sollicité des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire du bail, en proposant de verser 46 euros par mois, outre le loyer courant, conformément au plan d’apurement déjà mis en place.
Dans ces conditions, compte-tenu de la reprise intégrale du paiement du loyer depuis plusieurs mois, et dès lors que Monsieur [D] [J] et Madame [E] [J] disposent de revenus devant leur permettre de s’acquitter d’une échéance de remboursement de sa dette en sus du loyer courant, il convient de leur accorder des délais de paiement selon les modalités précisées dans le dispositif.
Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.
Il convient par ailleurs de rappeler que si Monsieur [D] [J] et Madame [E] [J] respectent les délais de paiement qui leur sont accordés et s’ils règlent le loyer courant, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué.
Dans le cas contraire, la résiliation prendra effet à la date de sa défaillance et ils seront sera redevable d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer en cours, augmenté des charges, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial), et ce, jusqu’à leur départ effectif des lieux caractérisé par la restitution des clefs au bailleur. En outre, la SA ATLANTIQUE HABITATIONS pourra, le cas échéant, procéder à leur expulsion.
Il convient enfin de rappeler que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.
Sur les mesures accessoires :
En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [D] [J] et Madame [E] [J] seront condamnés aux dépens qui comprendront notamment les frais de commandement.
Par ailleurs, l’équité commande de débouter la SA ATLANTIQUE HABITATIONS de sa demande au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le Juge des Contentieux de la Protection, après débats en audience publique, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,
DÉCLARE recevable l’action aux fins de résiliation de bail engagée par la SA ATLANTIQUE HABITATIONS à l’encontre de Monsieur [D] [J] et Madame [E] [J] ;
CONDAMNE solidairement Monsieur [D] [J] et Madame [E] [J] à payer à la SA ATLANTIQUE HABITATIONS la somme de 2.204,07 euros au titre des loyers échus et impayés au 13 mai 2024, échéance du mois d’avril 2024 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;
ACCORDE à Monsieur [D] [J] et Madame [E] [J] un délai de paiement de 36 mois pour se libérer de la dette, outre le loyer courant, à raison de 35 mensualités de 46 euros, la 36ème mensualité devant solder la dette en principal, intérêts et frais, payables le 10 de chaque mois à compter de la signification de la présente décision ;
RAPPELLE que pendant le cours du délai accordé, les majorations d'intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues ;
DIT que, pendant le cours du délai accordé, les effets de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties sont suspendus et que si les modalités de paiement précitées sont intégralement respectées par les locataires, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué ;
DIT qu’à défaut de paiement d'une seule mensualité à la bonne date, la clause résolutoire reprendra son effet de plein droit et l'intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible ;
En tant que de besoin, dans l'hypothèse du non-respect des délais de paiement ou du non-paiement du loyer courant,
CONSTATE la résiliation des deux baux, par l’effet de la clause résolutoire fondée sur le défaut de paiement des loyers, au 1er décembre 2022 ;
DIT que Monsieur [D] [J] et Madame [E] [J] devront quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués situés 8 rue Villars - 44000 NANTES et de l’emplacement de parking, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;
ORDONNE à défaut, l'expulsion de Monsieur [D] [J] et Madame [E] [J] ainsi que celle de tous occupants de leur chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux ;
CONDAMNE Monsieur [D] [J] et Madame [E] [J] à payer à la SA ATLANTIQUE HABITATIONS une indemnité d'occupation égale au montant du dernier loyer augmenté des charges, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial), et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;
RENVOIE la société bailleresse aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution concernant le sort à réserver aux meubles ;
DÉBOUTE la SA ATLANTIQUE HABITATIONS de sa demande au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
CONDAMNE Monsieur [D] [J] et Madame [E] [J] aux dépens en ce compris notamment le coût du commandement de payer ;
RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit ;
DIT qu’une copie de ce jugement sera communiquée au représentant de l’Etat dans le département.
Le Greffier Le juge des contentieux de la protection
Michel HORTAIS Pierre DUPIRE
