Cour d'appel, 30 avril 2024. 23/01878

30/04/2024 ARRÊT N°230/2024 N° RG 23/01878 - N° Portalis DBVI-V-B7H-PO26 CF/IA Décision déférée du 03 Mai 2023 - Juge des contentieux de la protection de TOULOUSE ( 23/00115) S.MOREL [F] [Z] C/ S.A. PROMOLOGIS CONFIRMATION PARTIELLE Grosse délivrée le à REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS *** COUR D'APPEL DE TOULOUSE 3ème chambre *** ARRÊT DU TRENTE AVRIL DEUX MILLE VINGT QUATRE *** APPELANT Monsieur [F] [Z] [Adresse 1] [Localité 5] Représenté par Me Pierre-andré PEDAILLE de la SELARL SELARL PEDAILLE, avocat au barreau de TOULOUSE (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 31555/2023/000669 du 25/05/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de TOULOUSE) INTIMÉE S.A. PROMOLOGIS [Adresse 2] [Localité 3] Représentée par Me Jacques MONFERRAN de la SCP MONFERRAN-CARRIERE-ESPAGNO, avocat au barreau de TOULOUSE COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 04 Mars 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant C. FERREIRA, Première présidente, déléguée par ordonnance du 22 février 2024, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : C. FERREIRA, président P. BALISTA, conseiller E.VET, conseiller Greffier, lors des débats : I. ANGER ARRET : - CONTRADICTOIRE - prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties - signé par C. FERREIRA, président, et par I. ANGER, greffier de chambre FAITS ET PROCEDURE Par contrat du 14 février 2013, la Sa Promologis a donné à bail à monsieur [F] [Z] un logement conventionné à usage d'habitation et un emplacement n° 13 de stationnement situés [Adresse 1] à [Localité 5] moyennant un loyer mensuel de 414, 77 € provision sur charge et assurance comprises. Des loyers étant demeurés impayés, par acte d'huissier en date du 22 juin 2022, la Sa Promologis a fait délivrer à monsieur [F] [Z] un commandement de payer avec sommation d'avoir à justifier d'une assurance locative visant la clause résolutoire comprise dans le bail. Ce commandement étant resté infructueux, par acte d'huissier en date du 28 décembre 2022, la Sa Promologis a fait assigner monsieur [F] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse, statuant en référé, aux fins, notamment, de faire constater la résiliation de son bail par le jeu de la clause résolutoire, ordonner son expulsion et sa condamnation au paiement de diverses sommes dues au titre d'indemnités d'occupation et de loyers impayés. Par une ordonnance de référé réputée contradictoire en date du 3 mai 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse a : - au principal, renvoyé les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront ; dès à présent et par provision, vu l'urgence, - constaté la résiliation du bail à compter du 22 juillet 2022, - condamné à titre provisionnel monsieur [F] [Z] à payer à la Sa Promologis la somme de 2 166,93 € représentant l'arriéré des loyers et indemnités d'occupation au 28 mars 2023, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, - à compter du 22 juillet 2022, fixé au montant du loyer et de la provision pour charges, l'indemnité d'occupation versée à la Sa Promologis par monsieur [F] [Z] et l'y condamne, jusqu'au départ des lieux des occupants, sous déduction des prestations sociales versées directement au bailleur, le cas échéant, - ordonné l'expulsion de monsieur [F] [Z] et celle de tout occupant de son chef, des lieux loués et l'emplacement de stationnement n°13 situés [Adresse 4] à [Localité 5], et ce au besoin, avec l'assistance de la force publique, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, - ordonné que le sort des meubles soit réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, des articles L. 451-1 et R. 451-1 au cas d'abandon des lieux, - condamné monsieur [F] [Z] à payer à la Sa Promologis la somme de 150 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné monsieur [F] [Z] aux dépens qui comprendront les frais de commandement de payer, - rappelé que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit. Par acte d'huissier du 16 mai 2023, cette ordonnance revêtue d'un commandement d'avoir à quitter les lieux sous deux mois lui a été signifiée par dépôt étude. Par déclaration en date du 24 mai 2023, monsieur [F] [Z] a relevé appel de cette ordonnance en critiquant l'ensemble de ses dispositions. -:-:-:-:-:- En parallèle, par exploit d'huissier en date du 15 juin 2023, monsieur [F] [Z] a fait assigner la Sa Promologis devant le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Toulouse afin que lui soit accordé un délai de 24 mois pour libérer l'immeuble occupé. Il a été débouté de sa demande par jugement du 11 octobre 2023. MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES Dans ses dernières conclusions en date du 29 février 2024, monsieur [F] [Z], appelant, demande à la cour, au visa de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, de l'article 1302 du code civil, de : - infirmer l'ordonnance dont appel, statuant à nouveau, - prononcer la nullité du commandement de payer en date du 22 juin 2022 pour n'avoir pas été délivré de bonne foi, - débouter en conséquence la Sa Promologis de ses demandes de constat de résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire, d'expulsion ainsi que toutes demandes qui en sont l'accessoire ou le complément, sur le montant de la dette locative, - dire que le montant de la dette locative au 20 février 2024 ne saurait excéder la somme de 1015,28 €, - lui accorder un délai de 36 mois pour solder l'arriéré qui sera ainsi fixé, - débouter la Sa Promologis de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions, à titre subsidiaire, et si la Cour ne réformait pas l'ordonnance dont appel au motif de la nullité du commandement de payer avec toutes conséquences que de droit sur les demandes qui en découlent, - infirmer l'ordonnance dont appel, - lui accorder la faculté de se libérer de la dette qui sera mise à sa charge par le versement mensuel de 70 € pendant 36 mois, en sus du loyer en cours, le solde éventuel avec la dernière échéance, - ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours desdits délais et dire que la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué en cas de respect des délais octroyés, - dire qu'il ne pourra être procédé à aucune mesure d'exécution dès lors que les délais seront respectés, - débouter la Sa Promologis de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions, sur l'article 700 du code de procédure civile et sur les dépens, - condamner la Sa Promologis à 1 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens. Dans ses dernières conclusions en date du 26 février 2024, la Sa Promologis, intimée, demande à la cour, au visa des articles 7, 7-1, 17, 22-1, 24 de la loi du 6 juillet 1989, des articles 564, 567, 570, 834 et 835 du code de procédure civile, et des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil, de : - débouter monsieur [F] [Z] de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions, certaines demandes étant prescrites, - confirmer l'ordonnance dont appel sauf en ce qu'elle a condamné monsieur [F] [Z] à lui payer la somme provisionnelle de 2.166,93 € au 28 mars 2023, statuant à nouveau, - condamner monsieur [F] [Z] à lui verser une provision de 1.189,32 € avec intérêts au taux légal à compter de l'ordonnance, - condamner monsieur [F] [Z] à lui verser la somme de 1.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner monsieur [F] [Z] au paiement des entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer, la procédure de référé et d'appel. L'ordonnance de clôture a été rendue le 4 mars 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION La nullité du commandement de payer En vertu de l'article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, le bail qui contient une clause résolutoire est résilié de plein droit en cas d'impayé locatif non régularisé deux mois après la signification d'un commandement de payer demeuré infructueux. Le défaut d'assurance produit les mêmes effets un mois après le commandement d'avoir à en justifier demeuré infructueux. En l'espèce, le bail conclu le 14 février 2013 entre monsieur [F] [Z] et la Sa Promologis comprend deux clauses résolutoires, la première pour non paiement des loyers en son article 4-7-1 et la suivante pour défaut d'assurance en son article 7-6, tous deux conformes à l'article 24 sus-visé. Par acte d'huissier en date du 22 juin 2022, la Sa Promologis a fait délivrer à monsieur [Z] un commandement de payer sous deux mois ses loyers impayés avec sommation d'avoir à justifier sous un mois d'une assurance locative. Monsieur [F] [Z] soutient que ce commandement de payer ne lui a pas été délivré de bonne foi puisque le justificatif de ce que le bien était assuré avait bien été transmis au bailleur et que l'existence d'une dette s'explique par l'imputation à son compte de sommes indues, telle qu'une assurance locataire automatique. Cette affirmation n'est pas fondée. En effet, l'existence même d'un impayé locatif n'est contesté par aucune des parties, le différend persistant uniquement sur le montant de celui-ci. Quant à l'existence de la souscription par le locataire d'une assurance habitation, à la date de la délivrance du commandement de payer, soit le 22 juin 2022, le bailleur pouvait légitimement s'interroger sur la réalité de celle-ci puisque la seule attestation d'assurance produite (pièce 6) est postérieure au commandement. Ainsi, le commandement visant la clause résolutoire étant valable, l'ordonnance du juge des référés en date du 3 mai 2023 doit être confirmée sur l'acquisition de la clause résolutoire ainsi que sur les conséquences en terme d'expulsion et d'indemnité d'occupation. Sur le montant de la dette locative Une fois la résiliation du bail acquise, en vertu de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut accorder des délais de paiement et, dès lors, suspendre les effets du jeu de la clause résolutoire durant ce délai ainsi accordé. Le décompte arrêté au 20 février 2024 fixe le montant de la dette de monsieur [F] [Z] envers la Sa Promologis à la somme de 1 462, 46 € au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation auquel il faut déduire 273, 14 € de frais de procédure ce qui fait une dette provisoire initiale de 1189,32 €. S'agissant des frais d'assurance facturés par la Sa Promologis à monsieur [F] [Z], le bailleur indique procéder au remboursement de la somme de 73, 04 euros. Cette somme correspond aux prélèvements effectués en 2022 (25,68€), en 2023 (33 €) et pour l'année 2021 pour la période de mai à décembre 2021. Monsieur [Z] ne peut pas prétendre à un remboursement plus important. En effet, s'il peut être déduit de l'avis d'échéance d'avril 2022 (pièce 5) que l'assurance a pu être souscrite un an plus tôt, aucun élément ne permet d'établir une souscription antérieure à cette date. De ce fait, il n'y a pas lieu d'examiner le moyen relatif à la prescription. En conséquence, le remboursement offert par le bailleur doit être considéré comme satisfactoire. S'agissant des frais de parking facturés par la Sa Promologis à monsieur [F] [Z] alors qu'il ne disposait pas de la télécommande pour y accéder, au regard du décompte du bailleur en date du 20 février 2024, ce dernier a déjà procédé à un premier remboursement le 10 février 2024 à hauteur de 516,48 €. Il résulte aussi de ce décompte que le dépôt de garantie de 31 € débité le 4 juillet 2022 pour cette place de stationnement n'a pas été remboursé. Il convient de la déduire du décompte. Après déduction des sommes de 73,04 € et 31 € de la dette initiale de 1189,32 €, monsieur [F] [Z] doit être condamné à verser à la société Promologis la somme de 1116, 28 €. Sur l'octroi des délais de paiement et la demande de suspension des effets de la clause résolutoire et des mesures d'exécution. Il résulte du décompte produit par le bailleur que l'échéancier mis en place entre mai 2021 et octobre 2021 n'a pas permis une baisse significative de la dette comme escompté eu égard au fait que les impayés de loyers ont perduré et que des régularisations de charges sont intervenues. Néanmoins, ce même décompte met en exergue la régularité des efforts fournis par monsieur [F] [Z] pour régler son loyer depuis mars 2023 alors que ses revenus sont limités au RSA et à une pension alimentaire annuelle de 2 000 €.. Ainsi, il sera fait droit à sa demande d'aménagement de sa dette par versements mensuels de 70 € par mois, le 10 de chaque mois, sur une période de 16 mois, jusqu'à l'apurement de la dette, outre le paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges tels qu'il aurait été en cas d'absence de résiliation du bail. De ce fait, il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire et de dire qu'à défaut de paiement par monsieur [F] [Z] d'une seule mensualité ou d'une échéance d'indemnité d'occupation, la clause résolutoire reprendra de plein droit tous ses effets sans qu'un nouvelle décision ou mise en demeure soit nécessaire. En application de l'article 1343-5 alinéa 4 du code civil, les procédures d'exécution qui auraient été engagées par la Sa Promologis sont suspendues pour éviter de nouveaux frais. La non-comparution du locataire en première instance a conduit le bailleur à exposer des frais en appel, en conséquence, il sera fait droit à sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile à hauteur de 150 € ainsi qu'aux entiers dépens. PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement par un arrêt contradictoire, en matière de référé, Confirme l'ordonnance du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse statuant en matière de référé en date du 3 mai 2023, sauf à actualiser le montant de la provision à valoir sur la créance locative et à prévoir la suspension des effets de la clause résolutoire ainsi que des mesures d'exécution, Statuant à nouveau, - condamne monsieur [F] [Z] à payer à la Sa Promologis la somme de 1116, 28 € au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation, - dit que monsieur [F] [Z] s'acquittera de cette dette en 15 versements mensuels de 70 €, le 10 de chaque mois à compter du 10 juin 2024, et un 16ème versement soldant la dette - dit que les effets de la clause résolutoire sont suspendus tant que les modalités d'apurement ainsi fixées sont intégralement respectées par monsieur [F] [Z], - suspend durant ce délai les procédures d'exécution qui auraient été engagées par la Sa Promologis, - dit qu'à défaut de paiement, même partiel, la clause résolutoire retrouvera tout ses effets et le bailleur pourra poursuivre l'expulsion du locataire sans qu'un nouvelle mise en demeure ou décision soit nécessaire et reprendre les procédures d'exécution, Y ajoutant, - condamne monsieur [F] [Z] à payer à la Sa Promologis la somme de 150 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civil ainsi qu'aux entiers dépens. LE GREFFIER LE PRESIDENT I. ANGER C. MONARD FERREIRA