Cour d'appel, 26 mars 2024. 22/02361

SF/CD Numéro 24/01065 COUR D'APPEL DE PAU 1ère Chambre ARRÊT DU 26/03/2024 Dossier : N° RG 22/02361 - N° Portalis DBVV-V-B7G-IJSS Nature affaire : Demande relative à l'exécution d'une promesse unilatérale de vente ou d'un pacte de préférence ou d'un compromis de vente Affaire : [S] [D], SARL PEARL C/ [F] [Z] Grosse délivrée le : à : RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS A R R Ê T prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 26 Mars 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. * * * * * APRES DÉBATS à l'audience publique tenue le 23 Janvier 2024, devant : Madame FAURE, Présidente Madame de FRAMOND, Conseillère, magistrate chargée du rapport conformément à l'article 785 du code de procédure civile Madame BLANCHARD, Conseillère assistées de Madame HAUGUEL, Greffière, présente à l'appel des causes. Les magistrats du siège ayant assisté aux débats ont délibéré conformément à la loi. dans l'affaire opposant : APPELANTS : Monsieur [S] [D] né le 19 février 1974 à [Localité 12] de nationalité Française [Adresse 9] [Localité 3] SARL PEARL inscrite au RCS de Dax sous le numéro 532 056 876, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 1] [Localité 3] Représentés et assistés de Maître MIRANDA de la SELARL ETCHE AVOCATS, avocat au barreau de BAYONNE INTIME : Monsieur [F] [Z] né le 07 février 1950 à [Localité 13] (Algérie) de nationalité Française [Adresse 2] [Localité 3] Représenté et assisté de Maître MECHIN-COINDET, avocat au barreau de DAX sur appel de la décision en date du 13 JUILLET 2022 rendue par le TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DAX RG numéro : 19/00664 Par un acte sous seing privé du 20 juillet 2018 devant Maître [X], notaire à [Localité 11] et Maître [Y] [N], notaire à [Localité 14], M. [S] [D] et la société PEARL (dont M. [D] est également le gérant) se sont engagés à vendre à M. [F] [Z], une maison à usage d'habitation avec un terrain pour un prix de 460 000 € située sur la commune d'[Localité 10] (40), [Adresse 1], cadastré section AD n° [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 7], [Cadastre 8]p, pour une contenance totale de 8 a 06 ca. La réitération a été convenue pour le 31 octobre 2018. Par courrier du 22 décembre 2018, M. [F] [Z] a informé M. [S] [D] de sa renonciation à l'acquisition du bien en raison de l'absence de régularisation de la situation quant à la propriété de la parcelle AD [Cadastre 4] toujours propriété de la SCI SECRET SPOT depuis la division des parcelles en 2014. Par actes du 15 mai 2019, M. [F] [Z] a fait assigner M. [S] [D] et la SARL PEARL devant le tribunal de grande instance de Dax aux fins de les voir condamner solidairement à réparer ses préjudices résultant de la non réalisation de la vente. Suivant jugement contradictoire du 13 juillet 2022 (RG n° 19/00664), le tribunal judiciaire de Dax a : - Condamné solidairement M. [D] et la société PEARL à payer à M. [Z] la somme de 2 000 € en réparation de son préjudice moral, - Condamné solidairement M. [D] et la société PEARL à payer à M. [Z] la somme de 46 000 € au titre de la clause pénale, - Condamné in solidum M. [D] et la société PEARL à payer à M. [Z] la somme de 1 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - Condamné in solidum M. [S] [D] et la société PEARL au paiement des entiers dépens, - Débouté les parties du surplus de leurs demandes, - Ordonné l'exécution provisoire de la décision. Dans sa motivation le tribunal a constaté qu'en l'absence de notification d'une mise en demeure adressée à M. [Z] d'avoir à effectuer le versement du dépôt de garantie prévue au compromis de vente sous peine de nullité de celui-ci, les vendeurs ne pouvaient solliciter celle-ci en application de l'article 1103 du code civil ; il a estimé que les vendeurs étaient doublement fautifs au regard de l'article 1217 et 1231-1 du code civil, d'une part, de ne pas avoir effectué les diligences nécessaires à l'acquisition des parcelles AD [Cadastre 5] et AD [Cadastre 7], d'autre part, en formulant en page 4 du compromis l'existence d'un acte rectificatif à recevoir concernant ces parcelles ne permettant pas à l'acquéreur de savoir que les vendeurs n'en étaient pas propriétaires. Le tribunal a retenu le préjudice moral de M. [Z] qui se voyait contraint à effectuer des nouvelles démarches pour acquérir un autre bien, mais a rejeté les demandes au titre des frais de location, dès lors qu'il avait mis en vente sa propre maison plusieurs mois avant le compromis de vente litigieux, et au titre des frais de contrat d'architecte faute d'un lien de causalité entre les fautes contractuelles et les préjudices allégués. Le tribunal a encore constaté que le compromis de vente prévoyait en page 21 qu'à défaut de réitération de la vente imputable au vendeur, une clause pénale de 10 % du prix de vente pouvait être réclamée par l'acquéreur. En l'absence de preuve d'une faute commise par M. [Z], les défendeurs ont été déboutés de leur demande reconventionnelle de dommages et intérêts.  Par déclaration d'appel du 17 août 2022 (RG n° 22/2361), M. [S] [D] et la SARL PEARL ont relevé appel de la décision sur : - La condamnation solidaire de M. [S] [D] et de la SARL PEARL à payer à M. [F] [Z] la somme de 2 000 € en réparation de son préjudice moral, - La condamnation solidaire de M. [S] [D] et de la SARL PEARL à payer à M. [F] [Z] la somme de 46 000 € au titre de la clause pénale, - La condamnation in solidum de M. [S] [D] et de la SARL PEARL à payer à M. [F] [Z] la somme de 1 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - La condamnation in solidum de M. [S] [D] et de la SARL PEARL au paiement des entiers dépens, - L'exécution provisoire. Dans leurs dernières conclusions du 15 novembre 2022, M. [S] [D] et la société PEARL, appelants, entendent voir la cour : - réformer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Dax, et statuant à nouveau, A titre principal, - déclarer nul le compromis de vente signé le 20 juillet 2018, - rejeter toutes demandes formulées par M. [Z], A titre reconventionnel, - condamner M. [Z] au paiement de la somme de 25 000 € en réparation des divers préjudices, - voir condamner M. [Z] au paiement de la somme de 48 000 € au titre de la clause pénale, - condamner M. [Z] au paiement d'une indemnité de 5 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance. Au soutien de leurs prétentions, M. [S] [D] et la société PEARL font valoir, sur le fondement des articles les articles 1217 et 1231 du code civil, que : - M. [Z] a reconnu le 12 décembre 2019 l'absence de versement du dépôt de garantie de 10'000 € prévu à peine de nullité du compromis de vente dans les 10 jours de la signature de celui-ci ; - le compromis prévoyait en cas de défaillance de l'acquéreur que le dépôt de garantie restait acquis au vendeur, constituant ainsi une clause de dédit ; son absence doit entraîner la nullité du contrat ; - M. [D] et la SARL PEARL n'ont jamais prétendu être propriétaires de la parcelle AD [Cadastre 5] puisqu'un acte rectificatif était expressément prévu avant la réitération de la vente, portant sur une surface de 2,12 m², et le notaire de M. [Z] était parfaitement informé de cette situation ainsi qu'il ressort des courriers échangés ; - la parcelle AD [Cadastre 4] n'était pas concernée par la vente ainsi qu'il ressort du plan du géomètre, la mention de cette parcelle dans le compromis de vente résulte d'une erreur matérielle du notaire ; sa situation juridique ne peut dès lors fonder la renonciation à acquérir de M. [Z] ; - M. [D] et la SARL PEARL contestent le préjudice moral de M. [Z] ; - ils estiment que la non réalisation de la vente est imputable à ce dernier et justifie leur demande de dommages-intérêts reconventionnels. Aux termes de ses dernières conclusions du 6 février 2023, M. [F] [Z], intimé, entend voir la cour : - Débouter Monsieur [D] et la SARL PEARL de l'ensemble de leurs demandes ; - Confirmer le jugement du 13 juillet 2022 en ce qu'il a : - condamné solidairement M. [S] [D] et la SARL PEARL à payer à M. [F] [Z] les sommes : de 46 000 € au titre de la clause pénale ; de 1 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - débouté Monsieur [S] [D] et la SARL PEARL de leurs plus amples demandes ; - condamné solidairement Monsieur [S] [D] et la SARL PEARL au paiement des entiers dépens ; - Réformer le jugement pour le surplus ; Et statuant à nouveau : - Condamner solidairement M. [S] [D] et la SARL PEARL à verser M. [F] [Z] la somme de 11 246 € en réparation de son préjudice financier ; - Condamner solidairement M. [S] [D] et la SARL PEARL à verser M. [F] [Z] la somme de 20 000 € en réparation de son préjudice moral ; Y ajoutant : - Condamner solidairement M. [S] [D] et la SARL PEARL à verser M. [F] [Z] la somme de 3 500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; - Condamner les mêmes aux dépens d'appel. Au soutien de ses prétentions, M. [Z] fait valoir, au visa des articles 1104 1217'et 1231-1 du code civil que : - M. [D] et la SARL PEARL se sont engagés à vendre des parcelles AD [Cadastre 4] et AD [Cadastre 5] dont ils n'étaient pas propriétaires à la suite de l'opération de lotissement qu'ils avaient entrepris, le compromis ne contenant aucune condition suspensive relative un transfert de propriété ni à la constitution d'une servitude de passage ; - cette situation a été dissimulée à M. [Z], alors que la question de l'accès au bien est essentielle, et les vendeurs n'ont démontré aucune diligence pour lever les difficultés juridiques relatives à la propriété de ces parcelles, la date de réitération de l'acte étant alors dépassée, leur responsabilité contractuelle est donc engagée ; - M. [Z] soutient avoir subi un préjudice financier en exposant des frais de location qu'il n'aurait pas supportés s'il avait pu acquérir le bien au 31 octobre 2018 comme prévu ; - la demande de nullité du compromis n'est qu'un simple ajustement de cause, ce point n'ayant jamais été évoqué ni par le notaire ni par les vendeurs avant la procédure ; - l'attestation de son notaire sur l'erreur concernant la parcelle AD [Cadastre 4] dans le compromis de vente visait simplement à trouver une solution pour parvenir à la vente, mais qui ne règle pas la question de la parcelle AD [Cadastre 5] nécessaire à l'accès de ces parcelles ; - sa renonciation à l'acquisition des parcelles de M. [D] et la SARL PEARL étant parfaitement justifiée, la demande reconventionnelle des appelants doit être rejetée en l'absence de toute faute de sa part et de tout préjudice démontré par ceux-ci, dès lors qu'ils ont finalement vendu leur bien en septembre 2019 pour un prix supérieur. L'ordonnance de clôture a été rendue le 20 décembre 2023. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur'la nullité du compromis de vente pour défaut de versement du dépôt de garantie : Selon les articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ; ils doivent être négociés, former et exécuter de bonne foi. En l'espèce, le compromis comporte en page 7 un paragraphe intitulé 'dépôt de garantie', dans lequel il est précisé ceci : « à titre de dépôt de garantie, l'acquéreur s'oblige à verser la somme de 10'000 € au plus tard dans les 10 jours des présentes à peine de nullité des présentes sans indemnité de part et d'autre ; ce versement sera nécessairement effectué par virement bancaire à la comptabilité et de la SCP DARMAILLACQ-DUCASSE ». La cour constate que la validité du compromis de vente était soumise au versement par l'acquéreur de ce dépôt de garantie dans les 10 jours de la signature. Le conseil de M. [Z], dans le cadre de la procédure a soutenu que le dépôt de garantie n'avait pas lieu d'être versé puisqu'il devait payer comptant le prix de vente, n'ayant pas choisi de financer le bien par un prêt et aucune condition suspensive n'avait été prévue à l'acte. Toutefois le paragraphe sur le versement du dépôt de garantie ne limite pas celui-ci au cas où il y a des conditions suspensives. Le paragraphe suivant, intitulé 'Convention entre les parties', prévoit 3 hypothèses avec le sort du dépôt de garantie dans chacune d'elles : - si la vente se réalise ; - si une ou plusieurs des conditions suspensives ne se réalisaient pas dans les délais impartis ; - si toutes les conditions suspensives sont réalisées et si l'acte authentique de vente ne peut être dressé par la faute, le fait ou la négligence de l'acquéreur dans le délai fixé. En l'absence de conditions suspensives prévues à l'acte, c'est bien le 3e cas qui s'applique c'est-à-dire en cas de non réitération de l'acte authentique par la faute de l'acquéreur dans le délai fixé, le notaire bénéficie alors d'un mandat irrévocable donné par l'acquéreur et doit, après mise en demeure infructueuse adressée à l'acquéreur de réitérer l'acte de vente, verser le dépôt de garantie au vendeur. Il n'est donc prévu de mise en demeure que pour la réitération de la vente par acte authentique et non pas pour réclamer le versement initial du dépôt de garantie à l'acquéreur comme l'a retenu à tort le premier juge. Aucune clause du compromis de vente ne dispense M. [Z] du versement du dépôt de garantie destiné à indemniser le vendeur de l'immobilisation de son bien si l'acquéreur renonce finalement à l'acquérir pour des motifs non prévus au contrat. Il n'est pas contesté que ce dépôt de garantie n'a pas été versé par M. [Z], alors même que celui-ci soutient qu'il avait les fonds puisqu'il allait payer comptant. Toutefois, la date de réitération par acte authentique était fixée au 31 octobre 2018. Or un mail de M. [D] adressé le 27 novembre 2018 à son notaire Maître [X] lui indique vouloir repousser la date butoir de réalisation de la vente au 15 décembre 2018 afin de permettre la rétrocession des parcelles qui lui manquaient pour la vente et au-delà de cette date permettre alors au vendeur et à l'acquéreur de retrouver leur liberté sans qu'aucune contrepartie ne puisse être demandée au vendeur ou à l'acheteur, et le 28 novembre 2018, Maître [N] notaire de M. [Z] confirme l'intention de son client, qui vend sa propre maison le lendemain, d'acquérir le bien dans les termes du compromis, même au-delà du 15 décembre 2018. Il ressort ainsi de ces échanges, que M. [D] et la SARL PEARL, en prolongeant la validité du compromis au-delà de la date prévue pour la réitération de l'acte, et en acceptant que chaque partie se trouve ensuite libérée de toute obligation, ont nécessairement renoncé le 27 novembre 2018 à réclamer la nullité du compromis de vente pour défaut de versement du dépôt de garantie et ne peuvent donc aujourd'hui s'en prévaloir. Sur les demandes au titre de la clause pénale : Celle-ci, visée en page 22 du compromis de vente, est prévue pour le cas où une quelconque des parties après avoir été mise en demeure ne régulariserait pas l'acte authentique et ne satisfaisait pas aux obligations alors exigibles. Or, en l'espèce, d'une part, M. [Z] a renoncé à la vente projetée ainsi qu'il ressort du courrier adressé par Maître [N] le 22 décembre 2018 à Maître [X], d'autre part, comme il a été vu ci-dessus, M. [D] avait indiqué repousser la date de réalisation au 15 décembre 2018 au-delà de laquelle les parties retrouvaient leur liberté sans contrepartie. Ainsi les conditions de mise en 'uvre de la clause pénale ne sont pas remplies, faute de demande de régularisation exigée par voie de mise en demeure, ni au profit de M. [Z], ni au profit de M. [D] et de la SARL PEARL et les demandes de ce chef doivent être rejetées. Sur les demandes de dommages intérêts : Selon l'article 1104 du code civil, les contrats doivent être négociés, former et exécuter de bonne foi. * de M. [Z] à M. [D] et la SARL PEARL : Il ressort du compromis de vente signée le 20 juillet 2018 entre les parties que la vente portait sur les parcelles AD [Cadastre 8], AD [Cadastre 4], AD [Cadastre 5], AD [Cadastre 6] et AD [Cadastre 7]. La Cour constate que le compromis de vente comporte des mentions ou imprécisions sur lesquels les parties ne sont pas d'accord : - inclusion de la parcelle AD [Cadastre 4] dans la vente ; si M. [Z] a reconnu dans un courrier du 8 octobre 2018, que c'est par une simple erreur matérielle que le compromis a inclu la parcelle AD [Cadastre 4] qui ne faisait pas l'objet de la vente selon l'intention des parties, il affirme aujourd'hui dans ses conclusions que cette parcelle faisait bien partie de la voie d'accès du bien à la voie publique ; - mention en page 4 du compromis concernant les parcelles AD [Cadastre 5] et AD [Cadastre 7] devant faire l'objet d'un « acte rectificatif à recevoir » portant sur un acte du 26 mai 2014 reçu par Maître [U], demande de venir avant la réitération par acte authentique, sans qu'il soit précisé l'objet de cette rectification et en particulier ne mentionnant pas qu'elle porte sur la propriété de ces parcelles. Or, il ressort des éléments du dossier que M. [D] et la SARL PEARL n'ont pas justifié avoir exposé clairement les incertitudes pesant sur la vente de toutes leurs parcelles ni mis en 'uvre toutes les démarches de régularisation concernant les parcelles AD [Cadastre 5] et AD [Cadastre 7] nécessaires à la réalisation de la vente promise, alors que la parcelle AD [Cadastre 5] en particulier était indispensable pour permettre un accès du bien à la voie publique. Il est démontré que M. [D] et la SARL PEARL n'ont finalement vendu leurs trois parcelles AD [Cadastre 5], AD [Cadastre 6] et AD [Cadastre 7] que le 17 septembre 2019 pour le prix de 510'000 €, avec l'acte rectificatif nécessaire sur la parcelle AD [Cadastre 5], attribué par erreur à la société SECRET SPOT en 2014, établi par Maître [X] le 13 septembre 2019. En manquant de diligence pour parvenir à la vente convenue avec M. [Z] dans les délais prévus et en prolongeant l'incertitude pour celui-ci quant à la possibilité d'acquérir cette maison, M. [D] et la SARL PEARL ont commis une faute. M. [Z] justifie avoir exposé des frais de location du fait de la vente de sa propre maison le 29 novembre 2018, il avait signé un compromis de vente à cet effet le 20 mars 2008, avant la signature du compromis litigieux du 20 juillet 2018, mais a cessé sa recherche entre juillet et décembre 2018 date à laquelle il a donc renoncé à l'achat du bien des appelants, et s'est donc retrouvé à devoir prendre une location. La totalité des frais exposés postérieurs à novembre 2018 ne peuvent être imputés aux vendeurs, dès lors que M. [Z] avait accepté le risque de la location dans l'attente de trouver un bien à acheter, néanmoins, il a subi un préjudice matériel incontestable pour le temps perdu entre juillet et décembre pour trouver un bien à acheter. Ce préjudice doit être évalué à 10 000 €. Il a également subi un préjudice moral, établi par l'attestation de sa compagne, et les factures du psychologue, justement évalué par le 1er juge à la somme de 2 000 €. * de M. [D] et la SARL PEARL : La demande de dommages intérêts de M. [D] doit être à l'inverse rejetée, dès lors qu'il a été retenu que ceux-ci étaient responsables de la non-réitération de la vente repoussée à plusieurs reprise dans l'attente de la régularisation de la situation juridique des parcelles AD [Cadastre 5] et AD [Cadastre 7], le retard subi par les vendeurs étant de leur seul fait, et aucun préjudice n'étant établi par eux. Sur les mesures accessoires': Le tribunal a exactement statué sur le sort des dépens et les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile dont il a fait une équitable application. En conséquence, le jugement déféré doit être confirmé sur ces dispositions. Y ajoutant, M. [D] et la SARL PEARL devront payer à M. [Z] une indemnité de 2 000 € au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel, et supporter les dépens d'appel. PAR CES MOTIFS La Cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement par arrêt contradictoire et en dernier ressort, Infirme le jugement rendu le 13 juillet 2022 en ce qu'il a condamné solidairement M. [S] [D] et la SARL PEARL à payer à M. [F] [Z] la somme de 46'000 € au titre de la clause pénale ; Confirme le jugement pour le surplus ; Statuant à nouveau et y ajoutant, Rejette la demande de déclarer nul le compromis de vente signé le 20 juillet 2018 entre M. [D] et la SARL PEARL et M. [Z] ; Rejette les demandes d'application de la clause pénale du compromis de vente présentées par les parties ; Condamne M. [S] [D] et la SARL PEARL in solidum à payer à M. [F] [Z] la somme de 10 000 € en réparation de son préjudice matériel ; Condamne M. [S] [D] et la SARL PEARL in solidum à payer à M. [F] [Z] la somme de 2 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en appel ; Rejette la demande de M. [S] [D] et la SARL PEARL fondée sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne M. [S] [D] et la SARL PEARL aux entiers dépens d'appel. Le présent arrêt a été signé par Mme FAURE, Présidente, et par Mme DEBON, faisant fonction de Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par la magistrate signataire. LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE, Carole DEBON Caroline FAURE