Cour d'appel, 21 février 2024. 20/11376

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-8 ARRÊT AU FOND DU 21 FEVRIER 2024 N° 2024/ 089 N° RG 20/11376 N° Portalis DBVB-V-B7E-BGRJF [K] [P] [H] [X] C/ [Y] [E] [U] [Z] épouse [E] [A] [X] épouse [N] [I] [X] épouse [O] [F] [T] veuve [X] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Grégory PILLIARD Me Elodie AYMES Me Pascal ZECCHINI Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal judiciaire de TOULON en date du 25 Septembre 2020 enregistrée au répertoire général sous le n° 18-003163. APPELANT Monsieur [K] [P] [H] [X], décédé le 22 décembre 2021. représenté par Me Grégory PILLIARD, membre de l'AARPI ESCLAPEZ - SINELLE - PILLIARD, avocat au barreau de TOULON INTIMES Monsieur [Y] [E] né le 06 Janvier 1977 à [Localité 6] (TUNISIE), demeurant [Adresse 1] Madame [U] [Z] épouse [E] née le 28 Juillet 1978 à [Localité 7] (TUNISIE), demeurant [Adresse 1] représentés par Me Elodie AYMES, membre de l'Association CABINET GARBAIL AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de TOULON PARTIES INTERVENANTES Madame [A] [X] épouse [N] née le 20 Mai 1967 à [Localité 8] (83), demeurant [Adresse 2], ayant droits de M. [K] [X] Madame [I] [X] épouse [O] née le 20 Septembre 1970 à [Localité 8] (83), demeurant [Adresse 5], ayant droits de M. [K] [X] Madame [F] [T] veuve [X] née le 10 Décembre 1946 à [Localité 4] (83), demeurant [Adresse 3] ayant droits de M. [K] [X] représentés par Me Pascal ZECCHINI, avocat au barreau de TOULON substitué et plaidant par Me Eléonore BODY, avocat au barreau de TOULON *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 11 Décembre 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Monsieur Philippe COULANGE, Président Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 21 Février 2024. ARRÊT Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 21 Février 2024, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** Par acte sous-seing-privé en date du 22 juin 2007 M. [K] [P] [H] [X] a donné à bail à M. [Y] [E] et Mme [U] [Z] épouse [E] locataires, un appartement type 3 sis à [Adresse 9], moyennant un loyer mensuel de 700€. M. [Y] [E] et Madame [U] [Z] épouse [E] ont donné congé par courrier du 22 avril 2018, reçu le 24 avril 2018 et ont quitté les lieux le 30 juin 2018. Suivant exploit en date du 11 octobre 2018, M. [K] [P] [H] [X] a assigné M. [Y] [E] et Mme [U] [Z] épouse [E] locataires devant le tribunal de TOULON aux fins de les voir condamner solidairement à payer l'arriéré de loyers et des réparations locatives. Par jugement rendu le 25 septembre 2020, le Tribunal a: RECU M. [K] [P] [H] [X] en sa demande en paiement d'arriérés de loyers pour un montant de 2220,31€. CONDAMNE solidairement M. [Y] [E] et Mme [U] [Z] épouse [E] à payer à M. [K] [P] [H] [X] la somme de 2220,31€ au titre d'arriérés de loyers. DEBOUTE M. [K] [P] [H] [X] de sa demande en paiement de travaux de réfection d'un montant de 5547,70 € à l'encontre de M.[Y] [E] et Mme [U] [Z] épouse [E]. FIXE le montant des réparations d'entretien incombant au locataire à la somme de 171€. CONDAMNE solidairement M. [Y] [E] et Mme [U] [Z] épouse [E] à verser la somme de 171€ à M.[K] [P] [H] [X]. CONDAMNE M. [K] [P] [H] [X] à verser à M. [Y] [E] et Mme [U] [Z] épouse [E] la somme de 1400€ au titre du remboursement du dépôt de garantie et 1088,36€ en application de l'article 22 de la loi du 06 juillet 1989. OPERE la compensation entre les sommes de loyers, l'indemnité définie à l'article 22 de la loi du 06 juillet 1989 à savoir 1088,36€ et le montant du dépôt de garantie de 1400€ soit 2220,31€ et 2488,36€. CONSTATE qu'à l'issue de cette compensation M.[K] [P] [H] [X] reste redevable de la somme de 97,05€. CONDAMNE M. [K] [P] [H] [X] à verser en deniers ou quittance à M.[Y] [E] et Mme [U] [Z] épouse [E] la somme de 97,05€ avec intérêts légaux à compter de la signification de la décision. DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes. DIT n'y avoir lieu à |'application de l'article 700 du code de procédure civile CONDAMNE chacune des parties aux dépens de l'instance qui seront partagés par moitié Par déclaration au greffe en date du 20 novembre 2020, M. [K] [X] a interjeté appel de cette décision. M.[K] [X] est décédé le 22 décembre 2021. Par conclusions en date du 28 novembre 2022, ses héritières Mme [A] [X], Mme [I] [X] et Mme [F] [X] sont intervenues volontairement et ont repris l'instance. Elles sollicitent : RECEVOIR les interventions volontaires des concluants en leur reprise d'instance de l'appelant décédé, INFIRMER le jugement dont appel en toutes ses dispositions STATUANT à nouveau, CONDAMNER solidairement les intimés au paiement aux concluants de la somme de 7 768,01€ augmentée des intérêts au taux légal courant à compter de l'assignation, le tout sous anatocisme, soit une somme de 6 368,01€, déduction faite du dépôt de garantie de 1400€, DEBOUTER les intimés de toutes leurs demandes, fins et conclusions comme irrecevables et mal fondées, CONDAMNER in solidum les intimés au paiement aux concluants d'une somme de 1500€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de première instance et d'appel. A l'appui de leur recours, elles font valoir : -que le congé ayant été reçu le 24 avril 2018, le bail courait jusqu'au 24 juillet 2018 de sorte qu'à l'arriéré locatif au 30 juin 2018, il convient d'ajouter la somme de 622,16€ pour la période du 1er juillet au 24 juillet soit un total de 2 220,31€, -qu'il résulte du procès verbal de constat d'huissier de reprise des lieux au 30 juin 2018 que le local d'habitation était sale et les radiateurs, le comptoir de la cuisine, les prises électriques, la vasque de la salle de bains, la douche étaient endommagés, -que le coût des réparations locatives a été chiffré par devis à la somme de 5 547,70€, -que le bailleur a été contraint de faire déboucher une canalisation selon facture du 25 juin 2018 d'un montant de 171€ dont le quart doit être imputé aux intimés, puisque l'immeuble comporte 4 appartements, -que les intimés invoquent l'inopposabilité du constat d'huissier du 30 juin 2018, non contradictoire, or il en résulte qu'ils y ont été convoqués selon courriers simple et recommandé adressés le 26 juin 2018, qu'ainsi c'est valablement que le tribunal a considéré que cet état des lieux était contradictoire, -que l'état de saleté du bien justifie les réparations locatives sollicitées et ne peut s'expliquer par la vétusté du bien, d'autant que le logement a été loué neuf, ou la mauvaise application de la peinture, -que le changement de barillet de la porte d'entrée est également justifié car les locataires n'ont rendu qu'un seul trousseau de clés, -que si aucun état des lieux d'entrée n'a été établi, il y a lieu de faire application des dispositions de l'article 1731 du code civil qui établit une présomption de réception des lieux en bon état, -que le bail comme le devis concerne bien une villa et pas un appartement, qu'il n'y a pas de contradiction, -que les devis versés aux débats sont bien relatifs aux dégradations locatives constatées par l'huissier, -qu'en l'état des dégradations locatives et des arriérés de loyer, la conservation du dépôt de garantie était justifiée, -que les locataires ne rapportent pas la preuve d'un cas de force majeure, d'une faute du bailleur ou d'un fait d'un tiers de nature à les exonérer de leur obligation de répondre des dégradations locatives. M.et Mme [E] concluent : Confirmer le jugement en ce qu'il a : RECU M. [K] [P] [X] en sa demande en paiement d'arriérés de loyers pour un montant de 2220,31€. CONDAMNE solidairement M. [Y] [E] et Mme [U] [Z] épouse [E] à payer à M.[K] [P] [H] [X] la somme de 2220,31€ au titre d'arriérés de loyers. CONDAMNE M. [K] [P] [H] [X] à verser à M. [Y] [E] et Mme [U] [Z] épouse [E] la somme de 1400€ au titre du remboursement du dépôt de garantie et 1088,36€ en application de l'article 22 de la loi du 06 juillet 1989. OPERE la compensation entre les sommes de loyers, l'indemnité définie à l'article 22 de la loi du 06 juillet 1989 à savoir 1088,36€ et le montant du dépôt de garantie de 1400€ soit 2220,31€ et 2488,36€. CONSTATE qu'à l'issue de cette compensation M.[K] [P] [H] [X] reste redevable de la somme de 97,05€. CONDAMNE M. [K] [P] [H] [X] à verser en deniers ou quittance à M.[Y] [E] et Mme [U] [Z] épouse [E] la somme de 97,05€ avec intérêts légaux à compter de la signification de la décision. Infirmer le jugement en ce qu'il a : DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes. DIT n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du code de procédure civile CONDAMNE chacune des parties aux dépens de l'instance qui seront partagés par moitié En conséquence, Débouter Mme [N] Mme [I] [X] et Mme [F] [T] veuve [X] ès-qualités d'ayants-droits de feu M.[X] de leurs demandes Dire et juger que les époux [E] ne sauraient être redevables envers Mme [N] Mme [I] [X] et Mme [F] [T] veuve [X], ès-qualités d'ayants-droits de feu M.[X] que de la somme maximale de 2 220,31 € au titre d'arriérés locatifs. Condamner in solidum Mme [N] Mme [I] [X] et Mme [F] [T] veuve [X] à payer aux époux [E] la somme de 2 488,36 € à majorer de 77,74 € par mois jusqu'au jugement à intervenir au titre de la non-restitution du dépôt de garantie. Ordonner la compensation entre les obligations réciproques Condamner in solidum Mme [N] Mme [I] [X] et Mme [F] [T] veuve [X] à payer à M.et Mme [E] la somme de 2 500 € au titre de l'article 700 du CPC outre les entiers dépens de l'instance, distraits au profit de Me Elodie AYMES, Avocat, sur son affirmation de droit. Ils soutiennent : -qu'aucun état des lieux d'entrée n'ayant été fait, ils sont présumés avoir reçu un logement en bon état de réparations locatives, -que n'ayant pas été présents ni convoqués à l'état des lieux de sortie, ce dernier ne leur est pas opposable, -que si l'huissier indique 'les locataires dûment convoqués' il s'agit d'une erreur de plume, comme concernant la mention que l'état des lieux a été dressé à la demande du bailleur et des locataires, ce que l'huissier a reconnu -que si les lettres de convocation sont versées aux débats n'est pas versé l'accusé de réception, de sorte que rien n'établit qu'elles ont été envoyées, -que ce procès verbal ne constate aucune dégradation locative à leur charge, -que le locataire est tenu à la réparation des dégradations locatives sauf celles résultant de la vétusté et n'est pas tenu de remettre le logement à neuf, -qu'ils rapportent la preuve de travaux d'embellissement effectués dans le logement avant leur départ, (réfection de la peinture de l'intégralité du logement et rebouchage des trous) -que l'huissier n'a pu constater que des traces de salissure et d'oxydation, après 11 ans d'occupation, ce qui revêt de la vétusté, -que le devis pour le remplacement du barillet du 24 juillet 2018 doit être écarté car il n'a pas été constaté la casse ou la nécessité de remplacer ce barillet, -que la remise en état des volets alors qu'il a juste été constaté qu'ils sont difficiles à manoeuvrer ne relève pas des réparations locatives, mais est liée à la vétusté, -que le devis concernant la salle de bain n'est pas en cohérence avec les constats de l'huissier, -qu'il ne peut être mis à leur charge le rebouchage de trous alors que l'huissier a constaté qu'ils l'avaient été, certes grossièrement, -que le dépôt de garantie doit être restitué avec majoration. L'ordonnance de clôture a été rendue le 27 novembre 2023. MOTIFS DE LA DECISION Sur l'arriéré locative Il résulte de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. En application de l'article 220 du code civil, les dettes locatives afférentes au logement familial sont considérées comme des dettes ménagères dont sont solidairement responsables les époux. L'article XIV du bail du 22 juin 2007 stipule une clause de solidarité entre les preneurs. Conformément aux dispositions de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 le locataire est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis qui est de trois mois à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte d'huissier ou de la remise en main propre, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le propriétaire. En l'espèce, l'arriéré locatif était de 1 598,15€ au 30 juin 2018 selon décompte du 1er mai 2018. Le congé a été donné par courrier recommandé réceptionné le 24 avril 2018, de sorte que le loyer est dû jusqu'au 24 juillet 2018, pour un montant de 622,16€ . Aussi, les époux [E] sont condamnés solidairement à payer la somme de 2 220,31€ au titre de l'arriéré de loyer, ce que ces derniers ne contestent pas. Sur les réparations locatives Il résulte de l'article 7 c de la loi du 6 juillet 1989 que le locataire doit répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement. L'article 7 d de la même loi précise que le locataire doit prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Aux termes de l'article 3-2 de la même loi, les réparations locatives sont prouvées par la comparaison des états des lieux établis contradictoirement et amiablement, ou, à défaut par tiers mandatés par elles. Si l'état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un commissaire de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés. Dans ce cas, les parties en sont avisées par le commissaire de justice au moins sept jours à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. L'article 1731 du code civil précise que s'il na pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf preuve contraire. En l'espèce, il n'a pas été fait d'état des lieux d'entrée, de sorte que les intimés sont présumés avoir reçu les lieux en bon état de réparations locatives. L'état des lieux de sortie a été fait le 30 juin 2018 par un commissaire de justice, qui précise avoir été mandaté par le requérant, à savoir le bailleur et qui indique et ce, jusqu'à inscription de faux, que les locataires sont absents bien que dûment convoqués, rendant cet état des lieux contradictoire et donc opposable, quand bien même les accusés réception des lettres recommandées de convocation en date du 26 juin 2018 ne sont pas versés aux débats. Il ressort de cet état des lieux de sortie que : - l'appartement est globalement sale avec des excès de peinture sur les plinthes et les interrupteurs et prises électriques, - les radiateurs portent des traces d'oxydations et de saleté, - une bouche d'aération est encrassée, - dans la cuisine, le placard bas sous évier est en mauvais état avec présence de deux enfoncements sous la partie maçonnée du comptoir, - dans la salle de bain, le plan de travail stratifié est en mauvais état (bande de champ cassée et décollée), mauvais état de la tablette et du miroir (oxydation), bac receveur sale et entartré comme la colonne de douche, - dans la chambre 2 il y a une salissure au dessus de la plinthe d'environ 4cm de diamètre, - sur la terrasse un carrelage est cassé, une prise électrique extérieure est en partie arrachée, il y a 7 trous de tamponnements grossièrement rebouchés. Il convient de noter que le bail ayant été signé le 22 juin 2007 et les locataires ayant quitté le bien en juin 2018, les lieux portent des traces de vétusté ( oxydation) conformes à un usage durant 11 ans. Il appartient au bailleur de justifier du montant des réparations locatives qu'il revendique, cette justification peut résulter de simples devis. En l'espèce, les appelants versent aux débats un devis du 18 juillet 2018 de la société FAURE relative à la reprise totale de la peinture des murs et des plafonds du logement, or le commissaire de justice n'a noté que des excès de peinture sur les plinthes, les interrupteurs et les prises, outre une tâche de 4cm de diamètre dans la chambre 2, de sorte qu'à ce titre ne sera retenu sur le devis que le poste nettoyage peinture sur plinthes de 150€. Concernant la fourniture et le remplacement de barilés évalués à la somme de 103€ dans le devis daté du 24 juillet 2018, les appelantes justifient de leur demande en indiquant que les locataires n'ont restitué qu'un jeu de clés, sans établir combien leur avaient été confiés, ni que le barilés existant est cassé ou endommagé, de sorte qu'elles seront déboutées de leur demande à ce titre. Pour le reste, dans ce devis, ne peut être retenu par comparaison avec l'état de lieux de sortie que les postes suivants: -remplacement de poignet de porte pour 25€ le commissaire de justice ayant relevé une poignet descellée dans le water closet, -remplacement ou rebouchage carreaux de sol terrasse, rebouchage de trous multiples en façade + reprise des malfaçons pour 145€ Le poste remise en état des volets ne saurait être retenu, l'état des lieux de sortie ne faisant mention que d'une difficulté à les manoeuvrer, qui peut être imputée à la vétusté. Les postes remise en état des fenêtres ou remplacement d'une porte de placard pliant ne peuvent être retenus, rien n'étant précisé à ce sujet dans l'état des lieux de sortie. Les postes relatifs à la salle de bain ne correspondent pas aux constatations faites par le commissaire de justice. Concernant le devis du 27 juillet 2018, il ne saurait être fait droit au remplacement du bac à douche et de la colonne de douche, comme de la VMC, dont il a été uniquement constaté dans l'état des lieux de sortie qu'ils étaient sales et entartrés pour les deux premiers. Si le meuble vasque est en mauvais état (bande de champ cassée et décollée), cela relève de la vétusté et ne saurait justifier la mise à la charge des locataires d'un meuble vasque neuf avec miroir, spot et robinetterie. Les appelantes ne justifient pas que les prises et interrupteurs qui présentent des traces de peinture doivent être remplacés et qu'ils ne peuvent être nettoyés. Rien n'établit que les convecteurs électriques bien que sales et oxydés ne fonctionnent pas et doivent être remplacés. Le meuble sous évier a été constaté en mauvais état, pour autant, là encore, rien n'établit qu'il ne puisse être nettoyé, les photographies attestant essentiellement de son état de saleté. En outre, les appelants justifient avoir réglé une facture de 171€ pour le débouchage d'une canalisation le 27 juin 2018 dont le quart doit être mis à la charge des locataires (4 appartements dans la maison) soit la somme de 42,75€. Enfin, il est alloué une somme forfaitaire de 150€ pour le nettoyage du logement. En conséquence, les intimés sont condamnés à payer au titre des réparations locatives la somme de 512,75€. Sur la restitution du dépôt de garantie En application de l'alinéa 1 de l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 la finalité du dépôt de garantie est de garantir l'exécution des obligations locatives par le locataire. En l'espèce, il n'est pas contesté que les locataires ont versé un dépôt de garantie de 1400€. La non restitution de ce dépôt de garantie dans les délais légaux se justifie tant par l'arriéré locatif que par les réparations locatives, de sorte qu'il n'y a pas lieu de faire application des pénalités de retard prévues à l'article 22 alinéa 7 de la loi du 6 juillet 1989. Pour autant, ce dépôt de garantie doit être restitué. Ainsi, le compte entre les parties est le suivant : -arriéré locatif: 2220,31€ -réparations locatives: 512,75€ dont il convient de déduire le dépôt de garantie de 1400€ soit 1 333,06€ somme à laquelle sont condamnés solidairement M.et Mme [E], avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation et capitalisation des intérêts. Sur les autres demandes Il n'y a pas lieu à condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile. M.et Mme [E] sont condamnés aux entiers dépens de première instance et d'appel, avec distraction pour ces derniers au profit de Me PILLIARD. PAR CES MOTIFS, La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort, RECOIT l'intervention volontaire des consorts [X] en leur reprise d'instance, INFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 25 septembre 2020 par le Tribunal judiciaire de TOULON, juge des contentieux de la protection, Statuant à nouveau, CONDAMNE solidairement M.et Mme [E] à payer aux consorts [X] la somme de 1 333, 06€ au titre de l'arriéré locatif et des réparations locatives, dépôt de garantie déduit, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, ORDONNE la capitalisation des intérêts, conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du code civil, DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes Y ajoutant, DIT n'y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure Civile, CONDAMNE in solidum M.et Mme [E] aux entiers dépens de première instance et d'appel, recouvrés, pour ces derniers, au profit de Me PILLIARD, avocat. LA GREFFIERE LE PRESIDENT