Cour d'appel, 02 février 2023. 22/00106

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS ------------------------------------ COUR D'APPEL DE NANCY DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE ARRÊT N° /23 DU 02 FEVRIER 2023 Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/00106 - N° Portalis DBVR-V-B7G-E44F Décision déférée à la Cour : Jugement du Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de NANCY, R.G. n° 19/11623, en date du 1er décembre 2021, APPELANTS : Monsieur [T] [Z], né le 24 août 1962 à [Localité 4] domicilié [Adresse 1] Représenté par Me Thomas CUNY, avocat au barreau de NANCY Madame [B] [E], née le 1er juillet 1979 à [Localité 3] domiciliée chez Monsieur [T] [Z] - [Adresse 1] Représentée par Me Thomas CUNY, avocat au barreau de NANCY (bénéficie d'une aide juridictionnelle totale n° 2022/657 du 25/02/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de NANCY) INTIMÉS : Monsieur [N] [A], domicilié [Adresse 5] Représenté par Me Frédérique LEMAIRE-VUITTON, avocat au barreau de NANCY Madame [Y] [A] domicilié1 [Adresse 5] Représentée par Me Frédérique LEMAIRE-VUITTON, avocat au barreau de NANCY COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 05 Janvier 2023, en audience publique devant la Cour composée de : Monsieur Francis MARTIN, président de chambre, Madame Nathalie ABEL, conseillère, chargée du rapport Madame Fabienne GIRARDOT, conseillère, qui en ont délibéré ; Greffier, lors des débats : Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET ; A l'issue des débats, le président a annoncé que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 02 Février 2023, en application du deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ; ARRÊT : contradictoire, rendu par mise à disposition publique au greffe le 02 Février 2023, par Mme Christelle CLABAUX- DUWIQUET, greffier, conformément à l'article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile ; signé par Monsieur Francis MARTIN, président de chambre et par Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET, greffier ; ------------------------------------------------------------------------------------------------------------- Copie exécutoire délivrée le à Copie délivrée le à ------------------------------------------------------------------------------------------------------------- EXPOSE DU LITIGE Par acte du 23 mars 2014, M. [N] [A] et Mme [Y] [A] ont donné à bail à Mme [B] [E] un local d'habitation situé [Adresse 2]. Par acte distinct du 23 mars 2014, M. [T] [Z] s'est porté caution solidaire des engagements de Mme [E] au titre du bail d'habitation. Le 7 juillet 2016, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à Mme [E] afin de solliciter le paiement de la somme de 1 359,72 euros en principal. Mme [E] a réglé les causes de ce commandement. Le 9 août 2017, un deuxième commandement de payer a été délivré à Mme [E] pour la somme de 1 073,83 euros. Le 18 janvier 2019, un troisième commandement de payer a été délivré à Mme [E] pour la somme de 1 903,04 euros. Par acte du 5 août 2019, M. et Mme [A] ont fait assigner Mme [E] et M. [Z] devant le tribunal judiciaire de Nancy aux fins d'obtenir le prononcé de la résiliation du bail, l'expulsion de la locataire et la condamnation solidaire de Mme [E] et M. [Z] au paiement des loyers et des charges impayés. Par jugement du 1er décembre 2021, le tribunal judiciaire de Nancy a : - prononcé la résiliation du contrat de bail du 23 mars 2014, - ordonné l'expulsion de Mme [E], - condamné solidairement Mme [E] et M. [Z] à payer à M. et Mme [A] la somme de 1 107,60 euros au titre des loyers et charges arrêtés au mois de juillet 2019 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 9 mai 2016, date de la mise en demeure, - condamné solidairement Mme [E] et M. [Z] à payer à M. et Mme [A] la somme, en deniers en quittances, de 19 829,88 euros au titre des loyers et charges pour la période des mois d'août 2019 à novembre 2021 inclus, avec intérêts à taux légal à compter du 9 mai 2016, date de la mise en demeure, - condamné Mme [E] et M. [Z] solidairement au paiement en deniers ou quittance d'une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant égal à celui du loyer et charges qui auraient été payés en cas de non résiliation du bail, soit 708,21 euros à compter du mois de décembre 2021 et jusqu'à libération effective des lieux et remise des clefs, - condamné in solidum Mme [E] et M. [Z] aux dépens, - condamné in solidum Mme [E] et M. [Z] à verser à M. et Mme [A] la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - ordonné l'exécution provisoire, - rejeté les prétentions pour le surplus. Par déclaration enregistrée le 17 janvier 2022, Mme [E] et M. [Z] ont interjeté appel du jugement précité, en toutes ses dispositions. Par conclusions déposées le 6 octobre 2022, Mme [E] et M. [Z] demandent à la cour de : - infirmer le jugement en toutes ses dispositions, Statuant à nouveau, Sur les demandes à l'égard de Mme [E], - débouter M. et Mme [A] de leurs demandes au titre des frais de relance à hauteur de 37,50 euros, - les débouter de leurs demandes pour la période postérieure au 19 juillet 2021, - les débouter de leurs demandes au titre des charges locatives non justifiées pour un montant de 4 080 euros entre le 1er janvier 2017 et la sortie des lieux, En toute hypothèse, - limiter le montant des sommes pour la période antérieure au 1er janvier 2019 à la somme de 1 070,10 euros, - condamner M. et Mme [A] au paiement de la somme de 3 300 euros au titre de l'indécence du logement, - ordonner la compensation des sommes dues, Sur les demandes à l'égard de M. [Z], - débouter M. et Mme [A] de toutes les sommes qui lui sont réclamées pour la période postérieure au 22 mars 2020, - imputer les paiements réalisés postérieurement au 22 mars 2020 sur les sommes réclamées à M. [Z] à hauteur de 740 euros, - juger que M. [Z] peut exciper de l'exception de compensation et, en conséquence, déduire la somme de 3 300 euros des montants qui lui sont réclamés, - débouter M. et Mme [A] de leurs demandes au titre des charges locatives non justifiées pour un montant de 1 900 euros entre le 1er janvier 2017 et la sortie des lieux, - les débouter de l'intégralité de leurs demandes à l'égard de M. [Z], En toute hypothèse, - les débouter de leurs demandes au titre des frais irrépétibles de première instance, - les condamner au paiement de la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code civil, - les condamner aux dépens d'appel. Par conclusions du 27 octobre 2022, M. et Mme [A] demandent à la cour de : - infirmer le jugement sauf en ce qu'il a condamné solidairement Mme [E] et M. [Z] à leur payer la somme, en deniers ou quittances, de 19 829,88 euros au titre des loyers et charges pour la période d'août 2019 à novembre 2021 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 9 mai 2016, date de la mise en demeure, Statuant à nouveau, - condamner solidairement Mme [E] et M. [Z] à leur régler la somme de 1 107,60 euros au titre des loyers et charges arrêtés au mois de juillet 2019, avec intérêts au taux légal à compter du 9 mai 2016 pour la somme de 674,69 euros et à compter du 5 août 2019, date de délivrance de l'assignation, pour le surplus, - condamner Mme [E] à leur régler la somme de 17 201,32 euros au titre des loyers et charges pour la période du 1er août 2019 au 10 septembre 2021, avec intérêts au taux légal à compter du 1er décembre 2021, date de prononcé du jugement de première instance, - condamner solidairement Mme [E] et M. [Z] au paiement de la somme de 5 460,07 euros, correspondant aux loyers et charges dus pour la période du 1er août 2019 au 22 mars 2020, assortie des intérêts au taux légal à compter du 1er décembre 2021, - condamner in solidum Mme [E] et M. [Z] aux dépens de l'instance, comprenant les coûts des commandements des 7 juillet 2016, 9 août 2017, 30 octobre 2018 et 18 janvier 2019 et les coûts des actes de procédure nécessaires au sens des articles L.111-7 et L.111-8 du code des procédures civiles d'exécution, - condamner in solidum Mme [E] et M. [Z] à leur verser la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner in solidum Mme [E] et M. [Z] à leur verser la somme de 1 500 euros, sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles d'appel. Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à leurs conclusions visées ci-dessus, conformément à l'article 455 du code de procédure civile. L'ordonnance de clôture a été rendue le 9 novembre 2022. MOTIFS Sur la résiliation du bail et l'expulsion Mme [E] ayant quitté les lieux (en juillet 2021 selon Mme [E] et en septembre 2021 selon M. et Mme [A]), il convient de constater que les demandes tendant au prononcé de la résiliation du bail et à l'expulsion de Mme [E] sont devenues sans objet. Sur l'indécence du logement Mme [E] et M. [Z] sollicitent, pour la première fois à hauteur d'appel, la condamnation de M. et Mme [A] au paiement de la somme de 3 300 euros de dommages et intérêts au titre de l'indécence du logement. M. et Mme [A] s'opposent à cette demande en faisant valoir que Mme [E] n'a jamais exprimé aucun grief quant à l'état de l'appartement jusqu'à ce qu'elle se trouve en situation d'impayés et qu'elle ne justifie pas s'être trouvée dans l'impossibilité de jouir paisiblement des lieux loués. Aux termes de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risque manifeste pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé. Il est en outre obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage de réparation, d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat. L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est quant à lui notamment obligé de : - répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, - permettre l'accès aux lieux loués notamment pour la préparation et l'exécution des travaux nécessaires au maintien en état ou à l'entretien normal des lieux loués. En l'espèce, Mme [E] produit un rapport établi le 4 septembre 2018 par le CAL (Centre d'amélioration du logement) relevant deux éléments non conformes aux critères de décence : l'insuffisance de la ventilation (la VMC existante devant être complétée par la pose de deux entrées d'air frais dans une chambre et le séjour, pour un montant total estimé de 200 euros) et l'absence de sécurisation de l'installation électrique résultant de la présence d'un socle de prise désolidarisé de la boîte d'encastrement dans une chambre (devant être réparé pour un montant estimé à 150 euros) et une applique murale lavabo non conforme (devant être remplacée pour un montant estimé à 150 euros). Ce rapport a été adressé le 11 septembre 2018 aux bailleurs qui justifient avoir effectué les travaux préconisés par le CAL et lui avoir adressé les factures correspondantes par courriel du 17 décembre 2018. M. et Mme [A] font valoir qu'ils ont ainsi immédiatement réalisé les travaux préconisés mais soulignent de surcroît que les désordres relatifs à l'installation électrique résultent de dégradations imputables à Mme [E] et que l'insuffisance de la ventilation n'empêchait pas la jouissance normale du logement. Il ressort effectivement de l'état des lieux d'entrée, effectué le 22 mars 2014, que l'équipement électrique, notamment dans les deux chambres, est décrit comme étant en bon état et que l'appartement dispose d'une VMC collective. Il en ressort que les bailleurs ont, dès qu'ils en ont été avisés, fait toutes diligences pour remédier dans les meilleurs délais aux désordres, de surcroît légers et insuceptibles d'empêcher une jouissance paisible des lieux, et qui n'avaient auparavant fait l'objet d'aucune doléance quelconque de la part de la locataire. Il convient en conséquence de rejeter la demande relative à l'indécence du logement Sur l'arriéré locatif Sur les charges locatives L'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 précise que les charges récupérables sont exigibles sur justification. Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle, les demandes de provisions étant justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation. L'article 1353 du code civil ajoute que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. En l'espèce, force est de constater que M. et Mme [A] n'ont pas procédé à une régularisation des charges pour les périodes de juillet 2017 à juin 2018 inclus ainsi que de juillet 2020 à septembre 2021 inclus, de telle sorte que Mme [E] est bien fondée à demander que soit déduites du décompte produit par les bailleurs les provisions sur charges comptabilisées pour ces périodes et s'élevant selon le décompte produit : - pour la période de juillet 2017 à juin 2018 inclus : à un montant de 1 900 euros ; - pour la période de juillet 2020 à septembre 2021 inclus : à un montant de 2 180 euros, montants devant être déduits du montant réclamé par les bailleurs. Sur la dette locative jusqu'à juillet 2019 inclus M. et Mme [A] sollicitent la confirmation du jugement en ce qu'il a estimé le montant de la dette locative pour cette première période à une somme de 1 107,60 euros. Mme [E] et M. [Z] sollicitent l'infirmation de ce chef en faisant valoir qu'il convient de déduire les frais de relance mentionnés dans le décompte des bailleurs. Aux termes de l'article 4p de la loi du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. En l'espèce, il ressort du décompte produit par les bailleurs qu'ont été comptabilisés des frais de 7,50 euros au titre des mises en demeure adressées les 1er juin 2016, 1er mars 2017, 1er juillet 2017, 1er mai 2018 et 1er juin 2019, soit une somme totale, au titre des frais de recouvrement, de 37,50 euros qu'il convient de déduire du décompte produit par les bailleurs. Il en ressort que, pour la période courant jusqu'à juillet 2019, la dette locative de Mme [E] s'élève à la somme de 1 070,10 euros (1 107,60-37,50). Sur la dette locative à compter du 1er août 2019 Il est constant que la date de fin du bail est antérieure au jugement du 1er décembre 2021, les appelants la situant au 19 juillet 2021, date initialement fixée en vue de lieux de sortie, et les intimés au 10 septembre 2021, date à laquelle ils ont pu récupérer les clés du logement. Il est également constant qu'à défaut de résiliation ou de congé notifié conformément à l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, le bail prend fin à la date de libération effective des lieux par la locataire matérialisée par la remise des clés aux bailleurs qui peuvent alors en reprendre possession. En l'espèce, il est établi qu'un rendez-vous avait été initialement fixé le 19 juillet 2021 à 14h30 en vue de l'établissement de l'état des lieux de sortie qui n'a finalement pas eu lieu. Mme [E] fait valoir que l'état des lieux de sortie n'est pas intervenu à cette date du 19 2021 en raison de l'absence du mandataire des bailleurs. À l'appui de cette affirmation, elle produit deux attestations datées de février 2022 (de sa mère et d'une tierce personne dont le lien avec la locataire n'est pas précisé mais déclarant l'avoir accompagnée) mentionnant avoir attendu en vain la personne de l'agence Synergie (mandataire de M. et Mme [A]), le 19 juillet 2021 en vue de l'établissement de l'état des lieux. M. et Mme [A] produisent quant à eux : - un courriel adressé le 19 juillet 2021 à 15h46 à Mme [E] par Mme [D] de l'agence Synergie mentionnant «je me suis présentée ce jour comme convenu pour votre état des lieux de sortie. Personne ne m'a ouvert.» ; - un courriel adressé le 2 août 2021 à Mme [E] par M. [I] de l'agence Synergie mentionnant «je viens de rentrer de vacances et ma collègue vient de m'informer que personne n'était présent chez vous pour effectuer votre état des lieux de sortie. Merci de bien vouloir reprendre contact avec nous pour établir une nouvelle date, sachant que vous êtes toujours quittancée.» ; - un courriel adressé le 3 septembre 2021 à 14h37 à Mme [E] par M. [I] de l'agence Synergie mentionnant «je me permets de revenir une dernière fois auprès de vous pour avoir une date d'état des lieux de sortie de votre appartement à [Localité 6]. Pour rappel, le loyer est toujours quittancé et augmente votre dette.» Mme [E] n'a répondu à ces trois messages que par courriel 3 septembre 2021 à 14h37 en précisant «L'appartement est libre depuis la date que je vous ai donnée en juillet. Les clés sont dans la boîte aux lettres.» Par courriel du 10 septembre 2021 adressé à l'agence Synergie, M. [A] a autorisé Synergie «à prendre contact avec le concierge pour ouvrir la boîte aux lettres afin de récupérer les clés». Il ressort de ces éléments que, s'il existe un doute quant à la cause de l'absence d'état des lieux de sortie à la date initialement prévue le 19 juillet, Mme [E] ne rapporte en tout état de cause pas la preuve qui lui incombe de ce qu'elle a remis les clés dans la boîte aux lettres antérieurement à son courriel du 3 septembre 2021, de telle sorte que le bail a pris fin le 10 septembre 2021, date à laquelle les bailleurs ont pu récupérer effectivement les clés du logement. Il est constant que, pour cette période, le montant du loyer s'élève à un montant total de 708,21 euros. Il en résulte que la dette locative de Mme [E] a continué à courir jusqu'au 10 septembre 2021, de telle sorte que son montant, pour la période comprise du 1er août 2019 au 10 septembre 2021, est de 17 941,32 euros (708,21 x 25) + (708,21 x 10/30) soit (17 705,25 + 236,07). Il résulte de tout ce qui précède que l'arriéré locatif de Mme [E] s'élève ainsi à un montant total de 14 931,42 euros (1 070,10 + 17 941,32) - (1 900 + 2 180). Mme [E], sur qui repose la charge de la preuve du paiement des loyers, n'allègue ni a fortiori ne justifie s'être acquittée de sa dette locative. Elle sera en conséquence condamnée à payer à M. et Mme [A] cette somme assortie des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 9 mai 2016 sur la somme de 674,69 euros et à compter de l'assignation du 30 octobre 2018 sur le surplus. Sur les sommes dues par M. [Z] Il ressort de l'acte de caution solidaire signé par M. [Z] le 23 mars 2014 que son engagement de caution a pris fin le 22 mars 2020, de telle sorte qu'il convient d'infirmer le jugement en ce qu'il a condamné M. [Z] in solidum avec Mme [E] au-delà de cette date. Pour la première fois à hauteur d'appel, M. [Z] fait par ailleurs valoir qu'il aurait effectué des règlements de telle sorte que sa dette serait réduite. Force est cependant de constater qu'il ne verse à l'appui de cette affirmation aucun justificatif quelconque de telle sorte que cette prétention ne pourra qu'être écartée. Il résulte de tout ce qui précède que M. [Z] est tenu solidairement avec Mme [E] de la somme de 1 070,10 euros (dette locative jusqu'à juillet 2019 inclus) outre la somme de 5 460,07 euros pour la dette locative d'août 2019 au 22 mars 2020 (7 x 708,21) + (708,21 x 22/31), soit une somme totale de 6 530,17 euros (1 070,10 + 5 460,07), de laquelle il convient de déduire les charges non justifiées de juillet 2017 à juin 2018 pour un montant de 1 900 euros. M. [Z] est ainsi tenu envers M. et Mme [A] de la somme de 4 630,17 euros (6 530,17 - 1 900) assortie des intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l'assignation le 30 octobre 2018. Il convient en conséquence de : - condamner solidairement Mme [E] et M. [Z] à payer à M. et Mme [A], au titre de l'arriéré locatif, la somme de 4 630,17 euros, assortie des intérêts au taux légal : - à compter de la délivrance de l'assignation le 30 octobre 2018, concernant M. [Z] ; - à compter de la mise en demeure du 9 mai 2016 sur la somme de 674,69 euros et à compter de l'assignation du 30 octobre 2018 sur le surplus, concernant Mme [E] ; - condamner Mme [E] à payer à M. et Mme [A], au titre de l'arriéré locatif, la somme de 10 301,25 euros (14 931,42 - 4 630,17) assortie des intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 30 octobre 2018. Sur la compensation Mme [E] et M. [Z] sollicitent de voir ordonner la compensation des sommes dues. Dès lors cependant que seuls les appelants restent redevables d'un arriéré locatif envers les intimés, il convient de dire n'y avoir lieu à ordonner la compensation. Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile Compte tenu de l'issue du litige, Mme [E] et M. [Z] seront condamnés in solidum aux dépens. Concernant l'application de l'article 700 du code de procédure civile, l'équité commande de confirmer le jugement en ce qu'il a condamné in solidum Mme [E] et M. [Z] aux entiers dépens et de dire n'y avoir pas lieu à application de cet article à hauteur d'appel. PAR CES MOTIFS : LA COUR, statuant publiquement, par arrêt contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, Constate que sont devenues sans objet les demandes tendant au prononcé de la résiliation du bail et à l'expulsion de Mme [E] ; Confirme le jugement en ce qu'il a condamné in solidum Mme [E] et M. [Z] aux entiers dépens ainsi qu'à devoir payer à M. et Mme [A] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; L'infirme pour le surplus ; Statuant à nouveau et ajoutant ; Condamne solidairement Mme [E] et M. [Z] à payer à M. et Mme [A], au titre de l'arriéré locatif, la somme de 4 630,17 € (quatre mille six cent trente euros), assortie des intérêts au taux légal : - à compter de la délivrance de l'assignation le 30 octobre 2018, concernant M. [Z] ; - à compter de la mise en demeure du 9 mai 2016 sur la somme de 674,69 euros et à compter de l'assignation du 30 octobre 2018 sur le surplus, concernant Mme [E] ; Condamne Mme [E] à payer à M. et Mme [A], au titre de l'arriéré locatif, la somme de 10 301,25 € (dix mille trois cent un euros et vingt cinq centimes) assortie des intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 30 octobre 2018 ; Rejette la demande de Mme [E] et M. [Z] au titre de l'indécence du logement ; Dit n'y avoir lieu à ordonner une compensation ; Rejette les demandes formées tant par Mme [E] et M. [Z] que par M. et Mme [A] au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne in solidum M. [Z] et M. et Mme [A] aux entiers dépens ; Le présent arrêt a été signé par Monsieur Francis MARTIN, président de chambre à la Cour d'Appel de NANCY, et par Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT, Minute en dix pages.