Tribunal judiciaire, 25 juin 2024. 23/03058

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Me Emmanuel LEPARMENTIER Copie exécutoire délivrée le : à : Me Jean-eric CALLON Pôle civil de proximité ■ PCP JCP fond N° RG 23/03058 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZQXF N° MINUTE : 1 JCP JUGEMENT rendu le mardi 25 juin 2024 DEMANDERESSE Madame [F] [C], demeurant [Adresse 1] représentée par Me Jean-eric CALLON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #R0273 DÉFENDERESSE S.A. IMMOBILIERE 3F, dont le siège social est sis [Adresse 2] représentée par Me Emmanuel LEPARMENTIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0483 COMPOSITION DU TRIBUNAL Morgane JUMEL, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Aline CAZEAUX, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 05 avril 2024 JUGEMENT contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 25 juin 2024 par Morgane JUMEL, Vice-présidente assistée de Aline CAZEAUX, Greffier Décision du 25 juin 2024 PCP JCP fond - N° RG 23/03058 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZQXF EXPOSE DU LITIGE : La société IMMOBILIERE 3F est propriétaire d’un ensemble immobilier situé [Adresse 1]. Suivant acte sous seing privé en date du 28 novembre 2013, la société IMMOBILIERE 3F, a donné en location à Madame [C] [F] un appartement situé au sein de cet immeuble. La société IMMOBILIERE 3F a entrepris des travaux de surélévation-amélioration de l’ensemble immobilier destinés notamment à permettre la création de vingt logements. Dans le cadre de cette opération, certains locataires ont dû être relogés de façon temporaire ou définitive. Lors des réunions de concertation locative, l’amicale des locataires a demandé à la société IMMOBILIERE 3F un geste commercial à destination des locataires pour les nuisances subies lors de cette période de travaux. Dans un courrier daté du 26 avril 2021, la société IMMOBILIERE 3F a informé les locataires avoir décidé d’octroyer à ce titre un mois et demi de loyer à tous les locataires de la résidence. Elle précisait que cette remise exceptionnelle serait imputée sur la quittance d’avril 2021 (un mois) et sur la quittance de mai 2021 (un demi-loyer). Invoquant divers troubles de jouissance, liés notamment à des nuisances sonores, par acte d’huissier en date du 17 mars 2023, Madame [C] [F] a fait assigner la société IMMOBILIERE 3F devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de : Condamner la société IMMOBILIERE 3F à lui verser la somme de 6.592 euros avec intérêts au taux légal,Condamner la société IMMOBILIERE 3F au paiement de la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens. Lors de l’audience du 5 avril 2024, Madame [C] [F], représentée par son avocat, a maintenu l’ensemble de ses demandes. La société IMMOBILIERE 3F, représentée par son avocat, a demandé au tribunal de : Débouter Madame [O] de l’ensemble de ses demandes,Condamner Madame [O] à verser à la société IMMOBILEIRE 3F la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,La condamner aux entiers dépens. Pour de plus amples détails sur les prétentions et arguments des parties, il convient de se reporter à leurs écritures déposées à l'audience, auxquelles il est référé en application de l’article 455 du Code de Procédure Civile. MOTIVATION Sur la demande de dommages et intérêts pour trouble de jouissance En vertu des dispositions de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent, ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Les caractéristiques correspondant au logement décent sont définies par le décret numéro 2002-120 du 30 janvier 2002. L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit également que le bailleur est tenu de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement, qu'il est tenu d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués. Le bailleur de bonne foi qui ne justifie pas d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée peut être condamné au paiement de dommages et intérêts en raison de l’inexécution de l’obligation de délivrer au locataire un logement décent en bon état d’usage et de réparation locative et lorsqu’il ne lui assure pas la jouissance paisible du dit logement, et qu’il ne le garantit pas des vices et des défauts de nature à y faire obstacle. L’obligation de jouissance paisible due par le bailleur s’étend aux parties communes de l’immeuble. En l’espèce, Madame [C] fonde ses demandes sur le rapport d’expertise amiable établi par Monsieur [I] [L] suite à une visite des locaux effectuée le 20 janvier 2023. Il ressort des pièces communiquées que la société IMMOBILIERE 3F a été invitée à assister aux opérations d’expertise par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 12 décembre 2022 mais qu’elle ne s’est pas présentée lors de la visite du 20 janvier 2023. La société IMMOBILIERE 3F n’est donc pas fondée à invoquer son absence lors des opérations d’expertise pour remettre en cause l’opposabilité et la valeur probante du rapport de Monsieur [L], dès lors qu’elle a été mise en mesure d’y participer et que les conclusions du rapport ont fait l’objet d’un débat contradictoire dans le cadre de la présente procédure. Monsieur [I] [L] relève dans son rapport que le logement de Madame [C] présente une fissure de 2m et un décollement de peinture dans la pièce principale ; que les fenêtres PVC laissent passer l’air ; que le mur de façade n’est pas isolé ; qu’il a entendu des bruits de travaux pendant l’expertise ; qu’il a constaté de nombreuses traces d’infiltrations dans le couloir des parties communes au 8ème étage ; qu’il a constaté que des travaux étaient en cours sur la terrasse. L’expert conclut que : « La demande de remboursement d’une partie du loyer depuis le début des travaux en 2021 jusqu’à la fin des gros travaux prévue cette année est justifiée compte tenu des désagréments subis. La réclamation porte sur la moitié des loyers. Nous estimons pour notre part le trouble de jouissance, par mois, à un montant compris entre 30 et 40 % du loyer effectivement réglé depuis le début des travaux jusqu’à la fin des gros travaux. En décembre 2022, le montant du loyer mensuel hors charges s’élève à 515 euros.» Contrairement aux allégations de la société IMMOBILIERE 3F, ce rapport ne constitue pas le seul élément sur lequel se base Madame [C]. Les constatations de l’expert relatives à l’existence de nuisances liées aux travaux sont en effet corroborées notamment par : Les notes et avis émanant de la bailleresse et faisant référence à des coupures d’eau, à des infiltrations liées aux travaux et à des nuisances sonoresLa distribution de casques anti-bruit et la mise à disposition de logements de courtoisie confirment l’ampleur des nuisances sonores,Le planning des travaux démontrant l’ampleur des opérations en cours. L’ensemble de ces éléments permet d’établir l’existence des troubles de jouissance allégués par Madame [C] [F]. Cette dernière doit être indemnisée du trouble de jouissance qu’elle a ainsi subi en raison des nuisances liées aux travaux au cours de la période du 1er juin 2021 (la locataire ayant déjà reçu une indemnisation pour les mois d’avril et mai 2021) au 31 décembre 2023. Il convient toutefois de tenir compte, dans la fixation du montant des dommages et intérêts, des mesures prises par la société IMMOBILIERE 3F pour limiter l’impact des travaux sur les locataires, ainsi que de la variation de l’intensité des travaux. Dans ces conditions, la demande de Madame [C] [F], en tant qu'elle demande réparation du préjudice qu'elle a subi en raison des désordres affectant le logement loué, est partiellement fondée. Eu égard aux éléments d'appréciation versés aux débats, le préjudice subi par Madame [C] [F] doit être évalué de la façon suivante : 5.587 euros correspondant à 35 % du montant du loyer hors charges de 515 euros pendant 31 mois. La société IMMOBILIERE 3F sera par conséquent condamnée à verser la somme de 5.587 euros à Madame [C] [F] à titre de dommages et intérêts pour le trouble de jouissance qu'elle a subi du fait des nuisances causées par les travaux, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision. Sur les demandes annexes : Sur l'exécution provisoire : Aucun élément ne commande d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision. Sur l'indemnité pour frais irrépétibles : L’équité commande de condamner la société IMMOBILIERE 3F à verser la somme de 1.500 euros à Madame [C] [F] au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile. Sur les dépens : La société IMMOBILIERE 3F, partie perdante, sera condamnée aux entiers dépens. PAR CES MOTIFS, Le Tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à la disposition du public au greffe, Condamne la société IMMOBILIERE 3F à verser à Madame [C] [F] la somme de 5.587 euros à titre de dommages et intérêts pour trouble de jouissance, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, Rejette le surplus des demandes, Condamne la société IMMOBILIERE 3F à verser à Madame [C] [F] la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, Condamne la société IMMOBILIERE 3F aux dépens, Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du présent jugement. AINSI JUGE ET PRONONCE LES JOUR, MOIS ET AN SUS MENTIONNES. Le greffier, Le juge