Cour d'appel, 01 décembre 2022. 21/03711

N° RG 21/03711 - N° Portalis DBV2-V-B7F-I4LL COUR D'APPEL DE ROUEN CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE ARRET DU 1er DECEMBRE 2022 DÉCISION DÉFÉRÉE : 21/00400 TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP D'EVREUX du 24 Août 2021 APPELANTS : Monsieur [T] [V] né le 01 Décembre 1927 à [Localité 7] [Adresse 3] [Localité 5] Madame [G] [V] née le 09 Août 1962 à [Localité 8] [Adresse 6] [Localité 4] représentés par Me Caroline SCOLAN de la SELARL GRAY SCOLAN, avocat au barreau de ROUEN et assistés de Me Marie-odile DE MILLEVILLE de la SELAS FIDAL, avocat au barreau de ROUEN, plaidant INTIMEE : S.A.R.L. PATISSERIE [E] [Adresse 2] [Localité 8] représentée et assistée de Me Aurélie BLONDE de la SELARL CABINET THOMAS-COURCEL BLONDE, avocat au barreau DE L'EURE substitué par Me THOMAS-COURCEL de de la SELARL CABINET THOMAS-COURCEL BLONDE, avocat au barreau DE L'EURE COMPOSITION DE LA COUR  : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été plaidée et débattue à l'audience du 08 Septembre 2022 sans opposition des avocats devant Mme MENARD-GOGIBU, Conseillère, rapporteur, Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de : Mme FOUCHER-GROS, Présidente M. URBANO, Conseiller Mme MENARD-GOGIBU, Conseillère GREFFIER LORS DES DEBATS : Mme DEVELET, Greffière DEBATS : A l'audience publique du 08 Septembre 2022, où l'affaire a été mise en délibéré au 17 Novembre 2022 puis prorogé au 1er décembre 2022 ARRET : CONTRADICTOIRE Rendu publiquement le 1er décembre 2022, par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, signé par Mme Foucher-Gros, Présidente et par Mme Develet, Greffière. * * * EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE': Le 7 janvier 1965, M. [P] [R], aux droits duquel viennent aujourd'hui M. [T] [V] et sa fille Mme [G] [V] (les consorts [V]), a consenti à la SA Maison Ozannat un bail commercial portant sur un immeuble situé [Adresse 1] (27), ainsi composé': -Au rez de chaussé, d'un magasin sur rue, dégagement, Wc, réserve, -Au 1er étage, d'un logement comportant cuisine, séjour, 3 chambres, salle d'eau, dégagement,-Au 2ème étage, d'un logement comportant cuisine, séjour, 3 chambres, salle d'eau, dégagement, -Au 3ème étage, d'un logement comportant cuisine, séjour, 3 chambres, salle d'eau, dégagement. Le renouvellement de ce bail a été consenti par M. [P] [R] par actes sous seing privé des 20 juin 1968, 1er octobre 1977, puis par Mme Veuve [P] [R], par acte du 10 juillet 1986 par, et par Mme [H] [R] épouse de M. [V] et Mme [C] [D] [R], veuve de M. [M] par acte du 18 octobre 1995. Le 6 août 1996, la SA Maison Ozannat, représenté par le président de son conseil d'administration, M. [E] [U], a consenti à la société Pâtisserie [E], représentée par l'épouse de M. [E] [U], Mme [A] [U], une sous location commerciale du rez-de-chaussée, à compter rétroactivement du 1er juillet 2016 et prenant fin à l'expiration du bail principal le 10 mai 2004. Par acte du 6 avril 1999, la société Ozannat et la Sarl Pâtisserie [E] ont fusionné. Par acte du 2 décembre 2004, le bail principal a été renouvelé par Mme [H] [R] épouse de M. [V] au bénéfice de la société Pâtisserie [E] venant aux droits de la société Ozannat pour une nouvelle durée de neuf années, ayant commencé à courir le 11 mai 2004 pour se terminer le 10 mai 2013. Le 9 novembre 2012, Mme [H] [R] et son mari, M. [T] [V] (les époux [V]), ont fait signifier à la société Pâtisserie [E] un congé avec offre de renouvellement. Le 9 avril 2013, la société Pâtisserie [E] a fait signifier, par acte d'huissier son acceptation pure et simple de l'offre. Par acte du 15 juin 2012, Mme [H] [R] et M. [T] [V] ont fait donation à leur fille, Mme [G] [V], de la nue-propriété de l'immeuble tout en conservant l'usufruit. Par courrier du 1er février 2014, Mme et M. [T] [V] ont mis en demeure la Sarl Pâtisserie [E], de justifier de l'exécution de son obligation de remise en état d'habitabilité des trois appartements des 1er, 2ème et 3ème étages. Le 22 avril 2014, les époux [V] ont fait délivrer à la Sarl Pâtisserie [E] un commandement pour inexécution de ses obligations locatives de remettre en état d'habitabilité les trois appartements. Sur saisine des consorts [V], le président du tribunal de grande instance d'Evreux a, par ordonnance de référé du 11 janvier 2017, ordonné une expertise de l'immeuble. L'expert, Mme [Y] [F], a déposé son rapport le 18 septembre 2017. Par exploit du 16 mai 2019, Mme [H] [R], M. [T] [V] et Mme [G] [V] ont assigné la Sarl Pâtisserie [E] devant le tribunal de grande instance d'Evreux aux fins de résiliation du contrat de bail commercial pour inexécution des obligations locatives. L'instance interrompue par le décès de Mme [H] [R] a été reprise par M. [T] [V] et Mme [G] [V]. Par jugement du 24 août 2021, assorti de l'exécution provisoire, le tribunal judiciaire d'Evreux a': -rejeté : *la demande principale de Monsieur [T] [V] et Madame [G] [V] au titre de l'occupation sans droit ni titre; *la demande subsidiaire de Monsieur [T] [V] et Madame [G] [V] au titre de la clause résolutoire ; *la demande infiniment subsidiaire de Monsieur [T] [V] et Madame [G] [V] au titre de la résiliation du bail concernant les trois appartements ; *la demande de Monsieur [T] [V] et Madame [G] [V] au titre de la remise en état des lieux ; *la demande de Monsieur [T] [V] et Madame [G] [V] au titre du préjudice moral ; -condamné Monsieur [T] [V] et Madame [G] [V] à faire procéder dans l'immeuble situé [Adresse 2] aux travaux nécessaires pour assurer la mise en conformité électrique des locaux loués et assurer le clos du bâtiment, dont remplacement de toutes les menuiseries extérieures du 3ème étage, ainsi que les poteaux en bois entre les vantaux des fenêtres sud (y compris l'étanchéité avec les chéneaux existant) ; -assorti cette condamnation d'une astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du 90ème jour suivant la signification du présent jugement et ce pendant un délai de 3 mois, à l'issu de duquel il sera de nouveau statué par le juge de droit ; -rejeté la demande reconventionnelle de la SARL PATISSERIE [E] au titre du préjudice de jouissance ; -rejeté la demande reconventionnelle de la SARL PATISSERIE [E] au titre de la procédure abusive; -dit n'y avoir lieu au prononcé d'une condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; -condamné solidairement Monsieur [T] [V] et Madame [G] [V] au paiement des entiers dépens, en ce que compris les frais de constats d'huissiers et d'expertise judiciaire. Monsieur [T] [V] et Mme [G] [V] ont interjeté appel de ce jugement par déclaration du 23 septembre 2021. L'ordonnance de clôture a été rendue le 6 septembre 2022. ' EXPOSE DES PRETENTIONS': ' ''Vu les conclusions du 17 août 2022, auxquelles il est renvoyé pour l'exposé des moyens et arguments des consorts [V] qui demandent à la cour de : -recevoir les consorts [V] en leur appel et les dire bien fondés, -infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire d'Évreux le 24 août 2021 en ce qu'il a rejeté : *la demande subsidiaire au titre de la clause résolutoire, *la demande infiniment subsidiaire au titre de la résiliation du bail concernant les trois appartements, *la demande au titre de la remise en état des lieux, *la demande au titre du préjudice moral, -en ce qu'il a condamné sous astreinte de 100 euros par jour de retard les consorts [V] à faire procéder dans l'immeuble situé [Adresse 2] aux travaux nécessaires pour assurer la mise en conformité électrique des locaux loués et assurer le clos du bâtiment, dont remplacement des toutes les menuiseries extérieures du 3ème étage, ainsi que les poteaux en bois entre les vantaux des fenêtres sud (y compris l'étanchéité avec les chéneaux existants), -en ce qu'il a condamné les consorts [V] aux dépens. Statuant à nouveau : -à titre principal, constater et à tout le moins prononcer en application de la clause résolutoire, la résiliation du bail renouvelé en date du 11 mai 2013 pour inexécution des obligations locatives au 22 mai 2014, -ordonner l'expulsion de la société Pâtisserie [E] des lieux loués sis [Adresse 2] sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard à compter de la signification de l'arrêt, -en tout état de cause, condamner la société Pâtisserie [E] à procéder à la remise en état d'habitabilité des trois appartements -à défaut d'y avoir procédé dans les deux mois de la décision à intervenir la voir condamner à supporter le montant des travaux mis aux normes et à payer de ce chef aux consorts [V] une somme provisionnelle de 110.000 euros conformément au montant estimé par l'expert, sous réserve du coût réel des travaux dont elle devra supporter la différence, -dire que ces travaux de remise en état d'habitabilité seront exécutés sous la direction d'un maître d''uvre désigné par les consorts [V], dont les frais et honoraires seront supportés par la société Pâtisserie [E], -condamner la société Pâtisserie [E] à payer aux consorts [V] : *la somme de 13.854,02 euros (=7.318,30 euros + 6.535,72 euros) au titre du remboursement des travaux de remise aux normes de l'électricité ainsi que des fenêtres du 3ème étage, *la somme de 20.000 euros à titre de dommages et intérêts, -débouter la société Pâtisserie [E] en son appel incident et ses demandes reconventionnelles, -la débouter de toutes ses demandes, fins et conclusions, -condamner la société Pâtisserie [E] à régler aux consorts [V] une somme de 15.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, -condamner la société Pâtisserie [E] aux entiers dépens de première instance comportant notamment les frais de l'expertise judiciaire. Vu les conclusions du 19 août 2022, auxquelles il est renvoyé pour l'exposé des moyens et arguments de la société Pâtisserie [E] qui demande à la cour de: -juger que la Cour de céans n'est pas saisie des chefs du jugement du 24 août 2021 ayant : *condamné les consorts [V] à faire procéder dans l'immeuble situé [Adresse 2] aux travaux nécessaires pour assurer la mise en conformité électrique des locaux loués et assurer le clos du bâtiment, dont remplacement de toutes les menuiseries extérieures du 3ème étage, ainsi que les poteaux en bois entre les vantaux des fenêtres sud (y compris l'étanchéité avec les chéneaux existant), *assorti cette condamnation d'une astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du 90ème jour suivant la signification du présent jugement et ce pendant un délai de trois mois à l'issue duquel il sera de nouveau statué, *condamné solidairement les consorts [V] aux dépens, y compris les frais de constat et d'expertise judiciaire, -confirmer ces chefs du jugement. Vu le principe de l'estoppel, -juger les consorts [V] irrecevables en leur demande visant à contester à la société Pâtisserie [E] la qualité de locataire, -confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'il a rejeté les demandes reconventionnelles de la société Pâtisserie [E] au titre du préjudice de jouissance et au titre de la procédure abusive. Statuant à nouveau de ces chefs : -condamner solidairement les consorts [V] à payer à la société Pâtisserie [E] la somme de 37.890 euros à titre de dommages et intérêts, outre 421 euros par mois à compter du mois de février 2022 et jusqu'à la réalisation effective des travaux ordonnés par le jugement du 24 août 2021, -condamner solidairement les consorts [V] à payer à la société Pâtisserie [E] la somme de 30.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive. En tout état de cause : -dire et juger nul le commandement du 22 avril 2014, -débouter les consorts [V] de toutes leurs demandes, -condamner solidairement les consorts [V] à payer à la société Pâtisserie [E] la somme de 10.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, -condamner solidairement les consorts [V] aux dépens d'appel. MOTIFS DE LA DECISION : ' 'Sur la saisine de la cour : Moyens des parties : La Sarl Pâtisserie [E] soutient que': *si la déclaration d'appel des consorts [V] vise l'intégralité des chefs du jugement critiqués, dans le dispositif de leurs conclusions signifiées le 22 décembre 2021 dans le délai de l'article 908 du code de procédure civile, aucune demande de réformation n'est formulée à l'encontre des chefs du jugement qui ont' Condamné M. [T] [V] et Mme [G] [V] à faire procéder dans l'immeuble litigieux aux travaux nécessaires pour assurer la mise en conformité électrique des locaux loués et assurer le clos du bâtiment, dont remplacement de toutes les menuiseries extérieures du 3ème étage, ainsi que les poteaux en bois entre les vantaux des fenêtres sud (y compris l'étanchéité avec les chenaux existants) Assorti cette condamnation d'une astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du 90ème jour suivant la signification du présent jugement et ce pendant un délai de trois mois à l'issue duquel il sera de nouveau statué, Condamné solidairement M. [T] [V] et Mme [G] [V] aux dépens, y compris les frais de constat et d'expertise judiciaire *L'appelant devant dès ses premières conclusions présenter un dispositif récapitulant ses prétentions et la cour ne statuant que sur les prétentions expressément énoncées au dispositif et soutenues dans les moyens, la cour n'est donc pas saisie de ces chefs du jugement qui sont devenus définitifs. Les consorts [V] répliquent que'la dévolution à la cour de ces chefs de jugement s'induit de leurs premières conclusions aux termes desquelles'ils sollicitent: - la réformation du jugement en ce qu'il les a déboutés de leur demande au titre de la remise en état des lieux et demandent la condamnation de la Sarl Pâtisserie [E] au remboursement des travaux de remise aux normes, -la condamnation aux dépens de la Sarl Pâtisserie [E], ce qui implique que la cour statue à nouveau sur les dépens. Réponse de la cour : Aux termes de l'article 562 du code de procédure civile : 'L'appel défère à la cour la connaissance des chefs de jugement qu'il critique expressément et de ceux qui en dépendent, lesquels s'entendent de tous ceux qui sont la conséquence des chefs de jugement expressément critiqués' Aux termes de l'article 954 du même code : '(...)Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, l'énoncé des chefs de jugement critiqués, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu'un dispositif récapitulant les prétentions. (...). La cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion. Les parties doivent reprendre, dans leurs dernières écritures, les prétentions et moyens précédemment présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et la cour ne statue que sur les dernières conclusions déposées(...)' Aux termes de l'article 908 de ce code : 'A peine de caducité de la déclaration d'appel, relevée d'office, l'appelant dispose d'un délai de trois mois à compter de la déclaration d'appel pour remettre ses conclusions au greffe.' Aux termes de l'article 910-4 de ce code : 'A peine d'irrecevabilité, relevée d'office, les parties doivent présenter, dès les conclusions mentionnées aux articles 905-2 et 908 à 910, l'ensemble de leurs prétentions sur le fond. L'irrecevabilité peut également être invoquée par la partie contre laquelle sont formées des prétentions ultérieures (...)' En premier lieu, dans leur déclaration d'appel qui seule saisit la cour les appelants ont expressément cité l'intégralité des chefs du jugement, remettant ainsi en cause l'intégralité de ses dispositions.Il en résulte que la cour est saisie de ces chefs de jugement. En second lieu, il ne résulte pas des dispositions précitées que les premières écritures d'appel doivent reprendre l'énoncé des chefs de jugement critiqués. Dès leurs conclusions du 22 décembre 2021, ils ont demandé à la cour de 'condamner la SARL PATISSERIE [E] à procéder à la remise en état d'habitabilité des trois appartements. A défaut d'y avoir procédé dans les deux mois de la décision à intervenir la voir condamner à supporter le montant des travaux mis aux normes et à payer de ce chef aux consorts [V] une somme provisionnelle de 110.000 € conformément au montant estimé par l'expert, sous réserve du coût réel des travaux dont elle devra supporter la différence. Dire que ces travaux de remise en état d'habitabilité seront exécutés sous la direction d'un maître d''uvre désigné par les consorts [V], dont les frais et honoraires seront supportés par la SARL PATISSERIE [E] La voir également condamner à leur payer': -au titre du remboursement des travaux de remise aux normes de l'électricité ainsi que des fenêtres du 3ème étage une somme de 7.318,30 € + 6.535,72 € = 13.854,02 €.' Dans leurs dernières conclusions ils reprennent l'énoncé de des chefs de jugement critiqués dont leur condamnation à effectuer des travaux de mise en conformité et leur condamnation aux dépens. Il en résulte que la cour est saisie de ces chefs de demande. Sur la demande tendant l'irrecevabilité de la demande tendant à contester à la société Pâtisserie [E] la qualité de locataire: Les consorts [V] ayant abandonné leur demande principale au titre de l'occupation sans droit ni titre, cette fin de non recevoir est sans objet. Sur l'existence du bail a effet du 11 mai 2013: Moyens des parties': Les consorts [V] soutiennent que: *la Sarl Pâtisserie [E] a expressément accepté le bail du 11 mai 2013 qui, au demeurant, reprenait les termes de l'acte d'huissier du 9 novembre 2012 donnant congé avec offre de renouvellement selon lesquels le preneur avait l'obligation de remettre en état d'habitabilité les trois appartements des 1er, 2ème et 3ème étages qu'il avait, en contrepartie, le droit de sous louer, le montant du loyer étant fixé en conséquence, * la Sarl Pâtisserie [E] conteste vainement l'existence de ce bail dès lors qu'ils en produisent l'original dont toutes les pages sont paraphées par les parties, et qui a été signé par la gérante alors en fonction, Mme [U], *la clause opérant transfert au locataire de la charge des travaux de remise en état d'habitabilité était légale et équilibrée compte tenue de la contrepartie prévue, *en tout état de cause, par acte d'huissier de justice notifié le 9 avril 2013, la Sarl Pâtisserie [E] a accepté purement et simplement l'offre de renouvellement formulée par l'acte d'huissier de justice qui lui a été notifié le 9 novembre 2012 afin de lui donner congé et qui prévoyait que le congé était donné pour permettre l'établissement d'un nouveau bail aux termes duquel le preneur avait l'obligation de remettre en état d'habitabilité les trois appartements des 1e, 2ème et 3ème étages et qu'en contrepartie, le bailleur, d'une part l'autorisait à sous louer ces appartements, et d'autre part fixait le loyer mensuel à 1.669 euros, La Sarl Pâtisserie [E] réplique que': *il n'existe pas de bail écrit daté du 11 mai 2013, l'acte présenté comme un original n'étant que l'assemblage de documents différents et tous ces actes étant des faux, *elle conteste la signature portée à l'acte ce qui doit conduire à une vérification d'écriture, *les bailleurs ayant donné congé avec offre de renouvellement par acte d'huissier du 9 novembre 2012, renouvellement qu'elle a accepté par acte du 9 avril 2013, le renouvellement s'est opéré aux clauses et conditions du bail venu à expiration, les consorts [V] ne pouvant conditionner le renouvellement à la création de nouvelles obligations mais seulement proposer une modification du loyer, * elle n'a pas accepté ces propositions puisque l'acceptation du renouvellement porte simplement acceptation du renouvellement au prix proposé avec la mention que les autres clauses et conditions du bail restent inchangées, *l'engagement contractuel de remettre en état d'habitabilité les appartements n'aurait aucun sens puisqu'il ne correspond à aucune définition précise et que la réalisation de travaux d'aménagement intérieur dépend de la réalisation par les bailleurs des travaux dont ils ont la charge, *le bail allégué contrevient aux dispositions de l'article L 145-15 du code de commerce. Réponse de la cour': Les dispositions de l'article L145-15 du code de commerce sont issues de la loi du 18 juin 2014. Le bail allégué étant antérieur à cette loi, le moyen tiré de ce qu'il contrevient à ces dispositions est inopérant. Pour justifier de l'exixtence d'un bail mettant à la charge de la société preneuse des travaux d'habitabilité les consorts [V] produisent aux débats : -une pièce qu'ils qualifient d'original de ce bail signée par toutes les parties et dont toutes les pages sont paraphées, -la copie certifiée conforme à l'original détenu par la société Joubeaux Père & Fils, agent immobilier, -le courrier que leur a adressé Square Habitat le 19 septembre 2013 pour leur transmettre les trois exemplaires du «'renouvellement du bail au 11 mai 2013'» à signer, -la copie du courrier de Square Habitat du 26 septembre suivant transmettant à la Sarl Pâtisserie [E] son exemplaire du bail renouvelé signé par eux, et leur demandant de la tenir au courant de l'exécution des travaux de remise en état des trois appartements «'conformément aux termes du présent renouvellement'». Il ne peut être accordé une quelconque valeur probante à la pièce qualifiée d'original par les consorts [V], dont toutes les pages ne sont pas des originaux dès lors que la signature de M. [V] n'apparaît pas systématiquement en bleu contrairement à ce que prétendent les appelants. Mais au regard de la preuve, la copie du bail que l'agent immobilier a certifiée conforme à l'original le 4 août 2022, qui porte en première et deuxième page le tampon de l'agence et la signature de son représentant, émane d'un tiers même si cet agent était au moment du bail le mandataire du bailleur. Il ressort de ce bail que la durée de la location prend effet au 11 mai 2013; que les bailleurs ont accepté le principe de l'établissement d'un nouveau bail rappelant le principe de l'obligation pour le preneur de remettre en état l'habitabilité des trois appartements des 1er , 2ème et 3 ème étage, et la possibilité de sous louer les 3 appartements en contrepartie d'un loyer de 20 028 euros par an avec révision triennale. Le bail mentionne que la SARL Pâtisserie [E] a accepté l'offre de renouvellement. Avec pertinence, le premier juge a relevé que si l'acte est paraphé par Mme [A] [U] alors même que la Sarl Pâtisserie [E] est mentionnée comme représentée par M. [U], son gérant, tel était déjà le cas lors de la conclusion du contrat de bail en 2004. Il sera d'ailleurs relevé que Mme [A] [U] était effectivement à l'époque gérante de la Sarl Pâtisserie [E] comme le confirme le procès-verbal d'assemblée générale du 14 septembre 2012. La Sarl Pâtisserie [E] conteste la signature de Mme [U] sur le bail litigieux. Mais cette signature est similaire à celle apposée sur le bail de 2004 dont il n'est pas contesté qu'elle émane de Mme [U], et à celle figurant sur l'acte de sous location du 6 août 1996 dans lequel Mme [U] représentait la société Pâtisserie [E], de sorte que la contestation de signature doit être écartée. Il est exact que l'acceptation du 9 avril 2013 se borne à indiquer « le bail devra être considéré comme renouvelé à compter du onze mai deux mille treize (11/05/2013), le nouveau loyer étant porté à la somme de 20.028 € l'an, les autres clauses et conditions du bail restant inchangées.'» sans faire expressément référence à l'habitabilité des appartement et que le bail a effet du 11 mars 2013, reprend les conditions antérieures et notamment que ce ne sont que les chambres qui peuvent être sous- louées. Mais l'existence de la volonté des parties de modifier les conditions du bail quant à la charge de travaux et la possibilité étendue de sous-location est corroborée par la lettre de Square du 26 septembre 2013 que la locataire ne conteste pas avoir reçue.Cette lettre accompagne la remise à la locataire de son exemplaire du bail et ajoute 'Nous vous remercions de nous tenir informée de l'exécution des travaux de remise en état des 3 appartements conformément aux termes du renouvellement.' Ainsi, les consorts [V] rapportent la preuve de l'existence d'un nouveau bail à effet du 11 mars 2013 et de l'obligation d'effectuer des travaux mise à la charge de la locataire. Sur la validité du commandement: Moyens des parties': La Pâtisserie [E] expose que': *le commandement du 22 avril 2014 visant la clause résolutoire, produit en première instance, est nul à défaut de reproduire la clause résolutoire, *le commandement produit en cause d'appel qui reproduit la clause résolutoire est un faux, *le commandement a été signifié à la requête de M. [T] [V] et de Mme [H] [V], qui n'avaient pas qualité pour agir dès lors qu'ils sont usufruitiers, *les consorts [V] sont irrecevables à invoquer le bénéfice du commandement du 22 avril 2014 *elle n'a commis aucun manquement à ses obligations de locataires. Les consorts [V] répliquent que': *ils produisent la copie certifiée conforme à l'original du commandement du 22 avril 2014, *ce commandement reproduit la partie du bail contenant la clause résolutoire, *en leur qualité d'usufruitiers, M. [T] [V] et son épouse, Mme [H] [V] née [R], avaient seuls qualité pour le faire délivrer. *leur action n'est pas prescrite ; *la réalité du manquement des locataire à leur obligation de remise en état est justifié. Réponse de la cour': En premier lieu, il résulte des dispositions de l'article 954 du code de procédure civile que la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions. La société Pâtisserie [E] ne présente dans le dispositif de ces conclusions aucune demande d'irrecevabilité de l'action des consorts [V], hormis sur une demande qu'ils n'ont pas reprise, il en résulte qu'il ne sera pas statué sur les développements relatifs à la prescription. En deuxième lieu, si l'usufruitier ne peut conclure ou renouveler, sans le concours du nu-propriétaire ou sans autorisation judiciaire, un bail portant sur un local commercial, il peut en sa qualité de bailleur, mettre fin au bail, et donc exercer une action en résiliation du bail sans le concours du nu-propriétaire. Il ressort de l'attestation établie par Maître [I], notaire, le 3 juin 2022, qu'aux termes d'un acte notarié reçu le 15 juin 2022, les époux [V] ont fait donation à leur fille, Mme [G] [V], de la nue-propriété de l'immeuble litigieux dont ils ont conservé l'usufruit. Il s'ensuit que les époux [V] avaient qualité pour délivrer le commandement du 22 avril 2014. En troisième lieu, les consorts [V] produisent devant la cour la copie certifiée conforme à l'original du commandement du 22 avril 2014 qui reproduit la clause résolutoire insérée au bail. L'authenticité de cette pièce est vainement remise en cause par la Sarl Pâtisserie [E] dès lors que chacune des pages est certifiée conforme et comporte le cachet de la SCP De Arriba, Demey, Prevet, Croc, Amiot, Huissiers de justice. En quatrième lieu, le bail à effet du 11 mars 2013 contient une clause résolutoire qui prévoit que': «'Il est expressément convenu qu'à défaut de paiement d'un seul terme de loyer (...)ou en cas d'inexécution de l'une quelconque des clauses et conditions du présent bail, notamment défaut d'assurance, celui-ci sera résilié de plein droit, si bon semble au bailleur, un mois après un commandement de payer ou d'exécuter demeuré infructueux, sans qu'il soit besoin de former une demande en justice.'» Le commandement du 22 avril 2014 vise, à peine de résiliation du bail, l'obligation pour la pâtisserire Reynal dans le délai d'un mois, de remettre en l'état l'habitabilité des trois appartements des 1er, 2ème et 3ème étage conformément aux charges et conditions du bail, sans donner aucune précision sur les travaux dont il s'agit. Les consorts [V] conviennent dans leurs écritures en page 32 que sont restées à leur charge la réfection de la couverture de l'immeuble et la remise en état des menuiseries extérieures et poteaux. Il en résulte que sont exclus des travaux d'habitabilité des appartements mis à la charge des preneurs ceux qui affectent la structure de l'immeuble ou son étanchéité. S'il est justifié que des travaux de toiture avaient été faits en 2013, il ressort de la facture de la société Maison Maugy que ce n'est qu'en 2021 que la couverture de l'immeuble à été refaite. Les époux [V] conviennent par ailleurs que les travaux de menuiseries extérieures et poteaux sont toujours en cours. Il en résulte que l'étanchéité de l'immeuble n'est toujours pas achevée. Ainsi que le soutient la SARL Pâtisserie Reyald, les travaux mis à sa charge ne pouvaient être réalisés tant que ceux à la charge des bailleurs ne l'avaient pas été. Par voie de conséquence, le 22 avril 2014, les consorts [V] ne pouvaient utilement se prévaloir pour délivrer un commandement, du manquement de la société locataire à son obligation de remettre en l'état d'habitabilité les trois appartements des 1er, 2èmes et 3ème étage. Il en résulte que ce commandement est nul et que le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a rejeté la demande de M. et Mme [V] au titre de la clause résolutoire. Sur la demande de remise en état des lieux : Moyens des parties': Les consorts [V] font valoir que': *non seulement la Pâtisserie [E] a accepté l'offre de renouvellement contenue dans le congé du 9 novembre 2012 qui rappelait l'obligation de remettre en état d'habitabilité les trois appartements, mais surtout le bail de renouvellement à effet du 11 mai 2013 vise expressément cette obligation et ses contreparties, soit un loyer réduit pour tenir compte des frais inhérents à cette mise en état d'habitabilité'et l'autorisation de sous louer ces trois appartements, cette obligation constituant donc une condition au renouvellement du bail, *le locataire reconnaît ne pas avoir effectué ces travaux, *ils n'ont pas manqué à leur obligation de délivrance, et le rapport de l'expert met en évidence l'absence totale d'entretien locatif, les travaux listés étant des travaux locatifs, *la situation actuelle de dégradation des appartements est la conséquence de l'occupation continue sans aucun entretien par M. et Mme [U] à travers leurs sociétés, *ils ont exécuté le jugement à titre provisoire en faisant procéder'à des réparations qui incombent au locataire, soit : - la remise aux normes électrique du troisième étage pour un coût de 7.318,30 euros, - la remise en état des fenêtres du troisième étage pour un coût de 6.535,72 euros, La Pâtisserie [E] réplique' que : *le bail ne mettant pas à la charge du locataire les travaux rendus nécessaires par la vétusté et les travaux de mise aux normes, le coût de ces travaux doit être supporté par le bailleur, *la clause selon laquelle le preneur prend les lieux dans l'état où ils se trouvent est trop générale et insuffisante pour décharger le bailleur de son obligation, *le rapport de l'expert détaille les travaux de remplacement auxquels les bailleurs auraient dû faire procéder selon la périodicité dégagée par la jurisprudence et les grilles de vétusté habituellement pratiquées et validées par décret. *elle n'a pas manqué à son obligation d'entretien, et le jugement entrepris doit être confirmé en ce qu'il a débouté les consorts [V] de leur demande au titre de la remise en état des lieux. Réponse de la cour': Dans son rapport d'expertise judiciaire du 18 décembre 2017 de Mme [F] écrit 'Il m'apparaît que, d'après les dires des parties, lors de la prise en location de l'immeuble par la SARL Pâtisserie [E], il n'a pas été établi d'état des lieux. Il me semble, qu'étant donné l'état des revêtements des murs et des sols, l'état des sanitaires et des mesuiseries, les appartements n'étaient certainement pas en bon état lors de cette prise de location.'Elle fait état de trace d'anciennes infiltrations, de peinture cloquée, de fissures au plafond, et sur les murs, de revêtement très dégradés. Ainsi qu'il a été exposé plus haut, les travaux de réhabilitation des appartements ne peuvent être exigés de la société locataire tant que les travaux permettant d'assurer l'étanchéité à l'eau du bâtiment n'est pas acquise. Par ailleurs, les menuiseries extérieures sont des éléments de constructions conçus pour habiller les ouvertures. Il en résulte que la réfection des fenêtres est au nombre des travaux restés à la charge des bailleurs. En ce qui concerne les travaux d'entretien,même si dès le premier bail, la société Ozanna a déclaré accepter les lieux en l'état, ce qui a été repris ensuite par la société Pâtisserie [E], cette acceptation n'a pas eu pour effet d'étendre l'obligation d'entretien à la charge du locataire à l'obligation de remédier à la vétusté. Le bail à effet du 11 mai 2013 est venu remédier à la difficulté en ce qu'il a mis à la charge de la société preneuse la reprise de l'habitabilité, ce qui met à sa charge la réfection des cloisons intérieures et des revêtements. Mais ainsi qu'il l'a déjà été exposé, ces travaux ne peuvent être faits tant que le bailleur n'a pas terminé ceux qui restent à sa charge. Le jugement entrepris sera, en conséquence, confirmé en ce qu'il a: -débouté les consorts [V] de leur demande de remise en état des lieux et de leur demande en paiement d'une provision, -condamnné M. et Mme [V] à procéder aux travaux nécessaires pour assurer le clos du bâtiment dont le remplacement de toutes les menuiseries extérieures du troisième étage, ainsi que les poteaux en bois entre les vantaux des fenêtres sud, y compris l'étanchéité avec les chéneaux existants, et les époux [V] seront déboutés de leur demande en paiement de la somme de 6 535,72 euros au titre de la réfection des fenêtres. En revanche, les travaux de mise aux normes de l'electricité qui ressortissent de l'habitabilité sont à la charge de la SARL Pâtisserie [E]. Les consorts [V] justifient par une facture de l'entreprise [V] G.du 26 novembre 2021 d'avoir fait effectuer la remise aux norme de l'électricité du 3 ème étage de l'immeuble sis [Adresse 2] pour un coût de 7.318,30 euros. En conséquence, le jugement entrepris sera infirmé en ce qu'il a condamné M. et Mme [V] à faire procéder aux travaux nécessaires pour assurer la mise en conformité électrique des locaux loués. Il sera dit que ces travaux sont à la charge de la société Pâtisserie [E], et celle-ci sera condamnée au paiement de la somme de 7.318,30 euros. Sur les dommages et intérêts'sollicités par les consorts [V]: Les consorts [V] soutiennent que : *ils avaient consenti un loyer réduit en contrepartie de l'entretien des locaux qui n'a pas été fait par la société preneuse ; *la société Pâtisserie [E] adopte dans le cadre du procès une position outrancière ; *ils ont été abusés dans le cadre du renouvellement et ce trouvent ainsi entraînés dans une procédure judiciaire longue et coûteuse. La société Pâtisserie [E] répond que : *elle n'a pas adopté de comportement outrancier ; *il n'est pas justifié du préjudice moral allégué. Réponse de la cour : Il résulte de ce qui a été exposé plus haut que les consorts [V] ne peuvent utilement se prévaloir d'un préjudice moral au titre du défaut d'entretien et de l'absence de réalisation par la société preneuse des travaux mis à sa charge. Enfin, les propos de la société Pâtisserie [E] dans le cadre de la procédure ne dépassent pas ceux admissibles dans le cadre d'un litige et les bailleurs ne démontrent aucunement qu'ils ont été abusés dans le cadre du rnouvellement du bail. Le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a débouté les bailleurs de leur demande au titre du préjudice moral. Sur l'appel incident': Moyens des parties': La Sarl Pâtisserie [E] soutient que : *en sollicitant dans son dispositif la confirmation du jugement en toutes ses dispositions sauf en ce qu'il a rejeté ses demandes reconventionnelles, elle a demandé à la cour de statuer de nouveau sur les chefs critiqués; son dispositif correspond très exactement à celui du jugement déféré. *elle a subi un préjudice de jouissance dans l'attente des travaux à la charge des bailleurs, les appartements des 2ème et 3ème étages ne pouvant être proposés à la location puisqu'ils ne correspondent pas aux critères du logement décent. Les consorts [V] répliquent que': *la Sarl Pâtisserie [E] ayant dans le dispositif de ses conclusions demandé leur condamnation à lui verser une somme de 37.890 euros à titre de dommages et intérêts, outre 421 euros par mois à compter du mois de février 2022 jusqu'à la réalisation effective des travaux ordonnés, outre une somme de 30.000 euros à titre de dommages et intérêts, sans avoir préalablement expressément sollicité la réformation du jugement, la cour ne peut que confirmer le jugement de ces chefs. *la Sarl Pâtisserie [E] s'est abstenue de les solliciter sur la remise en état des lieux car elle savait que les travaux lui incombaient, *elle ne produit aucun justificatif du préjudice allégué, ne démontrant ni son intention locative, ni l'impossibilité de louer, *elle n'a fourni aucune facture d'entretien en sa qualité'de locataire, laissant à l'abandon les appartements des étages. Réponse de la cour': Sur la procédure: L'article 542 du code de procédure civile dispose que l'appel tend, par la critique du jugement rendu par une juridiction du premier degré, à sa réformation ou à son annulation par le cour d'appel. L'appel incident n'est pas différent de l'appel principal par sa nature ou son objet, et les conclusions de l'appelant, qu'il soit principal ou incident, doivent déterminer l'objet du litige porté devant la cour d'appel. En l'espèce, dès ces conclusions du 8 mars 2022, la Sarl Pâtisserie [E] a demandé à la cour de': «'Confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'il a rejeté les demandes reconventionnelles de la Sarl Pâtisserie [E] au titre du préjudice de jouissance et au titre de la procédure abusive' En demandant la confirmation du jugement en toutes ses dispositions 'sauf' en ce qu'il a rejeté ses demandes reconventionnelles, elle a demandé l'infirmation des dispositions ayant rejeté ces demandes. La société Pâtisserie [E] a ainsi saisi la cour d'un appel incident. Sur le préjudice de jouissance: La possibilité pour la SARL Pâtisserie [E] de sous-louer les appartements résulte du bail du 11 mars 2003, le bail précédent ne lui conférant que la possibilité de sous-louer les chambres. La SARL pâtisserie [E] qui a exposé pendant une procédure longue que le bail à effet du 11 mars 2013 n'existait pas, ne peut utilement se prévaloir d'un préjudice de jouissance du fait de n'avoir pu sous-louer d'autres pièces que les chambres. Il ressort du rapport d'expertise de Mme [F] du 18 décembre 2017 que l'immeuble n'est pas aux normes de sécurité et d'incendie, de sorte qu'en tout état de cause, les chambres ne pouvaient être sous-louées. Néanmoins, la société Pâtisserie [E] a déclaré à l'expert avoir utilisé le deuxième étage pour héberger des stagiaires, et l'expert a constaté que l'appartement du 1er étage était utilisé comme bureau et locaux de stockage par la société Pâtisserie [E]. Ainsi, la société Pâtisserie [E] n'a aucun préjudice résultant de l'absence de location aux deux premiers étages qu'elle a utilisés comme elle l'entendait. Il ressort des photos jointes au rapport d'expertise que le troisième étage est totalement inhabitable, aucune pièce n'étant aménagée en chambre. La société Pâtisserie [E] ne démontre pas d'avoir eu, nonobstant l'autorisation qui lui en était donnée, l'intention d'aménager en chambre une ou plusieurs pièces du troisième étage, de sorte qu'elle ne démontre aucun préjudice résultant de l'impossibilité d'une location à cet étage. Le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il l'a déboutée des fins de sa demande. Sur les dommages et intérêts pour procédure abusive': La société Pâtisserie [E] ne démontre pas que l'action des bailleurs ait été animée par la mauvaise foi et l'intention de lui nuire. Le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il l'a déboutée de sa demande indemnitaire. PAR CES MOTIFS : La cour, statuant par arrêt contradictoire ; Dit que la cour est saisie des chefs du jugement du 24 août 2021 ayant : *condamné les consorts [V] à faire procéder dans l'immeuble situé [Adresse 2] aux travaux nécessaires pour assurer la mise en conformité électrique des locaux loués et assurer le clos du bâtiment, dont remplacement de toutes les menuiseries extérieures du 3ème étage, ainsi que les poteaux en bois entre les vantaux des fenêtres sud (y compris l'étanchéité avec les chéneaux existant), *assorti cette condamnation d'une astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du 90ème jour suivant la signification du présent jugement et ce pendant un délai de trois mois à l'issue duquel il sera de nouveau statué, *condamné solidairement les consorts [V] aux dépens, y compris les frais de constat et d'expertise judiciaire ; Constate que les consorts [V] ont abandonné leur demande au titre de l'occupation sans droit ni titre ; Infirme le jugement entrepris en ce qu'il a condamné M. et Mme [V] à faire procéder aux travaux nécessaire pour assurer la mise en conformité électrique des locaux loués ; Statuant à nouveau : Dit que ces travaux sont à la charge de la société Pâtisserie [E] ; Confirme le jugement entrepris pour le surplus de ses dispositions ; Le complétant : Déclare nul le commandement du 22 avril 2014 ; Y ajoutant ; Condamne la SARL Pâtisserie [E] à payer à M. et Mme [V] la somme de 7.318,30 euros ; Condamne M. et Mme [V] aux dépens en cause d'appel ; Condamne M. et Mme [V] à payer à la société Patisserie [E] la somme de 2 000 euros au titre de ses frais irrépétibles en cause d'appel. La greffière La présidente