Cour d'appel, 21 mars 2024. 21/01612

Le copies exécutoires et conformes délivrées à CS/FA REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS Minute n° N° de rôle : N° RG 21/01612 - N° Portalis DBVG-V-B7F-ENM2 COUR D'APPEL DE BESANÇON 1ère chambre civile et commerciale ARRÊT DU 21 MARS 2024 Décision déférée à la Cour : jugement du 15 juillet 2021 - RG N°11-21-101 - TRIBUNAL DE PROXIMITE DE LURE Code affaire : 51A - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion COMPOSITION DE LA COUR : M. Cédric SAUNIER, conseiller, président d'audience Greffier : Mme Fabienne ARNOUX, Greffier, lors des débats et du prononcé de la décision. DEBATS : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 16 novembre 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés devant M. Cédric SAUNIER, président, qui a fait un rapport oral de l'affaire avant les plaidoiries. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour. DELIBERE : Monsieur Cédric SAUNIER, conseiller, a rendu compte conformément à l'article 786 du Code de Procédure Civile aux autres magistrats : Monsieur M. Michel WACHTER, Président de chambre et Madame Bénédicte MANTEAUX, conseiller. L'affaire oppose : PARTIES EN CAUSE : APPELANTS Monsieur [D] [M] né le 31 Août 1989 à [Localité 2], de nationalité française, cuisinier, demeurant [Adresse 1] Représenté par Me Patricia SAGET, avocat au barreau de BESANCON (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/004401 du 24/08/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de BESANCON) Madame [E] [V] née le 03 Février 1985 à [Localité 3], de nationalité française, serveuse, demeurant [Adresse 1] Représentée par Me Patricia SAGET, avocat au barreau de BESANCON ET : INTIMÉS Monsieur [H] [I] né le 08 Novembre 1966 à [Localité 5], de nationalité française, agriculteur, demeurant [Adresse 4] Représenté par Me Gilles LARTILLEY de la SCP LARTILLEY, avocat au barreau de HAUTE-SAONE Madame [J] [L] née le 05 Mai 1969 à [Localité 5], de nationalité française, secrétaire, demeurant [Adresse 4] Représentée par Me Gilles LARTILLEY de la SCP LARTILLEY, avocat au barreau de HAUTE-SAONE ARRÊT : - CONTRADICTOIRE - Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant préalablement été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par M. Michel WACHTER, président de chambre et par Mme Fabienne ARNOUX, greffier lors du prononcé. ************* Faits, procédure et prétentions des parties Signataires d'un bail d'habitation conclu le 09 février 2019 avec M. [H] [I] et Mme [J] [L] concernant une maison située [Adresse 1] (70) pour un loyer initial de 465 euros et une prise d'effet au 1er mars 2019, M. [D] [M] et Mme [E] [V], locataires, ont par acte délivré le 12 avril 2021 assigné les propriétaires devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Lure en sollicitant : - qu'il leur soit 'donné acte' qu'ils sont dispensés de l'obligation préalable de procéder à une tentative de conciliation, de médiation ou de procédure participative ; - que soit rappelée l'exécution provisoire de droit ; - d'être autorisés à suspendre le paiement du loyer dans sa totalité à compter du prononcé du jugement et d'ordonner les travaux de remise en état du logement sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement avec réserve de sa liquidation ; - que les défendeurs soient condamnés in solidum au paiement de la somme de 9 000 euros à titre de dommages-intérêts en indemnisation des troubles de jouissance et des préjudices matériels et moraux, à titre principal en application de l'article 1231-1 du code civil et à titre subsidiaire sur le fondement de l'article 1240 du code précité, avec intérêt au taux légal à compter du jugement ; - leur condamnation au paiement de la somme de 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile avec intérêts au taux légal à compter du jugement ; - leur condamnation in solidum au paiement des entiers dépens, en ce compris le coût du procès verbal de constat du 26 mars 2021 d'un montant de 396,65 euros. Par jugement rendu le 15 juillet 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Lure : - a déclaré 'régulière, recevable et bien fondée' la demande de M. [M] et de Mme [V] ; - a 'constaté que les problèmes d'humidité ne sont pas de la responsabilité de M. [I] et Mme [L]' ; - a débouté M. [M] et Mme [V] de leurs demandes principales au titre de la remise en état sous astreinte, de la suspension du paiement des loyers, de la réparation du trouble de jouissance et des préjudices physiques et moraux subis ; - les a condamnés solidairement à payer à M. [I] et Mme [L] la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - les a condamnés solidairement aux dépens ; - a rappelé l'exécution provisoire de droit. Pour parvenir à cette décision, le juge de première instance a considéré : - qu'en considération de la tentative de conciliation prélable résultant des échanges de courriers, n'ayant pas abouti du fait de leur comportement vis-à-vis des bailleurs, l'action engagée par M. [C] et Mme [V] est recevable ; - au visa des articles 1719 du code civil et 20-1, alinéa 3, de la loi du 06 juillet 1989, que si le constat d'huissier de justice établi le 26 mars 2021 démontre des problèmes d'humidité provoquant des moisissures et des fissures, la chaudière a été changée au mois de janvier 2020 à la demande des locataires tandis que les grilles d'aération ne sont pas nettoyées par les locataires et qu'aucun problème d'humidité ne résulte des états des lieux établis avec les anciens locataires ; - que dès lors, les désordres invoqués sont liés à un défaut d'entretien du logement imputable aux seuls locataires. Par déclaration du 31 août 2021, M. [M] et Mme [V] ont interjeté appel de ce jugement en sollicitant son annulation ou sa 'réformation' sauf en ce qu'il a déclaré leurs demandes recevables et, selon leurs dernières conclusions transmises le 11 décembre 2023, ils concluent à son infirmation et demandent à la cour statuant à nouveau de condamner in solidum M. [I] et Mme [L] à leur payer la somme de 9 000 euros à titre de dommages-intérêts, ainsi que la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens. Ils font valoir : - au visa de l'article 6 de la loi du 06 juillet 1989 et de de l'article 1719 du code civil imposant la délivrance au locataire d'un logement en bon état d'usage et d'entretenir la chose louée, que le constat d'huissier susvisé établit la réalité des désordres, au surplus non contestés par les bailleurs ; - que ceux-ci affectent l'ensemble des pièces de la maison et ne sont pas liés exclusivement à la poussière située sur une grille d'aération de la salle de bains, de sorte que 'la question se pose de savoir si les installations destinées à la ventilation sont conformes aux règles de l'art et si elles remplissent leur fonction' ; - qu'ils justifient de l'entretien de la chaudière et de la non-conformité de l'installation ; - que cependant en raison de l'évolution de la situation factuelle, il n'y a plus lieu aux travaux de remise en état et à la suspension du paiement des loyers ; - qu'ils ont cependant subi des préjudices en raison de l'état du logement 'et notamment' de la consommation exorbitante de gaz pour le chauffage, les propriétaires leur ayant annoncé faussement des charges minimes ; - que les conditions de vie d'une famille dans un logement affecté de désordres si importants sont constitutifs d'un trouble de jouissance. Mme [L] et M. [I] ont répliqué en premier et dernier lieu par conclusions transmises le 23 février 2022 pour demander à la cour de confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions et de condamner les appelants à leur verser la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens distraits au profit de son conseil. Ils exposent : - qu'il résulte tant de l'attestation du chauffagiste que des états des lieux dressés avec les anciens locataires et des attestations établies par ceux-ci qu'aucun problème de chauffage et d'humidité n'existaient dans la maison ; - que les photographies prises par leurs soins pour la mise en location du bien montrent un logement sain, sans comparaison avec la teneur des photographies intégrées au constat d'huissier de justice ; - qu'il incombe aux locataires de nettoyer les grilles d'aération ; - que ces derniers sollicitent une indemnisation largement supérieure aux loyers versés et ont suspendu unilatéralement les loyers à compter du mois de juillet 2021, tandis qu'ils ont eux-mêmes introduit une procédure en résiliation du bail et ont mandaté malgré tout des entreprises pour intervenir sur la chaudière et changer le four de la cuisine. Pour l'exposé complet des moyens des parties, la cour se réfère à leurs dernières conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. L'ordonnance de clôture a été rendue le 21 décembre 2023 et l'affaire a été appelée à l'audience du 18 janvier suivant et mise en délibéré au 21 mars 2024. En application de l'article 467 du code de procédure civile, le présent arrêt est contradictoire. Motifs de la décision A titre liminaire, la cour observe que la demande tendant à l'annulation du jugement critiqué formée dans la déclaration d'appel transmise par M. [M] et Mme [V] n'est pas soutenue. Par ailleurs, les appelants indiquent explicitement dans leurs dernières écritures qu'au regard des circonstances de fait, ils ne sollicitent plus ni la remise en état du logement sous astreinte, ni la suspension du paiement des loyers. Aux termes de l'article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ; 2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ; 3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; 4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations. L'article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur à la date de la signature du contrat de bail impose au bailleur de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Par ailleurs, en application de cet article, le bailleur est obligé : a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ; b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ; c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ; d) De ne pas s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée. En l'espèce, pour invoquer une inadéquation du logement loué aux critères ci-dessus au regard de l'humidité affectant les plafonds, murs et sols et du défaut de conformité de la chaudière, M. [M] et Mme [V] produisent un procès-verbal de constat d'huissier de justice établi le 26 mars 2021 rapportant, indépendamment des déclarations dépourvues de force probante effectuées par les locataires eux-mêmes : - le caractère gondolé avec déchirures du revêtement de sol en PVC de l'entrée et du salon/séjour ; - des traces de moisissures visibles sur le sol de l'entrée 'comme dans le coin droit face au mur situé à l'opposé de la porte d'entrée' ; - des traces d'humidité au niveau du plafond de l'entrée avec une dégradation de la peinture autour de la bouche de la VMC et apparition 'd'un trou' ; - des fissures dans les murs de l'entrée, avec désolidarisation d'une plaque de plâtre en bas de l'escalier, ainsi que de la cuisine et du séjour avec aspect gondolé et mobile ; - le caractère 'rongé' et 'complètement pulvérisé' du meuble-évier de la cuisine avec dégradation de la peinture et un raccordement 'plus que précaire' ; - une aération 'sommaire' de la cuisine, avec présence d'une bouche d'aération au plafond et d'une règlette d'aération au niveau de la fenêtre ; - deux trous de rouille sur la plaque métallique située dans le bas du four électrique ; - la présence de moisissures sous le linoléum du dégagement entre la cuisine et les toilettes, ainsi qu'un effritement de la base du mur ; - dans la salle de bains, un coin du mur 'rongé' par l'humidité avec dégradation de la peinture du mur qui s'écaille, de la moisissure sur les tuyaux situés derrière le sanitaire, sur les joints de la cabine de douche ainsi que sous la fenêtre, un meuble lavabo 'rongé', une tache de rouille visible sur le radiateur et un encombrement de la grille d'aération par de la poussière empêchant l'aspiration ; - un trou dans le mur du fond du salon/séjour, ainsi que de la moisissure sur une plinthe et sur la traverse basse de la fenêtre ; - le descellement d'un morceau de crépi de la façade ; - à l'extérieur, de la moisissure sur les murs intérieurs et extérieurs de la cabane, le fil d'antenne qui pend le long de la façade et le caractère 'rongé' de la mouchette du toit située au niveau du mur pignon où se trouve la salle de bains. Ce constat, dont les photographies annexées conduisent à en relativiser la teneur littérale connotée en ce que l'étendue de chacune des constatations est limitée au plus à quelques dizaines de centimètres, ne comporte aucun élément de nature à permettre d'établir la cause : - des traces d'humidité et des fissures affectant les sols et les murs ; - de la 'pulvérisation' de l'évier de la cuisine, ce terme se rapportant couramment à une notion de choc ; - du caractère 'rongé', sans autre précision de nature ou d'origine, du meuble lavabo de la salle de bains ; - de l'état de fragilité du raccordement du lavabo de la salle de bains au niveau de l'évacuation, alors que la photographie s'y rapportant fait apparaître une évacuation désaxée et encombrée par divers objets ; - de la dégradation des peintures avec des traces d'écailles ; - des moisissures présentes sous le linoléum, derrière le sanitaire et sur les joints de la cabine de douche ; - des phénomènes de rouille ; - du trou observé dans le mur du fond du salon/séjour. Ce constat doit être mis en perspective avec celui réalisé le 17 juin 2022 à la demande de M. [I] et de Mme [L], en l'absence des locataires malgré les courriers leur ayant été adressés en recommandé et n'ayant pas été retirés, dont il résulte la présence d'encombrants à évacuer, une saleté générale du logement et plusieurs trous et traces d'impact sur le sol, les huisseries et les murs. La cour observe au surplus que, tel que relevé par le juge de première instance, l'encombrement de la grille d'aération par de la poussière ainsi que le nettoyage des douche et sanitaires relèvent de l'entretien courant incombant au locataire. Si les photographies produites par les bailleurs ne comportent qu'une force probante relative en raison de l'absence de datation certaine, l'examen de l'état de lieux d'entrée de M. [M] et Mme [V] ne mentionne aucune des constatations rapportées par l'huissier de justice, tout en qualifiant d'usagés voir en mauvais état l'ensemble des plafonds ainsi que le sol des chambres 1 et 2. Cet état des lieux d'entrée est cohérent avec les états des lieux d'entrée et de sortie établis les 25 février 2017 et 28 février 2019 avec M. [F] [P], dont l'attestation, de même que celle rédigée par M. [O] [Y] et Mme [A] [S], fait état de l'absence de moisissure et d'humidité et d'un logement salubre. Par ailleurs, si M. [M] et Mme [V] indiquent s'interroger sur ce point, ils n'établissent pas le caractère non conforme du système d'aération, alors même que la seule attestation d'entretien de la chaudière à gaz établie le 03 septembre 2021 par la SAS [B] [U] précisant 'conformité gaz non conforme suite à déplacement pièce cuisine et VMC ancienne cuisine HS' est insuffisante à établir un manquement des propriétaires au regard des dispositions susvisés à défaut de toute précision relative à la teneur d'un tel défaut de conformité et à ses incidences, aucun lien n'étant au demeurant allégué et établi entre l'état de l'installation de chauffage et les désordres invoqués par les locataires. Enfin, la facture de gaz naturel d'un montant de 4 374,77 euros TTC pour la période du 09 octobre 2021 au 13 avril 2022, sans production des éléments de nature à permettre d'en apprécier l'importance eu égard aux spécificités des lieux loués ou de la comparer à une consommation habituelle, est impropre à établir une faute ou un manquement imputable aux bailleurs, de même que la réalité d'un préjudice. Il en résulte qu'à défaut pour M. [M] et Mme [V] d'établir que l'état du logement qu'ils invoquent résulte d'un manquement des propriétaires à leurs obligations, le jugement dont appel sera confirmé, dans les limites de l'appel, en toutes ses dispositions. Par ces motifs, La cour, statuant contradictoirement, après débats en audience publique et en avoir délibéré conformément à la loi : Constate que la demande tendant à l'annulation du jugement rendu entre les parties le 15 juillet 2021 par le juge des contentieux de proximité du tribunal de proximité de Lure n'est pas soutenue ; Confirme, dans les limites de l'appel, ledit jugement en toutes ses dispositions sauf à dire que les condamnations au titre des frais irrépétibles et des dépens prononcées à l'encontre de M. [D] [M] et Mme [E] [V] ont été prononcées in solidum et non solidairement ; Y ajoutant : Condamne M. [D] [M] et Mme [E] [V] aux dépens d'appel ; Accorde aux avocats de la cause qui l'ont sollicité, le droit de se prévaloir des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Et, vu l'article 700 du code de procédure civile, déboute M. [D] [M] et Mme [E] [V] de leur demande et les condamne à payer à M. [H] [I] et Mme [J] [L] la somme de 1 000 euros. Ledit arrêt a été signé par M. Michel Wachter, président de chambre, magistrat ayant participé au délibéré, et par Mme Fabienne Arnoux, greffier. Le greffier, Le président de chambre,