Cour d'appel, 08 février 2024. 23/01482

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-7 ARRÊT AU FOND DU 08 FEVRIER 2024 N° 2024/ 67 Rôle N° RG 23/01482 - N° Portalis DBVB-V-B7H-BKWCP [H] [T] [C] [W] épouse [T] C/ SARLU EVOLUBIENS SARLU BP INVEST EURL S.I.B. Copie exécutoire délivrée le : à : Me Romain CHERFILS Me Agnès ERMENEUX Décision déférée à la Cour : Jugement du Juge des contentieux de la protection de Nice en date du 08 Décembre 2022 enregistré (e) au répertoire général sous le n° 20/00186. APPELANTS Monsieur [H] [T], demeurant [Adresse 2] Madame [C] [W] épouse [T], demeurant [Adresse 2] Tous deux représentés par Me Romain CHERFILS de la SELARL BOULAN-CHERFILS-IMPERATORE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE assistés de Me Thierry DE SENA de la SELARL ALPIJURIS COTE D'AZUR - ACA, avocat au barreau de NICE, INTIMEES SARLU EVOLUBIENS prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège social sis, demeurant [Adresse 3] SARLU BP INVEST immatriculée au R.C.S. de NICE sous le numéro 518 894 597, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège social sis, demeurant [Adresse 1] EURL S.I.B. immatriculée au R.C.S. d'ANTIBES sous le numéro 434 663 118, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège social sis, demeurant [Adresse 4] Tous représentés par Me Agnès ERMENEUX de la SCP ERMENEUX - CAUCHI & ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assistés de Me Patrick GAYETTI, avocat au barreau de NICE, plaidant *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR L'affaire a été débattue le 29 Novembre 2023 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Carole DAUX-HARAND, Présidente, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries. La Cour était composée de : Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre Madame Carole MENDOZA, Conseillère Madame Mireille CAURIER-LEHOT, Conseillère qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 08 Février 2024. ARRÊT Contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 08 Février 2024, Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** EXPOSÉ DU LITIGE Monsieur et Madame [T] sont locataires d'un appartement situé à [Localité 5] aux termes d'un contrat de bail conclu le 1er juillet 1988 avec Madame [Y]. Le 11 avril 2014 l'immeuble contenant l'appartement des époux [T] était vendu dans son intégralité au profit des sociétés BP INVEST, EVOLUBIENS et S.I.B qui ont acquis en indivision les 16 lots composant ce bien immobilier. Monsieur et Madame [T] assignaient les sociétés BP INVEST, EVOLUBIENS et S.I.B devant le tribunal judiciaire de Nice en nullité de la vente avant de se désister de leur demande, désistement constatée par jugement du 15 juillet 2022. Suivant exploit d'huissier en date du 23 septembre 2019 à effet au 10 avril 2020, les sociétés BP INVEST, EVOLUBIENS et S.I.B ont délivré aux époux [T] un congé pour vendre avec refus de renouvellement du bail. Ces derniers n'ont pas libéré les lieux à la date d'effet du congé , se maintenant dans les lieux. Suivant exploit introductif d'instance, Monsieur et Madame [T] ont assigné les sociétés BP INVEST, EVOLUBIENS et S.I.B devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nice aux fins de : * constater que le prix de vente de 280.000 € est supérieur à la valeur réelle du bien. * déclarer frauduleux le congé donné le 23 septembre 2019. * prononcer la nullité du congé avec refus de renouvellement du bail. Subsidiairement. * ordonner la désignation d'un expert afin de procéder à une évaluation du bien. * condamner les défendeurs in solidum à verser aux demandeurs la somme de 3.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile. * condamner les défendeurs in solidum aux dépens. L'affaire a été évoquée à l'audience du 12 octobre 2022. Monsieur et Madame [T] demandaient au tribunal de leur allouer le bénéfice de leur exploit introductif d'instance. Les sociétés BP INVEST, EVOLUBIENS et S.I.B concluaient au débouté des demandes des époux [T] ainsi que de leur demande d'expertise. Elles demandaient de déclarer valable au fond et en la forme le congé qui leur avait été délivré le 23 septembre 2019 à effet au 10 avril 2020, de déclarer ces derniers occupants sans droit ni titre des locaux et par conséquent d'ordonner leur expulsion desdits locaux. Elles sollicitaient la condamnation des époux [T] au paiement jusqu'à leur départ effectif des lieux d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au dernier loyer, charges comprises outre la somme de 2.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens et ce sous le bénéfice de l'exécution provisoire. Par jugement contradictoire en date du 8 décembre 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nice a , sous le bénéfice de l'exécution provisoire : * débouté Monsieur et Madame [T] de leur demande d'expertise. * déclaré valable le congé pour vente délivrée par les défendeurs à Monsieur et Madame [T] pour le 10 avril 2020. * constaté la résiliation du bail concernant le logement situé à [Localité 5] par l'effet du congé pour vente délivré le 23 septembre 2019. * dit que Monsieur et Madame [T] sont occupants sans droit ni titre depuis le 11 avril 2020 de l'appartement propriété des défendeurs situé à [Localité 5]. * ordonné en conséquence à Monsieur et Madame [T] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de 15 jours à compter de la signification du présent jugement. * dit qu'à défaut d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, il pourra être procédé à leur expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique conformément aux dispositions des articles L4111- 1,L 412-1 à L412-6 du code des procédures civiles d'exécution. * dit que le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l'expulsion sera régi par les dispositions de l'article L433-1 du code des procédures civiles d'exécution. * condamné Monsieur et Madame [T] à payer aux défendeurs une indemnité mensuelle d'occupation à compter du 11 avril 2020 et jusqu'à la date de la libération définitive des lieux et de la restitution des clés. * fixé cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges calculés tels que si le contrat s'était poursuivi. * condamné Monsieur et Madame [T] à payer aux défendeurs la somme de 500 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. * condamné Monsieur et Madame [T] aux entiers dépens. * débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires. Suivant déclaration en date du 23 janvier 2023, Monsieur et Madame [T] interjetaient appel de ladite décision en ce qu'elle a dit : - déboute Monsieur et Madame [T] de leur demande d'expertise. - déclare valable le congé pour vente délivrée par les défendeurs à Monsieur et Madame [T] pour le 10 avril 2020. - constate la résiliation du bail concernant le logement situé à [Localité 5] par l'effet du congé pour vente délivré le 23 septembre 2019. - que Monsieur et Madame [T] sont occupants sans droit ni titre depuis le 11 avril 2020 de l'appartement propriété des défendeurs situé à [Localité 5]. - ordonne en conséquence à Monsieur et Madame [T] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de 15 jours à compter de la signification du présent jugement. - qu'à défaut d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, il pourra être procédé à leur expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique conformément aux dispositions des articles L4111- 1,L 412-1 à L412-6 du code des procédures civiles d'exécution. - que le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l'expulsion sera régi par les dispositions de l'article L433-1 du code des procédures civiles d'exécution. - condamne Monsieur et Madame [T] à payer aux défendeurs une indemnité mensuelle d'occupation à compter du 11 avril 2020 et jusqu'à la date de la libération définitive des lieux et de la restitution des clés. - fixe cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges calculés tels que si le contrat s'était poursuivi. - condamne Monsieur et Madame [T] à payer aux défendeurs la somme de 500 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. - condamne Monsieur et Madame [T] aux entiers dépens. - déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires. - rapelle que l'exécution provisoire est de droit. Aux termes de leurs dernières conclusions signifiées par RPVA le 14 novembre 2023 auxquelles il convient de se référer pour l'exposé de leurs prétentions et de leurs moyens, les sociétés BP INVEST, EVOLUBIENS et S.I.B demandent à la cour de : * confirmer le jugement entrepris en toute sses dispositions, * débouter Monsieur et Madame [T] de toutes leurs demandes, fins et conclusions, * condamner solidairement Monsieur et Madame [T] au paiement de la somme de 5.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, * condamner solidairement Monsieur et Madame [T] au paiement des dépens d'appel distraitsau profit de Maitre ERMENEUX, sous sa due affirmation de droit. À l'appui de leurs demandes, les sociétés BP INVEST, EVOLUBIENS et S.I.B rappellent qu'il résulte du jugement du 15 juillet 2022 que la vente de l'entier immeuble intervenue le 11 avril 2014 est parfaite, leurs droits de propriétaire indivis étant définitivement constatés. Elles indiquent avoir procédé à la vente de la totalité des lots à l'exception de celui des époux [T] et ce dès l'année 2015 et versent aux débats la vente du lot 16, du lot 2 et du lot 10 afin de justifier le prix qui était sollicité dans le congé pour vente. Aussi elles maintiennent que la production en cause d'appel d'un rapport officieux, non contradictoire établi à la demande des appelants ne saurait satisfaire la charge de la preuve qui leur incombe et justifier la demande subsidiaire d'une expertise judiciaire. Aux termes de leurs dernières conclusions signifiées par RPVA le 27 novembre 2023 auxquelles il convient de se référer pour l'exposé de leurs prétentions et de leurs moyens, Monsieur et Madame [T] demandent à la cour de : * réformer en tout point le jugement entrepris et statuant de nouveau. * constater que le prix de vente de 280.000 € proposé dans le congé du 23 septembre 2019 est supérieur à la valeur réelle du bien occupé par les époux [T]. * constater dès lors le caractère frauduleux de ce congé. * prononcer la nullité du congé avec refus de renouvellement pour vendre signifié le 23 septembre 2019. * constater que le bail est tacitement reconduit depuis cette date. Subsidiairement, avant-dire droit. * ordonner la désignation d'un expert judiciaire avec mission habituelle en la matière et notamment celle de procéder à l'évaluation de la valeur de l'appartement occupé par Monsieur [T] à la date du 23 septembre 2019, date du congé litigieux. * condamner in solidum les sociétés BP INVEST, EVOLUBIENS et S.I.B au versement de la somme de 5.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. * condamner in solidum sociétés BP INVEST, EVOLUBIENS et S.I.B aux dépens de première instance et d'appel distraits au profit de la SELARL LEXAVOUE Aix-en-Provence représentée par Maître Romain CHERFILS, avocat aux offres de droit. À l'appui de leurs demandes, Monsieur et Madame [T] soutiennent qu'en leur proposant d'acheter l'appartement au prix de 280.'000 € , alors que sa valeur ne dépassait pas 143.'419 €, le bailleur a clairement tenté d'empêcher les locataires d'exercer leur droit de préemption. Ils précisent que les défenderesses prétendent que l'offre de prix qui leur a été faite était conforme alors qu'elles ne produise que trois ventes sur les 14 lots , celles-ci n'étant donc pas représentatives de toutes les ventes intervenues dans l'immeuble et ce d'autant plus qu'elles ne précisent pas s'il s'agit d'appartement rénovés ou à rénover. Ils ajoutent que l'agent immobilier pour évaluer la valeur de leur appartement avait pris en considération le fait qu'il était à rénover et l'avait ainsi estimé à la somme de 149.257 euros . Aussi ils estiment que les pièces produites par les sociétés bailleresses ne sont pas probantes, ajoutant qu'après avoir pris connaissance du jugement, ils ont mandaté Monsieur [M], expert auprès de la cour d'appel d'Aix en Provence lequel a estimé l'appartement à la date du congé à une valeur de 143.'419 €. ****** L'ordonnance de cloture a été prononcée le 29 novembre 2023. L'affaire a été appelée à l'audience du 29 novembre 2023 et mise en délibéré au 8 février 2024. ****** 1°) Sur la validité du congé pour vendre Attendu qu'il résulte del'article 15 I de la loi du 6 juillet 1898 dans sa version applicable au cas d 'espèce que 'lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur.' Que l'article 15 II de ladite loi précise que 'lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement. A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local.' Attendu que les sociétés BP INVEST, EVOLUBIENS et S.I.B ont, par exploit d'huissier du 23 septembre 2019, signifié un congé refus de renouvellement pour vente aux époux [T], locataire de l'appartement litigieux, ce congé étant motivé par le fait que les propriétaires indivis entendaient vendre leur bien moyennant le prix net vendeur de 280.'000 €. Que les époux [T] soutiennent que cette vente a été effectuée en fraude de leur droits de préemption, le prix sollicité ne correspondant pas à la valeur du bien. Qu'ils versent à l'appui de leurs dires une évaluation de la valeur vénale de l'appartement réalisée le 3 mars 2021 par l'agence immobilière CITY [Localité 5] ainsi qu'un rapport d'expertise de Monsieur [M] en date du 6 février 2023. Attendu que les sociétés BP INVEST, EVOLUBIENS et S.I.B font valoir que la production, en cause d'appel, d'un rapport officieux non contradictoire, établi à la demande des époux [T], ne saurait satisfaire la charge de la preuve qui leur incombe. Qu'elles soutiennent avoir exercé leur droit légitime de mettre fin au bail en signifiant aux appelants un congé refus de renouvellement pour vendre et être libres de fixer le prix dans la mesure où celui-ci correspond à la valeur vénale du bien libre de toute occupation puisque si le locataire, comme cela été le cas, n'exerce pas son droit de préférence ,il se trouve dès lors déchu de tout droit d'occupation et les biens doivent être libérés. Qu'elles versent aux débats trois attestations de ventes intervenues dans l'année 2015 démontrant ainsi que le prix demandé est parfaitement justifié. Attendu qu'il résulte des attestations produites que le lot ° 10 a été vendu le 3 avril 2015 au prix de 385.'000 €. Qu'il s'agit d'un apparetment de 2/3 pièces , cuisine , salle de douche, wc et deux balcons situé au 3ème étage. Que le lot n° 16 vendu le 8 avril 2015 moyennant la somme de 331.'000 € est un appartement de trois pièces situé au 5ème étage composé de deux chambres dont une avec dressing ,séjour avec cuisine américaine, WC indépendant, salle de douche avec WC et terrasse. Que le lot n°2 vendu 152.'000 € le 27 octobre 2015 est un appartement de 2 pièces situé au 1er étage comprenant une cuisine , salle de douche, wc et la jouissance exclusive et particulière d'une terrasse au droit de l'appartement. Qu'il convient d'observer que la cour est dans l'incapacité de vérifier s'il s'agit d'appartement en bon état ou au contraire des appartements à rénover. Attendu que les époux [T] contestent le prix sollicité par les intimées en ce qu'il ne correspond pas à la valeur du bien et versent à l'appui de leurs dire un rapport d'expertise de Monsieur [M] en date du 6 février 2023. Que les sociétés BP INVEST, EVOLUBIENS et S.I.B font valoir que cette expertise n'est pas contradictoire et ne saurait être retnue comme élément probant. Que si effectivement cette expertise n'a pas été réalisée au contradictoire des parties, il convient de relever que cette dernière a été versée aux débats et soumise à la discussion contradictoire des parties. Qu'il appartient alors à la cour de rechercher si elle est corroborée par d'autres éléments de preuve. Attendu que la composition du bien telle que décrite par l'expertise est corroborée par l'avis établi le 3 mars 2021 par l'agence immobilière CITY [Localité 5] à savoir un appartement situé au 1er étage, de deux pièces de 50 m² environ composé d'un sas d'entrée, d'une chambre, d'un salon, d'un dégagement et d'une cuisine ouvrant sur terrasse, salle de bains avec WC. Que l'agent immobilier précisait que cet appartement était à rénover entièrement ce qui était également mentionné dans le rapport d'expertise, Monsieur [M] indiquant un état quasi vétuste du bien comme cela résultait des nombreuses photos jointes au rapport. Que dés lors leur appartement ne saurait dés lors être comparé à l'appartement n° 16 vendu le 8 avril 2015 moyennant la somme de 331.'000 € composé de deux chambres dont une avec dressing et d'un séjour avec cuisine américaine, cet appartement ayant été rénové par les sociétés BP INVEST, EVOLUBIENS et S.I.B comme l'a attesté l'acquéreur Monsieur [B]. Qu'il était aisé aux sociétés BP INVEST, EVOLUBIENS et S.I.B de faire préciser par les acheteurs des lots n° 10 et n°2 que ces derniers étaient des appartements à rénover pour permettre à la cour d'avoir des éléments de comparaisons probants. Que par ailleurs la cour relève que seules trois ventes sur 14 ont été produites, celles-ci ne pouvant être représentatives de toutes les ventes intervenues dans l'immeuble. Qu'ainsi les pièces versées aux débats démontrent le caractère frauduleux du congé délivré, les sociétés BP INVEST, EVOLUBIENS et S.I.B en proposant aux époux [T] d'acheter un bien moyennant la somme de 280.000 euros soit un prix représentant plus du double de sa valeur les ont empêché ostensiblement d'exercer leur droit de préemption. Qu'il convient par conséquent de faire droit à la demande des époux [T], de réformer le jugement querellé sur ce point, de constater le caractère frauduleux du congé et par conséquent de prononcer la nullité du congé avec refus de renouvellement pour vendre signifié le 23 septembre 2019, le bail ayant été tacitement reconduit depuis cette date. 2° ) Sur les dépens et les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Attendu que l'article 696 alinéa 1 du code de procédure civile dispose que 'la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.' Qu'il convient d'infirmer le jugement déféré sur ce point et de condamner les sociétés BP INVEST, EVOLUBIENS et S.I.B au paiement des dépens de la première instance et d'appel. Attendu que l'article 700 du code de procédure civile prévoit que le tribunal condamne la partie tenue aux dépens à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens en tenant compte de l'équité et de la situation économique des parties. Qu'il y a lieu d'infirmer le jugement déféré sur ce point et de condamner les sociétés BP INVEST, EVOLUBIENS et S.I.B à payer à Monsieur et Madame [T] la somme de 3.000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel. PAR CES MOTIFS Statuant par arrêt contradictoire, rendu en dernier ressort et par mise à disposition au greffe, INFIRME le jugement en date du 8 décembre 2022 du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nice en toutes ses dispositions, STATUANT A NOUVEAU, CONSTATE le caractère frauduleux de ce congé. PRONONCE la nullité du congé avec refus de renouvellement pour vendre signifié le 23 septembre 2019. DIT que le bail est tacitement reconduit depuis cette date. Y AJOUTANT, CONDAMNE les sociétés BP INVEST, EVOLUBIENS et S.I.B à payer à Monsieur et Madame [T] la somme de 3.000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel. CONDAMNE les sociétés BP INVEST, EVOLUBIENS et S.I.B aux dépens de première instance et en cause d'appel. LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,