Tribunal judiciaire, 26 février 2024. 23/01768

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY [Adresse 10] [Adresse 3] [Adresse 6] [Localité 8] Téléphone : [XXXXXXXX02] Télécopie : [XXXXXXXX01] @ : [Courriel 9] REFERENCES : N° RG 23/01768 N° Portalis DB3S-W-B7H-YJM4 Minute : 210/24 SA D'HLM IMMOBILIERE 3 F Représentée par Maître Judith CHAPULUT-AUFFRET, Avocat au Barreau de Paris C/ Monsieur [Z] [O] Exécutoire, copie, dossier délivrés à : Me CHAPULUT-AUFFRET Copie délivrée à : M. [O] Le 29 Février 2024 AUDIENCE CIVILE Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 26 Février 2024 ; par Madame Elise CSAKVARY, en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Audrey RANO, greffier ; Après débats à l'audience publique du 04.12.2023 tenue sous la présidence de Madame Elise CSAKVARY, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Audrey RANO, greffier audiencier ; ENTRE DEMANDERESSE : SA D’HLM IMMOBILIERE 3 F, dont le siège social est sis [Adresse 4] - [Localité 7] Représentée par Maître Judith CHAPULUT-AUFFRET, Avocat au Barreau de Paris D'UNE PART ET DÉFENDEUR : Monsieur [Z] [O], demeurant [Adresse 5] - [Localité 11] Comparant en personne D'AUTRE PART EXPOSE DU LITIGE Par contrat en date du 10 mars 2021, la société anonyme d'HLM Immobilière 3F a donné à bail à M. [Z] [O] un local à usage d'habitation situé au [Adresse 5] à [Localité 11] (logement n°20), pour un loyer mensuel de 375,01 euros, outre une provision mensuelle sur charges et un dépôt de garantie d'un montant de 375,01 euros. Des loyers étant demeurés impayés, la société anonyme d'HLM Immobilière 3F a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire. Elle a ensuite fait assigner M. [Z] [O] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Bobigny par acte en date du 23 août 2023 pour obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion et la condamnation au paiement. L'affaire a été appelée à l'audience du 4 décembre 2023. A cette date, la société anonyme d'HLM Immobilière 3F, représentée, se réfère à son assignation. Elle demande : -à titre principal, la constatation de la résiliation de plein droit du bail d'habitation et, à titre subsidiaire, le prononcé de sa résiliation judiciaire ; -l'expulsion de M. [Z] [O] ; -le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu'il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur ; -et la condamnation de M. [Z] [O] : -au paiement de la somme actualisée de 9 224,98 euros avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, -au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation, -au paiement d'une somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles -et aux dépens. Elle expose, sur le fondement des articles 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 1224 et suivants du code civil, que le locataire ne s'est pas acquitté des loyers dus. Elle ne s'oppose pas à l'octroi de délais de paiement. M. [Z] [O] comparaît. Il explique qu'il a rencontré des problèmes financiers suite à un décès et sollicite des délais de paiement à hauteur de 100 euros par mois. Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l'audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l'audience. L'affaire a été mise en délibéré au 26 février 2024. MOTIFS DE LA DECISION I - Sur la résiliation L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur au jour de la délivrance du commandement de payer, dispose que " toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ". Le bail conclu le 10 mars 2021 contient une clause résolutoire (article 9) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 22 août 2022, pour la somme en principal de 3 420,26 euros. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 22 octobre 2022. II - Sur les demandes de condamnation en paiement L'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu au paiement des loyers et des charges récupérables. Le bailleur produit un décompte démontrant que M. [Z] [O] reste lui devoir, après soustraction des frais de poursuite (1,71 € x 4), la somme de 9 218,14 euros à la date du 4 décembre 2023. M. [Z] [O] n'apporte aucun élément de nature à contester ni le principe, ni le montant de la dette. M. [Z] [O] sera donc condamné au paiement de cette somme de 9 218,14 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 3 420,26 euros à compter du commandement de payer du 22 août 2022, conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil. Il conviendra d'imputer tout paiement non compris dans le décompte versé aux débats sur le montant total de la dette. III - Sur les délais de paiement L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que " le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ". L'article 24 VII de la loi précitée dispose en outre que " lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ". Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l'audience, M. [Z] [O] sera autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif. Les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, les demandes relatives à l'expulsion, au transport et à la séquestration des meubles deviennent sans objet. En revanche, si le locataire ne respecte pas les délais accordés ou ne règle pas le loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera réputée acquise. Le défendeur devra quitter les lieux sans délai et à défaut d'exécution volontaire, la partie demanderesse sera autorisée à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance éventuelle de la force publique ou d'un serrurier. En outre, dans l'hypothèse où le défendeur ne respecterait pas les délais, et en vertu de l'article 1240 du code civil, il devra indemniser la propriétaire du fait de son occupation illicite des lieux, de nature à causer à cette dernière un préjudice résultant de la perte des loyers et de l'indisponibilité des lieux, par le versement d'une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges dûment justifiées, à compter du 1er décembre 2023 jusqu'à son départ définitif des lieux. Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent de surcroît purement hypothétiques à ce stade. IV - Sur les mesures de fin de jugement M. [Z] [O], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer. Compte tenu des démarches judiciaires qu'a dû accomplir la société anonyme d'HLM Immobilière 3F, M. [Z] [O] sera condamné à lui verser une somme de 100 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Le jugement est de plein droit exécutoire par provision. PAR CES MOTIFS, Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort : CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 10 mars 2021 entre la société anonyme d'HLM Immobilière 3F et M. [Z] [O] concernant le local à usage d'habitation situé au [Adresse 5] à [Localité 11] (logement n°20) sont réunies à la date du 22 octobre 2022 ; CONDAMNE M. [Z] [O] à payer à la société anonyme d'HLM Immobilière 3F la somme de 9 218,14 euros (décompte arrêté au 4 décembre 2023, échéance du mois de novembre 2023 incluse), avec intérêts au taux légal à compter du 22 août 2022 sur la somme de 3 420,26 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ; AUTORISE M. [Z] [O] à s'acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 100 euros chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ; PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 20 de chaque mois et pour la première fois le 20 du mois suivant la signification du présent jugement ; SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais accordés ; DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise ; DIT qu'en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera : * que la clause résolutoire retrouve son plein effet ; * que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ; * qu'à défaut pour M. [Z] [O] d'avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, la société anonyme d'HLM Immobilière 3F puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d'un serrurier et de la force publique si besoin est ; *que M. [Z] [O] soit condamné à verser à la société anonyme d'HLM Immobilière 3F une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail, à compter du 1er décembre 2023 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ; DIT n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ; CONDAMNE M. [Z] [O] à verser à la société anonyme d'HLM Immobilière 3F une somme de 100 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE M. [Z] [O] aux dépens ; RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision. Ainsi jugé et prononcé à Bobigny, par mise à disposition du jugement au greffe du Tribunal judiciaire, le 26 février 2024. LE GREFFIER LE JUGE