Tribunal judiciaire, 04 décembre 2025. 24/02470

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE --------------------------------- [Adresse 10] [Adresse 2] [Adresse 6] [Localité 5] ---------------------------- Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité Service civil MINUTE n° N° RG 24/02470 - N° Portalis DB2G-W-B7I-JAUK Section 3 VB République Française Au Nom du Peuple Français JUGEMENT DU 04 décembre 2025 Juge des Contentieux de la protection PARTIE DEMANDERESSE : S.A. [Adresse 7] venant aux droits de la SA D’HLM BATIGERE NORD EST, prise en la personne de son représentant légal au siège sis [Adresse 1] représentée par Me Lynda LAGHA, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 88 PARTIE DEFENDERESSE : Monsieur [Z] [F] nom d’usage [Y], né le 03 Juillet 1984 à [Localité 9] (GUYANE), demeurant [Adresse 3] comparant en personne à l’audience du 06 mars 2025 Nature de l’affaire : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion - Sans procédure particulière COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS : Yannick ASSER : Président Virginie BALLAST : Greffier DEBATS : à l’audience du 04 Septembre 2025 JUGEMENT : réputé contradictoire en premier ressort prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 04 décembre 2025 et signé par Yannick ASSER, juge des contentieux de la protection, et Virginie BALLAST, Greffier EXPOSÉ DU LITIGE En vertu d'un contrat passé par acte sous seing privé le 29 juillet 2016, la SA [Adresse 8] a loué à Monsieur [Z] [F] [Y] un local à usage d'habitation situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 205,05 euros hors charges, outre 53,47 euros de provision pour charges. Par acte de commissaire de justice du 29 novembre 2022, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 2 214, 65 euros au titre des loyers et charges échus au 28 novembre 2022, commandement visant la clause résolutoire. La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 28 novembre 2022. Par acte de commissaire de justice du 7 octobre 2024, la SA [Adresse 7] venant aux droits de la SA D’HLM BATIGERE NORD EST a fait assigner Monsieur [Z] [F] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse et demande, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de : constater l'acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, ordonner l'expulsion immédiate du locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, condamner le locataire à payer la somme de 5 009,36 euros au titre des loyers et charges impayés avec intérêts au taux légal à compter de la présenter assignation,condamner le locataire à payer une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges jusqu'à la libération complète des lieux et après avoir satisfait aux obligations normales d'un locataire sortant, soit la somme de 274,68 euros, somme qui évoluera dans les mêmes conditions que le loyer et les charges qui seraient dus si le bail n’avait pas été résilié,condamner le locataire à payer la somme de 700 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, aux mesures conservatoires éventuellement réalisées et aux actes rendus nécessaires par la présente procédure,Dire que les intérêts dus pour une année entière seront eux-mêmes productifs d’intérêts au taux légal en application de l’article 1343-2 du code civil. L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au préfet du département du Haut-Rhin le 8 octobre 2024. L'affaire a été appelée à l’audience du 6 mars 2025 à laquelle la SA [Adresse 7], représentée par son conseil, était présente, ainsi que Monsieur [Z] [F] [Y]. Monsieur [Z] [F] [Y] a sollicité un renvoi afin de se rapprocher d’organismes. L’affaire a été retenue à l’audience du 4 septembre 2025 à laquelle la SA D’HLM BATIGERE HABITAT, représentée par son conseil, était présente, et Monsieur [Z] [F] [Y] absent. A cette audience, la SA [Adresse 7], représentée par son conseil, sollicite oralement le bénéfice de son acte introductif d'instance, en actualisant sa créance, celle-ci s'élevant désormais à la somme de 8464,25 euros, au titre des loyers et charges échus et indemnité d'occupation au 3 septembre 2025. L’affaire est mise en délibéré au 4 décembre 2025. MOTIVATION DE LA DÉCISION I. Sur la recevabilité de la demande Sur la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, « les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation ». Le bailleur justifie avoir procédé à ce signalement le 28 novembre 2022. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre. Sur la notification au préfet L'article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'État dans le département, au moins six semaines avant l'audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. En l'espèce, l'assignation a été dénoncée au préfet le 8 octobre 2024, soit plus six semaines avant l'audience du 6 mars 2025. La demande formée par le bailleur est donc recevable. II. Sur les demandes principales Sur l'acquisition de la clause résolutoire Aux termes de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au jour de l’envoi du commandement de payer du 29 novembre 2022, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article 12 qu'à défaut de paiement à l'échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux. Ce manquement s'est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 29 novembre 2022 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 29 janvier 2023 à minuit, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs. Sur le paiement des loyers et charges impayés et indemnités d'occupation Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. En l'espèce, le bailleur verse aux débats l'acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont ils réclament l'exécution. Il ressort des pièces fournies qu'au 3 septembre 2025, la dette locative de Monsieur [Z] [F] [Y] s’élève à la somme de 8 464,25 euros au titre des loyers et charges impayés et indemnités d'occupation concernant le local à usage d'habitation. Il convient donc de condamner le locataire au paiement de cette somme. Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 7 octobre 2024 mais uniquement sur la somme de 5 009,36 euros. Monsieur [Z] [F] [Y] sera également condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 30 janvier 2023 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer, soit la somme de 274,68 euros, somme qui évoluera dans les mêmes conditions que le loyer et les charges qui seraient dus si le bail n’avait pas été résilié. Il y a lieu de dire que les intérêts dus pour une année entière seront eux-mêmes productifs d’intérêts au taux légal en application de l’article 1343-2 du code civil. Sur les délais de paiement et l'expulsion En application de l'article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil au locataire en situation de régler sa dette locative. Il est établi que les loyers et charges n'ont pas été régulièrement et intégralement payés et il n'a pas été repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience ; en conséquence, aucun délai de paiement ne peut être accordé. L’expulsion de Monsieur [Z] [F] [Y] sera ordonnée, en conséquence. Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques. III. Sur les demandes accessoires Sur les dépens L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. Monsieur [Z] [F] [Y] succombe à l’instance, de sorte qu'il doit être condamné aux entiers dépens, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution. Il n’y a pas lieu de statuer sur la charge des mesures conservatoires, aucune de ces mesures n’ayant été réalisée. Sur les frais irrépétibles Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent. Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA [Adresse 7] et en l'absence d'éléments sur la situation financière du défendeur, Monsieur [Z] [F] [Y] sera condamné à verser au demandeur la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, DÉCLARE l'action recevable ; CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 29 juillet 2016 entre la SA d’HLM BATIGERE NORD EST devenu BATIGERE HABITAT, d'une part, et Monsieur [Z] [F] [Y], d'autre part, concernant le logement situé au [Adresse 4] sont réunies à la date du 29 janvier 2023 à minuit; ORDONNE en conséquence à Monsieur [Z] [F] [Y] de libérer les lieux et de restituer les clés à compter de la signification du présent jugement ; DIT qu’à défaut pour Monsieur [Z] [F] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA [Adresse 7] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique; DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ; CONDAMNE Monsieur [Z] [F] [Y] à verser à la SA d’HLM BATIGERE HABIATAT la somme de 8 464,25 euros (huit mille quatre cent soixante-quatre euros et vingt-cinq centimes) au titre des loyers et charges impayés et indemnités d'occupation concernant le local à usage d'habitation, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 7 octobre 2024 mais uniquement sur la somme de 5 009,36 euros ; CONDAMNE Monsieur [Z] [F] [Y] à verser à la SA [Adresse 7] une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du 30 janvier 2023 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés, soit la somme de 274,68 euros, somme qui évoluera dans les mêmes conditions que le loyer et les charges qui seraient dus si le bail n’avait pas été résilié ; DIT que les intérêts dus pour une année entière seront eux-mêmes productifs d’intérêts au taux légal en application de l’article 1343-2 du code civil ; CONDAMNE Monsieur [Z] [F] [Y] à verser à la SA D’HLM BATIGERE HABITAT une somme de 100 euros (cent euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE Monsieur [Z] [F] [Y] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution. AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 04 décembre 2025, par Yannick ASSER, juge des contentieux de la protection et Virginie BALLAST, Greffier . Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,