Texte intégral
TRIBUNAL DE PROXIMITÉ D’AULNAY-SOUS-BOIS
[Adresse 3]
[Localité 7]
Téléphone : [XXXXXXXX01]
Télécopie : [XXXXXXXX02]
@ : [Courriel 9]
N° RG 23/00901 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YNLI
Minute : 24/00098
Etablissement public SEINE-SAINT-DENIS HABITAT
Représentant : Me Thierry DOUEB, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1272
C/
Madame [L] [T]
Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Me DOUEB Thierry
Copie délivrée à :
Mme [T] [L]
Le :
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
Ordonnance rendue et mise à disposition au Greffe du Tribunal de proximité en date du VINGT SEPT FEVRIER DEUX MILLE VINGT QUATRE
par Madame GATTO-DUBOS Anne-Claire, Juge des contentieux de la protection, statuant en matière de référé,
Assistée de Madame [O] [C], Adjoint Administratif Assermenté faisant fonction de Greffier,
Après débats à l'audience publique du 9 JANVIER 2024
tenue sous la Présidence de Madame GATTO-DUBOS Anne-Claire, Juge des contentieux de la protection
Assistée de Madame [O] [C], Adjoint Administratif Assermenté faisant fonction de Greffier audiencier
ENTRE DEMANDEUR :
Etablissement public SEINE-SAINT-DENIS HABITAT, [Adresse 4], [Localité 6], représenté par son Président domicilié en cette qualité audit siège,
Représenté par Maître DOUËB Thierry, avocat au barreau de Paris
D’UNE PART
ET DEFENDERESSE :
Madame [L] [T], demeurant [Adresse 5]
[Localité 8]
Comparante en personne
D’AUTRE PART
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé prenant effet le 02/12/2020 l’OPH Seine saint Denis Habitat a consenti à M. [X] [H] et à Mme [L] [T] un bail portant sur un logement conventionné sis, [Adresse 10], sur la commune du [Localité 8], moyennant paiement d’un loyer mensuel de 301,65 € outre la provision pour charges.
Une somme équivalent au loyer hors charges a été versée à titre de dépôt de garantie par les preneurs.
Par avenant au bail signé le 18/02/2021 après le départ de M. [X] [H], les parties ont convenu que Mme [L] [T] resterait seule titulaire en titre du contrat de location.
Par exploit de commissaire de justice du 23/10/2023, l’OPH Seine saint Denis Habitat a fait assigner Mme [L] [T] en référé aux fins, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de voir :
- constater l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer,
- ordonner l’expulsion de la défenderesse et de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,
- dire que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,
- condamner la défenderesse au paiement, à titre provisionnel, de :
. la somme de 1 568,02 € terme du mois de mai 2023 inclus, assortie des intérêts légaux à compter du 15/03/2023, date du commandement de payer,
. d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant du loyer et des charges qui sera perçue dans les mêmes conditions et aux mêmes dates que le loyer prévu au bail et qui subira les mêmes majorations, à compter du mois de juin 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux,
- condamner la défenderesse à produire l’assurance locative sous astreinte de 15 € par jour de retard, commençant à courir huit jours après la signification de la décision à intervenir,
- condamner la défenderesse à lui payer une indemnité de 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et au paiement des entiers dépens, en ce inclus le coût du commandement de payer.
Le service départemental de prévention des expulsions locatives n’a transmis aucun élément au tribunal sur la situation personnelle et financière de la défenderesse.
A l’audience du 09/01/2024, l’OPH Seine-Saint-Denis Habitat, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de l’acte introductif d’instance en soulignant toutefois que, malgré l’absence de reprise du paiement du loyer avant l’audience, il renonce aux nouvelles dispositions de la loi du 6 juillet 1989 et ne s’oppose pas à l’établissement d’un plan d’apurement tel que proposé par la défenderesse emportant suspension des effets de la clause résolutoire tant qu’il est respecté.
Mme [L] [T] a affirmé que le logement est bien assuré et s’est engagé à produire l’attestation de sa compagnie d’assurance après l’audience, ce qui lui a été accordé par la présidente d’audience, par note à communiquer contradictoirement et sous 8 jours.
Elle a expliqué les difficultés personnelles à l’origine de la dette et, invoquant enfin sa bonne foi et sa volonté de conserver le logement, a sollicité, pour solder la dette, un échéancier par mensualités de 120 € minimum.
La décision a été mise en délibéré au 27/02/2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction, ce qui a été précisé à l’audience.
MOTIFS DE LA DÉCISION
A titre liminaire, il sera rappelé que les demandes des parties tendant à voir « dire et juger » ou « constater » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l'article 4 du code de procédure civile et ne donneront pas lieu à mention au dispositif.
Conformément à l’article 24, § II, de la loi du 6 juillet 1989, la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) de la Seine-Saint-Denis doit être réputée avoir été valablement saisie deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, le bailleur social ayant notifié la situation d’impayé par courrier distribué le 23/01/2023 à l’organisme payeur.
Conformément à ce même article modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur dès le 29 juillet 2023, la société bailleresse produit l’accusé de réception électronique du 24/10/2023 prouvant ainsi que le représentant de l’État dans le département a bien été avisé de l’assignation en expulsion au moins six semaines avant l’audience.
La demande en résiliation du bail pour défaut de paiement est donc recevable.
L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.
En vertu de l’article 835 du code de procédure civile : « Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ;
Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».
Le juge des référés est juge de l’évidence.
Aux termes de l’article 24, § I, alinéa 1, de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à la réforme, « Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. »
En l’espèce, le bail litigieux contient, à l’article 11 de ses conditions générales, une clause prévoyant sa résiliation en cas de non-paiement des loyers et charges dans les conditions prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.
Le commandement de payer la somme en principal de 1 104,46 € et de justifier de l’assurance du logement a été signifié à la locataire le 15/03/2023. Cet acte vise les articles 24 et 7 de la loi du 06 juillet 1989 ainsi que la clause résolutoire du contrat.
L’examen du décompte produit par l’OPH Seine-Saint-Denis Habitat permet de constater que les causes du commandement de payer n’ont pas été apurées dans le délai de deux mois suivant la délivrance de l’acte. En conséquence, les conditions de l’acquisition de la clause résolutoire ont été réunies le 15/05/2023 à minuit.
L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge, d’office, de vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la loi.
A l’audience, l’OPH Seine-Saint-Denis Habitat a actualisé sa demande en paiement à la somme de 3 429,05 € terme du mois de décembre 2023, toutefois le décompte communiqué par le bailleur social n’est pas suffisamment détaillé pour permettre la vérification de la créance non sérieusement contestable.
Seule la créance sollicitée à hauteur de 1 568,02 € est vérifiable par un nombre suffisant d’informations après comparaison des deux relevés de comptes distincts produits au jour du commandement de payer puis au jour de l’assignation.
Faute pour elle de justifier d’un paiement libératoire, Mme [L] [T] sera condamnée au paiement de la somme non sérieusement contestable de 1 568,02 € selon décompte du 22/06/2023, terme du mois de mai 2023 inclus.
Il résulte de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 que : « V. - Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. ».
L’alinéa 4 de l’article 1343-5 du code civil dispose que la décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.
Le paragraphe VII de l’article 24 prévoit que, si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
Il résulte des débats et des pièces communiquées par le bailleur social que Mme [L] [T] a pris possession des lieux le 02/12/2020 avec son compagnon qui a donné congé avant le transfert de bail du 05/01/2021, puis qu’elle a quitté son emploi après un arrêt maladie, ce qui a fortement déséquilibré son budget.
Elle a cependant repris récemment une activité professionnelle qui lui assure un salaire mensuel d’environ 1 900 € et propose de solder la dette par mensualités de 120 € en plus du loyer et des charges, ce à quoi le bailleur n’a pas formé d’opposition.
Il convient en conséquence de faire droit à sa demande et de lui accorder un plan d’apurement de la dette qui suspendra les effets de la clause résolutoire tant qu’il sera respecté.
Jusqu’à l’apurement total de la dette locative, Mme [L] [T] devra s’acquitter également du paiement mensuel du loyer et des charges courants. A défaut, la clause résolutoire reprendra son plein effet, entraînant la résiliation du bail et permettant son expulsion avec si nécessaire l’assistance de la force publique et le concours d’un serrurier.
En cas de défaillance de la défenderesse à son obligation de paiement du loyer et des charges en cours et du respect de l’échéancier, la clause résolutoire reprendra tous ses effets et l’occupation sans titre des locaux justifiera le paiement, en lieu et place du loyer et des provisions sur charges d’une indemnité mensuelle qu’il convient de fixer, à titre de provision, au montant du loyer qui aurait été dû en cas de poursuite du bail et des charges récupérables dûment justifiées et ce, à compter du premier impayé et jusqu’à la libération effective des lieux.
L’article 7g) de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, modifié par la loi n° 2015-1776 du 28 décembre 2015, impose au locataire « De s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant. ».
En l’espèce, la défenderesse n’a pas communiqué au tribunal l’attestation d’assurance du logement litigieux durant le délibéré comme cela lui avait été demandé par la présidente d’audience. Il convient en conséquence de lui enjoindre de transmettre au bailleur l’attestation d’assurance dans le délai d’un mois suivant la signification de la présente ordonnance, et, à défaut de production dans ce délai, sous astreinte de 2 € par jour de retard, commençant à courir le lendemain du 30ème jour suivant la signification de la présente décision et dans la limite de 3 mois.
Succombant principalement à l’instance, Mme [L] [T] sera condamnée aux dépens, l’équité commandant en revanche de rejeter la prétention de l’OPH Seine-Saint-Denis Habitat à une indemnité au titre des frais non compris dans les dépens sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
L’exécution provisoire est de droit.
PAR CES MOTIFS
Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, après débats publics, par ordonnance contradictoire, rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe de la juridiction,
Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail prenant effet le 02/12/2020 ont été réunies le 15/05/2023 à minuit ;
Condamnons Mme [L] [T] à payer à l’OPH Seine-Saint-Denis Habitat la somme non sérieusement contestable de 1 568,02 euros (mille cinq cent soixante huit euros et deux centimes) à titre de provision à valoir sur les loyers et charges, terme du mois de mai 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;
Déboutons l’OPH Seine-Saint-Denis Habitat du surplus de sa demande en paiement, non vérifiable ;
Suspendons les effets de ladite clause,
Autorisons Mme [L] [T] à se libérer de la dette par 14 mensualités payables en sus du loyer courant majoré des charges, dont 13 mensualités d’un montant minimum de 120 euros (cent vingt euros) payables au plus tard le 30 de chaque mois, la première mensualité étant due au plus tard le 30 du mois suivant la signification de la présente ordonnance et la 36ème et dernière devant solder la dette, sauf meilleur accord des parties ;
Disons que si la débitrice se libère ainsi de la dette, la condition résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ;
Disons qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou d’un seul loyer venant à échéance pendant le plan d’apurement, la clause résolutoire reprendra ses effets de plein droit et le solde deviendra immédiatement exigible ;
Ordonnons, en ce cas, à Mme [L] [T] de quitter les lieux sis, [Adresse 10], sur la commune du [Localité 8] et de les rendre libres de tous occupants de son chef, à défaut de quoi il pourra être procédé à leur expulsion, au besoin avec l’assistance de la Force publique et le concours d’un serrurier deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux resté infructueux ;
Condamnons, en ce cas, Mme [L] [T] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, en lieu et place du loyer et des provisions sur charges, fixée par provision au montant du loyer qui aurait été dû en cas de poursuite du bail, majoré des charges récupérables dûment justifiées, ce à compter du premier impayé et jusqu’à complète libération des lieux avec remise des clés au bailleur ou à son mandataire, ou par expulsion ;
Rappelons que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera alors régi conformément aux dispositions des articles L. 433 1 et suivants et R. 433 1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;
Enjoignons à [L] [T] de transmettre une attestation d’assurance du logement à l’OPH Seine-Saint-Denis Habitat, dans le délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance, et à défaut de production, la condamnons à payer une astreinte de 2 euros (deux euros) par jour de retard à compter du lendemain du 30ème jour suivant la signification de la présente décision et dans la limite de trois mois ;
Déboutons l’OPH Seine-Saint-Denis Habitat du surplus de ses prétentions, en ce comprise la demande formulée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
Condamnons Mme [L] [T] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.
Rappelons que l’exécution provisoire est de droit.
Ainsi jugé le 27/02/2024.
Et ont signé,
LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE.
