Tribunal judiciaire, 24 mai 2024. 23/56974

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS ■ N° RG 23/56974 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2WLC N° : 13-CH Assignations du : 08 Septembre 2023 15 Septembre 2023 [1] [1] 3 Copies exécutoires délivrées le: ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ rendue le 24 mai 2024 par Cristina APETROAIE, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, Assistée de Célia HADBOUN, Greffière. DEMANDERESSE MOTEGI 130 R, société par actions simplifiée à associé unique [Adresse 5] [Localité 8] représentée par Maître Cyril DRAI, avocat au barreau de PARIS - #D1231 DEFENDERESSES La S.A.S. RPB [Adresse 2] [Localité 9] représentée par Maître Véronique BOLLANI de la SCP FORESTIER & HINFRAY, avocats au barreau de PARIS - #P0255 Le Syndicat des copropriétaires de l’Immeuble sis [Adresse 4], agissant poursuites et diligences de son syndic en exercice, la société LA GESTION DU MARAIS, dont le siège social est sis [Adresse 3] [Localité 7] représentée par Maître Christian FOURN, avocat au barreau de PARIS - #J0064 DÉBATS A l’audience du 05 Avril 2024, tenue publiquement, présidée par Cristina APETROAIE, Juge, assistée de Célia HADBOUN, Greffière, Nous, Président, Après avoir entendu les conseils des parties, EXPOSE DU LITIGE Aux termes d'un acte sous signature privée du 28 septembre 2018, la SAS MOTEGI 130 R a acquis un fonds de commerce comprenant le droit au bail, portant sur des locaux commerciaux appartenant à la SAS RPB, dépendant d’un immeuble situé [Adresse 4] et [Adresse 6] à [Localité 10], soumis au statut de la copropriété. Se prévalant des conclusions du bureau d’études OREGON, qui a constaté l’existence de nombreux désordres dans la cave de l’immeuble situé au [Adresse 4] et a conclu à la nécessité de procéder en urgence aux travaux de sécurisation du bâtiment au vu des risques d’effondrement irréversibles, la SAS MOTEGI 130 R a, par exploits délivrés les 8 et 15 septembre 2023, fait citer la société RPB et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 4], devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile, aux fins de : - « condamner à titre provisionnel in solidum la société RPB et le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES du [Adresse 4] représentée par son syndic le cabinet LA GESTION DU MARAIS à réaliser une étude de sol et un contrôle des réseaux de l’immeuble situé [Adresse 4], de missionner un bureau d’études structure afin d’étudier les renforcements structurels à mettre en œuvre en urgence pour éviter l’affaissement de l’immeuble, et de procéder aux travaux qui seront ainsi préconisés, sous le contrôle d’un bureau d’études structure et de contrôle, encore d’un architecte, sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard passé le délai de dix jours suivant la date de signification de l’ordonnance à intervenir ; - suspendre l’obligation au paiement des loyers et des charges à laquelle est tenue la société MOTEGI 130 R en vertu du bail commercial conclu avec la société RPB portant sur les locaux situés [Adresse 4], pour la période courant de son entrée en jouissance des locaux jusqu’à la réalisation des travaux à laquelle sera condamnée in solidum la société RPB et le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES du [Adresse 4] représentée par son syndic le cabinet LA GESTION DU MARAIS aux termes de la présente ordonnance ; - condamner à titre provisionnel la société RPB à restituer à la société MOTEGI 130 R le montant des loyers et charges réglées depuis son entrée en jouissance des locaux, en vertu du bail commercial conclu avec la société RPB portant sur les locaux situés [Adresse 4] ; - condamner in solidum la société RPB et le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES du [Adresse 4] représentée par son syndic le cabinet LA GESTION DU MARAIS outre aux entiers dépens de l’instance, à payer à la société MOTEGI 130 R la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ». A l'audience du 13 octobre 2023, l'affaire a fait l'objet d'un renvoi à la demande du demandeur. Les parties ont été enjointes de rencontrer un médiateur aux fins de se voir délivrer une information sur la mesure de médiation. A l'audience de renvoi du 8 décembre 2023, les parties n’ayant pas souhaité entrer en médiation et aucun accord amiable n’ayant prospéré, la requérante a réitéré les prétentions formulées aux termes de son acte introductif d’instance. En réponse, par conclusions déposées et développées oralement à l’audience, la société RPB sollicite du juge de : « - à titre principal, débouter la société MOTEGI 130 R de l’ensemble de ses demandes dirigées contre la société RPB les disant irrecevables et mal fondées, -à titre subsidiaire, condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à relever indemne la société RPB de toutes condamnations prononcées à son égard en principal, frais, intérêts, En toute hypothèse, condamner d’une part, la société MOTEGI 130 R et d’autre part, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] au paiement de la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles, outre à supporter les entiers dépens de l’instance ». Le syndicat des copropriétaires a déposé et développé oralement des conclusions aux termes desquelles il a conclu au débouté de la société MONTEGI 130 R de l’ensemble de ses demandes, au motif qu’elle est mal fondée et sollicite sa condamnation au paiement de la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Le juge des référés a sollicité les précisions des parties dans le cadre du délibéré sur l’évolution de la situation au regard des travaux annoncés pour le 4 janvier 2024. Aucune des parties n’a donné suite à cette demande, la mise à disposition de la décision ayant été prorogée au 16 février 2024, les débats ont été réouverts à l’audience du 5 avril 2024, afin d’entendre les parties sur l’évolution de la situation eu égard aux travaux annoncés pour le 4 janvier 2024. A l’audience du 5 avril 2024, la demanderesse a maintenu l’intégralité des demandes formulées précédemment, affirmant que les travaux ont débuté puis ont cessé pour des raisons techniques, alors qu’ils sont urgents et qu’il y a un risque d’effondrement depuis novembre 2023. Elle ajoute qu’elle ne dispose toujours pas de l’étude des sols, ni de l’étude des réseaux. Elle indique enfin avoir communiqué un bordereau avec une nouvelle pièce (n°8) portant sur les sommes qu’elle demande en remboursement des loyers versés. Le syndicat des copropriétaires soutient en réplique qu’un référé préventif a été engagé, que deux réunions ont déjà eu lieu dans ce cadre, que les travaux ont débuté le 30 janvier 2024 sous la maîtrise d’œuvre de l’architecte de la copropriété et doivent s’achever le 15 juin 2024, que la société OREGON a été mandatée pour réaliser les études de sol nécessaires dans ce cadre et que ces études ont été réalisés. Pour le surplus, il maintient les termes des conclusions soutenues avant la réouverture des débats. La société RPB redépose et soutient des conclusions aux termes desquelles elle réitère les demandes formulées précédemment et expose qu’une procédure de référé préventif a été diligentée fin novembre 2023, que tous les intervenants ont été missionnés et que les travaux sont en cours, sans qu’elle ne dispose d’information particulière sur les travaux en cours. Elle demande à écarter des débats la dernière pièce produite par la demanderesse, celle-ci n’ayant pas été sollicitée lors de la réouverture des débats. Conformément aux dispositions de l'article 446-1 du code de procédure civile, il convient de se référer à l’acte introductif d’instance, aux écritures et aux notes d’audience pour un plus ample exposé des faits et des moyens qui y sont contenus. MOTIFS DE LA DECISION A titre liminaire, il convient de relever qu'ainsi que le souligne la société RPB, la pièce n° 8 produite au soutien des intérêts de la société MOTEGI 130 R, intitulée « avis de dépôt de garantie, loyers, TVA, provisions sur charges et quittances de règlements pour la période du 1er janvier au 31 juillet 2023 » ne porte pas sur la question relative à l’évolution de la situation au regard des travaux annoncés pour le 4 janvier 2024, sur laquelle les observations des parties étaient exclusivement appelées dans le cadre du délibéré et lors de la réouverture des débats. Aussi convient-il de l'écarter des débats. Sur la demande au titre des mesures provisoires Aux termes de l'article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. L’existence d’une contestation sérieuse est indifférente à l’application de ces dispositions. En vertu de l’alinéa 2 de l’article susvisé, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Le trouble manifestement illicite s'entend de toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. Il appartient au requérant de démontrer l'existence d'une illicéité du trouble et son caractère manifeste. Il doit également démontrer le caractère actuel dudit trouble. La seule méconnaissance d’une réglementation n’est pas suffisante pour caractériser l’illicéité d’un trouble. Le dommage imminent s'entend du dommage qui n'est pas encore réalisé, mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer et le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation résultant d'un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit. Il dispose d’un pouvoir souverain pour apprécier non seulement l'existence d'un trouble manifestement illicite ou l’imminence d’un dommage et la nécessité d'en prévenir la réalisation, mais également pour ordonner la mesure de remise en état qui lui paraît s'imposer pour les faire cesser. Le juge des référés doit se placer, pour ordonner ou refuser des mesures conservatoires ou de remise en état, à la date à laquelle il prononce sa décision. Il n'est pas contesté qu’aux termes d’un rapport de visite du bureau d’études structure OREGON, ce dernier a constaté de nombreux désordres affectant la cave des locaux exploités par la société MOTEGI 130 R au [Adresse 4] à [Localité 10], à savoir un déchaussement complet du pied du mur, un affaissement d’une partie du mur, un déjointement des pierres et un tassement de la voute en pierre côté rue. Le bureau d’études estime qu’il « existe un risque très important d’affaissement du mur qui pourrait causer des désordres dans tout l’immeuble » et conclut à la nécessité de réaliser des travaux en urgence « afin de sécuriser le bâtiment qui présente des risques d’effondrement irréversibles très importants ». Il n’est pas davantage contesté que l’architecte de l’immeuble, mandaté dans ce cadre par le syndicat des copropriétaires, a établi un rapport le 30 mai 2023 faisant état des désordres constatés au [Adresse 4] par le bureau d’études OREGON, ainsi que deux rapports le 6 octobre 2023, l’un relatif aux travaux de « reprise au rez-de-chaussée du mur séparatif entre le local commercial de gauche lot 1 et les parties communes » et le second relatif « aux désordres structurels en caves du local commercial de droite ». Aux termes de ce rapport, le bureau d’études OREGON a été missionné pour définir et dimensionner les ouvrages à réaliser dans ce cadre. Il ressort par ailleurs des pièces versées aux débats que l’assemblée générale des copropriétaires a voté, suivant procès-verbal du 13 novembre 2023, le budget pour les travaux de reprise ainsi préconisés, un ordre de service étant passé à cette fin le 14 novembre 2023, les travaux devant débuter le 4 janvier 2024. Il ressort en outre des éléments produits par le syndicat des copropriétaires à l’audience du 5 avril 2024, qu’une procédure de référé préventif a été diligentée par ce dernier dans ce cadre au contradictoire des syndicats des copropriétaires des immeubles mitoyens situés au [Adresse 1] et [Adresse 6] et que les opérations d’expertise confiées à M. [D] [O] par ordonnance du 20 décembre 2023 ont débuté par la tenue des deux réunions les 19 et 25 janvier 2024. M. [Y] [U], architecte, expose dans son attestation du 4 avril 2024 que des travaux de « reprise en sous œuvre des fondations du bâtiment A » et de « stabilisation et consolidation des sols par injection de résine expansive » ont été engagés dans ce cadre sous sa maîtrise d’œuvre, que selon les ordres de service du syndicat des copropriétaires, maître de l’ouvrage, les travaux devaient se dérouler du 2 janvier au 26 mars 2024, qu’en raison du référé préventif réalisé dans les immeubles et les avoisinants leur démarrage a été effectif au 30 janvier. Aux termes de cette attestation il ressort par ailleurs que : - « pour la réunion de chantier du 7 février, l'entreprise avait ouvert le sol en différents endroits de la zone de travaux. Ces ouvertures révèlent que les fondations avaient des profondeurs différentes les unes des autres et à une altimétrie deux fois plus importante que celle retenue dans l'étude du bureau d'étude OREGON en charge du dossier de consultation des entreprises et des plans d'exécution de l'entreprise. Il a été décidé d'arrêter le chantier et d'organiser une réunion de travail avec le bureau d'études, l'entreprise LEPRIEUR, l'entreprise URETEK pour décider ce qu'il devait être fait » ; - « le 23 février 2024, l'étude est reprise par le BET OREGON qui estime que ‘les reprises en sous-œuvre initialement prévues sur une partie du mur de refend et le mur de façade ne sont pas nécessaires en l'absence de désordres. La profondeur de fondation à 1,30 m de profondeur est satisfaisante et ne nécessite pas de renfort. Nous estimons que seuls les murs peu fondés et ayant subi le dégât des eaux nécessitent une reprise en sous-œuvre avec injection» ; - sur la base de ces nouvelles constatations une mise à jour des plans d’exécution et des offres des entreprises en charge des travaux a été nécessaire, pour une reprise du chantier effective au 21 mars 2024 ; la fin du chantier de reprise en sous œuvre confiée à l’entreprise LEPRIEUR doit s'achever le 15 juin, permettant à l'entreprise URETEK d'intervenir pour 3 jours. L'entreprise COPIE sera intervenue sur le réseau enterré dans la zone des reprises à partir du 14 mai et aura terminé mi-juin. Concernant les travaux de reprise des existants au rez-de-chaussée, l’architecte expose que « les travaux de démolition entrepris par le nouveau locataire des aménagements intérieurs de l'exploitant précédent, ont mis à jour un certain nombre de sujets qu'il sera nécessaire de traiter. Six zones font l'objet d'interventions à programmer. Ces interventions sont de différentes natures et portent sur divers ouvrages : purge des baculas partiellement décrochés et fissurés pour analvse de la structure du plancher haut du RDC ; purge des plâtres du mur séparatif avec le passage entre les deux cours et analyse de l'état du pan de bois ; sondages au droit des poutres périphériques qui paraissent très affaiblies ; réfection de la paillasse de la première volée de l'escalier B ; remplacement de la descente en fonte, compris traversée de plancher présumée et passage caméra pour identifier l'état et localiser les raccordements au réseau existant ». Il ajoute que « le coût des sondages et d'une partie des réfections, hors structure, est élevé et nécessite de faire voter en assemblée générale des copropriétaires son financement. Ces travaux risquent donc de gêner les travaux du locataire et le contraindre à attendre octobre 2024 avant de pouvoir reprendre possession des lieux ». Compte tenu de l’ensemble de ces éléments circonstanciés, dont il ressort les désordres affectant la cave des locaux exploités par la société MOTEGI 130 R, non contestés par les défendeurs, font l’objet des travaux réalisés sous la maîtrise d’œuvre de M. [U], architecte, et la surveillance de M. [O], expert judiciaire désigné à cette fin dans le cadre d’un référé préventif, après consultation du bureau d’études OREGON, ces travaux de reprise de la structure de l’immeuble devant être finalisés pour la deuxième quinzaine du mois de juin 2024, de sorte que ni l’illicéité ni l'anormalité du trouble, ni l’existence du dommage imminent allégué n'apparaissent caractérisés avec l'évidence requise en référé à la date à laquelle la présente décision est prononcée. Dans ces conditions, il n'y a pas lieu à référé sur les demandes tendant notamment à condamner les défendeurs à réaliser une étude de sol et un contrôle des réseaux de l’immeuble situé [Adresse 4], afin d’étudier les renforcements structurels à mettre en œuvre en urgence pour éviter l’affaissement de l’immeuble, et de procéder aux travaux qui seront ainsi préconisés, sous le contrôle d’un bureau d’études structure et de contrôle, encore d’un architecte, demandes auxquelles les défendeurs justifient avoir déféré. Sur les demandes relatives aux loyers En vertu de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. En l'espèce, la société MOTEGI 130 R invoque l'inexécution par le bailleur des obligations lui incombant en application de l'article 1719 du code civil, exposant subir une dépréciation de ses actifs et une perte d’exploitation en raison des désordres affectant les locaux [Adresse 4] et [Adresse 6] à [Localité 10] et du refus des demandeurs de procéder aux travaux de réfection réclamés. La société demanderesse invoque ainsi une exception d'inexécution tirée du manquement de la bailleresse à ses obligations tirées de l'article 1719 du code civil, aux termes duquel : « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ; 2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ; 3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; 4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations. » En l'espèce, si la requérante démontre l'existence des désordres affectant la cave du local commercial qu’elle exploite, le caractère anormal et illicite de ces troubles ne résulte pas des éléments versés aux débats avec l'évidence requise en référé comme cela est précisé plus haut. La teneur des pièces produites ne permet pas davantage d’établir l’ampleur objective de ces désordres ni d’affirmer que les désordres allégués feraient obstacle à l’exploitation des locaux ou empêcheraient la société preneuse de jouir des locaux. En conséquence, il n'est pas démontré, avec l'évidence requise en référé, que le manquement allégué du bailleur à ses obligations contractuelles place la société locataire dans l'impossibilité de jouir des locaux. L'existence d'une obligation d'indemnisation étant sérieusement contestable compte tenu de ces éléments, il n'y a pas lieu à référé sur les demandes tendant à la suspension de l'obligation de régler le loyer et au remboursement des loyers déjà réglés. Sur les demandes accessoires La société MOTEGI 130 R, succombant dans ses prétentions, sera condamnée aux dépens de la présente instance. L’équité et les circonstances de l’espèce ne commandent pas de prononcer une condamnation au titre des frais irrépétibles. Il convient de rappeler que la présente décision est assortie de plein droit de l'exécution provisoire. PAR CES MOTIFS Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré après débats en audience publique, par décision contradictoire, en premier ressort, Écartons des débats la pièce n°8 communiquée par la SAS MOTEGI 130 R ; Disons n'y avoir lieu à référé sur l’intégralité des demandes de la SAS MOTEGI 130 R ; Disons n’y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; Condamnons la SAS MOTEGI 130 R aux entiers dépens ; Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire. Fait à Paris le 24 mai 2024 La Greffière,La Présidente, Célia HADBOUNCristina APETROAIE