Tribunal judiciaire, 06 février 2026. 25/10345

N° RG 25/10345 - N° Portalis DB2E-W-B7J-N7WL TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1] 11ème Chambre Civile, Commerciale et des Contentieux de la Protection [Adresse 1] [Adresse 2] [Localité 2] 11ème civ. S3 N° RG 25/10345 - N° Portalis DB2E-W-B7J-N7WL Minute n° ☐ Copie exec. à : Me Anne-Sophie WEIS Le 06/02/2026 Le Greffier Me Laurence DENOT Me Anne-sophie WEIS RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS JUGEMENT DU 06 FEVRIER 2026 DEMANDERESSE : S.A.S. [P], immatriculée au RCS de [Localité 3] sous le n° 838 183 598 [Adresse 3] [Adresse 4] [Localité 4] représentée par Me Anne-Sophie WEIS, Avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 53, substituant Maître Laurence DENOT, avocat au barreau de PARIS, DEFENDERESSE : Madame [J] [I] [Adresse 5] [Localité 5] non comparante, non représentée OBJET : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion COMPOSITION DU TRIBUNAL : Marjorie MARTICORENA, Juge des Contentieux de la Protection Nathalie PINSON, Greffier DÉBATS : A l'audience publique du 02 Décembre 2025 à l’issue de laquelle le Président, Marjorie MARTICORENA, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 06 Février 2026. JUGEMENT Rendu par défaut en Dernier ressort, Rendu par mise à disposition au greffe, Signé par Marjorie MARTICORENA, Juge des Contentieux de la Protection et par Nathalie PINSON, Greffier EXPOSE DU LITIGE Le 3 avril 2015, Monsieur [R] [F] et Madame [X] [H] épouse [F] ont signé un mandat de gestion au profit de la société PURE GESTION LOCATIVE, aux fins d'administrer un bien leur appartenant, situé [Adresse 6]. En annexe de ce document, les parties s'accordaient pour permettre au mandataire de souscrire une assurance garantissant les risques de loyers impayés et de vacance locative. Le 1er janvier 2019, la société PURE GESTION LOCATIVE a conclu avec l'assureur AXA France IARD le contrat n°197380000098 d'assurance collective de dommages et garanties des loyers impayés et garanties annexes prenant effet à la même date. La SAS [P] a été désignée comme courtier intermédiaire à la souscription et à la gestion du contrat d'assurance. En vertu d'un contrat passé sous seing privé en date du 4 juin 2019 avec prise d'effet au 11 juin 2019, la société PURE GESTION LOCATIVE, agissant comme mandataire de Monsieur [R] [F] et Madame [X] [H] épouse [F], a loué à Madame [M] [I] le local à usage d'habitation situé [Adresse 7], moyennant un loyer mensuel initial de 525 euros outre 65 euros de provisions pour charges, payables à terme échu le 1er de chaque mois. Un état des lieux d'entrée a été réalisé contradictoirement le 15 juin 2019. Madame [M] [I] a donné congé le 16 août 2023 sans viser de délai de préavis réduit. Un état des lieux de sortie a été réalisé contradictoirement le 18 septembre 2023, avec remise des clés. Par lettre recommandée électronique datée du 1er décembre 2023, la SAS VALORITY ADMINISTRATION DE BIENS, anciennement dénommée PURE GESTION LOCATIVE, a mis en demeure Madame [J] [I] de lui payer la somme de 2929,95 euros au titre de l'arriéré locatif et de réparations locatives. Par une ordonnance du 31 mai 2024, le juge des contentieux de la protection de [Localité 6] a rejeté la requête en injonction de payer du 10 mai 2024 émanant de la SAS [P]. Par acte de commissaire de justice en date du 12 novembre 2025, précédée d'une tentative de médiation extra-judiciaire, la SAS [P] subrogé dans les droits du bailleur a fait assigner Madame [J] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg et a demandé, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de : - Condamner la défenderesse à lui payer la somme de 3193,20 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation, - Rejeter toute demande de délais de paiement et toute demande tendant à écarter l'exécution provisoire de droit du jugement à intervenir, - Condamner la défenderesse à lui payer la somme de 985 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens si ceux-ci ne devaient pas être intégrés à la demande en principal. Au soutien de sa demande de paiement, la SAS [P] fait valoir qu'elle a intérêt à agir puisque le mandataire de gestion des bailleurs a souscrit un contrat d'assurance avec elle, garanti par AXA France IARD. Elle précise ainsi qu'elle est recevable à agir à hauteur du montant de sa quittance subrogative. Pour soutenir sa demande au fond, elle fait valoir, au visa de l'article 1732 du code civil et des dispositions de la loi du 6 juillet 1989, que la défenderesse a manqué ses obligations légales et contractuelles puisqu'au terme du contrat de bail, il ressort un arriéré locatif et des réparations locatives dont cette dernière est responsable, au regard de la comparaison entre l'état des lieux d'entrée et l'état des lieux de sortie. A l'audience du 2 décembre 2025, la demanderesse, représentée par son conseil, a repris les termes de son assignation. Citée en application de l'article 659 du code de procédure civile, la défenderesse n'a pas comparu. Il sera statué par jugement par défaut et en dernier ressort. MOTIFS DE LA DÉCISION Selon l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière recevable et bien fondée. Sur la subrogation de la SAS [P] dans les droits du bailleur Aux termes de l'article 1346 du code civil, la subrogation a lieu par le seul effet de la loi au profit de celui qui, y ayant un intérêt légitime, paie dès lors que son paiement libère envers le créancier celui sur qui doit peser la charge définitive de tout ou partie de la dette. L'article L121-12 du code des assurances prévoit que l'assureur qui a payé l'indemnité d'assurance est subrogé, jusqu'à concurrence de cette indemnité, dans les droits et actions de l'assuré contre les tiers qui, par leur fait, ont causé le dommage ayant donné lieu à la responsabilité de l'assureur. En l'espèce, la SAS [P] produit une quittance subrogative datée du 17 octobre 2025 par laquelle VALORITY ADMINISTRATION DE BIENS souscripteur du contrat n°0000197380000098 assuré par AXA France IARD et agissant en vertu d'un mandat de gestion pour le compte du propriétaire bailleur, " reconnaît avoir reçu la somme de 3 193,20 € et reconnaît du fait de ce paiement que la compagnie d'assurances AXA France IARD par l'intermédiaire du courtier gestionnaire [P] se trouve subrogée dans les conditions de la réglementation en vigueur, et à ce titre, lui octroie les droits et actions qu'elle pourrait elle-même utiliser à l'encontre du locataire défaillant à concurrence de ce montant ". Le mandat de gestion signé le 03 avril 2015 entre le bailleur et VALORITY ADMINISTRATION DE BIENS (anciennement dénommée PURE GESTION) stipule que le mandant autorise expressément le mandataire à " percevoir sans limitation les charges, indemnités, subventions, prestations, cautionnements, avances sur travaux ou autres et plus généralement, toutes sommes dues au titre de l'administration des biens ". Enfin, le contrat d'assurance 0000197380000098 conclu entre l'assuré (VALORITY ADMINISTRATION DE BIENS - anciennement dénommée PURE GESTION) et AXA France IARD, par l'intermédiaire de [P] stipule en annexe 1 des conditions générales, que le Courtier intermédiaire indemnisera l'Assuré dans les 30 jours suivant la déclaration de sinistre déduction faite des acomptes versés par le Locataire. La SAS [P] démontre ainsi qu'elle a payé une indemnité d'assurance à VALORITY ADMINISTRATION DE BIENS en garantie de la créance détenue par celle-ci à l'égard de Madame [J] [I] en exécution des obligations découlant du contrat de bail du 04 juin 2019. En conséquence, la SAS [P] sera déclarée recevable dans son action en paiement à l'encontre de Madame [J] [I]. Sur les sommes dues La SAS [P] sollicite le paiement de la somme principale de 3 193,20 €, laquelle - selon quittance subrogative du 17 octobre 2025 - se décompose comme suit : Loyer impayé : 2 161,16 € (798 € + 1 363,16 €) Frais d'huissier de justice : 414,72 € Honoraires d'avocat : 985,00 € Dont à déduire 367,68 € à titre de remboursements. A titre liminaire, il y a lieu de préciser que les " frais d'huissier de justice " ne peuvent être indemnisés sur le fondement des désordres locatifs et sont compris dans les dépens. De la même façon, les honoraires d'avocat résultant de la présente procédure sont intégrés au titre des frais irrépétibles prévus par l'article 700 du code de procédure civile. - Au titre de l'arriéré locatif En vertu de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Selon les articles 1103 et 1104 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles doivent être exécutées de bonne foi. Conformément à l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. En l'espèce, il ressort des pièces de la procédure et notamment du décompte locatif de sortie arrêté au 1er décembre 2023 (annexe 6) tel que joint à la mise en demeure adressée à la locataire par LRE le 1er décembre 2023, que Madame [M] [I] reste redevable de la somme de 957,27 euros au titre des loyers et provisions sur charges impayés, terme de septembre 2023 proratisé inclus. La partie demanderesse met également au compte de la locataire la somme de 109,28 € au titre de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères 2023 et en justifie dans la mise en demeure par LRE du 1er décembre 2023. En revanche, elle ne justifie pas de la conservation de la provision de 20 % du dépôt de garantie, cette retenue n'étant prévue que jusqu'au mois suivant l'approbation des comptes annuels de l'immeuble (article 3.2.2 de la notice d'information jointe au contrat de bail). Enfin, elle mentionne dans la quittance subrogative un remboursement à hauteur de 367,68€ - sans autre document justificatif, qu'il convient de déduire de l'arriéré locatif, par application de la règle d'imputation du paiement sur les dettes les plus anciennes. La défenderesse ne justifie d'aucun autre paiement libératoire qui n'aurait pas été pris en compte par le demandeur, ni de l'existence d'un fait susceptible de la libérer de son obligation au paiement. En conséquence, il convient de condamner Madame [J] [I] à payer à la SAS [P] la somme de 698,87 euros (957,27 + 109,28 - 367,68) au titre de l'arriéré locatif. - Au titre des réparations locatives : En application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et de l'article 1732 du code civil, le locataire est tenu de répondre des dégradations et pertes survenant pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, ainsi que de prendre en charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat, les menues réparations ainsi que les réparations locatives sauf si elles sont occasionnées par la vétusté, la malfaçon, le vice de construction, le cas fortuit ou le cas de force majeure. L'allocation de dommages et intérêts au bailleur n'est pas subordonné à la réalisation des travaux. En l'espèce, il ressort de l'état des lieux d'entrée que l'appartement est décrit en bon état général, à l'exception de la peinture des murs du salon présentant de légères traces ; du carrelage du sol du salon présentant des impacts ; de la douchette et flexible de la salle d'eau, ces éléments relevant d'un état moyen. L'état de propreté générale est décrit comme bon. Or, l'état des lieux de sortie, établi de manière contradictoire, mentionne : - à l'entrée : "traces noirceur peinture terni peinture abîmé" s'agissant des murs ; "imperfections" s'agissant du plafond ; "poussiéreuses et joints jaunis" s'agissant des plinthes ; "traces et noirceurs" s'agissant du placard - salle d'eau : "impact, noirci, traces 1 porte serviette alu fixe" s'agissant de la peinture des murs ; "impact" s'agissant du sol ; " joints jaunis et poussiéreuses" s'agissant des plinthes ; "crochète mal et pointe de rouille sur encadrement et impact" sur la porte ; "traces de calcaire" s'agissant de la douche ; "noirceur" s'agissant du joint de la douche ; "fuite" s'agissant de la douchette et flexible ; "traces de colle" s'agissant du lavabo ; "sale, non nettoyée" s'agissant de la ventilation; "traces de calcaire" s'agissant des WC - séjour : diverses traces sont relevées sur le sol, le plafond, les murs sont décrits en état d'usage avancé avec des noirceurs, la peinture abîmée et des traces de reprise de peinture et d'égratignure. La porte, la ventilation et la porte-fenêtre présentent également des traces, de pointes de rouille ou de peinture. - cuisine : de nombreux éléments sont relevés, en lien avec des traces et noirceurs et une peinture abîmée, sur les murs, le sol, le plafond, les plinthes ou les éléments du plan de travail - chambre : les murs sont décrits comme présentant des " traces et traces d'adhésif et crochets et vis et noirceur et 10 trous de clou et peinture abîmé et traces de rouleau et coulures ", le plafond présente également des traces de peinture ; les plaintes ont des joints jaunis ; la porte des traces de rouille et les fenêtres sont sales, non nettoyées Il résulte de cette comparaison que des dégradations sont apparues durant la jouissance du bien loué, imputables à Madame [J] [I], dont elle doit répondre au regard des obligations légales précitées et qui au regard de leur ampleur et multiplicité ne peuvent s'analyser en une vétusté classique des lieux loués, démontrant pour le moins un manque d'entretien du preneur. La partie demanderesse fournit un devis n°5493 en date du 16 novembre 2023 d’un montant de 900,08 euros HT, soit 990,09 euros TTC. Ce devis porte sur la remise en peinture des murs endommagés du séjour, de la cuisine et de l’entrée. Elle fournit également un chiffrage estimatif de travaux en date du 27 octobre 2023 d’un montant de 1 077,76 euros HT, soit 1 293,31 euros TTC concernant les travaux de nettoyage, de remplacement de 2 lames de parquet, de rebouchage de trous, de remplacement du siphon de l’évier cuisine, détartrage des équipements sanitaires et remplacement d’un spot dans la salle de bain. Elle indique dans ses écritures que la comparaison entre l'état des lieux de sortie et l'état des lieux d'entrée permet de constater la nécessité d'effectuer des réparations locatives pour un montant de 1 293,31 euros, " uniquement remboursées à hauteur de 831,61 euros par l'assurance". Elle indique toutefois de manière confuse que la somme de 831,61 euros se compose de : - 594,05 euros après application d'un taux de vétusté de 40 % sur le devis de 990,09 euros - 237,56 euros après application d'un taux de vétusté de 40 % sur les seuls postes couverts par l'assurance (395,93 euros) sur le chiffrage total de 1 293,31 euros La réalisation des dégradations qui résultent des deux états des lieux établis de manière contradictoire, est imputable à la locataire et doivent donner lieu à réparation, à l'exception du remplacement du siphon de l'évier de la cuisine (79,17 euros HT soit 95 euros TTC) qui n'est pas indiqué dans l'état des lieux de sortie. Il est relevé que Madame [J] [I] n'a pas émis de réserves lors de l'état des lieux de sortie. En outre, le chiffrage susvisé n'apparaît pas excessif. En conséquence, il convient de condamner la défenderesse à régler la somme de 736,61 euros (831,61 - 95) au titre des réparations locatives. En définitive, Madame [J] [I] sera condamnée à régler les sommes suivantes : - 698,87 euros au titre de l'arriéré locatif - 736,61 euros au titre des réparations locatives Ces sommes seront assorties des intérêts au taux légal à compter de la présente décision. Sur les délais de paiement Il n'y a pas lieu de statuer sur ce point, en l'absence de toute demande reconventionnelle de ce chef et en l'absence de tout renseignement concernant la situation personnelle et financière de la défenderesse. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire - Sur les dépens Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. Madame [J] [I], partie perdante, sera ainsi condamnée aux seuls dépens de la présente instance, à l'exception des frais engagés dans le cadre de la requête en injonction de payer déposée devant le tribunal judiciaire de MULHOUSE. - Sur les demandes au titre des frais irrépétibles Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer (1°) à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Compte tenu des démarches judiciaires qu'a dû accomplir la partie demanderesse et en l'absence d'éléments sur la situation financière de la défenderesse, Madame [J] [I] sera condamnée à verser à la SAS [P] la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS, Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant par mise à disposition au greffe, par décision par défaut et en dernier ressort, DECLARE recevable l'action en paiement de la SAS [P] dans la limite de sommes visées dans la quittance subrogative du 17 octobre 2025 ; CONDAMNE Madame [J] [I] à payer à la SAS [P] les sommes suivantes : - 698,87 euros au titre de l'arriéré locatif - 736,61 euros au titre des réparations locatives DIT que ces sommes seront assorties des intérêts au taux légal à compter de la présente décision CONDAMNE Madame [J] [I] aux dépens de la présente instance, à l'exception des frais engagés dans le cadre de la requête en injonction de payer déposée devant le tribunal judiciaire de MULHOUSE ; DIT n'y avoir lieu à statuer sur l'octroi de délais de paiement ; CONDAMNE Madame [J] [I] à payer à la SAS [P] la somme de 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame MARTICORENA présidant l'audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection Nathalie PINSON Marjorie MARTICORENA