Tribunal judiciaire, 27 février 2024. 23/07069

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Copie exécutoire délivrée le : à : Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR référé N° RG 23/07069 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2WTY N° MINUTE : 12/2024 ORDONNANCE DE REFERE rendue le 27 février 2024 DEMANDERESSE [Localité 4] HABITAT OPH, [Adresse 3] représenté par Maître Laurent ABSIL, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, [Adresse 1] DÉFENDEURS Monsieur [I] [W], demeurant [Adresse 2], comparant en personne Madame [Y] [W], demeurant [Adresse 2], non comparante, ni représentée COMPOSITION DU TRIBUNAL Pascal CHASLONS, juge des contentieux de la protection assisté de Caroline CROUZIER, Greffière DATE DES DÉBATS : 17 novembre 2023 ORDONNANCE réputée contradictoire et en premier ressort prononcée le 27 février 2024 par Pascal CHASLONS, Vice-président, assisté de Caroline CROUZIER, Greffière Décision du 27 février 2024 PCP JCP ACR référé - N° RG 23/07069 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2WTY FAITS ET PROCEDURE Par contrat du 02/04/2019, [Localité 4] HABITAT-OPH avait donné en location à Monsieur [I] [W] et à Madame [Y] [W] un appartement (type 6) situé [Adresse 2] (hall 2-1, escalier 02, 4ème étage, porte 0062) moyennant le paiement d'un loyer mensuel en dernier lieu de 1045,76 €, provisions sur charges comprises. Par acte du 28/04/2023, [Localité 4] HABITAT-OPH a fait délivrer à Monsieur [I] [W] et à Madame [Y] [W] un commandement de payer visant la clause résolutoire et faisant état d'impayés à hauteur de 1877,50 €. Par acte du 11/07/2023, [Localité 4] HABITAT-OPH a assigné Monsieur [I] [W] et Madame [Y] [W] devant le Tribunal judiciaire de PARIS (juge des contentieux de la protection), statuant en référés, aux fins d'obtenir : -la constatation de la résiliation de plein droit du bail du fait de l'acquisition de la clause résolutoire ; -l'expulsion des locataires et de tous occupants de leur chef, au besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier ; -la séquestration des meubles et objets garnissant les lieux loués selon les dispositions légales et ce, en garantie de toute somme qui pourrait être due ; -le paiement solidairement par les défendeurs de la somme provisionnelle de 1877,50 € au titre des loyers et charges impayés au 29/06/2023, avec intérêts au taux légal à compter de 28/04/2023 sur 1877,50 € et à compter de l'assignation sur le surplus ; -le versement solidairement par les défendeurs d'une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant des loyers et charges normalement exigibles, à compter de la résiliation du bail jusqu'à la reprise effective des lieux. Enfin, [Localité 4] HABITAT-OPH a réclamé une indemnité de 1000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile. Le préfet de [Localité 4] a été avisé de la présente affaire par notification avec accusé de réception électronique du 12/07/2023. La CCAPEX a été régulièrement saisie. Régulièrement citée à personne présente à domicile, Madame [Y] [W] ne s'est pas présentée à l'instance. Régulièrement cité, Monsieur [I] [W] a comparu. Il a expliqué que son épouse vivait toujours avec lui, dans le logement loué, et qu'elle n'avait pas souhaité venir personnellement. Il n'a pas contesté la créance, évoquant toutefois avoir subi un problème de fuite. Il a sollicité des délais de paiement, offrant de verser la somme mensuelle de 100 € en plus du loyer courant, proposition qu'il avait préalablement faite auprès du bailleur. A l'audience, [Localité 4] HABITAT-OPH a actualisé sa créance, portant sa demande à au titre de la dette locative à 2022,55 €. Il accepté la demande de délais de paiement et en suspension des effets de la clause résolutoire. Décision du 27 février 2024 PCP JCP ACR référé - N° RG 23/07069 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2WTY MOTIVATIONS Sur la résiliation en application de la clause résolutoire Il est produit à l'instance : -le contrat de bail dans lequel est insérée une clause résolutoire applicable en cas de loyers et charges impayés ; -un commandement de payer en date du 28/04/2023, faisant référence à cette clause résolutoire ; -un décompte actualisé des loyers et charges impayés au 16/11/2023. Aux termes de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 Juillet 1989, tel qu'applicable au présent litige, lorsque des loyers et charges sont impayés, la résiliation de plein droit du bail est acquise à raison de la clause résolutoire qui y figure, deux mois après le commandement de payer visant cette clause résolutoire, si celui-ci est demeuré infructueux. Il apparaît en l'espèce d'une part, que les sommes visées au commandement étaient effectivement dues à la date de délivrance de l'acte, d'autre part que les locataires ne s'en sont pas acquittés totalement à la date du 28/06/2023. Si en conséquence, au 29/06/2023, la clause résolutoire a été acquise de plein droit, la demande de délais de paiement formée par Monsieur [I] [W] doit être suivie d'effets, en application de l'article 24 de la loi du 6 Juillet 1989. En effet, tout d'abord Monsieur [I] [W] et Madame [Y] [W] ont repris le paiement du loyer courant. Par ailleurs, [Localité 4] HABITAT-OPH a accepté l'octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire en conséquence. Enfin, la dette est relativement limitée au vu du montant du loyer. L'article 24 de la loi du 6 Juillet 1989 prévoit que : -Le juge peut accorder au locataire en situation de régler sa dette locative et qui a repris le paiement du loyer courant des délais de paiement dans la limite de 3 ans, dans les conditions prévues par l'article 1343-5 du code civil. -Dans cette hypothèse, pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause résolutoire de plein droit sont suspendus si l'une des parties le demande. -Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué, reprenant son plein effet dans le cas contraire. -En tout état de cause, il peut être dérogé à la condition de reprise du paiement du loyer courant si le bailleur consent aux délais de paiement demandés par le locataire ainsi qu'à la suspension des effets de la clause résolutoire en conséquence, l'accord des parties, plus favorable au locataire, se substituant à l'exigence légale susvisée. Or tel est le cas en l'espèce. Il y a donc lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant la durée des délais de paiement, de surseoir à la résiliation du bail et à l'expulsion du locataire, la clause résolutoire reprenant néanmoins ses effets et entraînant toutes conséquences légales en cas de défaut de paiement tant des échéances fixées que du loyer et des charges courantes. Sur les loyers et charges échus et les délais de paiement A ce titre, [Localité 4] HABITAT-OPH justifie d'une créance (hors frais dans leur intégralité) de 1877,50 €, arrêtée au 16/11/2023 (la dernière échéance comptabilisée étant celle du loyer d'octobre 2023, étant venue à échéance le 01/11/2023). La proposition de Monsieur [I] [W] de s'acquitter de cette somme en échéances mensuelles de 100 € en plus des loyer et charges exigibles doit être retenue. Sur l'indemnité d'occupation à échoir en cas de non respect des délais de paiement Les locataires, s'ils ne s'acquittent pas des sommes dont ils seront redevables au principal au titre de la présente décision, deviendront occupants sans droit ni titre des lieux loués, le défaut de paiement entraînant la résiliation immédiate du bail. Il y aura lieu alors d'indemniser [Localité 4] HABITAT-OPH du préjudice qui en résultera en fixant le montant de l'indemnité d'occupation due jusqu'à complète libération des lieux au montant du loyer et des charges normalement exigibles. Sur les demandes accessoires Il n'est pas inéquitable de laisser à la charge de [Localité 4] HABITAT-OPH les frais irrépétibles de l'instance. PAR CES MOTIFS Statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en premier ressort Constate l'acquisition au 29/06/2023 de la clause de résiliation de plein droit figurant au bail consenti le 02/04/2019 par [Localité 4] HABITAT-OPH à Monsieur [I] [W] et à Madame [Y] [W], portant sur le logement situé [Adresse 2] (hall 2-1, escalier 02, 4ème étage, porte 0062). Condamne solidairement Monsieur [I] [W] et Madame [Y] [W] à payer à [Localité 4] HABITAT-OPH la somme provisionnelle de 1877,50 € au titre des loyers et appels de charges impayés au 16/11/2023, avec intérêts au taux légal à compter du 28/04/2023. Accorde à Monsieur [I] [W] et à Madame [Y] [W] des délais de paiement et les autorise à s'acquitter de leur dette en 18 échéances mensuelles de 100 € puis en une 19ème échéance mensuelle correspondant au solde, étant précisé que ces échéances seront exigibles à la date d'exigibilité du loyer, la première le 05/05/2024, et que la dernière sera majorée des intérêts et dépens. Suspend l'effet de la clause de résiliation de plein droit pendant la durée des délais de paiement. Dit que si Monsieur [I] [W] et Madame [Y] [W] se libèrent de leur dette au titre des loyers et charges impayés dans le délai et selon les modalités prévues par la présente décision, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué. Dit qu'en revanche, à défaut de paiement d'une seule échéance mensuelle ou du loyer à leur terme exact : 1/la clause de résiliation de plein droit retrouvera son plein effet; 2/le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ; 3/à défaut par Monsieur [I] [W] et Madame [Y] [W] d'avoir libéré le logement deux mois après le commandement d'avoir à quitter les lieux, délivré aux locataires, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin, le sort des meubles garnissant le logement loué étant régi selon les modalités des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution ; 4/Monsieur [I] [W] et Madame [Y] [W] seront solidairement condamnés au paiement, à titre de provision, d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges normalement exigibles, avec possibilité d'indexation du loyer, selon les dispositions du bail et de régularisation des charges, sur justificatif. Déboute les parties du surplus de leurs demandes. Condamne Monsieur [I] [W] et Madame [Y] [W] solidairement aux dépens qui comprendront les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire et de la notification à la préfecture. Rappelle que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision. Le greffierle Président