Cour d'appel, 14 mars 2024. 21/18137

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 3 ARRET DU 14 MARS 2024 (n° , 8 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/18137 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CEP7N Décision déférée à la Cour : Jugement du 28 Mai 2021 -Juge des contentieux de la protection de Paris - RG n° 1120010080 APPELANT Monsieur [C] [Z] [Adresse 1] [Localité 2] Représenté par Me Yassine BEN BELLA, avocat au barreau de PARIS, toque : B0281 (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/036018 du 12/10/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PARIS) INTIME Monsieur [J] [K] [Adresse 1] [Localité 2] Représenté par Me Lucas DREYFUS de la SELARL DREYFUS FONTANA, avocat au barreau de PARIS, toque : K0139 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 07 Février 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Muriel PAGE, Conseiller, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de : Anne-Laure MEANO, président Muriel PAGE, conseiller Aurore DOCQUINCOURT, conseiller Greffier, lors des débats : Mme Dorothée RABITA ARRET : - contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Anne-Laure MEANO, Présidente de Chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition. ***** EXPOSÉ DU LITIGE Suivant acte sous seing privé en date du 8 juin 2016 M. [R] [B] a consenti à M. [C] [Z] un bail soumis à la loi du 6 juillet 1989 portant sur une chambre (lot de copropriété numéro 48) située [Adresse 1] au sixième étage première porte à gauche. Le contrat de location précisait que la surface louée comprenait une chambre avec coin cuisine, une baignoire et un accès aux toilettes mitoyennes (lot numéro 62). Il mentionnait également que le locataire déclarait bien connaître les lieux loués compte tenu du fait qu'il les occupait depuis 1987. M. [J] [K] a acquis ce bien le 2 octobre 2018. Il a également acquis dans le même immeuble le lot 49 correspondant à un studio situé au sixième étage, deuxième porte à gauche, ainsi que le lot numéro 62 correspondant aux toilettes situées au sixième étage. Par exploit d'huissier en date du 22 octobre 2018, M. [J] [K] a fait délivrer à M. [C] [Z] un congé pour reprise personnelle au visa de l'article 15-1 de la loi du 6 juillet 1989, pour le 1er octobre 2020, au motif qu'il entendait reprendre Ie logement pour lui-même. M. [C] [Z] s'est maintenu dans les lieux à l'issu du délai qui lui avait été imparti. Par acte d'huissier en date du 22 octobre 2020, M. [J] [K] a fait assigner M. [C] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de : - valider le congé notifié par M. [K] le 22 octobre 2018 à effet au 1er octobre 2020 à M. [C] [Z], - constater que ledit congé a mis fin au bail dont il bénéficiait, - constater que par l'effet du congé et de l'article 15-1 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est déchu de plein droit de tout titre d'occupation à compter du 1er octobre 2020, - ordonner l'expulsion immédiate de M. [Z] ainsi que celle de tous occupants de son chef avec l'assistance du commissaire de police et de la force publique et d'un serrurier si besoin est, - dans ce cas, ordonner le transfert et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans tel garde meubles qu'il plaira aux propriétaires de désigner, aux frais, risques et périls de la partie expulsée et ce, en garantie des indemnités d'occupation et réparations locatives qui pourraient être dues, - condamner M. [Z] à payer à M. [K] à compter du 1er octobre 2020 une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant actuel du loyer contractuel qui aurait été exigible si le bail avait été poursuivi, outre charges, taxes et accessoires, et qui sera due jusqu'à la complète libération des lieux, se matérialisant soit par la remise des clés, soit par l'expulsion effective, - condamner M. [Z] à payer à M. [K] la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir - condamner M. [K] aux entiers dépens. Lors de l'audience du 5 mars 2021, M. [C] [Z], représenté par son conseil, a, pour sa part demandé au tribunal de: A titre principal, -juger nul le renouvellement de bail en date du 8 juin 2016 avec prise d'effet au 1er juillet 2016 ; -juger que le bail verbal en date du mois de février 1987 s'est poursuivi par tacite reconduction, -juger que le congé pour reprise en date du 22 octobre 2018 délivré sur le fondement d'un bail irrégulier est nul, A titre subsidiaire, -constater que le bailleur ne justifie pas du caractère réel et sérieux du congé pour reprise, -juger frauduleux le congé pour reprise en date du 22 octobre 2018, A titre infiniment subsidiaire, -accorder à M. [Z] les plus larges délais pour libérer les lieux, En tout état de cause, - condamner M. [K] à payer à M. [Z] la somme de 2 000 euros au titre de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991, outre les dépens. Par jugement contradictoire entrepris du 28 mai 2021 le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a ainsi statué : Rejette les demandes tendant à juger nul le renouvellement de bail en date du 8 juin 2016 avec prise d'effet au 1er juillet 2016, juger que le bail verbal en date du mois de février 1987 s'est poursuivi par tacite reconduction et juger que le congé pour reprise en date du 22 octobre 2018 délivré sur le fondement d'un bail irrégulier est nul, Valide le congé aux fins de reprise pour habiter notifié le 22 octobre 2018 par Monsieur [K] [J] à Monsieur [Z] [C], à effet au 01 octobre 2020, Constate par conséquent que Monsieur [Z] [C] est occupant sans droit ni titre des locaux objet du litige depuis le 02 octobre 2020, Dit qu'à défaut de libération spontanée des lieux situés [Adresse 1] (lot numéro 48) deux mois après la signification d'un commandement d'avoir à quitter les lieux, il sera procédé à l'expulsion de Monsieur [Z] [C] ainsi qu'à celle de tous occupants et biens de son chef, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est, Dit qu'il sera procédé, le cas échéant, à la séquestration des meubles et objets mobiliers restés dans les lieux, selon les modalités fixées par l'article L. 433-1 du Code des procédures civiles d'exécution, Déboute Monsieur [Z] [C] de sa demande de délais pour quitter les lieux, Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991, Condamne Monsieur [Z] [C] aux entiers dépens, Rejette le surplus des demandes, Dit n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la présente décision. PRÉTENTIONS DES PARTIES Vu l'appel interjeté le 18 octobre 2021 par M. [C] [Z] Vu les conclusions remises au greffe le 17 décembre 2021 par lesquelles M. [C] [Z] demande à la cour de : A TITRE PRINCIPAL: - Juger que le bail en date du 8 juin 2016 ne remplit pas les conditions de nouveauté et de validité nécessaire à la novation, - Juger qu'il n'y a pas de novation, - Juger nul le renouvellement de bail en date du 8 juin 2016 avec prise d'effet au 1er juillet 2016, - Juger que le bail verbal en date du mois février 1987 s'est poursuivi par tacite reconduction. - Juger que le congé pour reprise en date du 22 octobre 2018 délivré sur le fondement d'un bail irrégulier est nul ou du moins non valable. A TITRE SUBSIDIAIRE - Constater que le bailleur ne justifie pas du caractère réel et sérieux du congé pour reprise - Juger frauduleux le congé pour reprise en date du 22 octobre 2018 - Juger nul et de nul effet le congé pour reprise en date du 22 octobre 2018 A TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE: - Accorder à Monsieur [Z] les plus larges délais pour libérer les lieux. EN TOUT ETAT DE CAUSE - Condamner Monsieur [K] à payer à Monsieur [Z] la somme de 3.000 € au titre de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991. - Condamner Monsieur [K] aux entiers dépens d'instance. Vu les conclusions remises au greffe le 24 février 2022 au terme desquelles M. [J] [K] demande à la cour de : DIRE ET JUGER Monsieur [K] recevable et bien fondée en ses demandes. Y faisant droit, CONFIRMER le jugement rendu le 28 mai 2021 par le Tribunal Judiciaire de PARIS Par conséquent, REJETER les demandes de Monsieur [Z] tendant à déclarer nul le renouvellement de bail en date du 8 juin 201 avec prise d'effet au 1er juillet 2016 et juger que le bail verbal en date du mois de février 1987 s'est poursuivi par tacite reconduction, VALIDER le congé aux fins de reprise pour habiter notifié par Monsieur [K] le 22 octobre 2018 à Monsieur [Z], à effet au 1er octobre 2020, CONSTATER que Monsieur [Z] [C] est occupant sans droit ni titre des locaux objet du litige depuis le 2 octobre 2020, DIRE qu'à défaut de libération spontanée des lieux situés [Adresse 1] (lot numéro 48) deux mois après la signification d'un commandement d'avoir à quitter les lieux, il sera procédé à l'expulsion de Monsieur [Z] [C] ainsi qu'à celle de tous occupants et biens de son chef, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est, DIRE qu'il sera procédé, le cas échéant, à la séquestration des meubles et objets mobiliers restants dans les lieux, selon les modalités fixées par l'article L. 433-1 du Code des procédures civiles d'exécution, CONDAMNER Monsieur [Z] à payer à Monsieur [K] une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer en cours, charges en sus, à compter du présent jugement et ce jusqu'à complète libération des lieux, DÉBOUTER Monsieur [Z] de sa demande de délais pour quitter les lieux, En tout état de cause, CONDAMNER Monsieur [Z] à payer à Monsieur [K] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du CPC. CONDAMNER Monsieur [Z] aux entiers dépens, en application de l'article 696 du CPC. Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la validité du contrat de location consenti le 8 juin 2016 Selon l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, applicable en l'espèce compte tenu de la date du contrat du 8 juin 2016 : 'Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.'. Selon l'article 1273 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 applicable en l'espèce compte tenu de la date de la novation alléguée le 8 juin 2016, 'la novation ne se présume point ; il faut que la volonté de l'opérer résulte clairement de l'acte'. La volonté de nover doit être non équivoque et résulter clairement des faits et actes intervenus entre les parties (Com., 31 janvier 1983, n°81-16.027). En l'espèce, il résulte bien des pièces produites (attestation de M. [B] du 13 mai 1987 et quittances de loyers de mai à juillet 1987) que M. [Z] était titulaire d'un bail verbal portant sur les locaux sis [Adresse 1]. Toutefois contrairement à ses affirmations, ce bail verbal n'a pas été renouvelé le 8 juin 2016 mais a pris fin par novation, suite à la conclusion d'un bail écrit portant sur le logement susvisé, à effet du 1er juillet 2016. En effet, la volonté de ne pas reconduire le bail verbal de 1987 et de régulariser le bail verbal initial par un bail écrit résulte clairement de la signature et des paraphes de M. [B] et de M. [Z] portés sur le contrat de bail d'habitation du 8 juin 2016, conclu pour une durée de trois ans à effet au 1er juillet 2016. Le contrat de bail du 8 juin 2016 s'est substitué au bail verbal antérieur et comporte des obligations nouvelles qui résultent des termes de l'acte écrit et s'imposent aux parties, conformément à l'article 1134 du code civil, précité. Le congé délivré s'est donc fondé à juste titre sur le bail écrit du 8 juin 2016. Le jugement déféré sera donc confirmé en ce qu'il a rejeté les demandes de M. [Z] tendant à juger nul le renouvellement du bail en date du 8 juin 2016 avec prise d'effet au 1er juillet 2016, juger que le bail verbal en date du mois de février 1987 s'est poursuivi par tacite reconduction et juger que le congé pour reprise en date du 22 octobre 2018 délivré sur le fondement d'un bail irrégulier est nul. Sur la validité du congé délivré le 22 octobre 2018 par M. [K] Aux termes de l'article 15-1 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige : 'Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur. En cas d'acquisition d'un bien occupé : - lorsque le terme du contrat de location en cours intervient plus de trois ans après la date d'acquisition, le bailleur peut donner congé à son locataire pour vendre le logement au terme du contrat de location en cours ; - lorsque le terme du contrat de location en cours intervient moins de trois ans après la date d'acquisition, le bailleur ne peut donner congé à son locataire pour vendre le logement qu'au terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement du contrat de location en cours ; - lorsque le terme du contrat en cours intervient moins de deux ans après l'acquisition, le congé pour reprise donné par le bailleur au terme du contrat de location en cours ne prend effet qu'à l'expiration d'une durée de deux ans à compter de la date d'acquisition. En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes (...)'. M. [Z] maintient devant la cour que M. [K] ne justifie pas du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise et par conséquent du congé, qu'il prétend vouloir intégrer le lot qu'il occupe à sa résidence principale mais ne justifie pas de la faisabilité de son projet ni d'une autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires. En l'espèce, il résulte des pièces produites que M. [K] a acquis le 17 mars 2011, le lot 61 (un appartement de trois pièces) situé au 5ème étage de l'immeuble ainsi que les lots 50 et 51 (deux studios) et le lot 61 (une entrée donnant accès aux lots numéros 50 et 51 avec lesquels elle forme une unité d'habitation) situés au 6ème étage. Ces lots sont reliés par un escalier intérieur et forment un appartement en duplex dans lequel M. [K] justifie avoir établi sa résidence principale. Suivant actes notariés du 2 octobre 2018 et du 22 novembre 2019, M. [K] a acquis les lots 48 (un studio), 49 (un studio) 62 (un WC) et 63 (une entrée donnant accès aux lots 48, 49 et 61) de sorte qu'il est désormais propriétaire de l'ensemble des lots constituant le 6ème étage de l'immeuble. Selon le rapport de visite de Mme [U] [F], architecte pour l'association Droit et Habitat, produit par M. [Z], le regroupement des lots 48,49 et 50 implique l'ouverture du mur porteur qui sépare le lot 50 du lot 49, laquelle nécessite des études préalables et notamment d'un bureau d'études structure. Or, il résulte des actes de vente précités et du plan du 6ème étage versé aux débats, que l'accès au lot 48 actuellement occupé par M. [Z], mais également au lot 49, se fait par le couloir, lot 63, propriété de M. [K]. L'agrandissement envisagé par M. [K] de son appartement par l'annexion du logement litigieux, lot 48, ne nécessite donc nullement l'ouverture d'un mur porteur et ainsi l'ensemble des préconisations de Mme [U] [F] contenues dans son rapport, dont la nécessité d'une étude de faisabilité et l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires, ne sont pas pertinentes. Comme l'a exactement énoncé le premier juge, les éléments produits permettent d'établir la réalité du motif invoqué dans le congé du 22 octobre 2018. Il convient dès lors de valider le congé notifié le 22 octobre 2018 par M. [K], à effet au 1er octobre 2020. Il convient en conséquence de confirmer le jugement entrepris sur ce point, ainsi que sur l'expulsion, M. [Z] étant occupant sans droit ni titre des lieux depuis la date de prise d'effet du congé, soit à compter du 2 octobre 2020, et la condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer qui aurait été normalement exigible augmenté des charges mensuelles, à compter du 2 octobre 2020 et jusqu'à la libération effective des lieux. Sur la demande de délais supplémentaires pour quitter les lieux formée par M. [Z] M. [Z] sollicite sur le fondement de l'article L. 613-1 du code de la construction et de l'habitation de larges délais pour quitter les lieux. M. [K] s'y oppose, fait valoir que M. [Z] ne fournit qu'une demande de logement déposée en décembre 2020, qu'il a déjà bénéficié des plus larges délais, ajoutant que l'article L 613-1 du code de la construction et de l'habitation ne permet au juge d'accorder des délais qu'à la condition que le relogement ne puisse se dérouler dans des conditions normales. Aux termes de l'article L 613-1 du code de la construction et de l'habitation : 'Le sursis à l'exécution des décisions d'expulsion est régi par les articles L. 412-3, L. 412-4, L. 412-6 à L. 412-8 du code des procédures civiles d'exécution'. En vertu de l'article L.412-3 du code des procédures civiles d'exécution, "le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d'un titre à l'origine de l'occupation. Le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions". Selon l'article L.412-4, "la durée des délais prévus à l'article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à trois mois ni supérieure à trois ans. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés". En l'espèce, M. [Z] ne justifie pas de ses recherches actuelles de logement, seule une demande formée auprès du Centre d'Action Sociale de la Ville de [Localité 3] du 3 décembre 2020 est produite. Il n'est pas établi qu'il ne puisse pas se reloger dans des conditions normales. Par ailleurs, il a déjà bénéficié de plus de trois ans de délais pour quitter les lieux dès lors qu'il est sans droit ni titre depuis le 2 octobre 2020. Le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a rejeté la demande de délais formée par M. [Z]. Sur les dépens et les articles 700 du code de procédure civile et 37 de la loi du 10 juillet 1991 Le sens de la présente décision commande de confirmer le jugement entrepris s'agissant des dépens et de l'article 37 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991. M. [Z], partie perdante à titre principal, sera condamné aux dépens d'appel. Il sera débouté de sa demande au titre de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991. L'équité commande de ne pas prononcer de condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt contradictoire, Confirme, en ses dispositions frappées d'appel, le jugement entrepris, Et y ajoutant, Condamne M. [C] [Z] aux dépens d'appel, Rejette toutes autres demandes. La Greffière Le Président