Cour d'appel, 08 février 2024. 23/06292

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-7 ARRÊT AU FOND DU 08 FEVRIER 2024 N° 2024/ 66 Rôle N° RG 23/06292 - N° Portalis DBVB-V-B7H-BLHYM [U] [O] [J] [S] C/ [X] [L] épouse [N] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Denis DEL RIO Me Laurent LE GLAUNEC Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal de proximité de NICE en date du 29 Septembre 2021 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 20/05086. APPELANTS Monsieur [U] [O] né le 09 Juin 1988 à [Localité 5], demeurant [Adresse 1] représenté par Me Denis DEL RIO, avocat au barreau de NICE Madame [J] [S] née le 03 Mars 1995, demeurant [Adresse 2] représentée par Me Denis DEL RIO, avocat au barreau de NICE INTIMEE Madame [X] [L] épouse [N] née le 13 Janvier 1961 à [Localité 6], demeurant [Adresse 4] représentée par Me Laurent LE GLAUNEC de la SCP MOEYAERT-LE GLAUNEC, avocat au barreau de DRAGUIGNAN *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR L'affaire a été débattue le 29 Novembre 2023 en audience publique devant la cour composée de : Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre Madame Carole MENDOZA, Conseillère, Madame Mireille CAURIER-LEHOT, Conseillère qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 08 Février 2024. ARRÊT Contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 08 Février 2024, Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé du 09 septembre 2017 à effet au 08 septembre 2017, Mme [N] née [L] a donné à bail à M.[O] et Mme [S] un garage situé [Adresse 3] à [Localité 6], moyennant un loyer mensuel de 300 euros. Un dépôt de garantie de 300 euros a été versé. Par acte d'huissier du 13 juillet 2018, le bailleur a fait délivrer à ses locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire. Se prévalant d'impayés locatifs, Mme [N] née [L] a fait assigner M.[O] et Mme [S] aux fins principalement de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire, de les expulser et de les voir condamner à une indemnité d'occupation et à un arriéré locatif. Par jugement contradictoire du 29 septembre 2021, le tribunal judiciaire de Nice a : - constaté l'acquisition de la clause résolutoire au 13 août 2018, - ordonné l'expulsion de M.[O] et Mme [S] et de tous occupants de leur chef avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier, - dit que le sort des meubles sera régi conformément aux articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, - fixé le montant de l'indemnité mensuelle d'occupation à compter du 14 août 2018 à la somme de 300 euros, - condamné solidairement M.[O] et Mme [S] au versement de cette indemnité d'occupation mensuelle jusqu'à la libération effective des lieux, - condamné solidairement M.[O] et Mme [S] à payer à Mme [N] la somme de 1350 euros au titre des loyers arrêtés au mois de juillet 2018 inclus, - débouté Mme [N] née [L] du surplus de ses demandes, - débouté M.[O] et Mme [S] de leurs demandes reconventionnelles, - condamné M.[O] et Mme [S] à verser à Mme [N] la somme de 1500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné M.[O] et Mme [S] aux dépens comprenant le coût du commandement de payer pour 138,43 euros. Par conclusions notifiées par RPVA le 15 novembre 2023 auxquelles il convient de se reporter, Monsieur [O] demande à la cour : - d'infirmer l'intégralité du jugement déféré qui a débouté Monsieur [U] [O] de l'ensemble de ses demandes, - statuant à nouveau *à titre principal - de débouter Madame [N] de l'intégralité de ses demandes, - d'ordonner la restitution du dépôt de garantie à hauteur de 300 euros au bénéfice de Madame [S] et de Monsieur [O], - de condamner Mme [N] à verser à M. [O] la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts pour trouble de jouissance. * à titre subsidiaire -de cantonner la dette locative à la somme de 1.950 euros correspondant aux loyers restant à devoir pour la période courant de mars à septembre 2018, - de prononcer la compensation entre le dépôt de garantie et les loyers restant dus, *en tout état de cause, - de condamner Mme [N] à verser à M. [O] la somme de 3.000,00 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu'aux entiers dépens. Il expose qu'il a été donné congé du garage par lettre du 29 janvier 2018 et avoir restitué les clés qui étaient jointes à la missive. Il indique que Mme [N] a régulièrement accusé réception de leur congé. Il conteste l'argument selon lequel le bail comportait un terme fixe et que les locataires étaient tenus pour une durée d'un an de location. Il reproche au bailleur d'avoir conservé le dépôt de garantie. Il déclare que le local est vide depuis le 13 août 2018. Il sollicite des dommages et intérêts en réparation d'un trouble de jouissance. Il explique que le garage a été cambriolé, alors que ce local ne bénéficiait que d'une simple serrure et qu'il n'existait aucun dispositif de sécurité au sein de la résidence où se trouvait le bien loué. Il estime que le bailleur a violé son obligation de leur permettre la jouissance paisible du local, alors même que l'environnement est peu sécurisé. Il s'oppose au versement d'une indemnité d'occupation puisque le garage est vide. Il soutient avoir remis les clés, même si la preuve de cette remise n'est pas rapportée. Il soulève la mauvaise foi de Mme [N]. Subsidiairement, s'il devait être considéré que les locataires étaient tenus par une durée minimale de location d'un an, il demande qu'il soit dit qu'il n'avait pas d'obligation de donner congé et que le bail prenait fin le 08 septembre 2018. Il sollicite la restitution du dépôt de garantie. Par conclusions notifiées par RPVA le 23 novembre 2023 auxquelles il convient de se référer, Mme [L] épouse [N] demande à la cour : - de confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions, - de débouter M.[U] [O] et Mme [J] [S] de leurs demandes, - de débouter M.[U] [O] de sa demande de validité de congé comme étant une demande nouvelle formée en première instance. - de constater la résolution du bail avec effet au 13 juillet 2018 pour défaut de paiement des loyers. - de dire et juger que M. [U] [O] et Mme [J] [S] se trouvent, par conséquent, sans droits ni titre depuis cette date. -d'ordonner l'expulsion de Monsieur [U] [O] et Madame [J] [S] ainsi que tous occupants de leur chef des locaux qu'ils occupent, avec l'assistance du Commissaire de Police et d'un serrurier si besoin est. - de l'autoriser à faire transporter, si nécessaire l'ensemble des meubles et objets mobiliers garnissant lesdits locaux dans le garde meubles de son choix, au frais risque et péril de Monsieur [U] [O] et Madame[J] [S], et ce en garantie de toutes sommes qui pourraient être dues. - de fixer le montant d'indemnité d'occupation à la somme de 300 euros correspondant aux loyers et provisions sur charges, à compter du 13 juillet 2018 et jusqu'à remise des clés. - de condamner solidairement Monsieur [U] [O] et Madame [J] [S] à lui payer la somme de 1488, 43 euros au titre du montant inséré dans le commandement de payer visant la clause résolutoire le 13 juillet 2018 ; une indemnité d'occupation mensuelle égale à la somme de 300 euros à compter du 13 juillet 2018 jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clefs. - de condamner solidairement Monsieur [U] [O] et Madame [J] [S] à lui payer la somme de 2.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral et matériel du fait du non paiement des loyers. - de condamner solidairement Monsieur [U] [O] et Madame [J] [S] à lui payer la somme de 2.000 € en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile outre les entiers dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer s'élevant à la somme de 138.43€. Elle indique que la location était à durée déterminée avec une possibilité de tacite reconduction. Elle note que les locataires étaient ainsi tenus par une location d'une durée minimale d'un an. Elle sollicite l'acquisition de la clause résolutoire en raison d'impayés locatifs. Elle expose n'avoir récupéré les clés que le 28 septembre 2023. Elle estime en conséquence que M.[O] et Mme [S] lui doivent une indemnité d'occupation jusqu'à cette date. Elle déclare que M.[O] ne justifie d'aucun préjudice personnel. Elle relate qu'il ne démontre pas que le bris d'une vitre de sa voiture se serait déroulé dans le garage loué. Elle précise que ses locataires ne justifient d'aucune plainte pénale. Elle soutient avoir subi un préjudice moral et des difficultés liées à l'impayé locatif. L'ordonnance de clôture a été prononcée le 15 novembre 2023. MOTIVATION L'appel a été formé par M.[O] et Mme [S]. L'en-tête des conclusions du 15 novembre 2023 ne vise plus que M.[O]. Cependant le dispositif de ces conclusions mentionne une demande de restitution du dépôt de garantie au profit également de Mme [S]. La cour considère donc que les appelants sont toujours M.[O] et Mme [S]. L'article 1737 dispose que le bail cesse de plein droit à l'expiration du terme fixé, lorsqu'il a été fait par écrit, sans qu'il soit nécessaire de donner congé. Le contrat de location de garage passé entre les parties mentionnait que la durée de la location était d'un an renouvelable par tacite reconduction. Le contrat prenait effet au 08 septembre 2017 pour se terminer le 08 septembre 2018, avec un renouvellement par tacite reconduction. Ainsi, la location était d'une durée minimale d'un an et les locataires ne pouvaient y mettre fin de façon anticipée. Le contrat conclu entre les parties comportait une clause résolutoire aux termes de laquelle la location serait résiliée de plein droit un mois après un commandement demeuré infructueux, à défaut de paiement aux termes de tout ou partie du loyers et des charges. L'article 1353 du code civil énonce que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. En l'absence de démonstration par M. [O] et Mme [S] de ce qu'ils se sont acquittés des loyers de mars 2018 à juillet 2018, dans le mois de la délivrance du commandement de payer délivré le 13 juillet 2018 à Monsieur [O] et le 10 juillet 2018 à Madame [S], la location a été résiliée de plein droit le 13 août 2018. Le jugement déféré sera confirmé sur ce point. La libération effective des lieux s'entend de la remise des clés. M.[O] et Mme [S] ne justifient pas avoir remis les clés avant le 28 septembre 2023. Occupants sans droit ni titre du garage depuis le 14 août 2018 et n'ayant remis les clés que le 28 septembre 2023, M. [O] et Mme [S] seront condamnés au versement d'une indemnité d'occupation d'un montant de 300 euros, qui compense la jouissance du bien occupé sans droit ni titre et répare le préjudice du bailleur lié à la privation de son local. La demande d'expulsion est devenue sans objet. Selon l'article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail. La charge de la preuve de la violation par le bailleur de cette obligation incombe à M. [O] et Mme [S]. M. [O] fait état d'un bris de glace sur son véhicule. Il verse au débat une facture de réparation de la société CARGLASS. IL est noté que le sinistré s'est déroulé le 21 janvier 2018, à [Localité 6]. Aucun élément ne permet de confirmer que ce bris de glace se serait déroulé dans le garage, à la suite d'une effraction rendue possible par un défaut de précaution du bailleur. M. [O] et Mme [S], qui ne produisent aucun élément probant pour démontrer la violation, par leur bailleur, de son obligation de leur permettre la jouissance paisible des locaux, seront déboutés de leur demande de dommages et intérêts pour trouble de jouissance. Mme [N] justifie que le montant de l'arriéré constitué par un arriéré locatif et des indemnités d'occupation excède le montant du dépôt de garantie. M.[O] et Mme [S] ne peuvent en conséquence solliciter la restitution de leur dépôt de garantie, qui devra toutefois venir en déduction des sommes dues. Ainsi, le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a condamné solidairement M.[O] et Mme [S] au versement de la somme de 1350 euros au titre des loyers arrêtés au mois de juillet 2018 et en ce qu'il a fixé l'indemnité mensuelle d'occupation à la somme de 300 euros et en ce qu'il a condamné solidairement M.[O] et Mme [S] au versement de cette indemnité jusqu'à la libération effective des lieux. La libération effective des lieux doit être fixée à la date de la remise des clés, le 28 septembre 2023. Mme [N] sollicite des dommages et intérêts pour réparer à la fois un préjudice matériel et un préjudice moral. Outre le fait qu'elle ne peut solliciter des dommages et intérêts 'toute cause de préjudice confondu', elle ne justifie pas du préjudice moral qu'elle dit avoir subi ni d'un préjudice matériel autre que celui qui sera réparé par les sommes qui lui sont allouées au titre de l'arriéré locatif et des indemnités d'occupation. Elle sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts. Sur les dépens et sur les frais irrépétibles [Y] [S] et M.[O] sont essentiellement succombants. Leurs demandes faites au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel seront rejetées. Le jugement déféré qui les a condamnés aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer et qui les a condamnés au versement de la somme de 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile sera confirmé. M.[O] et Mme [S] seront condamnés in solidum, en application de l'article 696 du code de procédure civile, aux dépens de la présente instance et condamnés in solidum à verser à Mme [N] la somme de 1000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles d'appel. PAR CES MOTIFS, La cour, statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe CONFIRME le jugement déféré, sauf à dire que la demande au titre de l'expulsion est devenue sans objet, Y AJOUTANT, REJETTE la demande formée par M.[U] [O] et Mme [J] [S] au titre de la restitution du dépôt de garantie, DIT que le montant du dépôt de garantie viendra en déduction des sommes dues par M.[U] [O] et Mme [J] [S], DIT que l'indemnité d'occupation d'un montant mensuel de 300 euros à laquelle sont condamnés solidairement M.[U] [O] et Mme [J] [S] est due jusqu'au 28 septembre 2023, date de la remise des clés du garage qui s'analyse en une libération effective des lieux, REJETTE la demande de dommages et intérêts formée par Me [X] [L] épouse [N], CONDAMNE in solidum M.[U] [O] et Mme [J] [S] au versement de la somme de 1000 euros au titre des frais irrépétibles d'appel, REJETTE la demande faite par M. [U] [O] et Mme [J] [S] au titre des frais irrépétibles qu'ils ont exposés dans le cadre de la présente procédure, CONDAMNE in solidum M.[U] [O] et Mme [J] [S] aux dépens de la présente procédure. LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,