Cour d'appel, 09 février 2023. 21/00732

COUR D'APPEL de CHAMBÉRY 2ème Chambre Arrêt du Jeudi 09 Février 2023 N° RG 21/00732 - N° Portalis DBVY-V-B7F-GVLI Décision déférée à la Cour : Jugement du Juge des contentieux de la protection de THONON LES BAINS en date du 23 Mars 2021, RG 1119000599 Appelant M. [H] [W] né le 31 Juillet 1972 à [Localité 6]), demeurant [Adresse 3] Représenté par la SELARL CHRISTINAZ PESSEY-MAGNIFIQUE, avocat au barreau de BONNEVILLE Intimé M. [G] [S] né le 08 Août 1982 à [Localité 4], demeurant [Adresse 2] Représenté par la SCP PIANTA & ASSOCIES, avocat au barreau de THONON-LES-BAINS -=-=-=-=-=-=-=-=- COMPOSITION DE LA COUR : Lors de l'audience publique des débats, tenue en double rapporteur, sans opposition des avocats, le 06 décembre 2022 par Madame Alyette FOUCHARD, Conseillère faisant fonction de Présidente, à ces fins désignée par ordonnance de Madame la Première Présidente, qui a entendu les plaidoiries, en présence de Monsieur Edouard THEROLLE, Conseiller, avec l'assistance de Madame Sylvie DURAND, Greffière, Et lors du délibéré, par : - Madame Alyette FOUCHARD, Conseillère faisant fonction de Présidente, qui a rendu compte des plaidoiries - Monsieur Edouard THEROLLE, Conseiller, - Monsieur Fabrice GAUVIN, Conseiller, -=-=-=-=-=-=-=-=-=- EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé du 1er avril 2017, M. [H] [W] a donné à bail à M. [G] [S] une maison à usage d'habitation située [Adresse 1] à [Localité 5]. Par courrier du 27 septembre 2017, M. [H] [W] a délivré à M. [G] [S] un congé pour reprise du logement, à effet du 31 mars 2018. Le logement a finalement été libéré par le locataire le 2 juillet 2018. Le 3 juillet 2018, M. [H] [W] a fait réaliser un constat d'huissier concernant les lieux loués, avant de solliciter M. [G] [S] en paiement de diverses dégradations locatives. Par acte d'huissier du 22 novembre 2019, M. [H] [W] a assigné M. [G] [S] aux fins d'indemnisation. Par décision contradictoire du 23 mars 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains a : - condamné M. [G] [S] à payer à M. [H] [W] la somme de 2 500 euros au titre des réparations locatives, avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision, - condamné M. [H] [W] à payer à M. [G] [S] la somme de 2 500 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision, - débouté M. [G] [S] de sa demande de majoration du dépôt de garantie, - ordonné la compensation entre les créances réciproques, - condamné M. [H] [W] à payer à M. [G] [S] la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision, - condamné M. [H] [W] à payer à M. [G] [S] la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné M. [H] [W] aux dépens de l'instance, - dit n'y avoir lieu à exécution provisoire. Par déclaration du 2 avril 2021, M. [H] [W] a interjeté appel de la décision. Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 22 décembre 2021, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, M.[H] [W] demande à la cour de : - dire et juger recevable et bien fondé l'appel interjeté le 2 avril 2021 et réformer la décision entreprise en ce qu'elle : - a condamné M. [G] [S] à lui payer la somme de 2 500 euros au titre des réparations locatives, avec intérêts au taux légal à compter de la date de la décision, - l'a condamné à payer à M. [G] [S] la somme de 2 500 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision, - l'a condamné à payer à M. [G] [S] la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision, - l'a condamné à payer à M. [G] [S] la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - l'a condamné aux dépens de l'instance. statuant à nouveau, - condamner M. [G] [S] à lui payer la somme de 6 739,90 euros, correspondant aux réparations effectuées et réglées à ce jour, déduction faite du dépôt de garantie de 2 500 euros qui restera donc acquis au bailleur, - condamner M. [G] [S] à lui payer la somme de 1 100 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée, - débouter M. [G] [S] de son appel incident et de toutes ses demandes principales et reconventionnelles, - condamner M. [G] [S] à lui payer la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile comme aux entiers dépens, comprenant les frais du constat d'huissier de sortie pour la somme de 359 euros TTC. En réplique, dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 23 septembre 2021, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, M. [G] [S] demande à la cour de : - confirmer la décision entreprise en ce qu'elle : - a condamné M. [H] [W] à lui la somme de 2 500 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal à compter de la date de la décision, - a condamné M. [H] [W] à lui payer la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter de la date de la décision, - a condamné M. [H] [W] à lui payer la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - a condamné M. [H] [W] aux dépens de l'instance. - infirmer les autres dispositions de la décision et, statuant à nouveau, - dire et juger que les demandes de M. [H] [W] sont infondées, en conséquence, - rejeter l'ensemble des demandes de M. [H] [W], - condamner M. [H] [W] à lui payer à la somme de 5 500 euros au titre de la majoration mensuelle de 10 % du loyer pour non restitution du dépôt de garantie dans les délais, subsidiairement, et si la juridiction d'appel devait considérer que des réparations locatives lui sont imputables, - dire et juger que le montant de ces réparations locatives se limiteront à la somme maximale de 2 500 euros telle que décidée par la juridiction de première instance, en tout état de cause, - condamner M. [H] [W] à lui payer la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile s'agissant de la procédure d'appel, - condamner M. [H] [W] aux entiers dépens de première instance et d'appel. L'ordonnance de clôture a été rendue le 07 novembre 2022. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur le caractère frauduleux de la délivrance du congé pour reprise M. [H] [W] expose qu'il avait mis en vente sa maison mais que, comme celle-ci tardait à intervenir, il avait alors décidé de la louer pour une période d'un an. Il estime donc avoir régularisé avec M. [G] [S] un contrat de bail d'une durée dérogatoire fondée sur l'article 11 de la loi du 6 juillet 1989. Il ajoute que le congé pour reprise, qu'il a fait délivrer le 27 septembre 2017, avait effet au 31 mars 2018, soit à la fin de la durée initiale du bail et qu'il avait bien l'intention de venir habiter la maison. Il dit avoir ensuite renoncé au congé délivré, d'un commun accord avec le locataire, en constatant que M. [G] [S] se maintenait dans les lieux, de sorte que le bail s'est poursuivi jusqu'au 2 juillet 2018, date à laquelle le locataire est parti. Il ajoute enfin que, à supposer que le congé soit irrégulier, M. [G] [S] n'a subi aucun préjudice ou qu'il n'en démontre pas l'existence. M. [G] [S], pour sa part, relève qu'un accord était intervenu avec le bailleur pour repousser la prise d'effet du congé au 30 juin 2018, afin d'attendre la fin de l'année scolaire. Il ajoute avoir quitté les lieux le 30 juin 2018 et restitué les clés le 3 juillet 2018, tandis que M. [H] [W] régularisait immédiatement un nouveau contrat de bail avec la société MK Consulting. Il en déduit que le bailleur n'a jamais eu l'intention de venir habiter les lieux. Il ajoute que, dès lors que M. [H] [W] ne démontre pas que le bail était conclu pour une durée dérogatoire, celui-ci doit être considéré comme conclu pour trois ans de sorte que le congé ne respecte pas les modalités de l'article 11 de la loi du 6 juillet 1989. Il estime avoir subi un préjudice en étant obligé de supporter un déménagement et ajoute que son nouveau bail, conclu en juin 2018, porte sur une maison présentant de moins bonnes prestations. L'article 11 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose, en son alinéa 1, que : 'quand un événement précis justifie que le bailleur personne physique ait à reprendre le local pour des raisons professionnelles ou familiales, les parties peuvent conclure un contrat d'une durée inférieure à trois ans mais d'au moins un an. Le contrat doit mentionner les raisons et l'événement invoqués'. En l'espèce, le contrat de bail produit par M. [H] [W] (pièce n°1) est incomplet, comme il l'était en première instance. Les parties, malgré les demandes de la cour, ne l'ont pas produit en intégralité et n'ont pas confirmé qu'elles se trouvaient dans l'incapacité de le faire comme cela leur a été demandé à défaut de pouvoir fournir la page manquante. Le contrat mis à la disposition de la cour ne comporte donc pas la mention de la durée et encore moins, conformément à l'article 11 de la loi du 6 juillet 1989 pré-cité, les raisons et l'événement qui auraient justifié une durée dérogatoire. En conséquence, ainsi que l'a pertinemment relevé le premier juge, le contrat litigieux est réputé avoir été conclu pour la durée de droit commun, c'est-à-dire trois ans. Le contrat mentionne en effet expressément que le bail porte sur des 'locaux vides'. La cour observe au surplus que le congé délivré par M. [H] [W] en date du 27 septembre 2017, prévoit un effet au 31 mars 2018, soit exactement à l'issue du délai de préavis de 6 mois prévu par l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 en cas de congé pour reprise. La cour en déduit que, contrairement à ce que le bailleur soutient, sans le démontrer, la prise d'effet du congé ne correspond pas à la fin prétendue d'un bail qui aurait été conclu pour une durée dérogatoire de un an, mais bien à la fin du délai de préavis légal en cas de congé pour reprise. D'ailleurs, les modalités de fin de bail en cas de durée dérogatoire sont différentes de celles du congé pour reprise puisque que, selon l'article 11 de la loi du 6 juillet 1989 le bailleur doit confirmer la fin de bail, deux mois au moins avant la réalisation de l'événement qui a justifié la durée dérogatoire. La cour note enfin que si M. [H] [W] avait conclu un bail à durée dérogatoire celui-ci n'aurait pas pu l'être pour 'un an renouvelable' comme cela est pourtant précisé dans les écritures du bailleur (conclusions p.2). En effet, la nature dérogatoire de la durée interdit par nature d'en faire un bail 'renouvelable', sauf le cas du report prévu à l'alinéa 3 de l'article 11 de la loi du 6 juillet 1989. L'article 15 de la loi n°89-462 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que : 'lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement'. Il est constant en jurisprudence qu'un congé délivré pour reprise, alors que l'intention d'habiter n'est pas réelle ni sincère, revêt un caractère frauduleux. En l'espèce, comme relevé par le premier juge, M. [G] [S] démontre que M. [H] [W] a régularisé un contrat de bail sur le bien litigieux dès le 3 juillet 2018, soit juste après que M. [G] [S] a quitté les lieux (pièces M. [G] [S] n°5 et 6). Il est ainsi démontré que M. [H] [W] n'avait aucune intention sérieuse et sincère d'habiter les lieux au moment où il a délivré son congé. A cet égard, il ne peut pas sérieusement soutenir avoir 'renoncé' à son congé d'un commun accord avec son locataire, dès lors que ce dernier précise, pour sa part, avoir simplement sollicité un délai pour pouvoir partir après la fin de l'année scolaire, délai accepté par le bailleur. D'ailleurs, si M. [H] [W] avait renoncé à son congé, il n'aurait pas manqué de reprocher à M. [G] [S] d'être parti début juillet 2018 sans avoir régulièrement délivré un congé, puisque le bail se serait alors poursuivi pour une durée dont rien ne permet d'expliquer que la limite aurait été le 2 juillet 2018. En conséquence, il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a reconnu au congé délivré par M. [H] [W] à M. [G] [S] un caractère frauduleux. Il est constant que, dès lors que le congé frauduleux a causé un préjudice au locataire, ce dernier est en droit d'en demander l'indemnisation. La jurisprudence précise que ce préjudice peut être caractérisé par les perturbations causées par le déménagement ou par l'impossibilité de trouver un logement possédant un confort équivalent pour le même loyer. En l'espèce, M. [G] [S] verse aux débats son nouveau contrat de bail qui concerne une maison avec une surface de 160 mètres carrés au lieu de 210 mètres carrés pour un loyer de 1 800 euros hors charges. Ce nouveau logement ne comporte pas de piscine et dispose de moins de pièces que l'ancien. Par ailleurs, M. [G] [S] a nécessairement souffert d'une gène en raison du congé litigieux puisqu'il a dû solliciter un délai pour éviter un déménagement pendant l'année scolaire. Il résulte de ce que précède que c'est très justement que le juge des contentieux de la protection a reconnu l'existence d'un préjudice pour M. [G] [S] du fait du congé frauduleux et l'a correctement et intégralement réparé en lui allouant une somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts. Le jugement déféré sera confirmé sur ce point. Sur les réparations locatives A titre liminaire, la cour relève que M. [G] [S] précise ne pas avoir été dûment convoqué par l'huissier de justice en violation de l'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989. Il en déduit que les constatations de l'huissier lui sont donc inopposables. Subsidiairement, il se défend sur chaque dégradation invoquée. Il est constant en jurisprudence que, en raison de l'impartialité et du caractère authentique des constatations effectuées par l'huissier, le contradictoire est respecté dès lors que le constat a été établi aussitôt après le départ du locataire et qu'il est régulièrement versé aux débats de sorte qu'il a pu être discuté par les parties. Or en l'espèce, le constat est en date du 3 juillet 2018, soit une date concomitante à la remise des clés par le locataire. Il a été versé aux débats et contradictoirement discuté. Il est ainsi parfaitement opposable au locataire. Toujours à titre liminaire, la cour observe que l'état des lieux d'entrée est joint au constat d'huissier présenté comme état des lieux de sortie. L'article 7 c) de la loi n°89-642 du 6 juillet 1989 dispose que le locataire doit 'répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement'. Sur le portail M. [H] [W] se plaint de la dégradation de l'attache métallique permettant la fixation du portail électrique. Il estime les frais de réparation, selon devis, à la somme de 1 020,90 euros correspondant à la fourniture et à la pose d'une motorisation à vérins. Il précise que le changement de la motorisation du portail était nécessaire pour réparer les dégâts ainsi causés. M. [G] [S] dit que le seul constat de l'huissier porte sur une fixation métallique vrillée qui ne justifie pas le changement de toute la motorisation du portail. Il ajoute qu'il n'est pas démontré qu'il aurait eu, du portail, une utilisation anormale. L'état des lieux d'entrée indique pour le portail l'état neuf de la motorisation et un très bon état général. Il n'y a donc pas à établir que le locataire a fait du portail un usage anormal. Le constat, par l'huissier de justice, de la dégradation de la pièce métallique suffit en effet à prouver le défaut d'entretien. Toutefois, le devis présenté par le bailleur (pièce n°6) porte sur une 'motorisation à vérins' alors qu'aucun élément du dossier ne permet d'établir un lien entre la pièce vrillée et une défaillance, par ailleurs non établie, de la motorisation. En outre, l'huissier n'a pas relevé une défaillance de la motorisation mais uniquement le fait que le vantail ne s'ouvre ni se ferme complètement. En l'état, seul le coût de remplacement de la pièce métallique dégradée peut donc être mis à la charge du locataire. Ce dernier accepte, en subsidiaire la somme de 500 euros retenu par le premier juge sur la base des devis présentés. En conséquence, la décision déférée sera confirmée sur ce point. Sur la piscine M. [H] [W] précise qu'il incombait au locataire d'entretenir la piscine ce qu'il n'a pas fait. Il ajoute que M. [G] [S] ne démontre pas que la pompe serait tombée en panne ce qui, au demeurant, ne l'aurait pas empêché de nettoyer les feuilles et de verser les produits d'entretien adaptés. Il dit, par ailleurs, que parce que la piscine se trouvait dans un état de saleté avancé qu'il a fallu la vidanger de sorte que c'est M. [G] [S] qui doit répondre de la rupture du liner intervenue lors de l'opération de vidange. Il réclame, en conséquence, une somme de 7 000 euros au titre de la remise en état de la piscine. M. [G] [S] expose qu'aucune déchirure du liner n'a été constatée dans l'acte d'huissier et que la saleté de la piscine provient du dysfonctionnement de la pompe dont le remplacement incombait au bailleur. Il ajoute que M. [H] [W] l'a constaté lui-même le 30 avril 2018. Toutefois, la pièce n°1 que le locataire produit au soutien de sa prétention, ne peut être retenue à titre de preuve. Elle est, en effet, présentée comme des échanges téléphoniques entre lui et le bailleur sans que rien ne puisse venir en attester l'authenticité. Il s'agit, en effet, de simples feuilles dactylographiées sans aucune mention particulière. L'état des lieux d'entrée mentionne une piscine en très bon état. Le constat d'huissier est, pour sa part, sans appel sur l'état de la piscine à la sortie : elle présente en effet une eau verdâtre ainsi que quelques feuilles en surface. Il en résulte que le défaut d'entretien de la piscine est bien établi au moins quant à la qualité de l'eau. Les quelques feuilles en surface ne démontrent en effet rien du tout. En revanche, en ce qui concerne le liner, l'huissier ne relève rien. Il résulte des écritures de M. [H] [W] (conclusions p.9) que c'est l'opération de vidange complète qui a entraîné la déchirure du liner. Or, quand bien même la facture indique 'changement de liner après déchirure suite au mauvais entretien de la piscine' il n'est pas exclu que la déchirure soit due à une mauvaise manipulation par celui qui a fait la vidange. Le coût du remplacement du liner ne peut donc pas être imputé à M. [G] [S]. Il répond toutefois du défaut d'entretien. Il accepte subsidiairement une indemnisation à hauteur de 1 000 euros comme l'a justement évaluée le premier juge. La décision entreprise sera donc confirmée sur ce point. Sur l'entretien de l'extérieur M. [H] [W] précise que le procès-verbal de l'huissier montre des mauvaises herbes partout, de la végétation entre les joints des dalles en gravier lavé sur les façades Ouest et Nord de la terrasse et des pieds de fusain tout sec. Il dit avoir été dans l'obligation de remplacer certaines dalles, descellées par les mauvaises herbes, de refaire toute la pelouse, pourtant entièrement remise à neuf en 2016, et de remplacer les fusains desséchés. Il sollicite à ce titre une somme de 1 000 euros. M. [G] [S] expose que le constat d'huissier ne fait pas état d'une dégradation de la pelouse mais seulement de la présence de mauvaises herbes au pied de l'olivier et le long des façades Ouest et Sud, ainsi que de 6 pieds de fusain présentant des feuilles sèches. L'état des lieux d'entrée ne porte aucune indication sur l'état de la pelouse. Il n'évoque que trois oliviers, trois rosiers grimpants et un lilas en très bon état. La cour observe qu'au regard des constations effectuées par l'huissier relevant non seulement les points rappelés ci-dessus par le locataire, mais également la présence de végétation entre les joints des dalles en gravier lavé sur les façades Ouest et Nord de la terrasse et présentant des photographies montrant que la pelouse est dégarnie en certains endroits, c'est à bon droit que le premier juge a retenu un défaut d'entretien des espaces extérieurs. A ce titre, M. [H] [W] sollicite la confirmation du jugement quant à la somme de 1 000 euros accordé à ce titre. Dans la mesure où cette somme est en adéquation avec les défauts constatés, et que cette somme a été calculée à partir des élements du devis fourni par le bailleur, le jugement entrepris sera confirmé de ce chef. Sur le barbecue M. [H] [W] indique que le premier juge a omis de statuer sur ce chef de demande. Il sollicite la somme de 219 euros correspondant au remplacement total du barbecue. M. [G] [S] indique que ce barbecue n'est pas mentionné dans l'état des lieux d'entrée. La cour observe que l'état des lieux d'entrée ne mentionne pas, au titre des accessoires extérieurs, un barbecue. En outre le constat d'huissier n'en fait pas davantage état. En conséquence, M. [H] [W] sera débouté de sa demande à ce titre. Sur le dépôt de garantie M. [H] [W] indique que la restitution du dépôt de garantie doit intervenir dans les deux mois de la fin du bail mais qu'il ne l'a pas restitué en raison des dégradations constatées. Il ajoute que selon l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989, le montant du dépôt de garantie doit être déduit de la somme arrêtée au titre des travaux locatifs. Il précise que, pour les mêmes raisons, la demande de majoration du dépôt de garantie présentée par M. [G] [S] doit être rejetée. L'article 22 de la loi n°89-462 dispose, en son alinéa 3, que le dépôt de garantie 'est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l'adresse de son nouveau domicile'. En l'espèce, si le bailleur ne l'a pas restitué c'est en raison des réparations locatives qu'il imputait à son locataire. En conséquence, la rétention de ce dépôt de garantie ne peut pas générer l'application de la majoration de 10% prévue par l'alinéa 7 du même texte. Le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a débouté M. [G] [S] de sa demande de majoration du dépôt de garantie, condamné M. [H] [W] à restituer le dépôt de garantie et ordonné la compensation entre les créances réciproques. Sur les dépens et les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile Conformément à l'article 696 du code de procédure civile, M. [H] [W] qui succombe sera tenu aux dépens de première instance et d'appel. Il sera corrélativement débouté de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile comme n'en remplissant pas les conditions d'octroi. Il n'est pas inéquitable de faire supporter par M. [H] [W] partie des frais irrépétibles non compris dans les dépens exposés par M. [G] [S] en première instance et en appel. Le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a condamné M. [H] [W] à lui verser la somme de 1 000 euros à ce titre pour la première instance. Il sera en outre condamné, au même titre, en cause d'appel à lui verser la somme de 2 000 euros. PAR CES MOTIFS La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, par décision contradictoire, Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions, Y ajoutant, Déboute M. [H] [W] de sa demande au titre de la réparation du barbecue, Condamne M. [H] [W] aux dépens d'appel, Déboute M. [H] [W] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne M. [H] [W] à payer à M. [G] [S] la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel. Ainsi prononcé publiquement le 09 février 2023 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile, et signé par Madame Alyette FOUCHARD, Conseillère faisant fonction de Présidente et Madame Sylvie DURAND, Greffière. La Greffière La Présidente